Wegerecht- / Dienstbarkeit Garagenhof Wie bewerten?

Soso, aus privatem Interesse...

 

Wenn Du ernsthafte Erwerbsabsichten hast, solltest Du solch einen heftige Knackpunkte durch einen Fachanwalt klären lassen!
Kein vernünftiger Mensch kauft ohne Not ein Grundstück, das nur mittels Notwegerecht erreichbar ist und wo Gebäude teilweise auf fremdem Grund stehen.

Für mich wäre Voraussetzung, daß die Stadt die Zufahrt regelt (z.B. durch Widmung) und die Flächenteile für die 6 Garagen hinzuerworben werden können.

 

Dann musst du eben zwischen Preis und Risiko abwägen!

 

Warum hat noch keiner ins Baulastenverzeichnis geschaut?

Es ist immer noch nicht angekommen, dass Eintragungen im Grundbuch privatrechtliche Vereinbarungen sind und Eintragungen im Baulastenverzeichnis öffentlich rechltiche Regelungen sind, bei denen es drei Parteien gibt.

 

Na, weil er sparen möchte!
Sonst hätte er längst einen Fachmann beauftragt, der sicherlich genau dies getan hätte...

 

Sagt mal, hat Karneval schon angefangen oder sind das Spätfolgen der nächtlichen Fußballerei, was hier i.A. im Forum aufschlägt???

 

Das Wegerecht sollte im Grundbuch der anderen beiden Grundstücke eingetragen sein.
Also in deren Grundbüchern steht, wer das Wegerecht für diese Grundstücke hat.

So war es bei mir. Ich war auch völlig überrascht, als mein Nachbar mir seinen Grundbuchauszug zeigte und mir mitteilte, das ich seine "Strasse" mitbenutzen darf. In meinem Grundbuch war nicht erwähnt, dass ich ein Wegerecht auf einem anderen Grundstück habe.
Das Grundbuch gilt halt nur fürs eigene Grundstück.

 

Nicht ausschließlich und nicht zwingend ...

 

Gibt es für die Garagen eine Baugenehmigung? Wenn nicht, könnte es passieren, dass Du ein gefangenes Grundstück besitzt, wo Du nach dem (von Dir zu bezahlenden) Abriss der Garagen eine negative Rendite erwirtschaftest.

 

Da stimme ich zu!

@TommyG:

Es wäre zumindest juristisch risikoreich, sich nach § 917 BGB auf ein Notwegerecht für Garagen zu berufen, vgl. z.B. OLG Schleswig, Urteil vom 09.07.2002, Az. 3 U 131/01 (verneint für Garage auf einem Wohngrundstück). Zumal du dich in diese vermeintliche „Notlage“ ja selbst manövrierst durch den wissentlichen Kauf einer Grundstücksfläche, für die es keine rechtlich gesicherte Zufahrt gibt.

Ich würde die Finger davon lassen, sofern im Baulastenverzeichnis nicht klipp- und klar über beide Zufahrtsgrundstücke eine Fahr- und Wege- und Leistungsrecht zugunsten der Garagen eingetragen ist.

Selbst dann bestehen noch Risiken, wenn die Garagen z.B. (wegen Baufälligkeit) später mal abgerissen werden müssen, weil dann die Gegenseite auf Entfernung der Baulast dringen kann, weil die Notwegesituation weggefallen ist. Falls du darauf spekulierst, dort später mal andere Gebäude bauen zu können, hast du evtl. schlechte Karten.

Du musst damit rechnen, dass du für ein solches Wegerecht zur Zahlung einer angemessenen Vergütung aufgefordert wirst. Zudem musst solltest du vorher klären, wie groß der Überbau auf das Nachbargrundstück ist (notfalls durch Vermessung). Wenn der überwiegende Teil der jeweiligen Garage auf „deinem“ Grundstück steht, stehen die Nutzungsrechte i.d.R. dir zu, sonst dem Grundstücksnachbarn. Du solltest im erstgenannten Fall dafür die etwaige Zahlung einer Überbaurente einkalkulieren.

