Heizkostenabrechnung für 2-Familienhaus / Wärmezähler

Vorschlag: Vergiß den ganzen Quatsch mit den 4 Heizkreisen und den 4 Wärmezählern, dem nicht ausgebauten Keller und dem nicht ausgebauten Dach sowie der Solaranlage und machs Dir es einfach ........................

§ 2 Heizkostenverordnung: Umlage nach anteiliger Wohnfläche der beheizten beiden Wohnungen im Haus. Sollte auch im Keller oder Speicher ein oder mehrere Räume beheizt werden, zählen die natürlich bei Deiner Wohnung mit. Die Umlage nach beheizter Wohnfläche und nicht nach Verbrauch sollte dann aber sicherheitshalber auch schon im Mietvertrag so festgelegt werden!

§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.


Wenn Du aber auf die Idee kommen solltest, den Keller und/oder das Dach zu eigenständigen Wohnungen auszubauen oder aus dem Haus auszuziehen, dann trifft Dich voll das Schwert der Heizkostenverordung mit der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten, wofür ja wohl - quasi vorausschauend (?)- die 4 Wärmezähler eingebaut wurden.

 

Die Abrechnung der Heizkosten nach Wohnfläche ist zwar ganz einfach, aber birgt meiner Meinung nach das Risiko der Verteuerung der Heizkosten.
Der Mieter hat im diesem Falle eine etwas geringeren Anreiz zum Energiesparen oder weiß vielleicht gar nicht was das heißt. Eventuell im Hinterkopf er muß eh nur seinen Anteil zahlen.
Falls der Keller und Dachboden anteilig/pauschal mit vermietet werden können die Heizkosten auf die Nebenkosten umgelegt werden.

 

Hallo Wasok,

eine möglichst gerechte Nebenkostenabrechnung kann das krasse Gegenteil von möglichst niedrigen Nebenkosten bewirken!
Denn der Erfassungsaufwand sollte in einem sinnvollen Verhältnis zu den zu verteilenden Kosten stehen.

Hab schon erleben müssen, daß ne 100er Tiefgaragen-Gemeinschaft in ihrem verbrauchsbezogenen Gerechtigkeitswahn nicht davon abzubringen war, nachträglich geeichte Strom-Zwischenzähler für die Antriebsmotoren der hydraulischen Doppelparker installieren zu lassen.
Jetzt kann jeder (für einige Euro jährlich an laufenden Erfassungskosten) sehen, ob er für seinen Stellplatz das Jahr über 33 oder gar 47 Cent (sic!) an Strom verbraucht hat...
Die Investition betrug außerdem mehrere Tausend Euro.

Auch Wärmemengenmesser verursachen gewisse laufende Kosten. Zwar ist man (im Gegensatz zu den Alternativen wie Heizkostenverteilern) nicht an die Erfassung durch den Anbieter gebunden, sondern kann die Abrechnung selbst erstellen. Aber Inverstition und Eichaustausch fällt trotzdem an.

Daher die Frage:
Wie hoch sind denn die zu erwartenden umlegbaren Heizkosten überhaupt?
Wenn das z.B. ein Neubau mit modernem Dämmstandard ist, kann es sein, daß die in derselben Größenordnung zu liegen kommen wie die Erfassungskosten...


Fürs Wasser (Warm und Kalt übrigens!) wirst Du hingegen um geeichte Zwischenzähler schon rechtlich nicht herumkommen. Und ich rate auch dringend, diese zu installieren! Denn beim Wasserverbrauchsverhalten von Mietern hab ich schon die tollsten Schoten erlebt...

 

Ich nehme mal an das Wasser und Heizung über die selbe Gastherme oder Wärmepumpe laufen.
Wenn das Wasser gemessen wird (warm/kalt) muss auch gleichzeitig die Heizung gemessen werden, da sonst keine möglichkeit der Abrechnung besteht.

 

ich kenne es anders:

Im (selbstgenutzen) Zweifamilienhaus genügt es, die jeweiligen Wassermengen zu erfassen. Dies dient dann nur der Abrechnung der Frischwasser- und Kanalkosten. Die Erwärmung des Wassers wird hingegen mit den Heizkosten umgelegt, hier also z.B. nach Quadratmetern Wohnfläche.

