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Bauvorhaben - Fragen zum Bauvertrag

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  1. #1
    Lars Vegas
    Gast

    Bauvorhaben - Fragen zum Bauvertrag

    Hallo zusammen!

    Wir stehen kurz vor der Unterzeichnung unseres Bauvertrags und haben diesbezüglich noch offen Fragen, um deren Beantwortung wir Euch bitten würden.

    Basis-Informationen:

    Bauvorhaben: Fertighaus; Grundstück wird derzeit noch gesucht

    1. Gibt es beim Bauvertrag Verhandlungsspielraum in punkto Zahlungsplan (bei uns: 5% vor Bauantrag; 5% nach Baugenehmigung, 65% nach Rohbau, 20% nach Innenausbau, 5% nach Hausübergabe, Festpreisgarantie (bei uns 12 Monate) oder Gesamtpreis?
    2. Ist es üblich, dass Darlehensansprüche an den Bauträger abtreten werden?
    3. Ist ein Montagekran von 20t i.d.R. ausreichend?
    4. Bei uns ist Gewährleistung nach VOB vereinbart, wollen aber BGB. Konntet Ihr das einfach durchsetzen?
    5. Da wir bisher noch kein Grundstück haben, will der Bauträger im Gegenzug für seine intensive Grundstücksuche den Bauvertrag unterschrieben haben. Im Gegenzug haben wir als auflösende Bedingung „den Nichterwerb eines zur Bebauung geeigneten Grundstücks durch die Bauherren“ vereinbart. Die auflösende Bedingung ist kostenfrei. Zudem ist der Vertrag auf 6 Monate begrenzt. Ist das typisch und grundsätzlich unbedenklich?
    6. Unser Vertrag enthält eine Klausel, dass Änderungen des Bauträgers, die keine Wertminderung darstellen, nicht zustimmungspflichtig sind. Ist das üblich?
    7. Ist eine Vertragsstrafe bei Nichteinhalten des Bauzeitfertigstellungstermins üblich bzw. durchsetzbar (bisher nicht vereinbart)?

    Vielen Dank!!!
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  2. Bauvorhaben - Fragen zum Bauvertrag

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast

    Es

    ist grober Unfug, einen Bauvertrag -auch mit Rücktrittskausel- zu unterschreiben, bevor ein Grundstück vorhanden ist.

    Die "intensive" Grundstückssuche können Sie vorab auch selbst bewerkstelligen. der Häuslelieferant kocht auch nur mit Wasser, d.h. er wird sich bei örtlichen Maklern, bei Gemeinden etc. informieren. Das können Sie auch. Z.B. mal rumfahren und nach Baulücken suchen, Nachbarn fragen usw.

    1.) Der Zahlungsplan, so wie Sie ihn schildern ist Murks, da Überzahlungen gegeben sind. Ändern lassen.
    2.) Abtretungen sind nicht üblich, i.d.R. reichen Finanzierungsbestätigungen der Bank.
    3.) das weiss der Häuslelieferant
    4.) Verlängerung auf 5 Jahre ist nicht unüblich, aushandeln
    5.) Unfug siehe Eingangstext
    6.) Klausel streichen bzw. ersetzen durch "Zustimmung erforderlich"
    7.) Kann vereinbart werden, aushandeln
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  4. #3

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    oh gott, super nutzername. passt zu dem vabanquespiel. ich würde als laie so einen vertrag niemals ungeprüft unterschreiben. auch dieses abfragen im bauforum gilt net. bitte fachlichen ggf. kostenpflichtigen rat suchen.

    insgesamt: ja, klar kann man alles regeln. vorher!

    trotzdem würde ich persönlich nie einen vertrag machen ohne ein grundstück zumindestens bindend reserviert zu haben (gemeinsame finanzierung!)
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  5. #4
    Avatar von Olaf (†)
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    Wo...

    ist Euer Fachmann, der Eurem AN auf die Pfoten schaut?
    Wenn nicht vorhanden sofort organisieren und den Vertrag vom Anwalt prüfen lassen.

