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  1. #1
    Lavie
    Gast

    Ist der Kaufpreis angemessen?

    Hallo!

    Wir haben uns in ein Haus verguckt(2-geschossig,Flachdach) und sind unsicher,ob das Haus wirklich ein Schnäppchen ist wie der BT es darstellt.
    Vorerst die Daten und Fakten:

    1) Kaufpreis für das Fertighaus war anfangs : 235.000 Euro
    ( Grundstück:225 qm,Wohnfläche:130 qm mit Terassenfläche)

    2)Nun hat der BT finanzielle Engpässe(Bank gewährt nur noch Kredite,wenn Wohnugen bzw. Häuser verkauf worden sind.BT hat bei seinem Großprojekt sich verkalkuliert.
    Wollte zuerst das Haus(schlüsselfertig) verkaufen für: 199.000 Euro
    (ohneHauseinmessungskosten)

    3) Nun möchte er nur den Rohbau für: 160.000 Euro
    ohne - Elektroarbeit
    - Heizung
    - Estrich
    - Sanitärinstallation
    - Innenputz
    - Trockenbau
    - Schlosserarbeit
    - Fliesen(Bad,Gäste-WC,Küchenboden+Fliesenspiegel)
    - Innentüren
    - Carport/Terassenbepflasterung /Eingangsgangspodest
    (Fertigstellungskosten für die Strasse ist im Preis enthalten)

    Wir haben vor kurzem ein Gutachter bestellt,da der Keller Feuchtigkeit aufweist.Diesen Mangel würde uns der BT beseitigen(dh. mit Trocknungsgerät und durch neue druckwasserdichte Kellerschächte).Auch die fehlenden Fensterbänke plus Dichtung und die Rolläden-Schienen werden noch eingebaut.
    Das wars dann auch.
    Meine Sorge ist,haben wir etwas vergessen oder nicht genug berücksichtig ?
    Ist es wirklich ein ' Schnäppchen' ???
    Der Baugutachter konnte uns auch nicht mehr sagen als was wir vorher wussten( nur das mit den Fenstern und Rollo-Schienen kamen von ihm zusätzlich).Und dafür berrechnet er uns fast 600 Euro.Er erwähnte,dass es h hier sich um einen Spezialfall handelt,dieses können wir aus seinem Protokoll nicht entnehmen.Deshalb besteht bei uns noch Erklärungsbedarf,ob der Rohbaupreis angemessen ist.http://www.bauexpertenforum.de/image...s/confused.gif

    Für Tipps und Bemerkungen sind wir offen.

    MFG
    Lavie
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  2. Ist der Kaufpreis angemessen?

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  3. #2

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    Hallo,

    meine Laienmeinung.

    zu 1. kann man nicht viel sagen ohne die Details zu kennen. Teuer?Günstig?Billig?

    zu 2. BT also schlechte Bonität, oder keine Liquidität oder evtl. schon insolvent?

    zu 3. Ohne den Rohbau zu kennen kann man schlecht sagen ob´s ein Schnäppchen ist. Für meinen Geschmack ist der Preis zu hoch, denn die richtig teurern Gewerke kommen auf den Erwerber noch zu. Gerade der Innenausbau produziert ordentlich Kosten, und nach Deiner Aufstellung reden wir hier von ein paar Mauern mit einem Dach drauf, evtl. schon Fenster drin. Dazu noch ein evtl. feuchter Keller, und den Wert des Grundstücks kann man auch nur schwer abschätzen.

    Was für einen Gutachter hattet Ihr bestellt? Mit was war er beauftragt? Mängelsuche oder Wertermittlung?
    Ohne eine neutrale Wertermittlung würde ich hier garnichts angehen. Solange das nicht geklärt ist würde ich sagen, der Rohbau ist unverkäuflich. (Oder liegt er in den Innenstadt von München?)

