Anfängerfragen: Finanzierung eines Kfw70 mit Kredit und BSV

Hallo zusammen,



ich habe mich extra angemeldet für meine Frage bezüglich Finanzierung eines Eigenheims… und wenn sich dies letztendlich als möglich erweist, werdet ihr dann hier auch meinen weiteren Weg bis zum fertigen Eigenheim mitverfolgen können :-)



Ich möchte vorausschicken, dass ich in Sachen Kredit und Finanzierung leider total unerfahren bin, obwohl ich mich etwas eingelesen habe. Bislang habe ich noch nie etwas finanziert. Bitte haltet eure Antworten relativ einfach und vergebt mir, falls ich evtl. wichtige Angaben vergesse – diese werde ich dann nachliefern.



Nun zu meinem Fall.



Meine Freundin und ich sind beide mittlerweile berufstätig und möchten gerne in den nächsten Monaten in einer schönen Ecke des Ruhrgebiets ein Haus (gerne auch Doppel- oder Reihenhaus) mit ca. 120qm, Keller und als KfW70 bauen. Ich veranschlage mal grob:

Haus mit Grundstück: 250.000 Euro

Baunebenkosten: 30.000 Euro

Einrichtung, Küche, Malerarbeiten und Laminat: 20.000 Euro

Macht der Einfachheit halber 300.000 Euro.



Nun zu meiner finanziellen Situation.



BSV

Ich habe bei der LBS einen BSV mit einer Summe von 150.000 Euro abgeschlossen. Tarif ist Classic N: Regelsparrate 4%, Zins 0,75%, Mindestansparung 40%, Darlehens-Sollzins 1,75%, effekt. Jahreszins 2,32%, Zins- und Tilgungsrate 8%.

In diesem Bausparvertrag befinden sich derzeit schon 50.000 Euro Eigenkapital, also 33% der Bausparsumme. Monatlich zahle ich derzeit 150 Euro ein. Zuteilungsreif soll er im Jahr 2017 sein. Und mit einer Zahlung von 1200 Euro monatlich wäre ich angeblich im Jahr 2023 frei von den BSV-Schulden.



Eigenkapital

Ich habe auf der Sparkasse eine Summe von ca. 60.000 Euro in Fonds und Sparverträgen, die ich schweren Herzens für die Immobilie aufgeben würde.



Einkommen

Das Netto-Einkommen von uns liegt bei ca. 3000 Euro, wir könnten uns derzeit vorstellen, mit ca. 1300 Euro monatlich die Schulden abzubezahlen. Denn es kann ja mal sein, dass jemand arbeitslos, krank oder schwanger etc. wird.



Nun meine Fragen:

1. Ist mein Vorhaben unter den angegebenen Voraussetzungen realistisch? Oder sind die Kosten von 300.000 Euro zu hoch für uns?
2. Wie soll ich finanzieren? 50.000 Euro KfW-Bankdarlehen einbeziehen, und gleichzeitig Zwischenfinanzierung über die Sparkasse bis zur Zuteilung des BSV und zusätzlich weiterer Kredit?
3. Habt ihr vielleicht noch eine andere gute Idee oder Empfehlungen?



Vielen Dank im Voraus!

Ingo

 

Danke für deine Antwort!
Ja, ein oder zwei Kinder innerhalb der nächsten fünf Jahre werden uns hoffentlich beglücken.

Das Gehalt teilt sich bei mir und meiner Partnerin zu ca. 1900/1100 auf. Bei mir wird sich das Gehalt aber in Kürze um 200 Euro erhöhen.

Hier noch genauere Details zu meinem BSV:

Derzeitiges Guthaben: 51.000 Euro.
Monatliche Einzahlung: 190 Euro
Derzeit zuteilbar: 72.000 Euro (das bringt ja nichts)
Voraussichtlich im August 2016 zuteilbar: 150.000 Euro
Monatliche Einzahlungen für Zins und Tilgung bis 31.12.2022: 1200 Euro (das sind dann insgesamt 91.000 Euro)
Dann wäre ich in 2023, was den BSV angeht, schuldenfrei.

