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Wo finanziere ich am besten?

Diskutiere Wo finanziere ich am besten? im Forum Baufinanzierung auf Bauexpertenforum.de


  1. #1
    broesel
    Gast

    Wo finanziere ich am besten?

    Hallo,

    ich möchte in kürze eine Doppelhaushälfte kaufen (260000Euro). Dazu kommen vernachlässigbare Kosten, sprich haustechnischist da alles dabei.
    Jetzt kommen noch dazu Noter und Grunderwerb (5%).
    Vermessung (schätze 1500Euro??)
    Telefonleitung ins Haus 200Euro.
    So, und jetzt werde ich einen Bündel Fragen hier reinstellen und hoffe viel Hilfe und Tipps zu bekommen.
    a) Das Haus baue ich über einen Bauträger. Dieser hat Grundstücke bei der Gemeinde reserviert. Das Grundstück selbst kaufe ich also erstmal von der Gemeinde. Daher werde ich auch erstmal nur Grunderwerb auf das Grundstück zahlen. Wie hoch ist denn die Wahrscheinlichkeit, dass später die Herren vom Finanzamt noch kommen und dies als Kopplungsgeschäft ansehen, sodass ich nachträglich noch Grunderwerb auf das Haus zahlen muss??? (ganz nebenbei empfinde ich dies als eine bodenlose Frechheit unseres Staates, bei dem er sich mal wieder ungerechterweise auf Kosten der armen Bürger, die sich nicht wehren können, gesund schmarozt. Schließlich heitß es GRUNDERWERBSSTEUER, und die zahle ich bereits!!!)
    Bis wann muss sich das Finanzamt bei mir melden, falls sie für das Haus selbst auch Grunderwerb erschnorren wollen?? Gibt es da eine Frist? Oder kann ich nach einer gewissen Zeit x davon ausgehen, dass man es übersehen hat??

    b) Ich habe etwa 15000Euro Eigenkapital (was sicher nicht viel ist). Ein unabhängiger Finanzberater war bei mir und wir sind zu dem Ergebnis gekommen, dass ich bis 1500Euro monatlich für Haus inkl Nebenkosten finanzieren kann. Angenommen hat er dabei (Wohnfläche 117qm) 234Euro Nebenkosten. Beinhaltert dies nur Wasser, Heizung... oder auch Versicherungen für das Haus und evtl sogar Rücklagen??? (habe ich dummerweise vergessen zufragen).
    Wenn ich nun anstatt der Gasheizung eine Pelletsheizung nehme (kostet mich etwa 10000Euro mehr, habe aber erst nächste Woche Termin mit dem Heizungsbauer, daher nur grob), dann habe ich ein KFW60 Haus.
    Wie weit reduzieren sich dann die Nebenkosten???
    Beispiel: Haus kostet mich wenn ich auf KFW60 gehe 10000 mehr, dafür bekomme ich ein vergünstigtes Darlehen + niedrigere Nebekosten. Aktuell kosten mich bei einer Bank 10000Euro etwa 50monatlich. Wenn ich dies durch die Heizung + Darlehen spare wäre es doch clever, oder??

    c) Der Finanzberater hat mir vorgerechnet, dass ich eine Beleihung von 95% habe. Also eigenlich fast eine 100% Finanzierung. Über welche Banke kann ich mir alternativangebote einholen?? Allerding sollten die für mich ein vergünstigtes Familiendarlehen mitberechnen (und am besten auch beantragen) sowie ggf. ein KFW60 Darlehen. Zudem möchte ich gerne zu einer "seriösen" Bank. Kommt eine Internetbank in Frage?? Welche??

    d) Ich habe ein altes kleines Grundstück. Dieses möchte ich jetzt verkaufen. Einen Käufer habe ich bereits. Dummerweise hatte ich dieses Grundstück früher gewerblich vermietet und der Mieter belgert mir dieses illegalerweis noch. Jetzt kann ich das Grundstück erst verkaufen, wenn ich den runtergklagt habe. Das kann sich natürlich ziehen. In dem Grundstück hängt allerdings mein eingangs erwähntes Eigenkapital. Ab wann brauch ich denn das Geld für die Finanzierung?? Ich stelle mir schon vor, dass die bank das vorher sehen möchte, oder?? Ich habe zwar noch etwa 10000 Euro auf einem Konto, aber a) sollte dies meine Reserve sein und b) reicht das ja nicht.
    Ich könnte in 2 Wochen wegen des Grundstücks zum Notar, das mit dem Grundstück klärt sich frühestens anfang nächsten Jahres, wenn sich das nicht noch eine Weile zieht!