    Übrigens: Ein BT baut auf eigenem Grundstück ein Stück Haus, was er Euch als Ganzes verkauft. Ihr habs hier wohl eher mit einem GU zu tun - Sucfunktion des Forums benutzen!
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  6. #5

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    Was ist denn an Vergütung vereinbart wenn der Unternehmer kein Grundstück findet dass in euren Kostenrahmen passt?
    gruss
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  7. #6
    Baufuchs
    Gast

    Vereinbarungsgemäß

    solls dann nix kosten. (siehe Eingangsfrage)
    Trotzdem ist es Müll:
    Zitat Zitat von Lars Vegas
    Auflösende Bedingung "der Nichterwerb eines zur Bebauung geeigneten Grundstücks"
    "Auflösende Bedinung" heisst nichts anderes, als das der Vertrag rechtskrätig ist, aber kostenfrei gelöst wird, wenn Auflösende Bedingung eintritt.
    In der Praxis läufts dann so:
    Da wird ein Grundstück gefunden, das zwar zur Bebauung mit dem gekauften Haus geeignet (weil baurechtl. zulässig/in den Finanzrahmen passt) ist, aber in der hinterletzen Lage liegt.
    Fragesteller lehnt das Grundstück ab und schon ist der kostenfreie Rücktritt nicht mehr mögl. und es wird Stornogebühr fällig.
    So verdient man ohne Häuser zu bauen.....

    Nachgefragt:
    Sollte schnell unterschrieben werden, weil Aktionshaus/morgen Preiserhöhung/die tolle Küche nur noch für ganz kurze Zeit im Preis enthalten ist?
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  8. #7
    Lars Vegas
    Gast
    ... erstmal besten Dank für die schnellen antworten. weiss das geäußerte misstrauen ggü. dem vertrag zu schätzen.

    wir haben in den letzten monaten mit einigen fertighausanbeitern gesprochen, die nach dem gleichen prozedere vorgehen. meiner einschätzung nach ist dies inzwischen state-of-the-art (ob positiv oder negativ). bevor wir was unterschreiben sollten, lassen wir in den Vertrag aufnehmen, dass keinerlei kosten für uns anfallen. zudem ist der vertrag befristet. auf welcher basis sollen hier dann stornokosten anfallen?

    wir wollen in einer region bauen (beste vorortlage von ffm) die extrem stark gefragt ist. unsere knapp 1jährige suche nach grundstücken blieb bisher erfolglos. auf grund unserer beruflich bedingten limitierten freizeit, ist es uns zudem nicht möglich regelmäßig nach baulücken etc. ausschau zu halten. zudem sind baulücken in dieser region echte raritäten (will sagen so gut wie nicht vorhanden). deshalb kann es u.e. durchaus sinn machen, einem fertighausanbieter - der im bestfall über ein besseres netzwerk (zusätzliche kontakte zu nachlassverwaltern/insolvenzverwaltern) verfügt, mit der suche zu beauftragen.

    außerdem gehe ich erstmal nicht davon aus, dass es zum geschäftsmodell von fertighausanbietern gehört, von den stornokosten aus bauverträgen zu leben. verdient wird hier schließlich immer noch am bau!
    auch wenn ich der zunft selber recht kritisch gegenüberstehe, welche wahl bleibt denn noch?

