Warum ist das alles sooo teuer?

z.Zt. bekommst Du 300TEUR auf 15 Jahre fest für ca. 4.85 eff, sind bei 1.5% Tilg ca. 1590,-/mon, bei 2% ca. 1715,-/mon. Eigenkapital werdet ihr bei dem Netto vermutlich schon angesammelt haben.

NUR: muss es denn unbedingt ein Neubau sein?

 

Da wärst Du dann immer noch besser dran, als wenn Du einen Vertrag mit einem Generalübernehmer hättest. Beim Architekten kannst Du dann noch was umplanen. Beim GÜ kommen manche unerwarteten Brocken zu einem Zeitpunkt wo Du fast keine Wahl mehr hast, weil unterschrieben ist unterschrieben.

Gruß

Thomas

 

Hallo,

gerade in dieser Situation würde ich mir einen kompetenten Architekten suchen. Du bleibst einfach flexibler. Wie man den kompetenten Archi findet, da müssen die anderen weiterhelfen. War noch nie in der Situation, habe den Profi schon seit 20 Jahren an der Hand.

Ich hatte ja schon geschrieben, informieren, und mit den groben Vorstellungen (und Budgetvorgabe) zum Architekten. Dann sehen was machbar ist, evtl. die Wünsche etwas korrigieren, und schon wird ein Schuh daraus.

Gruß
Ralf

 

Hallo

Ich hatte ja gestern versprochen, mal "meinen" Architekten ins Spiel zu bringen, ich hoffe der Link ist erlaubt: http://www.k2r-hausbau.de ,ist ja nicht negatives!
Ich denke auch BauherrFFB sollte sich nicht hängen lassen, da geht doch sicher was wenn ihr ein Grundstück habt und dann noch über 200.000 ausgeben könnt!
Ich kann ja noch nachvollziehen, daß die Grundstücke in Eurer Gegend viel teurer sind, aber die Baukosten sollten doch nicht 30 - 40% höher sein? Dann solltest Du halt mit Handwerkern bauen, welche ihre Leistung Bundesweit anbieten und Dir vernünftige Konditionen bieten. Ich denke da ist ein guter Architekt nicht schlecht.
Das mir jetzt keiner kommt und unterstellt ich hätte mit irgendwelchen qualitätslosen Billigheimern gearbeitet, es waren alles Meisterbetriebe aus Sachsen am Werke! Einige von denen haben mir z.B. erzählt, daß sie die meiste Zeit in Süddeutschland tätig sind und ich kann mir nicht vorstellen, daß die dann die hälfte mehr verlangen.
Die geschätzten Baukosten von ca 160.00 sind bei einem Haus in der Größe von 120m² bei uns sicher realistisch.
Wenn jemand Kontakt zu meinem Architekten aufnimmt, dann bitte unbeding von mir grüßen.


Contoso

 

Ja, die Sachsen sind ziemlich überall anzutreffen...

 

@BauherrFFB:

1. Ich würde keine Festtilgung von 1,5 Prozent vereinbaren, sondern die üblichen 1 Prozent und die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung. Auf diese Weise umgeht man das Problem, bei Knappheit mit der Bank neu verhandeln zu müssen.

2. Architekt ist klar besser als Bauträger. Ist auch gar nicht so schlimm für einen Laien (bin selbst einer). Man bekommt jedenfalls genau, was man will, und man ist selbst Bauherr.

 

Ahem ....contoso...

...nur kurz zu Deinem link:

Für mich ist das eben kein freier Archi, der im Sinne und für den BH baut, sondern eine GU-Konstellation !

Thomas

 

thomas, wenn da ein architekt, wie auch immer, involviert ist, sollte das doch eher
eine GÜ-konstellation sein?

das kann im einzelfall gut oder schlecht sein - wie alles im leben
nur sollte man das kind beim namen nennen.

 

Bei diesen niedrigen Tilgungsvorstellungen schaudert es mich immer.
Wir sind immer noch in einer Niedrigzinsphase und die realen Nettoeinkommen sinken. Das ist eine andere Situation als in den 70 ern, in der 1 % tilgung vielleicht normal war.

Machen wir ne vereinfachte Rechnung
300.000 € Darlehen, Zinsen 5 %:

bei Tilgung 1,5 % monatl. Rate 1.625 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 29,39 Jahre bzw. 352,65 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 273.062,03 Euro
Effektiver Jahreszins: 5,116 % p.a. (interner Zinssatz, IRR)

bei Tilgung 2 % monatliche Rate 1.750 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 25,11 Jahre bzw. 301,29 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 227.255,85 Euro

bei Tilgung 2,5 % monatliche Rate 1.875 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 22,02 Jahre bzw. 264,22 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 195.404,77 Euro

bei Tilgung 3,0 % monatliche Rate 2.000 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 19,66 Jahre bzw. 235,89 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 171.778,19 Euro

eine monatliche Mehrbelastung von 375 € führt zu einer Einsparung von über 100.000 €.