Nun stellen sich noch die Fragen:
a) wie ich die Zeit bis zum August 2016 überbrücke, falls wir uns jetzt schon ein Haus kaufen?

b) ob ich noch eine weitere gleichzeitige Belastung durch den Sparkassenkredit verkrafte?

c) ob ein KfW Bank Kredit in meinem Fall Sinn macht? Ein Immobilienmakler hat mir mal erzählt, das funktioniert so: Man zahlt die 50.000 Euro über 30 Jahre mit 1800 Euro im Jahr ab. Das kann ich mir nicht vorstellen?!

d) ob ich den BSV vielleicht splitten sollte, z.B. demnächst 100.000 Euro zuteilen lassen, und dann irgendwann nochmal 50.000 Euro?

e) oder lieber erstmal alles mit günstigen Krediten, und den BSV erst anfassen, wenn er wirklich vollständig zuteilungsreif ist und die Zinsen vielleicht viel höher sind als heute?

f) oder sollte ich lieber erst noch mehr Eigenkapital ansparen, bevor ich kaufe?

 

Generell möchte ich schon gerne recht schnell schuldenfrei sein. Der BSV ist ja auch absehbar. Wie lange würde sich das denn etwa bei dem Bankkredit hinziehen?

 

Hallo Ralf!

Danke!

Wo wäre denn der Unterschied zwischen b) und deinem Favoriten e)?

Ich verstehe e) so, dass ich erstmal einen Kredit über 250.000 Euro aufnehmen muss. Dann wird in 6 Jahren die Bausparsumme zugeteilt. Daraufhin werden dann die zugeteilten 150.000 Euro von den 250.000 Euro abgezogen, so dass ich nur noch 100.000 als Kredit und die 150.000 des BSV finanzieren muss.

Würde das so funktionieren, und wie lange müsste ich dann ungefähr abbezahlen?

Viele Grüße
Ingo

 

Hallo zusammen,
ich danke euch dreien für eure hilfreichen Tipps! Ganz ehrlich, ich fand eure Kommentare total wichtig für meine künftige Planung und es hat mir etwas die Augen geöffnet.

Ich gebe euch Recht, dass der BSV wohl zu hoch gewählt wurde. Aber nun sind die Abschlussgebühren schon bezahlt, und ihr müsst doch zugeben, dass der Jahreszins 2,3% nicht schlecht ist, oder?

Ich habe nun für Ende der nächsten Woche mal ein Gespräch mit der LBS angesetzt, in dem ich klären möchte, welche Möglichkeiten es gibt.

Eigentlich könnte ich ja auch noch 9000 Euro meines Eigenkapitals in den BSV einzahlen, damit ich die Mindestansparsumme von 40% (in diesem Fall 60000 Euro) erreiche. Vielleicht beschleunigt das ja die Zuteilungsreife deutlich?

Derzeit sind ja nur 72.000 Euro zuteilbar. Und das bei 51.000 angespartem Kapital. Das heißt ich würde nur 20.000 Euro als Darlehen bekommen, zu diesem tollen Zinssatz. Bringt meines Erachtens nach nicht so viel, oder?

Ich werde jetzt mal schauen, was mir die LBS so vorschlägt, und stelle das dann hier wieder zur Desposition.

Ich würde ja eigentlich nichts so überstürzen, aber die Immobilie, Preis und Lage gefällt einfach sehr gut...

 

So, hier melde ich mich nun nach dem Gespräch mit der LBS zurück!

Wir sind jetzt beim Gespräch von 270.000 Euro Kaufpreis und 50.000 Eigenkapital ausgegangen. Die tatsächlichen Kosten könnten zwar darüber liegen, aber das wird sich nach dem Gespräch mit dem Bauträger zeigen.

