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Überraschender Hausverkauf - Finanzierung möglich?

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  1. #1

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    Überraschender Hausverkauf - Finanzierung möglich?

    Hallo Experten,

    eine überraschende Wendung, die uns zur Zeit schlaflose Nächte bereitet:
    Das Haus, in dem wir seit 8 Jahren sehr glücklich zur Miete leben, ist uns vom Eigentümer (Bund) völlig unerwartet zum Kauf angeboten worden (Vorkaufsrecht zum Angebotspreis, jedoch müssen wir uns bis Ende April entscheiden, dann wird öffentlich ausgeschrieben).
    Nachdem wir unseren Banktermin erst Ende nächster Woche haben und wir uns als Laien in Bezug auf Finanzierung etc. „schlau“ machen und auch bei der Bank nicht blamieren wollen, hier der Sachverhalt mit Fragen:

    Das Haus beinhaltet zwei Wohnungen (EG 78 qm = "unsere" Wohnung), OG (90 qm) diese Wohnung steht leer, insgesamt ca. 168 qm, Grund insgesamt ca. 847 qm. Es handelt sich um einen Altbau (1938), der jedoch wirklich sehr stabil und gut gebaut wurde – doppelt aufgemauert mit Luft“isolierung“ dazwischen, beheizt mit zentralen Ölöfen, Bad mit Boiler. Im EG neue Kunststoff-Fenster. An Investitionen haben wir in "unserer" Wohnung schon neue Böden verlegt, Terrassentür eingebaut sowie Terrasse angelegt.
    Das OG ist renovierungsbedürftig (Sanitär/Böden, Balkon)

    Unsere Ecke ist sehr hochpreisig (Bodenrichtwertliste 220 Euro/qm), tatsächlich ist aber in den letzten Jahren kein Grundstück in unserer Nähe unter 300 – 350 Euro/qm verkauft worden!
    Wir haben also jetzt die Möglichkeit

    a) nicht zu kaufen und dann sicherlich vom neuen Eigentümer wg. Eigenbedarf gekündigt zu werden und
    b) selbst zu kaufen, auch wenn wir etwas „Bammel“ haben....

    Kaufpreis: 172000 Euro, Eigenkapital 35000 Euro, 2 Personen, Nettoeinkommen 2700 Euro, (Netto steigt in 3 – 4 Jahren um gute 350 Euro, da eine Unterhaltsverpflichtung wegfällt). Es bestünde die Möglichkeit, die obere Wohnung bzw. ein Teil davon zu vermieten.
    Wenn wir uns eine vergleichbare Wohnung suchen, wäre eine monatliche Kaltmiete von ca. 600 Euro zu bezahlen.
    Wie seht ihr es, besteht die Möglichkeit für uns, dies zu finanzieren? Vielen Danke schon mal für alle Tipps!

    LG Moosi
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  2. Überraschender Hausverkauf - Finanzierung möglich?

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  3. #2

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    Hallo,

    ich meine, es steht und fällt mit der Bereitschaft, 1. unternehmerisch tätig zu werden und 2. sein ganzes Vermögen dauerhaft in Immobilien anzulegen.

    Die Finanzierbarkeit wird maßgeblich von dem Aufwand, der für die Renovierung anfällt, bestimmt. Diesen Aufwand bitte mit einer fachkundigen Person bei einem Ortstermin wenigstens grob abschätzen.

    Zur Finanzierbarkeit ganz überschlägig: 172000 Euro + 10% Nebenkosten = ca. 190000 Euro. Diese zu 5% Zins finanziert (Annahme: das Eigenkapital fließt komplett in die Renovierung) und mit 2% Tilgung abbezahlt = Annuität von 7% von 190000 Euro = 13300 Euro / Jahr bzw. 1108 Euro im Monat ... aber für das ganze Haus.
    Wenn es eine gute Gegend ist und die Wohnung gut vermietbar wäre (==> aber Achtung: eine Zeitlang muss man eine fehlende Miete immer mal wieder tragen können!), dann könnte die Wohnung wohl dauerhaft für ebenfalls 600 Euro vermietbar sein - und damit könnte der Aufwand auf erträgliche vielleicht ca. 900 Euro heruntergebracht werden (ein Haus ist teurer als eine Wohnung!).