Oder machen wir mal ne kleinere Darlehenssumme:

250.000 zu 5,0 %

bei Tilgung 3,0 % monatliche Rate 1.667 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 19,65 Jahre bzw. 235,81 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 143.093,53 Euro

bei Tilgung 4,6 % monatliche Rate 2.000 €
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 14,74 Jahre bzw. 176,94 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 103.874,46 Euro

300.000 zu 2000€/Monat kosten dich letztlich 471.000
250.000 zu 2000 €/Monat kosten dich letztlich aber nur 353.000


Wie man sieht, machen sich niedrigere Darlehenssummen und hohe Tilgungsraten enorm bemerkbar (die zu erzielenden günstigeren Zinssätze sind da noch nicht mal berücksichtigt). Von daher lieber kleiner und damit kostengünstiger bauen und hinsichtlich der Tilgung höher greifen, wenns machbar ist (wenn man 25.000 € in einem Jahr ansparen kann und dabei Miete zahlt, geht da doch was). Vielleicht verschiebt ihr den Bau auch noch um 2 Jahre und geht mit 60 oder 70.000 € Eigenkapital in die Finanzierung.

Rechne mal ein bischen.

 

Wobei mir persönlich eine "flexible" tilgung (d.h. relativ hohe Sondertilgungsoptionen) irgendwie lieber ist. Wenn man die "hohe" feste Tilgung nämlich mal einige Zeit nicht stemmen kann, ist man von der Freundlichkeit der Bank abhängig. Und wieviel die Bank an mir "verdient" ist mir ehrlich gesagt Wurst. Mich interessieren nur die monatlichen Kosten und ob ich sie mir leisten kann.

 

Ob die hohe Tilgung fest ist oder nicht hat doch keinen großen Einfluss, solange sie überhaupt geleistet wird.

 

Wenn man Tilgung von 4.6% vertraglich vereinbart, IST diese erstmal grundsätzlich immer zu leisten. Vereinbart man "nur" 3% und eine Sondertilgung von max 10%, MUSS man nur 3% tilgen, KANN aber jederzeit (falls Geld übrig ist) MEHR tilgen.
BTW: Wenn ich "Beamter" wäre und mein Einkommen damit quasi lebenslang GARANTIERT ist (zumindest die normalen 12 Monatsgehälter bzw die Pension), täte ich mich mit einer hohen Tilgung auch leichter. Es ist aber nicht jeder Beamter und im aktuellen Wirtschaftsleben sind halt die Schwankungen (mal rauf mal runter) inzwischen deutlich stärker als früher.

 

Eine hohe Tilgung ist immer von Vorteil, doch man sollte nicht vergessen, daß die Raten für die nächsten JAHRE regelmäßig zu zahlen sind. Ist die Finanzierung schon auf den letzten Cent gerechnet (Kapitaldienst), dann wäre es besser etwas Reserve einzubauen und die Tilgungsrate niedriger zu wählen.

Kaum jemand kann seine realen Kosten für Lebenshaltung etc. auf Jahre hinaus fix kalkulieren, schon garnicht als Hausbesitzer. Ist man jedoch mit seinen Raten erst einmal in Verzug, dann ist heftiger Ärger vorprogrammiert. Der Vorteil durch die höhere "geleistete" Tilgung nutzt dann nur der Bank die bei einer Verwertung mehr Spielraum hat.

Eine Vereinbarung über Sondertilgung sollte aber immer möglich sein, auch wenn diese im Extremfall nicht genutzt wird. 5% der ursprünglichen Darlehenssumme sind heute bei so ziemlich jeder Bank möglich.

Und sollte man während der Laufzeit wider Erwarten doch viel Geld übrig haben, dann kann man dieses immer noch anlegen und am Ende der Zinsfestschreibung einsetzen.

Wichtig, man sollte immer möglichst flexibel und liquide bleiben. Sonst wird aus einer Einsparung schnell ein Verlust.

Gruß
Ralf

 

Richtig. Steht auch nicht im Widerspruch zu meinen Beiträgen.

Eine hohe Tilgung führt zu niedrigen Zinszahlungen. Das Darlehen wird also unterm Strich günstiger, als bei einer niedrigeren Tilgung (bei gleichem Zinssatz und gleicher Darlehenshöhe). Dadurch wird es also billiger.

Die Darlehenshöhe hat den gleichen Einfluss. Bei festem Zins- und Tilgungssatz steigen die Summe der zu zahlenden Zinsen mit der Darlehenshöhe. Nimmt man weniger Geld bei der Bank auf, wirds also wieder billiger.

