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  1. #1

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    Zusätzliche Pfetten ohne Vorankündigung

    Hallo,

    ich brauche dringend eine fachliche Einschätzung und Hilfe, um uns für die anstehende Begutachtung und Diskussion mit unserem Bauträger nächste Woche vorbereiten zu können. Es geht um 2 zusätzlich eingebaute Mittelpfetten in unserem Dachgeschoss, die im Plan bei Unterschrift des Kaufvertrages nicht eingezeichnet und auch nicht geplant waren. Die Mittelpfetten wurden angeblich vom Statiker angeordnet, da das Haus eine Tiefe von 11m hat und die geplante Bauweise des Architekten nicht ausreichend war. Wir bauen über BT und haben von den zusätzlichen Mittelpfetten erst erfahren, als wir das DG besichtigten und alles gesetzt war. Ich habe einen Plan angehängt, leider vom ganzen Haus, da es eine komplette PDF Datei ist. Also, es geht nur um das DG. Die Mittelpfetten ziehen knapp neben den Fenstern durch den Raum, unterhalb der 2m linie.
    Die eine Pfette zieht sich mitten durch das Bad, welches dadurch in seiner Benützung stark eingeschränkt ist. Wir haben nun bei der Angefallenen Rechnung über 54000 Euro (Abschlag nach Baustand) 20000 Euro einbehalten. Ausserdem haben wir den Mangel angezeigt und von unserem Baugutachter belegen lassen. Das Mängelprotokoll liegt dem BT vor. Der Architekt des BT schreibt zurück, es liegt weder ein geringfügiger noch ein massiver Baumangel vor. Ausserdem dürfe baulich etwas verändert werden falls nötig, da es so im Vertrag steht. (Wortlaut:Maßliche Differenzen gegenüber den Eingabeplänen und der Baubeschreibung, die sich aus architektonischen oder baute3chnischen Gründen ergeben, jedoch nohne Einfluss auf die Qualität, WErt und Funktion des Gebäudes sind, bleiben vorbehalten, sind zulässig und werden anerkannt.

    Hier noch das Mängelprotokoll unseres Gutachters:

    Durch den Einbau der Mittelpfetten ergibt sich eine drastische
    Reduzierung der Raumhöhe in den zu Wohnzwecken genutzten
    DG-Räumen. Die Reduzierung ergibt sich jeweils ca. in Raummitte
    in Bereichen, die ohne Pfetten eine Raumhöhe von über 2
    Metern aufweisen würden. Hierdurch ergibt sich eine gravierende
    Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit. Des weiteren ist
    die gemäß Wohnflächenverordnung anrechenbare Wohnfläche
    reduziert. Durch den Bauträger bzw. den Planer ist eine Lösung
    der Gebrauchseinschränkung anzugeben. Des weiteren ist aus
    technischer Sicht schon aufgrund der entfallenen Wohnfläche
    eine Reduzierung des Kaufpreises berechtigt.

    Am Mittwoch haben wir ein Treffen mit dem BT, dem Architekten, dem Gutachter des BT und unserem extra gestellten Gutachter.

    Jetzt wollte ich mal eine allgemeine Meinung, wozu wir bei dieser Schadensbegrenzung berechtigt sind. Baulich ist ja wohl nichts mehr zu verändern.

    Ich freue mich über jede Einschätzung und bedanke mich schon mal für die Mühe, diesen langen Text zu lesen.

    Gruß
    Sandra


    Ich hoffe, das mit dem Grundrissplan hat funktioniert.
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  2. Zusätzliche Pfetten ohne Vorankündigung

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  3. #2
    Themenstarter

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    Achtung! Anhang Teil 1 des Gutachters....

