Absoluter Newbie möchte bauen

Danke, Nanusch

Das hat mich daran erinnert, was ich vergessen zu schreiben habe. Zu einer vernünftigen und seriösen Kontrolle / Überwachung gehört auch das intensive Studium der Baubeschreibung sowie des Vertrages (durch Rechtsanwalt).

Viele teure Fehler / Extras / Spielereien und auch Problempunkte kann man schon in der Planung ausmerzen.

 

VOB

Bei der Frage nach dem Download der VOB werde ich schon wieder hellhörig. Nach ständiger Rechtsprechung ist die VOB nur wirksam vereinbart, wenn einem Laien (also in der Regel lieber immer) die VOB Teil B ausgehändigt wird. Deshalb geben einige Verlage sogar Abreißblöcke mit zig Exemplaren für diesen Zweck heraus.

Im Zweifelsfall könnte ich mir sogar vorstellen, das die VOB nicht wirksam vereinbart ist, wenn die VOB/B erst nach (bei) Vertragsunterzeichnung aushändigt wird. Denn Zusätze zu Verträgen sind nur wirksam, wenn diese dem Kunden bei Vertragsunterzeichnung nach gewöhnlicher Sorgfalt hätten bekannt sein müssen.

Beispiel: Eine Gewinnmitteilung eines Versandhändlers als Werbung stand nichts weiter. Auf dem beigelegten Bestellschein waren auf der Rückseite Einschränkungen, die das Gewinnversprechen wertlos machen sollten. Mit Hinweis darauf wurde die Auszahlung de Gewinns verweigert. Der Gewinner klagte und das Urteil: bei gewöhnlicher Sorgfalt sind die Einschränkungen "nicht wirksamer Vertragsbestandteil geworden", d.h. der Versandhändler muß zahlen.

 

VOB/A sind Allgemeine Grundsätze zur Ausschreibung und Vergabe. Fast nur bei öffentlichen Ausschreibungen benutzt.
VOB/B sind die Bedinungen für Ausführung, Gewährleitung, Zahlung, u.s.w.
VOB/C regelt grundsätzliches zum Umfang und Abrechnung der Leistung. Für jedes Gewerk verschieden, was im Preis drin ist, was erxtra bezahlt werden muss. Ist sehr Umfangreich.

 

Fast nichts mehr hinzuzufügen. VOB Teil A sind keine Geschäftsbedingungen sondern Regeln für die Anbahnung und Durchführung von Vergaben. Teil B sind typische vorformulierte allgemeine Geschäftsbedingungen, speziell auf Bauleistungen zugeschnitten und deshalb dem Werkvertragsrecht des BGB überlegen. Im Teil C stehen gewerkebezogene Regelungen. Über Teil C werden auch viele DIN-Normen automatisch Vertragsgrundlage, weil darauf verwiesen wird. Teil C gilt immer, sobald Teil B vereinbart wird.

Die Teile A und B sind im Internet frei erhältlich, z.B. hier als pdf:
http://www.bmvbw.de/Alle-Artikel-zu...Verdingungsordnung-fuer-Bauleistungen-VOB.htm
Oder Teil B als html:
http://www.archifee.de/vob2002/index.html

Teil C ist ein dickes Buch, kostet ca. 26 Euro und lohnt sich bei einem VOB-Vertrag nicht nur für Planer sondern auch für Bauherren. Aber Achtung: es macht aus einem Bauherrn noch lange keinen Fachmann!

Ein Auszug aus der VOB/C für Maurerarbeiten (alte Fassung 1998, nur als Beispiel) findet sich auf den Seiten 6-13 des folgenden pdf-Dokuments:
http://www.bri.ar.tum.de/lehre/Skripte/word/brivo08_01.pdf

 

Ne Stange Geld?

Bei 1 - 2 % der Baukosten? Wird hier nicht ein völlig falsches Verhältnis zur Kenntnis genommen?

Hierzu ein Beispiel aus der Praxis, welches einem Kollgen widerfahren ist:

Er bot einer Familie Überwachung und Kontrolle für insgesamt 2000 Euro zzgl. Mädchensteuer an. Abgelehnt, weil zu teuer!

Kurze Zeit später traf er das Ehepaar beim Kauf einer Küche für schlappe 30.000 Euro (ohne Geschirr natürlich, das kostete nochmal 2000 Euro).