Und nochwas:
Beamter mittlerer Dienst, A8 verdient im Alter von 35 Jahren sage und schreibe 2.200 € Brutto incl. Familienzuschlag. Endstufengehalt A 9 (wenn er denn dahin kommt) ca. 2.600 € Brutto (so knapp vor dem tod/der rente ähm pension). Im teuren München genauso wie in Kleingugelwauwau an der Belgisch/Luxembourgischen Grenze.
Mit der A 9 fängt der gehobene Dienst (Studium erforderlich) an.

 

Interessiert mich wie bereits erwähnt wenig.
a) Wieviel brauche ich
b) Wieviel kann ich monatlich sicher abzahlen
daraus folgen
c) Konditionen

c) ist außer von a) und b) nur noch von der Bank abhängig. Ob die Bank an mir dann mehr oder weniger verdient spielt grundsätzlich eh' keine Rolle. Wenn das Geld was ich mir leihen kann, weniger ist als das was ich brauche, gibt's ein Problem. Wird es aber nur "teurer" - ich kann es mir aber trotzdem leisten - juckt es mich ja nicht. Ich leih mir ja kein Geld für Schnickschnack, sondern nur für das was ich wirklich will.

Ich persönlich finde deshalb auch ein endfälliges Darlehen in Kombination mit einem Bausparer nicht schlecht. In "Notfällen" (d.h. unerhoffter Reichtum) kann man den halt sogar zu 100% auf einmal tilgen.

Und ob ich als Beamter A8 oder A13 bekomme ich zwar ein himmelweiter Unterschied, aber beiden gemeinsam ist halt die (relativ) unbedingte Kalkulierbarkeit auf lange Zeiträume. Ein normaler "Arbeiter", selbst wenn er zB 50% mehr als ein Beamter verdient, kann sich halt in der heutigen Zeit nicht mehr so drauf verlassen, dass der Job und das Einkommen die nächsten 15-30 Jahre so bleibt (bzw sich verbessert).

Das ist für mich das einzige was gegen hohe Tilgungen spricht. Für Nicht-Beamte halt ein Risiko dass man eingehen kann oder auch nicht. Dann aber bitte nicht NUR auf den schnellen Abtrag schielen, sondern auch überlegen, was passiert, wenn mal eine etwas längere Durststrecke auftaucht.

 

Du bist im laufe dieses threads von 120 m² auf 150 m² Wohnfläche gesprungen. Das hat Einfluss dass auf die Bausumme und damit deine Finanzierung. Die Zusammenhänge dazu wollte ich an den Beispielen demonstrieren (nicht nur für dich, andere lesen auch mit, ohne sich anzumelden und eigene fragen zu stellen).

Was du damit sagen willst, versteh ich nicht.
Ich will darauf aufmerksam machen, dass es nicht nur eine monatl. Rate gibt, sondern Gesamtkosten. Im Beispiel 171.000 Zinsen gegenüber 273.000, wenn man 3,0 statt 1,5 % tilgt. unterm Strich zahlt man also mit der höheren Tilgungsrate 100.000 € weniger.


Nochmal ein Beispiel, passend für dich

1800 € Rate 5 % zins
bei 300.000 €:
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 23,76 Jahre bzw. 285,14 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 213.255,75 Euro

bei 270.000 €:
Die erforderliche Laufzeit beträgt: 19,66 Jahre bzw. 235,89 Monate
Zinsen und Gebühren gesamt: 154.600,37 Euro

Durch 30.000 € weniger Kreditaufnahme zahlst du knapp 60.000 € weniger Zinsen.

Diese Anschaffung (mehr Wohnfläche als beispiel) für 30.000 kosten dich also schlussendlich 90.000 €. Die letzten Tausender sind immer die teuersten.
Wenn du nur 10.000 € weniger als die 300 T aufnimmst, zahlst du 32.000 € weniger zurück. Und das bei einer Laufzeit von "nur" 23,76 Jahren. Wenn andere hier auf 30 Jahre finanzieren, sieht das noch viel schlimmer aus. Da muss man in dem Beispiel für die letzten 10.000 € mehr 43.000 € zurückzahlen.

So, genug Gedankenanstöße gegeben, mehr Zeit investiere ich nicht mehr.

 

Genau das hatte ich mit Flexibilität und Liquidität gemeint. So manche Finanzierung ging schon den Bach runter, weil sich der Häuslebauer schlichtweg übernommen hat. Da wurde in einem Jahr das Weihnachtsgeld gekürzt, und schon war das Unglück passiert.

Werden 50% des verfügbaren Einkommens in so eine Investition gesteckt, dann bleibt genügend Luft um auch einmal auf Unvorhergesehenes reagieren zu können.

Jeder Geschäftsmann rechnet ähnlich, oder er muss schmerzhaft erfahren was es bedeutet, wenn plötzlich Ebbe in der Kasse ist.

Gruß
Ralf