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Kauf Altbau - bitte um Hilfe

Diskutiere Kauf Altbau - bitte um Hilfe im Forum Sanierungskonzept & Kostenschätzung auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    Kauf Altbau - bitte um Hilfe

    Hallo zusammen,

    wir planen, ein Haus zu kaufen, sind uns aber unklar darüber, wie wir dieses bewerten sollen – und brauchen bitte Eure Hilfe.

    Die Eckdaten

    - Baujahr 1957

    - 2-Familienhaus (2 x ca. 80m²) + ausgebautes DG
    - Untere Wohnung saniert mit neuem Bad etc, obere Wohnung im Originalzustand…
    - Öl-Einzelöfen
    - Elektrik steinalt (keine dieser aktuellen Sicherungskästen, kenne Fachbegriff nicht)
    - Garage, Keller

    - Grundstück ca. 450m²
    - Lage in einem Wohngebiet in ländlichem Gebiet, 40 km nach Stgt.

    - Geschätzter Wert (?) 200.000,- Euro
    - Kauf innerhalb der Familie
    - Preis: 150.000,- Euro (Differenz zum Wert = vorzeitiges Erbe)

    - Im Rahmen der Finanzierungsabwicklung käme noch ein Gutachter von der finanzierenden Bank, der bestätigt, dass das Haus zur Darlehenshöhe passt



    Meine Fragen:

    - was haltet Ihr von den Preisen

    - brauche ich einen Gutachter im Vorfeld, zusätzlich zum o.g. Bank-Gutachter, oder gibt letzterer ausreichend Sicherheit vor Katastrophen? Man bedenke die 1.000 bis 1.500,- Euro, die ein eigener Gutachter kosten würde, mit dem Geld können wir wahrlich genug anfangen.

    - Ich weiß, dass Heizung und Elektrik nichts taugen. Den Dachstuhl würde ich von einem Zimmermann anschauen lassen. Welche Schäden könnten noch vorliegen, die ich nicht sehe und für die sich ein Gutachter lohnen würde?

    Vielen Dank vorab.
    Es wäre ganz super, wenn viele Antworten kämen, die für uns auch aufgrund der Neutralität von unschätzbarem Wert sind!

    Gruß
    Franki
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  2. Kauf Altbau - bitte um Hilfe

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  3. #2

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    Moin,

    also ich halte den Preis für reichlich hoch!

    Wenn man bedenkt das die eine Wohnung noch "Originalzustand" ist, und die andere Wohnung zwar saniert, aber scheinbar mit alter Elektrik ist, dann kann man sagen dass man hier komplett sanieren muss.

    Angefangen vom Keller mit der Haustechnik (Verteilung, Heizanlage), über das Erdgeschoss (neue Verkabelung), bis zum Obergeschoss (komplett) sowie Dachgeschoss (komplett inkl. Dachdämmung)

    Ich kenne mich mit den Preisen vor Ort nicht aus, aber ich würde hier den Grundstückswert + maximal 50000 für das Haus kalkulieren.
    Denn man kann irgendwas zwischen 50 und 100tausend reinstecken.

    Es müssen alle Installationen erneuert werden!

    Lieber davon absehen bevor der Familienfrieden im Eimer ist, weil man ständig neue Katastrophen im Haus entdeckt. Baujahr 57 gehört nicht gerade zu den Baujahren wo hervorrragende grundsolide Bauqualität gefertigt wurde.

    Gruß Zuviel Zeit
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  4. #3

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    Ergänzung: Mit alle Installationen sind ausser der Elektrik auch alle Rohre (zu+Abwasser gemeint) 50 jahre alten Rohren würde ich nicht mehr vertrauen.
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  5. #4

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    Klare Antwort:
    Innerhalb der Familie NIEMALS ohne Wertgutachten!!!!
    Sonst geht im Erbfalle der Streit los, was das Haus damas wert gewesen wäre und wer wem noch wieviel zu zahlen hat.
    Beim Erbfall endet der Familienfrieden, glaubts mir einfach.
    Zustand und Wert festhalten und mit den Bank sprechen, ob diese das Wertgutachten anerkennen würde bzw. welche Bedingungen diese zur Anerkennung stellt.

    MfG
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  6. #5
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    Sonst geht im Erbfalle der Streit los, was das Haus damas wert gewesen wäre und wer wem noch wieviel zu zahlen hat.
    Beim Erbfall endet der Familienfrieden, glaubts mir einfach.
    Die Differenz zwischen Wert und Kaufpreis erhält gleichermaßen der andere Erbe (Schwester) parallel ausgezahlt. Wie könnte es da noch Streit geben, wir sind ja quasi "auf dem Laufenden".
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  7. #6

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    Wie(so) der anfängt - keine Ahnung.
    Aber leider zu oft im Bekannten- und Verwandtenkreis und bei Bauherren erlebt, das dann, wenn der "Altbesitzer" verstirbt und aufgerechnet wird, immer irgendwer ankam und der Meinung war, er sei mit zuwenig Geld abgespeisst worden, weil das Haus ja damals viel mehr wert war.
    Ausserdem gibts noch ein Horrorszenario ausserhalb der Familie und das ist der Pflegefall.
    Wenn die Pflegeversicherung nicht reicht, kann die Behörde hier Unrat wittern, das Haus einschätzen lassen und die Besitzer in Anspruch nehmen.