2 Monate später Wasser im Keller, Risse im Putz, und und und. Privatgutachten von einem anderen Kollegen abgelehnt, weil mit 500 Euro zu teuer.

Dann hatte ich den Beweisbeschluß auf dem Tisch. Kostenv8orauszahlung für den Gutachter: 8000 Euro.

Und mal wieder die Fragen so falsch gestellt, daß dieses Gutachten den Bauherren überhaupt nichts nutzt.

So sieht die Perspektive schon wieder anders aus.

 

Musterbaubeschreibung

Mein Hersteller wollte sie nicht ausfüllen. Im Nachhinein weiß ich warum.
Wenn Eure Anbieter diese nicht ausfüllen wollen, würde ich mich a) fragen warum und b) wenn Ihr Euch doch entscheiden solltet dann bei diesem Hersteller zu bauen, geht für Euch selbst die Baubeschreibung durch und hinterfragt diese Punkte und lasst Euch dann ALLES schriftlich geben!

Merkt Euch:
- auf dem Bau gibt es nur knallhart: was ist schriftlich vereinbart und was nicht
- und was NACH Vertragsunterzeichnung - weil doch vergessen - noch vereinbart werden soll, dass wird Euch die Schuhe, bzw. die Bank Euch das Hemd aus ziehen.
- es gibt dort keine Moral und keine saubere Arbeit mehr, es sei denn man erzwingt sie gnadenlos (und das könnt ihr garantiert nicht selbst, sondern eben nur mit externen Überwachern, wie MB schon schreibt) - und selbst dann werden mehr Späne fallen, als Ihr Euch aus den Haaren waschen könnt
- und spätestens bei den Worten: "kein Problem.." sollten die Alarmglocken schrillen

VOR Vertragsunterzeichnung ist das absolute MUSS:
- Bodengutachten, danach
- Prüfung der Leistungsbeschreibung und des Vertrages durch Rechtsanwalt/Sachverständigen/Bauleiter.
Basta
Und wenn es bei Euch immer noch nicht geklingelt hat, dann freue ich mich, dass es Euch genauso ergeht wie uns und ich werde jeden Beitrag mit Spannung erwarten

 

Siehe auch Sven

Im Beitrag Wasser in WW. Da haben wir nicht überwacht, eil er keinen erreichen konnte. Prompt geht es schief.

Aber eine Aussage ist wichtig! "Was ist wenn der externe Gutachter auch keinen besonderen Job macht?"

GENAU DAS IST DAS PROBLEM! Kaum lösbar.

Normalerweise kann das einer alleine gar nicht. Da sind dann schon mal Büros mit mehreren Mitarbeitern mit jeweils eigenen Spezialgebiet vorzuziehen. Wesentlich ist auch, daß der Fachmann (oder auch Fachfrau) entsprechend versichert ist. Also Haftplichtversicherung auch für Beratung bzw. Objektüberwachung (Bauleitung).

Es muß übrigens kein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sein. Das alleine ist überhaupt keine Garantie. Er muß nicht mal Ingenieur sein. Nur vom Fach muß er nachweislich was verstehen. Also sollten auch Referenzobjekte vorhanden sein. Bzw. betreute Bauherren, die man auch mal anmailen oder anrufen kann.

 

"was"

hilft ne Baubegleitung die "nur" scheibchenweise" auf der Baustelle rumgeisert bzw. zu spät dran ist ... und die Wahl beim Unternehmer auf den billigsten Gratler gefallen ist ?????

Mein Tip ... nehmen Sie nen gescheiten Architekten/Statiker samt Bauleitung/Bewehrungsabnahme ... und bei der Wahl der Firmen lassen Sie dem Architekten seinen Vergabevorschlag ... denn jener kennt meist seine Pappenheimer (!)

 

Wo ist der Unterschied?

Dann steht er doch vor dem gleichen Problem:
"Was ist wenn der externe Gutachter auch keinen besonderen Job macht?"

ersetzen durch
"Was ist wenn der Architekt auch keinen besonderen Job macht?"

Das gibt es nicht? Knapp die Hälfte unsererer Mängelberichte betreffen Architektenbauten. Morgen um 11:00 Uhr mehr. Besser gesagt da bin ich auf einr solchen Baustelle. Das letzte mal hatte ich 100 Bilder von Mängeln, da war der Chip voll.