Variante 1:

270.000 Euro verteilen sich auf:

150.000 Euro Bausparvertrag: Ich zahle zunächst 9.000 Euro ein, dass ich die Mindestansparsumme von 60.000 Euro erreiche. Dieser wird zunächst 4 Jahre zwischenfinanziert mit 3,25% (macht 410 Euro monatlich). Nach Zuteilung wird dies 6 Jahre lang mit 1200 Euro monatlich abbezahlt.

50.000 Euro Bar Eigenkapital

70.000 Euro Hypothek ggf. über KfW, macht 320 Euro monatlich bei 3,85% derzeit.

Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von zunächst 730 Euro monatlich, und dann in ca. 4 Jahren nach Zuteilung sind es 1520 Euro monatlich, also ein ganzer Batzen!!


Variante 2 - Die wollten sie mir schmackhaft machen!

270.000 Euro verteilen sich auf:

50.000 Euro Eigenkapital

130.000 Euro Bausparsumme (hier wird also eine geringere Bausparsumme gewählt). Zunächst 350 Euro, dann nach Zuteilung in ca. 2 Jahren 1040 Euro monatlich.

90.000 Euro über Wohnriestern! Dies hat mich sehr überrascht und damit kenne ich mich kaum aus. Er meinte, bei unseren Gehältern und weil wir bald verheiratet sind, würde sich das lohnen. Wir zahlen also beide bis zu 2000 Euro jährlich ein. Die Konditionen betragen derzeit 3,35%, das bedeutet für mich (50.000 Euro Wohnriester) dann 240 Euro monatlich, und für meine Frau (40.000 Euro Wohnriester) dann 180 Euro monatlich, zusammen sind das 420 Euro monatlich.

Daraus ergibt sich eine monatliche Belastung von zunächst ca. 770 Euro, dann nach Zuteilung sind es 1460 Euro. Immerhin 60 Euro weniger.

Er nannte mir als Vorteile von Variante 2:
Eine höhere Tilgung ( statt 1,6% nämlich 4% ) und eine geringere Laufzeit. Wir verzichten dabei völlig auf den KfW70 Vorteil.

In einem nächsten Schritt möchte er uns nun die Wohnriesterverträge abschließen lassen!


Es gab noch eine Variante 3, die mir nicht so gefiel, aber die meine monatliche Belastung gesenkt hätte: Ich wäre in einen schlechteren Bauspartarif gewechselt (2,95 % statt 1,75%) und hätte nur eine monatliche Rate von 750 Euro statt 1200 Euro gehabt.

Hatet ihr dieses Vorgehen für seriös und habt ihr einen Rat, welche Variante (oder etwas ganz anderes) ihr wählen würdet?

 

Okay, das habe ich nicht so ganz verstanden. Mein LBS-Mensch sagte mir, das ist eine Kombination aus BSV und Darlehen. Wir zahlen für die 90.000 Euro insgesamt 900 Euro Abschlussgebühr, die aber steuerlich berücksichtigt werden und schon in den Beträgen mit eingerechnet wurden.

Mir wurde gesagt, es sei genauso wie ein Hypothekendarlehen!

Der andere Teil meines Bausparers? Du meinst die 20.000 Euro? (Also 150.000 - 130.000?) Keine Ahnung, das bleibt erstmal so, da kann ich ja weiter Vermögenswirksame Leistungen drauf zahlen und vielleicht noch irgendwann verwenden.

Ich würde mich eigentlich besser fühlen, wenn ich bei LBS und Sparkasse die gesamte Finanzierung aus einer Hand bekäme, oder ist von meiner Lösung generell eher abzuraten?

 

Ich habe mir eure Hinweise sehr zu Herzen genommen und auch noch einmal ein bisschen darüber nachgedacht.

Und Leute, ich glaube ich habe eine ganz gute Lösung gefunden, welche ich mit euch teilen möchte!

Also zuvorderst bei meiner Überlegung stand, dass ich es bescheuert finde, bis zur Zuteilung meines BSV in vier (?) Jahren monatlich 350-400 Euro als Zwischenfinanzierung zu zahlen - für eine Summe, bei der ich ja später auch noch Zinsen zahle!