    Meine Vorgehensweise wäre:
    0. ab sofort intensive Recherche des Immobilienmarktes, um eine Preisvorstellung von Gegend und Objekt zu bekommen
    1. Eigene Kalkulation zu Finanzierung aufbauen (Excel)
    2. Haushaltsplan aufstellen aus laufenden monatlichen Kosten (Kontoauszüge für 1 Jahr durchsehen)
    3. Renovierungskosten abschätzen (mit Experten)
    4. sich nochmals prüfen, ob die Kalkulation und der Wille zusammenpassen
    5. Banktermin wahrnehmen und dazu alle Unterlagen 1.-3. mitnehmen

    Gutes Überlegen
    Viele Grüße
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  4. #3

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    So ein Vorkaufsrecht ist eine feine Sache. Vor allem, wenn der Kaufpreis geringer ist als der zum Bodenrichtwert bewertete Grundstückswert. So ist es hier. Wahrscheinlich ist das Haus für Sie als Selbstnutzer wertvoller als für einen Käufer, der es zunächst vermieten müßte. Somit spricht der erste Anschein für einen Kauf.

    Nun zur Finanzierung: Der Einstandspreis dürfte unter 185.000 Euro liegen. Die oben angegebenen 10 Prozent Nebenkosten sind zu hoch, weil Sie ohne Makler kaufen. Bei einem Eigenkapital von 35.000 Euro bleibt ein Finanzierungsbedarf von 150.000 Euro. Dieser verursacht Zinskosten (4,7 Prozent) in Höhe von ca. 7.000 Euro im Jahr oder 583 Euro monatlich. Es ist nicht sinnvoll, die Tilgung in eine Kalkulation einzubeziehen, weil die Tilgung einer Ersparnis entspricht.

    Somit entspricht die Kostenbelastung durch Zinsen und Zinsentgang auf das EK in etwa Ihrer bisherigen Miete. Wenn Sie die obere Wohnung vermieten, die ja größere ist als Ihre und deshalb eine höhere Miete bringen müßte, stehen Sie kostenmäßig auf plus/minus Null. Wie ChriSo auf 900 Euro kommt, ist mir schleierhaft.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von ChriSo Beitrag anzeigen
    Meine Vorgehensweise wäre:
    0. ab sofort intensive Recherche des Immobilienmarktes, um eine
    Falsch
    -1 > Einen Fachmann/eine Fachfrau beauftragen, die/der sich mal zu orstüblichen Kosten der Sanierung äussert.
    Erst dann kann realistisch der Kostenrahmen ermittelt werden.

    MfG
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  6. #5

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    Wenn man die Zahlen mal grob durchrechnet, dann dürfte das Einkommen zwar ausreichen um das Haus zu finanzieren, ABER der Punkt Sanierung würde mir schwer im Magen liegen.

    Heizung, Sanitär, Elektro, Dach, usw. da gibt es so viele Stolperfallen die einen Käufer bei knapper Kalkulation schnell in´s Trudeln bringen. Steht jedoch die Finanzierung für einen Kauf, dann ist evtl. keine Reserve mehr vorhanden für vielleicht dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen.
    Dann geht das Geld für den Kredit drauf, und man kann zuschauen wie die Hütte langsam aber sicher vor die Hunde geht.

    Und Einnahmen aus Vermietung kann man sich auch abschminken, solange die Wohnung im OG noch saniert werden muß.

    Deswegen sind die von ChriSo genannten Punkte 1-5 nicht von der Hand zu weisen. Und nicht vergessen, eine Hütte kostet immer Geld. Eure jetzigen Fixkosten sind also nur ein Anhaltspunkt. Danach kommt dann noch Grundsteuer, Versicherungen usw. hinzu. Punkte an die man als Mieter nicht unbedingt denkt.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    Wie lange steht denn die OG-Whg. schon leer? -> hat ihr der Leerstand bereits geschadet?

    Inwiefern könnte die obere Whg. nur zum Teil vermietet werden? Ist sie nicht voll abgeschlossen?