    Also, VORSICHT, die Ruine könnte ein Faß ohne Boden werden.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    Zitat Zitat von Lavie Beitrag anzeigen
    3) Nun möchte er nur den Rohbau für: 160.000 Euro
    ohne - Elektroarbeit 5.000 €
    - Heizung 10.000 €
    - Estrich 5.000 €
    - Sanitärinstallation 10.000 €
    - Innenputz 3.000 €
    - Trockenbau 5.000 €
    - Schlosserarbeit 2.000 € -
    - Fliesen(Bad,Gäste-WC,Küchenboden+Fliesenspiegel) 5.000 €
    - Innentüren 1.000 €
    - Carport/Terassenbepflasterung /Eingangsgangspodest 5.000 €
    +- Ohne Gewähr
    Macht schon mal rd 210.000 €
    (Fertigstellungskosten für die Strasse ist im Preis enthalten)

    Wir haben vor kurzem ein Gutachter bestellt,da der Keller Feuchtigkeit aufweist.Diesen Mangel würde uns der BT beseitigen
    Wovon denn, wenn er +- insolvent ist
    (dh. mit Trocknungsgerät und durch neue druckwasserdichte Kellerschächte).
    Und das reicht????
    Auch die fehlenden Fensterbänke plus Dichtung und die Rolläden-Schienen werden noch eingebaut.
    Noch ein paar T €
    MfG
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  5. #4

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    Handelt es sich zufällig um die Doppelhaushälfte in PB-Elsen Richtung Wasserskisee?

    Der Anbieter bietet das Objekt schon seit Ende 2005 an (siehe auch Aufkleber an den Fenstern). Wir haben uns damals auch für das Objekt interessiert, haben aber auf Grund der doch sehr hohen Bebauungsdichte (besonders die 3 Objekte direkt an der Straße) Abstand davon genommen.

    Ich denke auch, dass mit dem Gutschriftbetrag der Innenausbau nicht möglich ist. Habe mir heute nochmal kurz ein Bild von dem Haus gemacht. Es ist wirklich wie lt. Anzeige bei Immoscout beschrieben ein " Veredelter Rohbau" sprich 4 Wände, nen Dach, Fenster und Elektrorohinstallation.

    Versuchen die eigentlich immer noch, die Kunden mit der Übernahme der Grunderwerbsteuer zu ködern?
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  6. #5
    Lavie
    Gast

    Kosten für den Innenausbau

    Danke für schnellen Hinweise.

    Muss noch dazu schreiben,dass der BT die Kosten für den Innenausbau mit ca. 40.000 Euro angegeben hat.Er hatte damals diese Konditionen bekommem,wohl gemerkt,weil die Handwerker ein grosses 'Geschäft ' sich dadurch erhofft hatten.Nun haben wir(evt. leider) für das Vorkaufsrecht 1.000 Euro überwiesen,da der BT uns versprochen hatte,die tollen Konditionen,die er von den Handwerken bekommem hatte,für uns auszuhandeln.Nach seiner Meinung werden die Kosten nicht die 50.000 Summe überschreiten.

    Unser Gutachter hat für den Innenausbau 65.000 ,- (ohne Außenanlagen) angegeben.Einst soll noch erwähnt werden,dass wir einen Standard- Innenausbau geplant haben.Fliesen legen und die üblichen Wand/Bodenarbeiten würden wir selber machen.
    Nur das Badezimmer sollte nicht ganz standard sein.

    Wir haben den Gutachter mit der Mängelbewertung.evt. auch Wertermittlung,beauftragt.
    Er hat uns den Wert des Rohbaus(im jetzigen Zustand) mit 140.000 Euro angegeben.Auch würden neue druckwasserdichte Kellerschächte für die Beseitigung der Kellerfeuchtigkeit genügen,wenn sie fachgerecht eingebaut würden. Würden die Restarbeiten noch erfolgen ,die der BT versprochen hatte ,dann könnte man doch die Wertermittlungssumme nach oben korrigieren,oder?

    Außerdem wollte der BT uns einen Architekten(arbeitet momentan für BT)zur Verfügung stellen,der die Innenausbauarbeiten für uns dann leitet.
    Bin noch am überlegen,ob es überhaupt sinnvoll ist einen Archi vom BT zu nehmen.Der würde doch im Zweifelsfall im Sinne des BT handeln.
    Jedenfalls müssen wir die Kosten für die Fertigstellung der Str. vorbehalten,da diese noch nicht fertig ist.