    Was mich noch interessiert. Gibt es sonst niemanden, der vor dem gleichen problem stand/steht?

    p.s. (zeit)druck hat der fertighausanbieter keinen gemacht. waren bisher seriöse gespräche. einzige bisherige knackpunkt: er setzt den bauvertrag für die dann erfolgende grundstücksuche voraus.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Lars Vegas Beitrag anzeigen
    .... meiner einschätzung nach ist dies inzwischen state-of-the-art (ob positiv oder negativ).
    Warum denn wohl??? Weil es immer mehr ............................ äh Menschen gibt, die solche Spielchen mitmachen!
    bevor wir was unterschreiben sollten, lassen wir in den Vertrag aufnehmen, dass keinerlei kosten für uns anfallen. zudem ist der vertrag befristet. auf welcher basis sollen hier dann stornokosten anfallen?
    Das erklären dann schon die Juristen des Häuslebauers :Roll
    deshalb kann es u.e. durchaus sinn machen, einem fertighausanbieter - der im bestfall über ein besseres netzwerk (zusätzliche kontakte zu nachlassverwaltern/insolvenzverwaltern) verfügt, mit der suche zu beauftragen.
    Dafür gibt es eigentlich die Zunft der Makler - ja OK, auch nicht immer die mit dem besten Ruf, aber die kriegen nun mal ein Erfolgshonorar
    außerdem gehe ich erstmal nicht davon aus, dass es zum geschäftsmodell von fertighausanbietern gehört, von den stornokosten aus bauverträgen zu leben. verdient wird hier schließlich immer noch am bau
    MfG
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  10. #9
    Avatar von Olaf (†)
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    Wie war...

    Zitat Zitat von Lars Vegas Beitrag anzeigen
    er setzt den bauvertrag für die dann erfolgende grundstücksuche voraus.
    mit seriös?

    Nach Deinen eigenen Worten wird das Geld mit dem Bau verdient - also sollte es doch in seinem eigenen Interesse sein, Dir einen Bauplatz nachzuweisen, um dann mit dem Bau Geld zu verdienen.

    Mit Baufuchs und Ralf haben Dir hier zwei erfahrene ihre Meinung dazu gesacht. Ich hab den Eindruck, Du suchst nicht wirklich eine Meinung, sondern jemanden, der Dir Dein ungutes Gefühl wegbetet.

    So wird das nix.
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  11. #10

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    Noch was...

    Zitat Zitat von Lars Vegas Beitrag anzeigen
    wir wollen in einer region bauen (beste vorortlage von ffm) die extrem stark gefragt ist. unsere knapp 1jährige suche nach grundstücken blieb bisher erfolglos. auf grund unserer beruflich bedingten limitierten freizeit, ist es uns zudem nicht möglich regelmäßig nach baulücken etc. ausschau zu halten. zudem sind baulücken in dieser region echte raritäten (will sagen so gut wie nicht vorhanden). deshalb kann es u.e. durchaus sinn machen, einem fertighausanbieter - der im bestfall über ein besseres netzwerk (zusätzliche kontakte zu nachlassverwaltern/insolvenzverwaltern) verfügt, mit der suche zu beauftragen.
    Was machen Sie, wenn der Ihnen (vielleicht sogar in bester Absicht) nur Grundstücke anbietet/anbieten kann, die Ihnen von der Lage oder den Kosten nicht zusagen.
    Irgendwann wird auch der ehrlichste sagen - die wollen ja bloß aus dem vertrag raus, auf die Angebote verweisen und Stornokosten durchsetzen (können).
    MfG
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  12. #11
    Baufuchs
    Gast

    Glaubt einfach einem

    alten Fuchs.
    Der "Fertighausanbieter" hat kein Netzwerk.
    Das läuft über den örtlichen Verkäufer/Verkaufsberater.
    Wenn Sie unbedingt meinen, den Vertrag mit RÜ-Klausel unterschreiben zu müssen, lassen Sie den Vertrag/insbesondere die Klausel von einem RA prüfen.
    Hinsichtlich der Klausel Grundstück muss klar/eindeutig festgelegt sein, welche Kriterien das Grundstück erfüllen muss, also
    - Lage
    - Bebaubarkeit
    - max. Grösse
    - max. Kaufpreis
    - Baugrundbeschaffenheit
    - Altlastenfreiheit
    Mit den in den Verkaufsgesprächen ach so gepriesenen Kontakten ist es oft nicht weit her. Erst mal den Interessenten mit einem "Vorbehaltsvertrag" vom Wettbewerb fernhalten.
    Danach, wenn kein passendes Grundstück gefunden wird, versuchen, dem Kunden andere Lagen schmackhaft zu machen.
    Oft klappt das, weil der Kunde sich schon weiter mit dem Haus befasst hat und plötzlich zu Zugeständnissen bereit ist, weil sonst ja alles wieder von vorn los geht.
    Sie haben übrigens Recht:
    Dieses Verfahren scheint erfolgreich zu sein und wird deshalb vermehrt angewandt. Gut ist es deshalb nicht.