    Teil 1

    Unterhalb der Mittelpfetten ergibt sich in den DG-Räumen derzeit
    eine lichte Raumhöhe von ca. 1,89 m. Die Pfetten weisen eine
    Abmessung von ca. 34 cm x 18 cm auf. Nach Einbringen des
    Bodenaufbaus wird hier nach überschlägiger Messung eine lichte
    Raumhöhe von ca. 1,79 m verbleiben. Dies im Bereich des Zugangs
    zum Thermenraum, im Bereich des WC´s, des Waschbeckens
    sowie auf der gesamten Raumbreite im Arbeitszimmer.
    Die Mittelpfetten waren in den Verkaufsunterlagen sowie in den
    Verträgen nicht enthalten. Die Nachbaranwesen sind ohne Mittelpfette
    erbaut. Nach Angabe sei der Einbau aufgrund der größeren
    Gebäudeabmessungen durch den Statiker nachträglich
    gefordert worden. (M)
    Stellungnahme:
    Offensichtlich wurde der Einbau ohne entsprechende planliche
    Prüfung ausgeführt. Ansonsten wären sicher anderweitige Lösungen
    (z.B. größer dimensionierte Balken) ausführbar gewesen.

    das Einfügen hat im ersten Teil nicht geklappt, sorry.................
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  4. #3
    Baufuchs
    Gast

    Die

    Änderung der Pfetten hat offensichtlich zu einer Einschränkung der Funktion geführt und wäre demnach ohne Zustimmung des Bauherren nicht zulässig.
    Auf dünnes Eis begibt sich der Gutachter, wenn er die Verringerung der Wohnfläche anführt.
    In Mietprozessen in den es um geringere Wohnflächen als vertragl. vereinbart ging, wurde durch BGH entschieden, dass in solchen Fällen von einem Mangel erst dann gesprochen werden kann, wenn die Verringerung mehr als 10% der Gesamtwohnfläche ausmacht. Dürfte bei Ihnen nicht zutreffen bzw. Gutachter kann ja mal nachrechnen.
    Es bleibt jedoch eine erhebliche Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit, wenn im Bereich des WC´s (Vorderkante) nur eine Höhe von 1,79m verbleibt. (Müsste nach Pla ja auch die Dusche betreffen).
    Da baulich wohl nicht mehr zu ändern, geht es um Minderung.
    Über angemessene Höhe lässt sich trefflich streiten.
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  5. #4
    Avatar von JDB
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    Interessante Frage:
    "Warum verlaufen die Pfetten nicht auf H=2,50-2,75m?"

    Das wäre nämlich die normale, erwartete Lösung des Problems.
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  6. #5
    Baufuchs
    Gast

    Sind die

    Fenster im Dg anders als im Plan gebaut worden?
    Das hier passt nicht zum Grundriss:
    Die Mittelpfetten ziehen knapp neben den Fenstern durch den Raum, unterhalb der 2m linie.
    Kriegen wir auch den Gebäudeschnitt zu sehen?
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  7. #6
    Themenstarter

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    Die Fenster wurden so gebaut wie geplant, die Pfetten

    befinden sich jeweils knapp neben der 2m-Linie.

    Warum der Architekt oder der Statiker, wer auch immer das dann bestimmt, die Pfetten so setzen hat lassen, weiß ich nicht.
    Bisher gab es noch keine Äusserungen zu unserem Problem, ausser, dass der BT es bedauert, dass es jetzt so ist, aber damit müssten wir leben und es tut ihm Leid, dass wir jetzt schräg am Waschbecken stehen müssen. Der Architekt sagt, es liegen keine Mängel vor! Es wäre zu schön, um die ganz Sache ohne Rechtsanwalt regeln zu können, aber wie es mir scheint, brauchen wir rechtliche Hilfe. Gibt es denn keine offiziellen Richtlinien, nach denen sich z.B. Gutachter richten, die über bauliche Mängel eine genaue Definition abgeben, wie z.B. Raumhöhe voll anrechenbar etc..........
    Es kann doch nicht angehen, dass einer sagt, es wäre ein gravierender Mangel und der andere behauptet, es wäre gar kein Mangel vorhanden.
    Uns geht es in der Hauptsache darum, dass die Wohnqualität durch die niedrigen Pfetten wirklich sehr eingeschränkt ist. Ändern kann man zwar nichts mehr, aber es sollte sich dadurch wenigstens eine Minderung ergeben.

    Den Schnitt kann ich momentan nicht einstellen, da mein Scanner nicht funktioniert.