Da du eine Garagenanlage mit ursprünglich 100 Garagen in einer „großen ostdeutschen Stadt“ erwähnst:

Bis du überhaupt sicher, dass sich diese Garagen derzeit im Eigentum des Verkäufers befinden? Es dürfte sich wahrscheinlich um Garagen handeln, die zu DDR-Zeiten als „selbständiges Gebäudeeigentum“ auf Pachtgrund mit Billigung der staatlichen Stellen von den Pächtern selbst errichtet wurden.

Solche alten DDR-Pachtvertragsverhältnisse bestehen oftmals noch ungekündigt fort und dann zahlen die Pächter nicht etwa 30 € „Miete“ monatlich oder so, sondern nur vielleicht 30-40 € Pacht pro Jahr für die Grundstückfläche, auf denen die Garagen stehen.

Du müsstes dann evtl. erst alle betreffenden Pachtvertragsverhältnisse kündigen und ggf. räumen lassen, bevor du da ganze Garagen vermieten könntest, falls diese Aktion nicht schon der derzeitige Eigentümer erfolgreich hinter sich hat.

Als fernab wohnender Investor lädst du dir dann (wenn es noch ungekündigte Pachtverträge aus DDR-Zeiten sind) u.U. eine Menge Ärger auf, selbst dann, wenn das mit dem Wegerecht geklärt wäre. Lege mal vorsorglich 10.000 € für Anwalts- und Prozess- und Räumungskosten gedanklich zur Seite, wenn es schlecht läuft.

Oftmals ist es schon schwierig, überhaupt alle Pachtverträge zu bekommen und die Adressen der jeweiligen Besitzer herauszufinden, um wirksam Vertragskündigungen oder Schriftstücke zuzustellen. Kündigen kannst du zudem erst, wenn du selbst mit Vollrecht als Eigentümer im Grundbuch stehst. Das zieht sich hin.

Wenn überhaupt, dann solltest du dir im Mietvertrag das Bestehen rechtswirksamer Mietverträge für 30 Garagengebäude nebst Grund und Boden mit einem Gesamtmietzinsvolumen von … € im Kaufvertrag ausdrücklich zusichern lassen und vereinbaren, dass die Zahlung des Kaufpreises z.B. erst dann fällig ist, wenn beim Notar die Original-Mietverträge für alle 30 Garagen, aus welchen sich ein Gesamt-Mietzins von … € (ohne Nebenkosten) ergibt, vom Käufer hinterlegt wurden.

 

Naja - die einen spekulieren mit Aktien, die anderen mit Grundstücken.
So etwas kann böse ins Auge gehen und oft verdienen nur die Anwälte...

 

Wenn ein Wegerecht seit über 150 Jahren im Grundbuch, ... des Nachbargrundstückes eingetragen ist, kann der Eigentümer des Nachbargrundstückes jetzt neu und erstmalig die Zahlung einer angem. Vergütung verlangen?

LG - Gisela

 

Wenn es nur eine Baulast und keine im GB eingetragene Grunddienstbarkeit wäre, wäre das zumindest dann möglich, wenn seinerzeit bei der Vereinbarung zur Baulast keine Einigung über eine Unentgeltlichkeit oder eine wertmäßige Abgeltung dieses Rechtes getroffen wurde.

Rückwirkend für 150 Jahre kann der Eigentümer des dienenden Grundstücks wegen Verjährung nichts verlangen, aber er könnte dann dem Eigentümer des vom Wegerecht bevorteilten Grundstücks bejahendenfalls den Abschluss eines entgeltlichen Nutzungsvertrags für die Zukunft anbieten, vgl. BGH, Urteil vom 08.07.1983, V ZR 204/82 (zur Baulast).

Bei einer im GB eingetragenen Grunddienstbarkeit ist das anders, da hierzu in Form des Notarvertrags eine vertragliche Einigung der Parteien vorliegt.

 

Danke für die Ausführung. War gestern schon ein bisschen nervös geworden. Dann bin ich wieder beruhigt.

Das Wegerecht für uns ist in diesem Fall eindeutig im Grundbuch eingetragen, seit ca. 1840/1850 (genaues Datum müsste ich jetzt nachschauen). Da steht nichts dabei, dass es irgendeine Gegenleistung dafür zu geben hat. Nur das Gebäude darf keine Nutzungsänderung erfahren, da die mit dem Wegerecht verknüpft ist.

LG - Gisela