    Eigentlich waren wir der Meinung,dass wir an ALLES gedacht haben,oder?
    Wenn wir die schon erwähnten Punkte nicht angesprochen hätten,dann hätte er uns das Haus nach dem Motto 'GEKAUFT WIE GESEHEN ! ' .Noch einmal diesen Fehler machen.never!

    Ach ja,der Grundstückspreis liegt bei ca. 250,-/qm .

    @OWLer: Ich finde,dass die Bebauungsdichte noch ok. ist.Woanders ist es noch schlimmer.Wir brauchen kein zu großes Grundstück.Mehr Garten,mehr Arbeit.Wann habt ihr euch denn das Haus angeschaut?

    Bitte um mehr hilfreiche Antworten.

    Gute Nacht.
    Lavie
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  7. #6

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    Wir haben uns das Haus vor ca. 2 Jahren angesehen, sprich im Zustand wie es jetzt ist.

    Wie gesagt, wie haben uns damals gegen das Objekt entschieden, weil uns die Bebauungsdicht deutlich zu hoch erschien. Allein die 3 Objekte, wo die preiswerten Wohnungen verkauft werden, machen das Objekt nicht attraktiver und je nach Entwicklung wahrscheinlich im auch im Preis bemerkbar. Weiter hat uns der Wohnblock an der Hinterseite gestört, da das Haus je sehr lichtdurchflutet ist, und man wenn man vor fremden Blicken ungestört sein möchte, die Rollos runtermachen muss.
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  8. #7

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    Solls ein Schnäppchen werden oder Standard Preis?
    Beim Schnapper darfste nicht lange überlegen und rechnen.
    Gutachter schätzt auf 140k, BT will 160k.
    Was kostet dich was vergleichbares (Fertig) in der Ecke. 240k? mit Außenanlage oder ohne?
    Überhöre die guten Worte von Organisiertem Archi, Handwerkern etc. Damit soll euch die Unsicherheit und Angst genommen werden.
    Aus gutherzigkeit wird nüx mehr gemacht.
    Wenn das ding schon ne ganze Weile steht, drückst wohl langsam wie ein Stein im Schuh.
    Also biete 120k bei sofort kauf und wenn ihr euch bis 130 einigt müsstest auf der sicheren Seite sein.
    Es ist doch wie beim Autokauf. Im Einkauf liegt der Vorteil.
    Soll den Verlust doch ein anderer machen.

    Gruß
    ELvis
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  9. #8

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    Hallo,

    wenn es die Hütte sein sollte die OWLer Ende 2005 besichtigt hatte, dann untermauert das meine Einschätzung, daß diese so unverkäuflich ist.

    Wenn ich das richtig verstanden habe, dann habt Ihr Euch einen SV besorgt und diesen mit der Wert- und Mängelermittlung beauftragt. Oder wurde er vom BT empfohlen?
    Der SV hat bei einem Grundstückwert von 250,-€/qm (225x250,-€= 56.250,- €) einen Wert von 140.000,- € ermittelt (oder geschätzt?).

    Bei einer Verwertung bekäme der BT (bzw. dessen Bank) vielleicht 50% der Summe, also wird jeder Kaufpreis der höher liegt für die einen "Gewinn" darstellen. Da geht es nicht mehr um die realen Kosten, sondern man wird versuchen den Verlust zu begrenzen. Das sollte man sich im Hinterkopf behalten.

    Das Thema "BT" vermittelt Euch die Handwerker zu seinen Konditionen mag auf den ersten Blick verlockend sein, doch wenn er seine Handwerker genau so gut bezahlt hat wie bei seinen bisherigen Projekten (reine Vermutung meinerseits), dann wird deren Motivation nicht gerade hoch sein, sofern sie überhaupt Interesse haben. Man muß sich also fragen, was bekomme ich für mein Geld.
    Hat er den Innenausbau mit 40T€ kalkuliert, dann wird dieser wohl auch so ausgeführt....auch wenn es an sich nicht möglich ist.

    Jetzt kommt es darauf an, wie hoch Euer Interesse an der Hütte ist. Ich würde, ohne Zugzwang, denen 70% der Summe bieten die Euer SV ermittelt hat, also etwa 100T€. Dann würde ich mir jemanden zur Seite holen der mit Euch den Rest durchzieht.