    So, jetzt habe ich genügend Fragen gestellt und hoffe auch viele konstruktive Antworten.
    Vielen Dank bereits im Voraus an alle!
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  2. Wo finanziere ich am besten?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    260000Euro
    Hi!

    Na dann rechne mal locker 10-12% Baunebenkosten mit ein.

    -Anschluss Wasser
    -Anschluss Strom
    -Anschluss Kanal
    -Anschluss Gas oder Kamin für Pelletheizung
    -Grunderwerbssteuer
    -Notar
    -Vermessungsgebühren
    -sonstiges

    Da kommen locker 25.000-30.000€ zusammen. Auch wenn man es nicht Wahrhaben will, schönrechnen nutzt da nix!!

    Der Finanzberater hat mir vorgerechnet, dass ich eine Beleihung von 95% habe. Also eigenlich fast eine 100% Finanzierung.
    Banken finanzieren in der Regel keine Notar/Vermessungs/Grunderwerbssteuer. Also bist Du schon bei über 100% bei deiner Finanzierung.

    Bei nur 15.000€ Eigenkapital (das nochnicht vorliegt, wer weis was das rausklagen noch kostet?!) seh ich das Schiff aus der Ferne schon sinken.

    Sorry, aber die Wahrheit ist oft hart. Soll Dich aber vor dem finanziellen Ruin bewahren.

    Gruß,
    Rene'
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  4. #3

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    Notar/Vermessungs/Grunderwerbssteuer
    Edith:

    Muss natürlich Notar/Vermessungskosten/Grunderwerbsteuer heissen.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von Rene' Beitrag anzeigen
    Edith:

    Muss natürlich Notar/Vermessungskosten/Grunderwerbsteuer heissen.
    Kein Angst, warten wir noch ein paar Jahre dann liegst Du auch mit Vermessungssteuer richtig...

    Gruß
    Ralf
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  6. #5

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    Zur Ihrer Frage a): Die Wahrscheinlichkeit, daß Sie auf den Bau zusätzlich Grunderwerbsteuer zahlen müssen, ist sehr hoch, weil i) es sich nach Ihrer Darstellung tatsächlich um ein Kopplungsgeschäft handelt, ii) die Rechtslage hierbei ziemlich klar ist und iii) das Finanzamt den Vertrag und damit die erforderliche Information erhält.
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  7. #6
    broesel
    Gast
    @ Rene:

    Die Anschlusskosten für Wasser, Strom etc sind da alle mit reingerechnet. Somit fallen faktisch keine weiteren Kosten an, lediglich für die Vermesung des Grundstücks + Telefonkabel, was überschaubar ist (insgesamt max. 2000Euro).
    Somit ist es auch definitiv keine >100% Finanzierung. Die Rechnung ist doch ganz einfach (war sie, wenn man Grunderwerb nur auf Grundstück rechnet und nicht von einem Kopplungsgeschäft ausgeht).
    Grundstück 85000*5%
    Haus 175000*1,5%
    => insgesamt:267000 abzgl Eigenleistung bleiben 260000 Euro Gesamtpreis.
    Eigenkapital 15000
    =>245000 zzgl Reserve 5000

    Brauch ich von der Bank 250000 Euro. Das Haus kostet 260000 Euro, also keine 100% Finanzierung. Oder sehe ich da was flasch???

    Kann mir bitte noch jemand bzgl. Beratung und verschiedene Banken weiterhelfen. What about Interhyp oder Dr. Klein?? Gibt es andere??
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  8. #7

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    Hallo!

    Die Anschlusskosten für Wasser, Strom etc sind da alle mit reingerechnet
    Sicher und schriftlich fixiert? Diese Kosten werden von den Versorgern in der Regel direkt dem Grundstücksbesitzer in Rechnung gestellt.

    Was ist mit Bodenbelägen? Malerarbeiten? Carport/Garage? Aussenanlagen?

    Alles schon mit eingerechnet?

    Gruß,

    Rene'

    PS: Denke kaum das Dir jemand hier verbindliche Hilfestellungen in Sachen der Finanzierung gibt, da zu viele Unklarheiten (Koppelungsgesellschaft, Eigenkapital hängt vom Grundstücksverkauf ab) gibt. Da hilft leider nur : Banken abklappern, denen die Situation schildern und Angebote machen lassen.
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  9. #8

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    Hallo,

    ich glaube eine ausführliche Finanzierung zu rechnen ist eine Sache die das Forum nicht leisten kann (darf?). Aber schau mal auf den Webseiten der großen Internetbanken und Vermittler. (ING, Interhyp & Co.). Dort finden sich tools mit denen man etwas spielen kann. Damit sollte man schon einmal ein Gefühl für die eigene Situation bekommen.