Alternativ kann man auch die Erwärmung des Wasser mit dem in der Berechnungsverordnung genannten Prozentsatz (irgendwas um die 12 war das wohl) des Gesamt-Wärmeaufwands ansetzen.

Abhängig von der Zahl der jeweiligen Nutzer und ihrem individuellen Verhalten ergeben sich natürlich gewisse Ungerechtigkeiten.
Jedoch kann es billiger sein, diese hinzunehmen (siehe meinen obigen Beitrag)!

 

Hallo Wasok,

technisch schwierig ist es nicht. Nur was hat das das mit zu tun, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist?

Und grade in Eurem Fall dürften die Erfassungskosten in keinem sehr sinnvollen Verhältnis zu den zu verteilenden Kosten stehen.
Unglücklicherweise stellt Euch ne pauschale Abrechnung auch nicht wirklich besser...
Also schaun wir mal weiter:

Ist der erwähnte Kamin (Kaminofen?) wasserführend (also mit der Zentralheizung verbunden) oder nicht?

Du brauchst dann mindestens drei Wärmemengenmesser:
1) selbstgenutzte Wohneinheit
2) vermietete Wohneinheit
3) Warmwasserbereitung

Außerdem einen geeichten Strom-Zwischenzähler (für den Stromverbrauch der Heizung)!

Warum nur 2 Wasserzähler?
Es müßten doch mindestens 4 sein:
1) Kaltwasser (selbstgenutzte Wohneinheit)
2) Kaltwasser (vermietete Wohneinheit)
3) Warmwasser (selbstgenutzte Wohneinheit)
4) Warmwasser (vermietete Wohneinheit)

Der Ertrag der Sonnenkollektoren kommt dann übrigens anteilig BEIDEN Wohneinheiten zugute...

Einen festen "Kurs" dafür kann es auch nicht geben.
Der muß rechnerisch aus den Meßergebnissen der drei Wärmemengenmesser ermittelt werden.


Wenn von Anfang an eine Vermietung vorgesehen gewesen war, hätte Euch der der Planer besser zwei getrennte Geräte (eines pro Wohneinheit) empfohlen!!!

Denn es dürfen maximal 70% der Heizkosten nach Verbrauch umgelegt werden. Also mindestens 30% nach m². Die zahlt ihr also auch, wenn ihr die Heizung gar nicht in Anspruch nehmt!
Damit gilt: Je mehr Ihr den Kamin nutzt, desto mehr subventioniert Ihr auch die Heizkosten des Mieters.

Mit der Ein-Anlagen-Lösung tragt Ihr außerdem das Ausfallrisiko. Sprich - wenn der Mieter seine Nebenkosten nicht zahlt, dürft Ihr ihm weder Heizung noch Warmwasser abstellen und müßt weiter voll an den Gaslieferanten zahlen!
Bei der getrennten Lösung hingegen gäbe es zwei Gaszähler. Und das Gaswerk dürfte sperren, wenn der Mieter nicht bezahlt...

 

Fragen über Fragen. Probleme über Probleme.

Und deswegen habe ich auf die Ausnahmeregelung in § 2 der HeizkostenVO verwiesen. Danach wollte selbst der Verordnungsgeber den Hauseigentümer im selbst genutzten Zweifamilienwohnhaus vor dem Verteilungswahn bewahren.

Aber interessant: Am 03.01.2008 ging es noch um eine Wohnung die vermietet werden " soll ". Und am 05.01.2008 ist schon ein Mieter in der Bude drin oder aber zumindest ist der Mietvertrag mit ihm abgeschlossen.

Was steht denn jetzt im Mietvertrag zu den Warmwasser- und Heizkosten?

 

Noch was:

Verstehe. Es zirkuliert also Heizwasser auch in den Heizkörpern, die im nicht ausgebauten aber bereits mit Heizkörpern vorgerichteten Keller und im Dachgeschoß stehen. Das kann stressig werden, wenn der Mieter etwas von Mietrecht versteht. Abklemmen kann man die ungenutzten Dinger ja wohl auch nicht.