 

Der Reihe nach

Wenn ein Anbieter bei Ankündigung einer Überwachung sagt: "Kein Problem!", so ist das ein gutes Zeichen.

Wir haben schon oft erlebt, daß Firmen gar nicht mehr anbieten, wenn die von einer Überwachung erfahren. Es sei denn, die bezahlen die Überwachung selber (schlechter Scherz).

Außer den Anrufen habe ich doch noch andere Kriterien genannt. Ich weiß, daß es nicht einfach ist. Beruhige will ich auch gar nicht, sondern Tatsachen aufzeigen.

Wir haben sogar einen Anbieter (Bauträger, man staune!) bei dem wir dem Bauherren sehr viel Geld erlassen haben, weil der einfach gut baut. Es gibt nur Kleinigkeiten zu bemängeln. Vielmehr werden wir bei Unklarheiten vom Bauträger oder SUB direkt gefragt. So kann es also auch gehen.

Leider ist der Bau hart und viele selbternannte, völlig ahnhungslose "Baubetreuer" bieten sich an. Alle wirken glaubwürdig.

Ich sollte mal einen Fragekatalog, nur für Bauherren einsichtbar, erstellen, der den Betreuern gestellt wird. Da trennt sich schnell die Spreu vom Weizen.

 

geschwafel!

ein (!) "betreuer" kann garnicht alles sehen, weil er zu selten auf der baustelle ist.
ein architekt, ein tragwerksplaner, ein bodengutachter und ein bauleiter auf bauherrenseite kontrollieren sich gegenseitig.
wenn die baufirma gut ist, kontrolliert die auch noch.
besser geht´s nicht. und mehr braucht´s normalerweise nicht.
allerdings mag´s bauherren geben, die zielsicher die grössten flaschen engagieren. schön. schön blöd

 

Geschwafel war der Titel des Beitrags?

Wer redet von "einem" Betreuer? Doch nur die Befürworter des "einen" Architekten.

Was ist denn oft genug auf der Baustelle?

 

Hallo Roka,
ich muss voranstellen, dass ich die Baubeschreibungen nicht gelesen habe. Ich bin mir jedoch sicher, dass keine der Ihnen vorgelegten Unterlagen die sich aus der seit dem 1.9.2003 gültigen Bauordnung für das Land Brandenburg resultierenden Forderungen berücksichtigen.

Für die Bauherren und deren Auftragnehmer werden mit dieser neuen Bauordnung wesentliche Veränderungen wirksam.
Danach hat der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens geeignete am Bau Beteiligte zu bestellen. Die Anforderungen, die an die am Bau Beteiligten gestellt werden, sind in entsprechenden Paragraphen dieser Bauordnung eindeutig festgeschrieben.
Einer dieser am Bau Beteiligten ist der Objektplaner, der früher auch als Entwurfsverfasser bezeichnet wurde. Die Aufgaben des Objektplaners wurden konkretisiert und wesentlich erweitert. Er ist in Zukunft nicht nur für den Entwurf verantwortlich, sondern auch für die Bauüberwachung. Die Regelung der Überwachungspflicht ist erforderlich geworden, da eine Rohbauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde nicht mehr vorgeschrieben ist und Mängel in der Bauausführung daher nur noch durch den Objektplaner festgestellt werden können.
In den entsprechenden Paragraphen ist zum einen zweifelsfrei geregelt, wer berechtigt ist als Objektplaner tätig zu werden und zum anderen, dass diese Person über die erforderliche Sachkunde oder Erfahrung zur Bauüberwachung verfügen muss. Als Objektplaner darf danach nur tätig werden, wer über eine Bauvorlageberechtigung verfügt.
Der als Bauüberwacher fungierende Objektplaner - und nur dieser - darf und muss zur Schlussabnahme eine Erklärung unterzeichnen, mit der die Bauausführung entsprechend
den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen bescheinigt wird.
Für die Einhaltung dieser Vorschrift ist allein der Bauherr verantwortlich.

Ich würde Ihnen deshalb empfehlen, sich in dieser Woche zusätzlich mit der neuen Bauordnung zu beschäftigen. Wenn Sie diese Hinweise entsprechend der Bauordnung umsetzen, haben sich wesentliche Probleme hinsichtlich externer "Baubetreuung", "Baugutachter während der Bauphase" usw. von selbst erledigt.