    Aber nicht vergessen, letztendlich rechnet jede Bank ein wenig anders. Da spielen viele Faktoren eine Rolle.

    Was mir auffällt, Du machst Dir Gedanken über 80%, 90% oder 100% Finanzierung. Weiterhin hat Dir ein Finanzberater gesagt, daß dies finanzierbar sei (wie auch immer). Ich sage, "falsche Vorgehensweise"!

    Bevor Du über Bau- bzw. Kaufsummen reden kannst, solltest Du zuerst Deine Kapitaldienstfähigkeit prüfen (lassen). Dazu sind einige Angaben notwendig, beispielsweise Einkommen, Familienstand, Belastungen usw. um nur die wichtigsten zu nennen. Daraus rechnet jede seriöse Bank zuerst einmal einen Betrag den Du monatlich noch schultern kannst, ohne sofort in die Privatinsolvenz zu schlittern.

    Erst dann kann man sagen, ob und bis zu welchem Rahmen eine Bank eine Finanzierung unterstützt.

    Und erst dann geht es an die Objektdaten und Ermittlung von Beleihungsgrenzen, Werthaltigkeit etc.

    Oder anders ausgedrückt, wenn Du beispielsweise monatlich nur 500,- € schultern kannst, dann wird die Bank niemals eine Finanzierung über 200T€ wagen, selbst wenn die Beleihungsgrenze bei 50% liegen sollte und das Objekt werthaltig wäre.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9
    broesel
    Gast
    Zitat Zitat von Rene' Beitrag anzeigen
    Hallo!



    Sicher und schriftlich fixiert? Diese Kosten werden von den Versorgern in der Regel direkt dem Grundstücksbesitzer in Rechnung gestellt.

    Was ist mit Bodenbelägen? Malerarbeiten? Carport/Garage? Aussenanlagen?

    Alles schon mit eingerechnet?

    Gruß,

    Rene'

    PS: Denke kaum das Dir jemand hier verbindliche Hilfestellungen in Sachen der Finanzierung gibt, da zu viele Unklarheiten (Koppelungsgesellschaft, Eigenkapital hängt vom Grundstücksverkauf ab) gibt. Da hilft leider nur : Banken abklappern, denen die Situation schildern und Angebote machen lassen.

    Ja, das ist alles fixiert! Sogar die Bodenbeläge (Laminat 35Euro/qm bzw. Fliesen 60Euro/qm), wobei ich das in Eigenleistung machen werde....

    Bzgl. der Banken ist mir schon klar, dass mir hier keiner ein konkretes Angebot machen wird. Ich möchte ja gerade eben die Banken abklappern. Ich möchte aber nicht unbedingt zu meiner/einer Hausbank, da diese üblicherweise hohe Konditionen haben. Deshalb Frage ich ja hier welches günstige seriöse Banken sind, damit ich schonmal sortieren kann!

    @RB:
    Leider bin ich mit den fachbegriffen nicht in allen Belangen so vertraut. Der Bankmensch ist mit mir sehr wohl meinen Familienstand und Einkommen durchgegangen, woraus sich dann ergibt, wieviel "Haus" ich mir leisten kann bzw. dass mein Vorhaben finanzierbar ist. Er wird auch bald wieder kommen um mir ein konkretes Angebot zu machen und alles nochmals im Detail durchzurechnen und zu planen. Ich möchte mir nur gerne andere Vergleichsangebote einholen, da bekanntlich jeder zehntel viel Geld ist.

    Übrigens habe ich auch schon viel mit solchen Tools gespielt und weiß in etwa wo ich stehe. Aber ich möchte nun exakte Finanzierungsangebote, um mir am Ende das für mich günstigste rauszusuchen. Welche Banken gibt es denn da noch?? (oder darf man diese hier nicht nennen?)
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  11. #10
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  12. #11

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  13. #12

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    Hallo,

    grundsätzlich kann ich den Vorrednern, die zur Vorsicht mahnen, nicht widersprechen. Meiner begrenzten Erfahrung nach finanzieren die Banken in D wohl nie an die 100%, in NL solls aber solche geben und die mittlerweile auch in D finanzieren, weil sie hier ein Tochterinstitut haben.