Also mein Lösungsvorschlag wäre:

Ich nehme ca. 60.000 Euro EK mit in die Finanzierung.

Aus meinem Bausparvertrag wären ja ab Sommer 75.000 zuteilungsreif (von der gesamten BSSumme 150.000 also die Hälfte). Derzeit habe ich dort über 50.000 EK bereits angespart.

Ich entnehme diese Summe von 75.000 Euro, teile also den BSV in zwei gleich große Hälften und bespare die andere Hälfte moderat (mit VL) weiter.

Ich habe also 75.000 Euro zur Verfügung, davon sind ja schon 50.000 Euro bezahlt, macht also eine Restschuld von 25.000 Euro plus Zinsen, die ich dann mit monatlich ca. 600 Euro (müsste ja die Hälfte der ursprünglich 1200 Euro) zurückzahle. Das müsste ja dann nach ca. vier Jahren abbezahlt sein!

Damit hätten wir schonmal 135.000 Euro abgedeckt.

Wenn das mit dem Wohnriestern so klappt, kämen dann noch 90.000 Euro Wohnriester dazu (Ich 50.000 Euro, Frau 40.000 Euro). Ob ich das jetzt mit der LBS als BSV oder als Annuitätendarlehen mache, müsste ich noch prüfen, dazu kenne ich mich zu wenig aus - freue mich über Tipps und Erklärungen hierzu.Dafür zahlen wir monatlich ca. 420 Euro (und später irgendwann Steuern zurück).

Damit hätten wir 225.000 Euro.

Dann nehmen wir noch einen KFW Bank Kredit für das KfW70 Haus in Höhe von 50.000 Euro auf. Die Konditionen dabei sollten ja einigermaeßen human sein, so dass zu den bisherigen monatlichen Kosten von 1020 Euro hoffentlich nicht mehr so viel dazu kommt.

Damit hätten wir 275.000 Euro abgedeckt und noch eine Finanzierungslücke von 25.000 Euro. Dafür habe ich noch keine Lösung gefunden, ich denke mal wir könnten das Geld teils bis Sommer ansparen, teils von Verwandten leihen und den Rest als Kredit aufnehmen.


Der Clou, finde ich, bei meiner Lösung ist:
Ralf hat ja richtigerweise darauf hingewiesen, dass die Belastung von 1500 Euro für eine wachsende (!) Familie zu groß werden könnte. Meine Lösung hätte die Vorteile:

a) Die monatliche Belastung liegt zunächst bei 1020 Euro plus X (X= 50.000€ KfW-Bankkredit und ggf. zusätzlicher Kredit für die bis zu 25.000€ Finanzierungslücke), ist also gegebenenfalls sogar geringer als 1500 Euro (kann das jemand mal schätzen?)

b) Die monatlichen Belastungen SINKEN eher, aus drei Gründen:
- Die Bausparsumme dürfte ja nun nach ca. 4000 Euro abbezahlt sein
- Für Wohnriester kriegt man ja für ein Kind zusätzlich etwas Bonus

c) Und falls etwas Unvorhergesehenes geschieht, z.B. Renovierung nach ein paar Jahren nötig, wäre da ja noch der alte 75.000er BSV, von dem dann vielleicht auch wieder etwas zuteilungsreif ist.

Was haltet ihr von meiner Idee? Ist sie einigermaßen ausgegoren, oder seht ihr einen Denkfehler?

Thanks a lot, friends!

 

KORREKTUR

b) Die monatlichen Belastungen SINKEN eher, aus zwei Gründen:
- Die Bausparsumme dürfte ja nun nach ca. 4 Jahren abbezahlt sein, d.h. eine monatliche Belastung von 600 Euro würde wegfallen!
- Für Wohnriester kriegt man ja für ein Kind zusätzlich etwas Bonus (ich glaube 300 Euro)