    Zur Finanzierung: sehe es auch so, daß sehr viel vom Sanierungsaufwand abhängt, aber das läßt sich ja in 5 Wochen klären.

    Es gibt keinen Grund, etwas anders als ein / ggf. mehrere ("normale") Bankdarlehen in betracht zu ziehen. Auch Internet-Banken /-Vermittler mal anschauen, das lohnt sich, mindestens der Vergleich.
    Also: kein Bausparvertrag, keine Kombis jedweder Art, keine "Zwischen...verträge" usw!
    Vor einem Abschluß evtl. auch mal mit Steuerberater reden, wenn Vermietung ein Thema werden soll.
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  8. #7

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    Andere Meinung: Nach den Informationen im Eingangsbeitrag ist die Bundesrepublik Deutschland Eigentümer. Das Haus wird also nicht wegen Schäden oder schlechter Vermietbarkeit verkauft, sondern weil der Bund nicht länger als Vermieter dilletieren will (was ja auch richtig ist).

    Der Eingangsbeitrag deutet mit Böden/Sanitär und Balkon nur einen minimalen Renovierungsbedarf an. Warum sehen Sie alle das Dach in Gefahr? Weil der Renovierungsaufwand zudem ausschließlich die Mietwohnung im OG betrifft, ist er steuerlich sofort abziehbar (sofern er nicht die Grenze zum anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand überschreitet, aber so schaut es nicht aus).

    Ich würde deshalb ohne weiteres zuschlagen und dem Mieterdasein entrinnen. Langfristig zahlt sich das ohnehin meist aus, unter den hiesigen Gegebenheiten erst recht.
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  9. #8
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    Guten Abend, ihr seid ja ein tolles Forum - so viele Antworten!!
    ChrisSo:
    Der Immobilienmarkt bei uns (Berchtesgadener Land) ist wirklich sehr hochpreisig, egal ob Miete oder Kauf, ich schaue bereits seit Jahren einfach aus Interesse sämtliche Anzeigen in lokalen Blättern usw. an. Daher waren wir ja die letzten Jahre so glücklich trotz Ölofenheizung eine bezahlbare Wohnung mit schönem Garten gefunden zu haben!
    Die Kauf-Nebenkosten sind nicht ganz so hoch, da eben keine Maklergebühren anfallen.
    Der Renovierungsaufwand liegt auch etwas in unseren Händen, wir haben die letzten 8 Jahre super mit der zentralen Ölversorgung gelebt. Gas würde sogar vor der Haustür liegen, können wir uns aber bei den derzeitigen Gaspreisen nicht dazu entschließen. Es wird wohl - wenn wir uns zum Kauf entschließen - auf eine "kleine" Renovierung hinaus laufen, d.h. neues Bad im OG mit Boiler und der Balkon. Tapeten runterkratzen etc. sowie elektrische Arbeiten, und Wände malern können selbst erledigt werden (mein Schatz ist Elektriker, zwar im Industriebereich, aber für kleinere Hausinstallationen reichts auf jeden Fall) und ich bin schon Profi im Tapeten entfernen und Wände anmalen, habe ich alles bei uns in der Wohnung gemacht.... Die Elektrik wurde auch schon nachgerüstet und entspricht bezüglich Sicherungskästen etc. voll der jetzigen Norm.
    Wie Stefan 61 schon richtig erkannt hat, der Verkaufspreis ist niedriger als der Bodenwert. Vermietung oben würden wir auf jeden Fall machen (3 Zimmer, da wir eines für uns "abzwicken" wollen). Miete würde bei Ölofenheizung für 78 qm ca. bei 450 Euro liegen.
    Es ist wirklich so, wie R.B. schreibt: der Punkt Sanierung ist es, was uns etwas Angst macht, d.h. eben so Dinge wie Dach oder Abwasser-Leitungen u.ä., an die wir nicht denken. Wie gesagt, die letzten 8 Jahre ist eigentlich bis auf eine Abwasserleitung auf der Straße (das musste die Gemeinde bezahlen) gar nichts zu renovieren gewesen. Es ist nichts kaputt gegangen! Der Dachboden ist super trocken, beim letzten Sturm (Emma) hats reihenweise in der Ecke Häuser abgedeckt, bei uns ist gar nichts passiert.
    Rudolf 66: Wie Stefan 61 vollkommen richtig bemerkt, ist der Eigentümer der Bund und die verkaufen derzeit so ziemlich alles an Immobilienbesitz.
    Seev: Die Wohnung im OG steht seit April 2007 - also knapp ein Jahr - leer, weil der Vormieter mit über 90 Jahren verstorben ist. Die Wohnung hat keinen Schaden; wir haben einen Schlüssel, lüften, kehren und heizen regelmäßig.
    Ich bedanke mich echt für alle Antworten, egal ob ihr uns zum Kauf oder davon abratet. Der Austausch hier hilft uns wirklich sehr weiter, weil ihr auch an Sachen denkt, die wir evtl. vergessen. Wenn euch noch irgendwas einfällt, nur zu!
    Abschließende Frage: Fachmann zum Anschauen: kostet ja vermutlich ein Vermögen, das wieder vom Eigenkapital abgeht? Oder tuts da auch ein fähiger Zimmerer (Dach); in die Abwasserrohre kann eh keiner hinein schauen? Den Kaminkehrermeister habe ich schon angemailt, was er von den Kaminen hält, aber noch keine Antwort bekommen....