    Das von Ralf D. angesprochene Verfahren über Makler halte ich für wesentlich besser. Die kosten zwar, haben aber tatsächlich die notwendigen Kontakte.
    Grosser Vorteil:
    Keinerlei Kosten, wenns mit dem Grundstück nicht klappt.
    Und wenn es klappt, hängen Sie nicht schon fest an einem Hausanbieter, sondern habe die freie Auswahl und genügend Zeit, die Planung u. vor allem die Ausstattung des Hauses vor Vertragsunterzeichnung in Ruhe anzugehen.

    Übrigens:
    Makler benötigen eine Gewerbeerlaubnis nach §34c GeWO, d.h. sie müssen jährlich einen Wirtschaftsprüfungsbericht bei der für Sie zuständigen Kreisverwaltung einreichen.
    Fragen Sie den Fertighausverkäufer mal nach seiner Gewerbeerlaubnis.
    Noch mal übrigens:
    Die Klausel in Ihrem Bauvertrag lässt für das Finanzamt den Rückschluss zu, dass Hausvertrag u. Grundstücksvertrag miteinander "stehen und fallen" sollen. So was nennt man "wirtschaftlicher Zusammenhang" und löst Grundeerwerbsteuerpflicht nicht nur auf den Grundstückskaufpreis, sondern auch auf den Hauspreis aus. Von der ersparten Grunderwerbssteuer bei Makler Grundstückssuche können Sie locker den Makler bezahlen.
    Guckst Du hier:
    Hat sich der Erwerber schon vor Abschluss des Grundstücksvertrags oder zeitgleich mit ihm durch einen Gebäudeerrichtungsvertrag gebunden, so ist - das Vorliegen von Absprachen vorausgesetzt - ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Vereinbarungen zu bejahen (BFH-Urteil vom 8.2.1996, III R 126/93, BStBl 1996 II S. 542).

    Bei Abschluss des Bauvertrags nach dem Grundstücksvertrag ist ein sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen gegeben bei vorherigen Absprachen (Ziffer 2.2.1), bei einem faktischen Zwang (Ziffer 2.2.2) und bei Hinnahme eines von der Veräußererseite vorbereiteten Geschehensablaufs.
    Absprache = Klausel im Hausvertrag
    faktischer Zwang = Klausel im Hausvertrag
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  13. #12
    Avatar von butterbär
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    willkommen im kreis der glücklichen bau-familien.

    wirst schon sehen was du davon hast ein haus zu kaufen noch bevor du weisst wo es hin soll.

    echt klasse!!!

    wenn ich als architekt sowas machen würde, würde man mich teeren und federn, einen betrüger schimpfen und aus der stadt jagen.
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13
    Avatar von operis
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    @ lars Vegas,

    würdest du dein nächstes auto mit garage kaufen auch wenn du kein grundstück hast?

    Ich weiss nicht, wie man auf so eine schnapsidee kommt, schreien da bei dir nicht alle alarmglocken?

    Wenn nicht, dann noch viel spaß...

    Grüße operis
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  16. #14

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    Wahrscheinlich steht die Finanzierung auch noch nicht, wie auch?! Aber da kann man ja gleich das nächste "kostenlose" Rücktrittsrecht vereinbaren...
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