    Da mag jeder anders denken, aber wer weiß welche Leichen da noch im Keller liegen die der Käufer später mit viel Aufwand (und Kosten) beseitigen lassen muß. Und 10T€ sind auf einer Baustelle schnell versenkt.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9
    Lavie
    Gast
    Vielen Dank für die Bemerkungen.

    Eine Sache vorab: Bei den Gewerken für den Innenausbau wird der BT nur als Vermittler fungieren.Wir werden den Vertrag mit denen machen,nicht der Bauträger.Als er von meiner Seite das Wort 'Gewährleistungsbürgschaft' gehört hatte,wollte er nur noch den Rohbau verkaufen.

    Wie schon geschrieben hat der SV(Den habe ich selber beauftragt)das Haus für 140 T€ angemessener,da er die restlichen Arbeiten mit 83T€ ( (Innenausbau:65T€,Aussenanlagen:4T€,Baunebenkosten :6T€,Erwerbskosten:
    8T€) ansetzt hatte.Ausserdem wurde die noch ungeklärte Gewährleistung bei der Berechnung mitberücksichtig.Seine Zahlen basieren nur auf Schätzwerte.

    Sollten wir seine genannte Summe beherzigen?Natürlich haben wir uns über die Kostensumme für die Fertigstellung Gedanken gemacht.Wir finden aber seine Summe ein bißchen zu hoch angesetzt.

    Da es eine Doppelhaushälfte ist,haben wir mit der Familie nebenan Kontakt aufgenommen.Sie haben das Haus (schüsselfertig) für 234.800 € gekauft.
    Sie haben mit vielen Extras gebaut.Jedoch haben sie bis heute noch 20 T€ einbehalten,weil im Keller Wasser durchkommt,wenn es starkt regnet und ausserdem waren einige Restarbeiten nicht zeitlich gemacht worden,da die Handwerker ihr Geld nicht bekommen haben.Nicht nur sie,sondern noch 8 weitere Hausbesitzer haben ein Kellerproblem.

    Der BT scheint nicht liquide zu sein ,und momentan belastet ihn ein Rechtsstreit( BT und Archi sind sich nicht einig,wer für die Kosten der Mängelbeseitigung aufkommen soll.Da die Straßenfertigstellung noch nicht komplett fertig ist,haben alle eine gewisse Summe einbehalten

    Der Vertragsentwurf ist noch nicht fertig.Was haltet ihr über eine Vertragsüberprüfung durch einen Anwalt (Wie teuer wird das denn sein ?)
    Sollten wir es wagen die Kaufpreissumme zu mindern?
    Der BT erwähnte,dass ein Interessent(Handwerker) den Rohbau für seine geforderte Summe kaufen möchte,um es dann später zu vermieten.
    Meinem Mann gefällt dieses Haus und vor gierigen Blicken durch die Fenstern haben wir diesbezüglich keine Sorgen.Ein Grund ,warum das Haus so lange leer gestanden hat,werden wohl die vielen Fenster sein.
    Vielleicht sollten wir wirklich pokern.

    Hoffentlich kann ich gleich einschlafen.Euch wünsche ich eine gute Nacht.
    Lavie
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  11. #10

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    Anwaltliche Vertragsprüfung? Unbedingt!

    Mindern? Falscher Begriff...
    Aber deutlich niedrigeres Angebot machen? Sicherlich!

    Wenn man so will, "pokern".
    Euer Gegner pokert übrigens schon ziemlich heftig!

    Oder glaubst Du etwa die Geschichte von dem anderen Kaufinteressenten...?
    Handwerker können nicht so schlecht rechnen, daß sie solch ein Objekt "zur Vermietung" kaufen würden"!

    Daß er sowas jetzt schon nötig hat (bevor Ihr einen Betrag genannt habt), wäre für mich ein Grund, gleich nochmal um 20.000 niedriger einzusteigen.
    Dem steht das Wasser vermutlich schon höher am Hals als jemals in Eurem zukünftigen Keller...