 

Lieber wasok,

es macht wenig Spaß, wenn Du auf unsere Darlegungen so wenig eingehst.
Und solche eine Salamitaktik (häppchenweises Nachreichen von Tatsachen) erst recht nicht!

Bitte also ALLE Fakten auf den Tisch, sonst führt das zu nichts.

1) was steht bezüglich der Umlegung der Heiz- und Warmwasserkosten im Mietvertrag? Ist der schon unterschrieben?

2) was ist mit den Erweiterungsflächen? Worum handelt es sich dabei? Können/sollen das mal selbständige Wohneinheiten werde? Oder Erweiterung bestehender? Oder Nebenräume, die vorhandenen Wohneinheiten zugeordnet werden?

3) wie ist das Heizleitungsnetz strukturiert und auf die Nutzungseinheiten bezogen? Wo sind die Erweiterungsflächen angebunden? An welchen Stellen sind Wärmemengenmesser vorhanden oder vorgesehen/vorbereitet?

4) wird das Warmwasser im Durchlauf erwärmt oder über einen Speicher?


Zu Deinen neuen Angaben:
>"Wenn ich 4 Wärmzähler einbaue..."
Wo genau würde das jeweils sein? Und wieso gerade vier?

Was die Aufteilung Zwischen Heizung und Warmwasser betrifft, hab ich doch schon deutlich gesagt:
Entweder einen zusätzlichen Wärmemengenmesser (für das Gesamt-Warmwasser am Ausgang der Anlage) installieren oder den Pauschalanteil nach Berechnungsverordnung ansetzen (der mehr oder weniger falsch ist, in Eurem Falle mit Sicherheit ziemlich falsch - zu niedrig - und bei Nutzung des Kaminofens noch falscher wird).


Ich hatte ja schon darauf hingewiesen, daß es unsinnig wäre, für die Aufteilung der Heizkosten Abrechnungskosten zu produzieren, die in die Größenordnung der eigentlichen Heizkosten fallen!
Bei Dir scheint aber nun genau das zu passieren...

Ihr treibt einen erheblichen technischen Aufwand für die Erfassung, um damit relativ moderate Kosten genauer umzulegen.
Das ist wirtschaftlicher Unfug!

Es kann wirklich sinnvoller sein, in diesem Ausnahmefall auf die Pauschalregelung (z.B. Heizkosten nach m², ggf. Warmwasser nach Köpfen) zurückzugreifen. Oder kommen mittelfristig doch weitere Wohneinheitten dazu?

Selbst wenn Euch dann die Ersparnis durch die Zuheizung nur anteilig zugutekommt.

 

Kurzum

die Hütte ist insgesamt nicht auf die Nutzung als Mehrfamilienhaus vorbereitet.

Das ist Stückwerk: kein Zähler für Gemeinschaftsstrom -> auch keine entsprechende Installation.
Kein Wärmemengenmesser für die Warmwasserbereitung über Heizungsanlage
... tssz
Wärmemengen und Wasserzähler nicht überall installiert
"Mitheizen" nicht über Zähler erfaßter "Freiflächen"

Wie bekommt man da einen wasserdichten Mietvertrag hin?

Hart aber real.

 

Es geht um Abrechnung und nicht Auslegung.
Wie mist Du denn nun denn Brennstoffverbrauch für das Warmwasser? Wird da auf einenen anderen Zähler umgeschaltet - war doch nur ein Gaszähler - oder Öl?

Und um das auch noch vertraglich zu regeln und durchzusetzen.

Es gibt rechtliche Regeln. Solange sich keiner beschwert, klagt, sich ärgert, kann man alles versuchen.


Wenn das eh egal ist, warum dann die Nachfrage?

 

Er hat nur einen Gaszähler und nur einen fossilen Wärmeerzeuger (außerdem die Solaranlage).

Die besagte Formel steht tatsächlich so in der amtlichen Heizkostenverordnung. Allerdings weder als generell vorgeschrieben noch als generell zulässig! Das ist ein (außerdem ziemlich ungenauer!) Notbehelf, den man nur ergreifen sollte, wenn es nicht anders geht.