    Liebe Grüße
    Moosi
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  10. #9

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    Fachmann zum Anschauen: kostet ja vermutlich ein Vermögen,
    Das denke ich nicht. Könnt ihr euch mal im Bekanntenkreis am Ort etc. etwas umhören, vielleicht kann einer einen fähigen Bau-Ing. (oder Architekten) empfehlen, der Bauplanung und v.a. auch -leitung macht und darin wirklich gut ist. Begründetes! Vertrauen ist m.E. das Wichtigste.

    Solche Fachleute rechnen sowas normalerweise nach Stundensatz ab gem. HOAI, schätze mal ca. 65 Euro. Einfach anfragen, wie sie das machen und wie die Sätze sind, ggf. Pauschale vereinbaren. (Vorher) fragen kostet nichts.

    Übrigens kann ich von solchen Bodenpreisen und -richtwerten nur träumen (wir sind da bei > dem doppelten. Hingegen die Mieten unterscheiden sich kaum, was m.E. auch für einen Kauf spricht.
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  11. #10
    Themenstarter

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    Danke Rudolf 66 und Seev! Werde morgen gleich mal rumhören, ob ich da jemanden finde; ich kenn zwar mehrere Handwerksmeister, aber keine Bau-Ing. oder Architekten...
    Seev wo seid ihr denn, wenn es da noch teurer ist als bei uns?? Kann ja eigentlich nur München sein?

    LG
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  12. #11

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    Also gleich vorweg, ich möchte Euch das Haus NICHT ausreden. Ganz im Gegenteil, die bisherigen Infos sprechen mehr FÜR einen Kauf.

    Wegen der Begutachtung kannst Du einen Sachverständigen für Gebäudeschäden beauftragen. Einfach mal anrufen und miteinander reden. Es muß ja nicht immer ein vor Gericht verwertbares Gutachten erstellt werden, und wenn Ihr nur eine unabhängige Meinung hören wollt, wäre das eine Möglichkeit. Das Thema "Kosten" auf jeden Fall VOR der Besichtigung besprechen.

    Ansonsten könnte man für das Dach einen Zimmerer aus Eurer Ecke fragen, ob er mit Euch einmal den Dachstuhl besichtigt. Risiko, wenn er unbedingt einen Auftrag braucht, könnte er versuchen Euch etwas aufzuschwatzen.
    Die HKWs können Euch auch Gutachter aus ihrem Bezirk nennen.

    Vielleicht kennt Ihr auch einen geeigneten Handwerker aus Eurer Ecke, oder man kennt jemanden der wiederum jemanden kennt..

    Nochmals zu den Kosten. Die Bank geht bei 2 Personen davon aus, daß Euch min. etwa 1.350,- € verbleiben müssen. Jede Bank rechnet ein wenig anders, aber unabhängig davon, solltet IHR EURE Kosten genau kennen. Dabei die Durchschnittskosten ermitteln, da einige Zahlungen ja nur einmal jährlich erfolgen und diese gerne mal vergessen werden.

