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  1. #1

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    Einzug/Bauabnahme/Vertragsstrafe

    Hallo zusammen,

    wieder eine Frage zur Abnahme und Vertragsstrafe.

    Wir haben ein Haus über Bauträger gebaut, Bauende wäre der 28.11.06 gewesen, ab diesem Zeitpunkt wurden pro Tag 2 Promille der Bausumme Vertragsstrafe fällig, max. 5%. Die Formulierung im Werkvertrag lautet hier "Der AN hat die übertragenen Leistungen in einer Vertragsfrist von 32 Kalenderwochen fertig zu stellen." (bezogen auf den Baubeginn 18.04.06 der ebenfalls so im Werkvertrag steht).

    Wir sind (wg. Umzug aus der CH) zwangsweise Anfang November eingezogen. Leider hat 2 Tage vor unserem Einzug unsere Sanitärfirma den Keller unter Wasser gesetzt (Haupthahn aufgedreht und bei 2 Rohren fehlte noch eine Muffe ;-)
    Deshalb mußte der Keller ausgetrocknet werden (schwimmender Estrich und FBH) und konnte somit nicht fertiggestellt werden und war auch nicht nutzbar.
    Das Austrocknen wurde von einer Fachfirma durchgeführt, also Estrich an ettlichen Stellen anbohren, mehrere Wochen lang Warmluft unterblasen und die entstehende Feuchtigkeit über Kondensatoren absaugen. Zwischendurch immer wieder Feuchtemessung des Estrichs und der Wände. Danach Löcher im Estrich wieder verharzen & verschließen. Insofern habe ich an der durchgeführten Entfeuchtungsmaßnahme nichts auszurichten.

    Ende Dezember 2006 konnten die Arbeiten im Keller dann weitergehen, ettliche Nacharbeiten sowohl im KG als auch noch am Rest des Hauses laufen immer noch und werden sukzessive auch fertiggestellt.

    Wir haben jetzt die Vertragsstrafe einbehalten und deswegen Diskussionen mit dem Bauträger. Da wir durch unseren Einzug (konkludentes Handeln) den Bau abgenommen haben stünde uns die Vertragsstrafe nicht mehr zu. Im Abnahmeprotokoll vom 15.11.06 haben wir explizit den Vorbehalt der Zahlung der Vertragsstrafe vermerkt, sowie die separate Abnahme des Kellers nach Fertigstellung. Auch vermerkt haben wir bei der Abnahme daß der Keller separat nach Austrocknung & Fertigstellung abgenommen wird.

    Weiß jemand hier im Forum wie dies rechtlich zu bewerten ist bzw. ob wir ggf. keine Ansprüche wg. des nicht fertiggestellten/nutzbaren Kellers haben?

    Vielen Dank vorab
    Andi
    Geändert von nonni (19.01.2007 um 09:53 Uhr)
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  2. Einzug/Bauabnahme/Vertragsstrafe

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast

    Knifflige Frage,

    denn Sie sind schon vor Ablauf der vertraglichen Fertigstellung (28.11.) bereits Anfang November eingezogen.

    Zitat Zitat von nonni
    Wir sind (wg. Umzug aus der CH) zwangsweise Anfang November eingezogen
    Aber:
    Da der Wasserschaden durch Verschulden des Sanitärinstallateurs entstanden ist, müsste dessen Versicherung für den eingetretenen Schaden haften. GGf. auch dem BT die "Verzugsstrafe" ersetzen.

    Mal in dieser Richtung mit dem BT reden, denn der hat das Vertragsverhältnis mit dem Installateur.

    Im übrigen: Meinung eines jur. Laien, Anwalt fragen.
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  4. #3

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    oft ist ja ein Einzugstermin -kein Baufertigstellungstermin- festgelegt, da könnte ich das mit dem Konkludenten Handeln verstehen....

    Niemand sagt, dass der Einzug nicht vor Baufertigstellung passieren darf. D.h. die Vertragsstrafe könnte trotz Einzug fällig werden, da der Bau objektiv weder fertig (noch der betreffende Teil abgenommen war -für den ja offenbar eine getrennte Abnahme vereinbart war).
    Angenommen ihr habt EG/OG faktisch abgenommen, den Keller noch nicht (habt ihn auch definitiv nicht genutzt) - würde ich vermuten, dass dann maximal eine für den Keller anteilige Vertragsstrafe fällig werden könnte.

    Aber: Ihr habt mit Bauträger gebaut. Ist es hier nicht so, dass der Eigentumsübergang erst nach Fertigstellung ist? (Dir gehört vor Fertigstellung nichts!). Wenn ihr dann trotzdem eingezogen seid habt ihr denke ich eher pech gehabt. Wahrscheinlich habt Ihr die Restarbeiten sogar behindert -also dem BT Schaden zugefügt).

    Mal ehrlich: Was ist denn für ein Schaden entstanden? Ihr hattet durch die spätere Fertigstellung doch keine Kosten!

    Seht zu, dass der Schaden komplett behoben wird und versucht beim Bauträger vielleicht als Entschädigung für die Unannehmlichkeiten eine kleine Mehrleistung zu bekommen - falls er noch mit sich reden läßt nachdem Ihr mit der Vertragsstrafenkeule gekommen seid. Das ist mehr Wert als die nächsten Jahre über den Anwalt zu kommunizieren.

    PS:
    Ich für meinen Teil bin froh, dass ich meinen Bau nach Fertigstellung als abgehakt ansehen kann und bei Fragen jederzeit den Bauunternehmer kontaktieren und um Tips fragen kann - er bekommt bestimmt Folgeaufträge von mir (für die mir wieder Ärger erspare, weil ich nicht mehr recherchieren muss -ich weiß, dass ich gute Arbeit bekomme)
    ==> unsere DHH-Nachbarn (anderer Bauunternehmer) kommunizieren nur noch über Anwälte mit deren BU - Bluthochddruck/Verbitterung -der Bau ist dadurch nicht fertiggestellt....ein früher Herzinfarkt ist wahrscheinlich.
    Die Art und weise wie man den BAu Gedanklich abschließen kann und das Verhältnis ist kann auch einige Tausender Wert sein
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  5. #4
    Avatar von Olaf (†)
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    Um mal...

    dem (eventuell vorhandenem) Eindruck entgegen zu treten, dass ich mich immer nur auf die Seite der AN schlage :

    Zitat Zitat von matula Beitrag anzeigen
    Mal ehrlich: Was ist denn für ein Schaden entstanden? Ihr hattet durch die spätere Fertigstellung doch keine Kosten!
    Na und? Er hat einen Vertrag, in dem das so steht, dass er bei Verzögerung Geld kriegt. Warum soll er darauf verzichten?

    Übrigens: Wat denn nu? BT (also Kaufvertrag 1 Stück Haus) oder Werksvertrag mit BU/BÜ?

    Olaf
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