    Also fangt bei höchstens 100.000 an - spätestens bei 120.000 wird er wohl weich werden. Hauptsache, Ihr bleibt hart (und geht nicht höher)! Keinesfalls darf er merken, daß Euch die Hütte mehr als andere zusagt. Und schon gar nicht dürft Ihr in Zugzwang oder Termindruck sein.
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  12. #11

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    Ich glaube die Entscheidung damals von dem Objekt Abstand zu nehmen war richtig.

    Irgendwie hört sich die Sache nicht ganz koscher an. Ich persönlich halte es für sehr riskant auf das sinkende Schiff aufzuspringen. Allein die Tatsache das in mehreren Häusern Wasser in den Keller eindringt, macht die Sache nicht unbedingt interessanter.

    Und der Floskel, dass sich ein Handwerker für das Objekt interessieren würde, würde ich nicht für ganz voll nehmen. Ich denke hiermit versucht man Euch unter Druck zu setzen um schnell eine Entscheidung herbei zu führen. Wir hatten damals auch das Gefühl, dass man versuchte uns unter Druck zu setzen.

    Außerdem wird ja nebenan nochmals das selbe Doppelhaus gebaut. Dann könnte er ja da eine Doppelhaushälfte übernehmen.

    Macht dem BT ein unmoralisches Angebot und schaut was passiert. Ich denke der Faktor " Unsicherheit " sprich evtl. Wasser im Keller und Zahlungsschwierigkeiten bzw. Insolvenz und damit auch keine Gewährleistungsansprüche zu haben muss im Kaufpreis wiedergespiegelt werden. Außerdem habt ihr ja durch die bereits gezahlte Reservierungsgebühr in Höhe von 1000€ ein Vorkaufsrecht und der BT muss vor Verkauf an den Handwerker Euer OK einholen.
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  13. #12
    Lavie
    Gast
    Konnte doch nicht einschlafen.

    Ich mache mir Gedanken,ob mein Mann die ganze Sache auch so sieht.Er denkt,dass der BT ehrlich zu uns war.Soll ich seine Aussage,dass er in ca.8-10 Monaten Insolvenz beantragen wird,wirklich Glauben schenken?Ich wollte es eigentl. nicht erwähnen,doch nun sehe ich mich unter Druck gesetzt.Schließlich geht unser ganzes Geld dafür drauf.Und möchte lieber auf der sicheren Seite sein.

    Im Kaufvertragsentwurf war vor ca. 14 Tagen noch von schlüsselfertig die Rede.Aber da nun der BT nur den Rohbau verkaufen will,kann ich davon ausgehen,dass er vom Vertrag zurücktreten will.Ansonsten wäre die 1000 € weg,wenn wir das Haus nicht mehr haben wollen.Mein Misstrauen wurde immer grösser als ein Kollege meines Mannes (Der hat sich auch vom gleichen BT ein Doppelhaushälfte gekauft)über den Kaufpreis seines Hauses erzählte.Der Preis war anfangs bei ca. 259.000 € ( Grundstück ca. 300 qm, ca.270 qm Wohnfläche).Der Kollege wollte aber nur den Rohbau kaufen,da er Eigenleistung miteinbringen wollte.Den Rest hatte er an andere Handwerkerfirmen vergeben.Er bezahlte für den Rohbau 200.000 € (inkl. Carport,Terassen,Eingangspodest).Wenn ich die Kaufsumme miteinander vergleiche,dann denke ich nicht,dass das Haus ein Schnäppchen ist.Wir haben uns nun auch andere Häuser angeschaut und mußten feststellen,dass die anderen die Kosten für den Innenausbau bei ca. 30.000 bie max. 40.000 € lagen.Es sind halt nur Standards vorgesehen.Sie alle gehen davon aus,dass die Käufer mehr bezahlen werden (fürs Bad,Fliesen,evt.Türen und Heizkörper).Das mit dem POKERN muss ich wohl übernehmen.