    Auch das FiA ist da manchmal empfindlich und wittert schlicht .....

    Also Vorsicht!

    Ausserdem herrscht dann Klarheit über die groben Sanierungskosten.

    MfG
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  8. #7
    Themenstarter

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    Ok, aber
    Zitat Zitat von Ich
    - Ich weiß, dass Heizung und Elektrik nichts taugen. Den Dachstuhl würde ich von einem Zimmermann anschauen lassen. Welche Schäden könnten noch vorliegen, die ich nicht sehe und für die sich ein Gutachter lohnen würde?
    Wenn ich doch ohnehin schon weiß, was alles zu tun ist, wozu brauche ich dann in technischer Hinsicht noch den Gutachter? Ermittelt dieser nicht anhand der notwendigen Sanierungsmaßnahmen und dann eben mit einer "Formel" den Wert?

    Was ich meine: Ein Gutachter ist doch auch nicht Heizungsbauer, Zimmermann, Elektriker, Treppenbauer... etc.pp. und gleichzeitig auch noch Immobiienfachmann, der außerdem noch den Wert eben dieser Immobilie in diesem Zustand in EBEN DIESEM WOHNGEBIET und an DIESER STELLE (in diesem Umfeld usw.) einschätzen kann.

    Mit einschätzen meine ich:
    Letztlich ist der Wert des Hauses ja das, was einer bereit ist dafür zu zahlen. Woher will das ein Gutachter wissen?

    Übrigens: Vergleichbare Häuser in der Region sind mir bekannt. Die 200t passen in der Hinsicht ins Bild.
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  9. #8
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    Bitte nicht von meiner vielleicht voreingenommen klingenden Meinung abschrecken lassen und munter kritisieren...!
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  10. #9
    Avatar von drulli
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    Zitat Zitat von FrankiLi Beitrag anzeigen
    ...Übrigens: Vergleichbare Häuser in der Region sind mir bekannt. Die 200t passen in der Hinsicht ins Bild.
    Worauf basiert der Vergleich? Bist Du Dir sicher, dass es nicht Äpfel und Birnen sind?
    Falls die Dir bekannten Preise aus Immobilienangeboten stammen, taugt das auch nicht unbedingt. Du weisst ja nicht, was tatsächlich gezahlt wird.
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  11. #10
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    Ich weiß, wofür vergleichbare Häuser (Vergleich: 2-Fam-Haus, ca. Baujahr, ca. Zustand, ca. Lage, ca. Größe) angeboten wurden, ca. wie lange und auch ca. für welchen Preis sie weggingen.

    Alles ca., aber immerhin.
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  12. #11

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    Also ich habe mit dem geschätzten Wert von 200T€ auch so meine Probleme. Schätzen wir mal das Grundstück auf etwa 60-70T€, dann bleiben 130T€ für eine sanierungsbedürftige Hütte Bj. ´57 mit 2x80qm Wohnfläche. Sanierungsaufwand wohl irgendwo zwischen 50-100T€, Zustand unbekannt, Details wissen wir nicht, daher nur eine grobe Schätzung.

    Meine Meinung:

    Für das Geld kannst Du ein neues Haus bauen !
    (vielleicht sogar mitten in Stuttgart)

    So, und jetzt schaue ich noch ein wenig in meine Glaskugel und sage voraus, "der Ärger mit der Verwandtschaft ist vorprogrammiert".

    Deswegen muß eine neutrale Person her, sprich ein Wertgutachten muß erstellt werden. Auch wenn der Wertgutachter nicht jeden Stein einzeln bewerten kann, so kann man mit einem "neutralen" Gutachten einem Streit in der Familie aus dem Weg gehen.

    Gruß
    Ralf
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  13. #12
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    Schätzen wir mal das Grundstück auf etwa 60-70T€
    Zum Grundstückspreis: Ich habe zwar nur den Vergleich mit einem (wenige hunderte Meter entfernten und für mich subjektiv nicht 'lebenswerterem') Neubaugebiet, aber dort kosten städtisch Bauplätze jeder Größe erschlossen 270 Euro m².
    Bei 450m² wären das 120t€.
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  14. #13

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    Siehste...schon geht´s los...

    Ich behaupte einfach mal, die 270 Euro/m² sind heute nicht realistisch. Nur weil´s irgendwann mal irgendwo auf einem Papier stand.......und nun?

    Wäre ich Deine Schwester, dann würde ich sagen, in Stuttgart werden locker auch mehr als 400,- €/m² gezahlt.

    Tja, und das Grundstück ist ja erst der Anfang.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Ralf, mit meiner Schwester würde doch JETZT Einigung erzielt werden, sie profitiert doch auch jetzt schon. D.h. alle Vetos müssten auch jetzt auf den Tisch; oder "für immer schweigen". Diese Tatsache käme auch ganz klar auf den Tisch.

    Ändert das die Situation nicht?

    Ich verstehe das ja, wenn man diese Details nicht im Vorfeld regelt, einfach mal ein Haus vorzeitig erbt und sorglos damit umgeht.
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  17. #15

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    Ich möchte Dir nur aufzeigen was passieren kann.
    Schön, wenn es bei Euch anders ist (wird). Ich kenne eben einige Fälle wo es später nicht mehr so harmonisch zuging. Und dann zählen nur Fakten.

    Gruß
    Ralf
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