    Normalerweise hat jede Bank eine Beleihungsgrenze, ab der sie dann (wenn überhaupt) nur noch nachrangig finanziert, d.h. mit einem Zinsaufschlag für die den erstrangigen Bereich übersteigende Summe. Diese Grenze liegt wohl bei den Standardbanken so bei ca. 50...60% der Gesamtsumme (ohne die Kosten, die sie eh grundsätzlich nicht finanzieren). Insofern muss man da viele Parameter vergleichen, was nicht so einfach wird, wenn jede Bank andere Grenzen und Konditionen angibt.

    Wenn eine Bank grundsätzlich ein Angebot macht, dann immer Tilgungsplan erstellen lassen und auf die Restschuld nach x Jahren schauen, wobei man die Gesamtrate dann rechnerisch dazu jeweils gleich machen sollte.

    Ich vermute aber, daß es hier noch nicht ums Feilschen der Nachkommastellen geht, weil die Voraussetzungen den Banken nicht unbedingt ideal erscheinen könnten.
    Zur Belastung: Bei dem derzeit sehr niedrigen Zinsniveau sollte man immer eine Anfangstilgung von min. 2% oder mehr ansetzen, d.h. bei 5% Zinssatz -> 7% der Darlehenssumme p.a., also 7000 € Belastung p.a. (oder 584 € p. Monat) pro 100.000 € Darlehenssumme. Nur mal so als Richtschnur, KfW und günstige Konditionen ... , macht dabei den Kohl nicht fett.
    Überlegung dahinter: wieviel Belastung kann ich mir am Ende der vereinbarten Zinsbindung leisten, wenn die Zinsen dann deutlich gestiegen wären? Wenn das ausgeschlossen werden soll, dann muss gleich ein sogen. Volltilgerdarlehen her, d.h. man fixiert den Zinssatz bis zur vollen Tilgung.

    Zum Thema "Internet-Banken": Ing-Diba ist m.E. eine interessante Direktbank. Dr. Klein und Interhyp sind keine Banken, sondern vermitteln an viele verschiedene Banken, mit denen sie Verträge haben. Da für diese Vermittler und Banken das Geschäft mit den Kunden eh schwieriger ist (da die Kunden nicht so bekannt sind, wie die einer Hausbank), kann man davon ausgehen, dass diese alle strengere Maßstäbe anlegen, als eine Hausbank. Das bedeutet, daß es i.d.R. günstige und starre Standardkonditionen gibt, deren Anforderung man aber alle erfüllen muss, z.B. bzgl. Beleihungsgrenze, Einkommen etc.. Wenn man da reinpasst, dann wirds günstig, wenn nicht, dann machen sie eben nicht mit, dann fährt man mit der Hausbank evtl. besser.
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  14. #13

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    Finanzierung zu 100% ist möglich, da muss halt der Rest passen (Einkommen, "sicherer" Job und sowas). Gibt ein paar Banken die das machen. Den Überblick hat da z.B. ein unabhängiger Berater, gibt ja genug. Ich war mit meinem SEHR zufrieden. Wir haben diverse Banken bei einem persönlichen Gespräche verglichen. Zinssatz alleine ist eben nicht alles^^ Vor Allem wenn noch Eigenleistung, evtl. Sondertilgung (Verkauf des Grundstückes?) und sowas mit dazu kommt.
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Seev Beitrag anzeigen
    Hallo,

    grundsätzlich kann ich den Vorrednern, die zur Vorsicht mahnen, nicht widersprechen. Meiner begrenzten Erfahrung nach finanzieren die Banken in D wohl nie an die 100%, in NL solls aber solche geben und die mittlerweile auch in D finanzieren, weil sie hier ein Tochterinstitut haben.
    wenn man unter 100% den Kaufpreis meint, dann gibt es in D Banken, eben z.B. die ING-DiBa. Wenn man auch Nebenkosten finanzieren will, dann wird es schwierig...
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  17. #15

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    Zitat Zitat von broesel Beitrag anzeigen
    Hallo,
    Ich habe etwa 15000Euro Eigenkapital

    [...]

    Ein unabhängiger Finanzberater war bei mir und wir sind zu dem Ergebnis gekommen, dass ich bis 1500Euro monatlich für Haus inkl Nebenkosten finanzieren kann
    Hm, Du sparst also erst seit 10 Monaten (oder weniger) auf Dein Eigenheim?

    Denk mal drüber nach!
    Herzlichst,
    Tom
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