Es wäre auch in Ordnung (wenngleich suboptimal, aber immerhin zulässig), so zu verfahren. Wenn - ja wenn alle Wohneinheiten ausschließlich oder zumindest weit überwiegend vom zentralen Wärmeerzeuger versorgt würden.
Das ist hier jedoch nicht der Fall!

Und die Folge ist, daß sich die Anlagenverluste, welche eben insbesondere auch bei der Warmwaserbereitung anfallen, zu Ungunsten der Fremdmieter in deren Heizkosten verschieben, je mehr der Eigentümer zur Beheizung seiner selbstgenutzten Wohnung den Kaminofen benutzt.
Da er jetzt schon weiß, daß er dies sogar überwiegend tut, wäre eine derartige Aufteilung in meinen Augen mißbräuchlich und damit unzulässig.
Mit der Folge, daß - sobald auch nur ein Mieter mal dagegen vorgeht - die ganze Chose zusammenfällt (Abrechnung ungültig). Dann müßte ersatzweise z.B. geschätzt oder nach festem Schlüssel verteilt werden. Dabei hätten die Mieter (alle!) jedoch ein Minderungsrecht von pauschal 15%!

Also sollte man in die Ladeleitung vom Kessel zur Speicher noch einen Wärmemengenmesser einbauen.


Die Solaranlage macht auch noch zusätzliche Abrechnungsprobleme:

Zur Berücksichtigung ihres Wärmeertrags ist Ansatz nur nach Kostenerstattungsprinzip zulässig, allerdings unter Berücksichtigung von einerseits AfA auf die Anlage und andererseits ggf. erhaltener Fördergelder,
jedoch (perverserweise) gedeckelt auf Kosten der konventionellen Erzeugung!

Entweder läßt Du den Investanteil außen vor (Berücksichtigung sozusagen schon mit der Grundmiete) und verrechnest nur deren Betriebskosten.
Oder es muß ein weiterer Wärmemengenmesser in die Solarleitung, um die Grenzkostenkontrolle zu ermöglichen.
Da könnte aber bei ner kleinen Anlage die Brühe teurer werden als der Fisch...

Wenn es nur ne relativ kleine Anlage ist, würde ich daher deren getrennte Erfassung unterlassen.


Ich sags nochmal.
Auch ich halte das ganze System für ne nicht besonders geglückte Planung, insbesondere unter Berücksichtigung auch des Haftungsrisikos (Ausfälle an Mietnebenkosten oder -Nachzahlungen)!!!
Getrennte Thermen mit eigenem Gaszähler wären da für den Vermieter insoweit wesentlich vorteilhafter gewesen. Aber dieses Kind liegt ja nun schon im Brunnen...


Fazit:
Spätestens sobald auch nur ein weiterer Nutzer hinzukommt (Erweiterungsflächen) darf die Vereinfachungsregel nicht mehr angewandt werden!

Ich würde deswegen von Anfang an so agieren, als ob es jetzt schon der Fall wäre. Sprich, es muß alles sauber abgerechnet werden, nach tatsächlichem Verbrauch UND einem festen Umlageschlüssel (z.B. Fläche oder beheizte Fläche). Bei Dir (aktueller Dämmstandard) kommt wohl nur die Aufteilung 70% nach Verbrauch und 30% nach Fläche/Raumvolumen infrage. Dto. für Warmwasser (das darf NICHT voll nach Verbrauch umgelegt werden!).

Um den Strom-Zwischenzähler kommst Du schon rein rechtlich nicht herum, aber das ist das allergeringste Problem. Mit etwa € 250,- (incl. Montage, wenn Wechselstrom reicht und die Stromkreisaufteilung halbwegs sinnig erfolgte) bist Du da für 16 Jahre (Eichgültigkeitsdauer Ferrariszähler) versorgt.

Dann bleibt "nur" noch der ständige Wechsel der Wärmemengenmesser und Wasserzähler (alle 5 bzw. 6 Jahre). Zumindest darf man Eichkosten neuerdings umlegen. Zählermiete (die ich zumindest bei den Wärmemengenmessern empfehle) nur, wenn das schon im Mietvertrag steht oder die Mieter dem nicht widersprechen. Also Vorsicht, es gibt da jede Menge Fußangeln!