    Gruß
    SANDRA
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  8. #7
    Bauexpertenforum
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    Es kann doch nicht angehen, dass einer sagt, es wäre ein gravierender Mangel und der andere behauptet, es wäre gar kein Mangel vorhanden.
    Der eine ist der BT. Ist doch klar, daß der sagt, es sei kein Mangel.

    Ich sage, daß ist, sofern dem BT nach Aufforderung zur Mangelbeseitigung mit Fristsetzung keine Lösung einfällt, ein so schwerwiegender Mangel, daß auf den BT eine volle Breitseite zukommt: Rücktritt oder noch besser Schadensersatz wegen Nichterfüllung: sog. großer Schadensersatzanspruch.

    Frage ist jetzt nur noch, wem Du glaubst. Kannst ja mal bei einem Anwalt nachfragen. Wäre zunächst eine Erstberatung für rund 250,00 EUR netto. Stimmt er mir zu und gehts in eine Vertretung gegenüber dem BT über, wird nach Streitwert = Kaufpreis abgerechnet. Dann haftet allerdings der Anwalt für Richtigkeit des erteilten Rats.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Auf dünnes Eis begibt sich der Gutachter, wenn er die Verringerung der Wohnfläche anführt.
    In Mietprozessen in den es um geringere Wohnflächen als vertragl. vereinbart ging, wurde durch BGH entschieden
    Sicher?
    Ich hab zB nur dieses gefunden:
    http://www.dnoti.de/topact/top0466.htm
    Liest sich für mich wie "weniger Wohnfläche bei Bauträger = Mangel"

    Hört sich für mich auch irgendwie logisch an. Na gut ... ist Recht, muss also nicht wirklich logisch sein ...
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  10. #9
    Baufuchs
    Gast

    Im

    zitierten Urteil war die Wohnfläche 11% kleiner (damit also mehr als 10%).
    Hier ein Urteil mit den 10%
    Ich würde vorgehen, wie von Eric beschrieben.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Dann haftet allerdings der Anwalt für Richtigkeit des erteilten Rats.
    Ist das im Baurecht tatsächlich so? Die Aussage wiederspricht nämlich meiner bisherigen Lebenserfahrung ganz massiv. Wobei ich auch noch nie einen Fall gesehen habe, bei dem ein Anwalt _schriftlich_ bestätigt hat, einen Fall zu gewinnen. Da wird eher von 'gute Chancen' gesprochen.
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  12. #11
    Bauexpertenforum
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    Da wird eher von 'gute Chancen' gesprochen.
    Sag ich auch immer, ändert aber nichts daran, daß der Anwalt für die Richtigkeit des Rats haftet: richtige Subsumtion des mitgeteilten Sachverhalts unter das Gesetz. Etwaige hierbei verbleibende Risiken rechtlicher oder tatsächlicher Art hat er konkret aufzuzeigen.

    Den Erfolg schuldet der Anwalt allerdings nicht. Kann er ja auch nicht, weil das Urteil ein Richter schreibt
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  14. #12
    Avatar von VolkerKugel (†)
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    Habt Ihr´s gut ...

    Zitat Zitat von Eric Beitrag anzeigen
    Den Erfolg schuldet der Anwalt allerdings nicht ...
    ...
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  15. #13
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    Zitat Zitat von saan71 Beitrag anzeigen
    ... dass der BT es bedauert, dass es jetzt so ist, aber damit müssten wir leben und es tut ihm Leid, dass wir jetzt schräg am Waschbecken stehen müssen.
    Die Sache ist doch klar:
    § 633 BGB

    Sach- und Rechtsmangel

    (1) Der Unternehmer hat dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen.

    (2) Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln,

    1. wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
    2. für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
    ...
    Das Werk entspricht nicht dem Plan, eignet sich nicht für die gewöhnliche Verwendung und schräg am Waschbecken stehen müssen ist unüblich. Ob außerdem noch Wohnfläche verloren geht ist für mich da schon nachrangig. Großartige Regelwerke muss man auch nicht bemühen. Den Sachverständigen würde ich hier nur brauchen, um die 1,79 m nachzumessen. Alles andere kann schon der Anwalt machen.

    Ich stimme Eric zu wenn er meint, das läuft auf großen Schadenersatzanspruch hinaus.
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