    Jetzt gehe ich aber wirklich schlafen
    Lavie
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  14. #13

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    Wer erzählt, daß er in 8 - 10 MONATEN insolvent wird, lügt wie gedruckt.
    In einem 3/4-Jahr kann Gott und die Welt passieren.
    Eine Insolvenz "plant" NIEMAND so weit im voraus!!!!.
    Euer SV kennt das Haus. Ich bin oben blind schon auf 50T gekommen. Ohne Gewähr und mit wenig Luft nach unten, aber jeder Menge nach oben.
    Aussenanlagen und NK hatte ich auch nicht dabei.
    Wenn Haus und Lage konvenieren, bietet 120.000 und bleibt beinhart dabei. (Zumindest eine ganze Weile.) Der BT braucht Geld, ganz schnell.
    Und "seine" Preise der Firmen könnt ihr knicken.
    1) Kriegt er "Mengenrabatt"
    2) Wird er die drücken, bis die Schwarte kracht
    3) Werden die sich für all das geld, das sie evtl. von ihm nicht bekommen haben, gütlich tun wollen.
    MfG
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  16. #14
    Bauexpertenforum Avatar von Bruno
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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Eine Insolvenz "plant" NIEMAND so weit im voraus!!!!.
    Ist zwar nur ein Nebenschauplatz, aber es gibt tatsächlich Leute, die ihre Insolvenz lange vorausplanen. Grund: es gibt eine Reihe von Geschäften, die der Insolvenzverwalter anfechten kann, wenn sie andere Gläubiger benachteiligen. Die Anfechtungsmöglichkeit fällt bei "normalen" Geschäften meist nach 3 Monaten weg, bei vorsätzlichem Verschieben von Vermögen an Nahestehende nach 2 Jahren.

    § 129 bis 147 Insolvenzordnung ist deshalb Pflichtlektüre, auch für die Fragestellerin. So manches, was jetzt finanziell gebastelt wird, könnte nämlich im Insolvenzfall wertlos sein.
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  17. #15

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    Lavie,
    Du solltest Dir keine Gedanken über den BT machen, was der wo oder wie macht kann Dir völlig egal sein. Ob er mit einem Archi oder wem auch immer Streit hat, von der Bank kein Geld bekommt, keine Ahnung vom Bauen hat, andere Interessenten vorschiebt, Druck machen möchte, das alles interessiert Dich nur am Rande (oder besser gesagt "es hat Dich nicht zu interessieren". Nicht vergessen, solche Emotionen kannst Du Dir nicht leisten. Sie sind erfahrungsgemäß auch ein schlechter Berater.

    Es geht hier nur um diesen Kauf, um DEIN Geld, und um DEIN Risiko. Nur Fakten interessieren.

    Nun, Deine Beiträge bestätigen nur meine erste Einschätzung. Das Thema Keller wird Euch noch ein weilchen verfolgen, und auf eine fachgerechte Ausbesserung durch den BT würde ich nicht hoffen (scheint mit den benachbarten Objekten auch etwas überfordert). Also müßt Ihr Euch später selbst darum kümmern. Zum aktuellen Zeitpunkt ist der Keller anscheinend mangelhaft. Daran gibt es nichts zu rütteln.

    Bürgschaften oder Gewährleistung könnt Ihr bei dem BT auch vergessen. Das würde höchstens in einen langen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang enden. Ob der BT seine Versprechen jemals halten kann ist auch ungewiß. Mag ein Jurist hier anderer Meinung sein und mich korrigieren wenn ich falsch liege.

    Also bleiben nur die Fakten. Da steht eine Hütte im Rohbau auf 225qm Grundstück mit einem mangelhaften Keller. Der BT hätte gerne 160T€, der SV meint daß man 140T€ an Wert ansetzen könnte, ich würde erst einmal 100T€ bieten. Evtl. würde ich signalisieren, daß die 100T€ Verhandlungsbasis wären und mir ein Limit bei 120T€ setzen (kenne den Bau ja nicht).

    Ach noch ein Kommentar. Man sollte sich in so ein Objekt nicht gleich verlieben. Liebe macht bekanntlich blind.

    Es gibt eine Menge Immobilien die man kaufen kann, Baugrundstücke gibt es auch. Ihr solltet Euch also nicht unter Druck setzen lassen, weder vom BT noch von Euch selbst.

    Gruß
    Ralf
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