 

Abgesehen von den letzten Ausführungen:

Der Ärger ist vorprogrammiert, da alle sich ums Bezahlen drücken werden.

Warum hat wasok schon erzählt:

- Die nicht genutzen Räume haben Heizkörper, sind aber nicht aufgedreht und die Räume trotzdem warm.
Also gar kein Verbrauch ...
Wer da wohl heizt? Über die angrenzenden Räume.

- Selbst verbrauch ich fast nix, weil ich meinen irgendwas Ofen nutze. Äham, also alles Sonstige muß der Mieter bezahlen?

- Warmwasserzähler und dann pauschal ca. Wärmemenge und Brennstoffverbrauch rückwärts ermitteln?
Bereitstellungsverluste gibt es ja nicht.

und so weiter ...

Gerade bei den gut gedämmten Häusern ist das mit den ca. Ermittlungen nicht so treffend.

 

Nein, so stimmt das auch wieder nicht!

Er darf ja die Erweiterungsflächen NIEMALS außen vor lassen, weder bei einem Ansatz als ZFH mit Eigennutzung (was sowieso möglicherweise schon am Vorhandensein eben dieser Flächen scheitern kann) noch beim Ansatz als reguläres MFH mit Aufteilung nach Messung.

Der verbrauchsabhängig umzulegende Heizkostenanteil darf nämlich gemäß Verordnung 70% nicht überschreiten. Und das ist auch sachlich gerechtfertigt. Also müssen stets mindestens 30% nach Fläche oder Rauminhalt verteilt werden.

Wenn und solange diese Erweiterungsflächen nicht genutzt sind, müssen die darauf entfallenden Kostenanteile also dem Eigentümer in Rechnung gestellt werden! "Einfach vergessen" geht übel nach hinten los (das gibt regelmäßig ne Verurteilung wegen Betrugs).

Ob die Räume zusätzlich durch aktives Beheizen auf einer höheren als der sich unbeheizt einstellenden Temperatur zu halten sind, kommt auf die örtlichen Gegebenheiten an.

Wie ich schon ausführte, das ist nicht nur die mit weitem Abstand gängigste Methode in der heutigen Praxis. Sondern auch im Prinzip zulässig und vom Verordnungsgeber so vorgesehen. Aber eben nicht ohne jede Einschränkung!
Schon generell sinkt die Brauchbarkeit dieser Methode mit abnehmendem Heizleistungsbedarf. Denn je stärker gedämmt das Gebäude, desto höher der Anteil der Wassererwärmung am Gesamtwärmeenergiebedarf.
Dem Umstand der Verluste sowie der reinen Bereitstellungskosten versucht man damit Rechnung zu tragen, daß eben nur ein bestimmter Kostenanteil verbrauchsabhängig umgelegt werden darf und der übrige nach einem festen, nicht vom Nutzer zu beeinflussenden Maßstab.
Bei einer Teilversorgung, wie sie hier vorliegt, wird die Methode deshalb sehr fraglich.

Ich sehe es daher so:
Wenn der Eigentümer besagten Wärmemengenmesser für den Speicherladungsanteil und den Betriebsstromzähler nachrüstet, weiter alle Einheiten (genutzt wie derzeit noch ungenutzte) mit Wärmemengenmessern versieht und dann verordnungsgerecht abrechnet (wie beschrieben), hat er alles ihm und technisch mögliche getan, um BEI DER VORHANDENEN Heizanlage größtmögliche Kostengerechtigkeit zu erzielen. Und er ist vollkommen verordnungsgerecht, damit nicht mehr angreifbar.
Ein "nicht zahlen wollen" irgendwelcher Mieter somit unbegründet und unbeachtlich.
Das Risiko bzw. der Aufwand, dies dann ggf. gerichtlich geltend zu machen, verbleibt ihm jedoch. Ebenso wie - schon erwähnt - das Haftungsrisiko.
Die Prügel dafür gebühren dem Planer.