Hinweise hierzu können Sie auch bei Ihrem zuständigen Bauordnungsamt erhalten. Die dortigen Damen und Herren geben hierzu nach unseren Erfahrungen gern Auskunft.
Lassen Sie sich von den Firmen darlegen, wie sie diese aus der neuen Bauordnung resultierenden Anforderungen umsetzen wollen.
Nach unseren derzeitigen Erfahrungen legen die Bauordnungsämter die neuen Anforderungen streng um und drohen sehr schnell mit einer Ordnungsstrafe.

Mfg
S.

 

Hallo IBS,

es war bisher auch schon immer erforderlich alle Vorschriften einzuhalten. Daran hat sich durch die neue Bauordnung nichts geändert. Es geht um die Praxis.

Der Leichtfertigkeit wird durch die neuen Vorschriften eher befördert. Wenn man vorher evtl. auf eine unabhängige Kontrolle durch das Bauamt Rücksicht nehmen mußte, kann das nun entfallen. Zwar hat der Objektplaner größere Verantwortung bekommen, aber er bleibt trotzdem in der Zwickmühle, daß er befürchten muß keine weiteren Aufträge zu erhalten, wenn er genau hinschaut - ganz abgesehen davon, daß ihm selbst bei guten Willen einiges entgehen kann.

Natürlich wird ein Teil sich lieber in Gefahr begeben, keine weiteren Aufträge zu erhalten (und damit wäre ein zusätzlicher Baubetreuer zumindest teilweise überflüssig), aber ein anderer Teil wird lieber halbblind herumlaufen (bei der gegenwärtigen Auftragslage verständlich). Wie die Verteilung zwischen den beiden Extremen ist, weiß weder ich noch weiß der Bauherr, an welchen Typ von Objektplaner er kommt.

Nicht umsonst empfehlen die Baukammern usw. das Vier-Augen-Prinzip.

Bei dieser Lage wäre es vom Bauherren leichtfertig, auf einen zusätzlichen Baubetreuer zu verzichten.

Und wie die Zwickmühle ist, habe ich erst vor kurzem selbst erfahren. Ein GU bestellte mich zu einer Blower-Door-Messung und beschimpfte mich fürchterlich, weil ich Fragen des Bauherrn sachgerecht beantwortet habe.

 

Tja,Roka, so ist das eben. Bei uns in Hessen ist das nicht anders. Als derjenige, der die Aufträge vergibt, bist Du verantwortlich, dass die Unternehmungen auch nach Recht und Gesetz Ihre Steuern abführen das ganze soll der Schwarzarbeit entgegenwirken. Wenn ich mich richtig erinnere, musst Du die beteiligten Unternehmen samt Steuernummer melden. Baust Du mit Bauträger, so muss er das für Dich tun. Das soll aber nicht heissen, dass ich das empfehlen würde...

Außerdem muss in Hessen seit diesem Jahr bei Neubauten keine Baugenehmigung mehr eingeholt werden. Klasse, spart Geld....denkste: Dafür (und das ist m.E. schon richtig) ist vorgeschrieben, dass ein Statiker vor jedem Betonieren die Bewehrung abnimmt. Glaub nur nicht, dass der Umsonst rausfährt...

Dies ist übrigens eine nicht verifizierte Aussage meines Bauträgers...

Aber dazu, was Du tun und lassen musst, gibt es bestimmt Merkblätter dei den zuständigen Baubehörden.

Gruß, Markus

 

Keine Panik Roka. Es wird nichts Unmenschliches verlangt. Der Gesetzgeber verlangt vom Bauherrn nur, dass er die Pflichten, die er mangels Fachkenntnis nicht selbst erfüllen kann, an entsprechende Fachleute delegiert. Dann hat er seine Pflicht erfüllt und es kann ihm kein fahrlässiges Handeln vorgeworfen werden.

Praktisches Beispiel: eine Wand stürzt ein, mit Personenschaden. Die Staatsanwaltschaft steht zuerst beim Bauherrn auf der Matte. Hat dieser einen geeigneten Bauleiter und Fachfirmen beauftragt, ist er raus. Dann sind der Bauleiter und die Firmen dran.