    Ein vernünftiger Berater wird Euch schon sagen wo die Grenze liegt. Und dann wären wir wieder beim Thema "Reserve". Eigenleistung ist ja OK, aber man sollte sich immer vor Augen halten, daß man Eigenleistung nur dann erbringen kann, wenn man genügend Geld hat um das notwendige Material zu kaufen.

    So, und jetzt lehne ich mich noch ein wenig aus dem Fenster.

    Ich würde die Finanzierung so aufbauen, daß Ihr mit Eurem regelmäßigen Einkommen den Kredit bedienen könnt. Dazu Sondertilgungen vereinbaren in die dann zukünftige Mieteinnahmen eingebracht werden können. Sollten Mieteinnahmen einmal ausbleiben, dann fressen Euch die Raten schon nicht die Haare vom Kopf...es bleiben eben ein paar Sondertilgungen aus.
    Nicht vergessen: Liquidität ist wichtig. Gerade als Hausbesitzer kann man Geld immer gebrauchen, und wenn alles in die Schuldentilgung läuft kann´s schon einmal eng werden.

    Bei der Vermietung wäre auch der steuerliche Aspekt nicht zu vergessen. Aber wozu gibt´s Steuerberater, die müssen das wissen.

    Gruß
    Ralf
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  13. #12
    Themenstarter

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    Danke R.B. Wir werden das winterliche Oster-Wochenende mal mit Rechnen verbringen...1350 Euro müsste schon zu schaffen sein mit der Vermietung. Sicheres Einkommen haben wir auf jeden Fall, ich bin im öffentlichen Dienst in unkündbarer Stellung und mein Schatz ist schon seit über 30 Jahren bei der gleichen Firma.
    Sondertilgung ist auch ein interessanter Gedanke und eine Wohnung vermieten bringt dann auch Steuererleichterungen..! Da muss ich zum Sachverständigen auch noch einen Steuerberater finden, bis jetzt haben wir keinen gebraucht...Super Tipps, danke! Das unterschätzt man als Mieter ja schon, was alles bei Eigentum zu bedenken ist...

    LG Moosi
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  14. #13

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    Schau mal mit den Kontoauszügen in der Hand die Kosten der letzten Jahre nach. Manchmal staunt man, wie teuer das Leben doch ist.
    Evtl. gibt es auch irgendwo Einsparpotenzial (unsinnige Versicherungen o.ä.). Wichtig ist, daß DU weißt wieviel Geld Ihr durchschnittlich jeden Monat zur Verfügung haben solltet damit die Kosten gedeckt sind.

    Euch ist nicht geholfen wenn die Bank 1.350,- € ansetzt, Ihr aber in Wirklichkeit höhere Kosten habt.

    Ohne Details zu kennen ist es immer schwer etwas zu schreiben, aber ich denke, daß man mit Euren Zahlen was anfangen kann.
    Ich würde zuerst Eure Hausbank kontaktieren. Dann auch mal an die typischen Baufinanzierer (Bsp. Interh..p denken. Die können vielleicht noch ein besseres Angebot unterbreiten. Dann vergleichen.

    Gruß
    Ralf
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    hallo Moosi,

    also ich würde wie oben gesagt einen Fachplaner zum Anschauen mitnehmen, keine ausführende Firma, und dazu notfalls mal ein paar Hundert Euro in die Hand nehmen.

    (Kann Dir leider keine PN oder E-Mail schicken, funzt nicht. Warum? Kannst mir ja eine schicken.)

    Gruß Seev
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  17. #15

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    Hallo Moosi,

    Ein Tipp, bezügl. Begutachtung:
    Manchmal beteiligt sich die öffentliche Hand an den Kosten für eine Begutachtung der Immobilie. Einfach einmal nachfragen, kostet nichts und bringt vielleicht eine ganze Menge. Genügend Argumente für eine fachmännische Begutachtung vor dem Kauf habt Ihr ja hier bereits bekommen.
    Die Finanzierung steht und fällt mit den Renovierungskosten, falls überhaupt größere nötig sind.

    Beste Grüße
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