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  1. #1

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    2 Grundstücke, Aufteilung Kaufpreis, Bodenrichtwert

    Hallo in die Expertenrunde,

    heute habe ich eine etwas schwierige Frage.

    Ich beabsichtige Immobilien zu erwerben. Diese stehen auf Grundstück A, eigenes Grundbuchblatt.
    Dazu gehört ein Garten, Grundstück B, eigenes Grundstückblatt, der Garten ist lt. Grundbuch "Wirtschaftsart und Lage" als *Gartenland* eingetragen.

    Nehmen wir einmal an, der Preis des gesamten Vorhabens beträgt 310.000 EUR.
    Nun möchte ich 2 Kaufverträge haben, einen über jedes Grundstück.
    Grundstück A soll 300.000 EUR inkl. Immobilien kosten,
    Grundstück B (Garten) soll nur 10.000 EUR kosten!
    Grundstück A und B sind fast gleichgross.

    Hauptgrund für diese Preisgestaltung ist, dass die Grundschuld nur auf Grundstück A eingetragen werden soll. Eine erste Bewertung einer finanzierenden Bank lässt dies durchaus zu.

    Wie sind die Grundstücke preislich zu bewerten, der Bodenrichtwert liegt mir vor, ich nehme an, das ist der Preis für Bauland.
    Wie ist das mit dem Gartenland, wie ist dieses preislich zu bewerten?

    Dank und Gruß
    Manfred
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  2. 2 Grundstücke, Aufteilung Kaufpreis, Bodenrichtwert

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  3. #2

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    Hallo Manfred,

    auf dem heutigen Amt für Bodenmanagement, das jeder früher als Katasteramt kannte, bekommt man eine Preisspanne oft auch einen einzigen Wert für den Bodenwert. Ermittelt wird er aus den vergangenen Grundstücksgeschäften. Dabei werden die Grundstückspreise mit z. B.: unterschiedlicher Ausnutzung über Korrekturfaktoren vorher umgerechnet. Geschäfte, die um mehr als 20% vom Mittelwert abweichen werden nicht berücksichtigt. Aus den verbleibenden Geschäften wird dann der neue Mittelwert gebildet.

    Nicht bebaubares „Hinterland“ oder auch „hausnahes Gartenland“ wird entweder mit 15% des benachbarten Baulandes oder mit dem 4-fachen Preis für Agrarland bewertet. Wenn man einen Grund für die eine oder andere Bewertung hat, kann man sich dafür entscheiden und seine Entscheidung damit begründen. Oder man nimmt den Mittelwert davon, wenn man ratlos ist.

    Was man mit dem Verkäufer vereinbart ist natürlich letztlich eine völlig andere Sache.

    Gruß
    pauline
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo Pauline,

    vielen Dank für die schnelle und präzise Antwort.

    Es ist richtig, dass die Vereinbarung mit dem Käufer eigentlich das Einzig zählende ist, liegt der Preis allerdings zu niedrig, kommt das Finanzamt und ruft ggf. "Schenkung". Um das zu vermeiden, benötige ich die Preise.
    Im Gesamtverband, Grundstück A mit Immobilien + Grundstück B ist der Preis günstig aber keine Schenkung, bei der von uns gewünschten Aufteilung und einer reinen Betrachtung von Grundstück B liegt man bei 1/25 des Bodenrichtwertes für Bauland. Daher u.a. meine Frage nach der Bewertung von Land, das im Grundbuch als "Gartenland" ausgewiesen ist.

    Ich werde heute beim Katasteramt vorbeigehen, Danke

    Viele Grüße
    Manfres
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  5. #4
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von pauline10 Beitrag anzeigen

    Nicht bebaubares „Hinterland“ oder auch „hausnahes Gartenland“ wird entweder mit 15% des benachbarten Baulandes oder mit dem 4-fachen Preis für Agrarland bewertet.
    Das Grundbuch weist zwar "Gartenland" aus, nach mdl. Aussage des Bauamtes ist dies aber sogar bebaubar.
    Wie gesagt, es geht hier um das Thema Schenkung, was es natürlich nicht ist/sein soll!
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  6. #5

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    Gartenland

    Hallo Manfred,

    wenn es möglichst niedrig festgelegt werden soll, kann man bei der Fläche auch als reines Ackerland argumentieren, wenn die Fläche genügend groß ist.

    Dann teilt man ggf. einen Teil der Fläche ab und bewertet sie als reines Ackerland. Niemand wird schließlich einen Hausgarten von 1000 m² anlegen.

    Wenn es sich lohnen sollte kann man auch einen Gutachter mit einer Wertermittlung beauftragen. Ob das FA das Gutachten anerkennt ist allerdings die große Frage.

    Der Wert eines vereidigte Gutachters wird allerdings 1:1 übernommen.
    Ermittelt der Gutachterausschuß werden 20% abgezogen. Aber da sollte man sich vorher noch einmal erkundigen. Während der Ausschuß in der Regel nach dem Wertermittlungsgesetz rein schematisch vorgeht, wie auch das FA, kann ein vereidigter Gutachter Gesichtspunkte einfließen lassen, die nach dem Wertermittlungsgesetz , so ca § 146 ausgeschlossen sind. Deshalb auch die 20% Abzug.

    Aber auch der Gutachterausschuß erstellt auf Wunsch für Kaufpreise geeignete, andere(!), Gutachten!!

    Der geringere Wert ist in §138 des Wertermittlungsgesetzes geregelt.

    Das alles spielt eigentlich nur bei Erschaftsteuer eine wesentliche Rolle. Wenn man kauft oder verkauft gibt es noch eine Vertragsfreiheit. Weicht der Preis zu sehr ab, setzt man wegen der gebühren des Amtsgerichtes evtl. einen eigenen Wert fest.

    Aber sinnvoll ist es immer sich vorher schlau machen. Sonst kann man böse gefangen werden.

    Gruß

    pauline
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  8. #6

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    Ach paulinchen.......
    Mal wieder allwissend unterwegs.
    Was heisst,
    Zitat Zitat von pauline10
    Niemand wird schließlich einen Hausgarten von 1000 m² anlegen.
    Aus welchem Kochbuch stammt denn diese Weisheit???
    Ich kenne ne Menge Leute mit 1.000 und mehr m² Garten. Und zwar in Stadtlagen!


    @ Fragesteller.
    Dem FiA ist es relativ egal, was in einem (im Zweifel uralten) Grundbucheintrag steht. Die interessiert, was das Land tatsächlich IST.
    Und wenn es Bauland ist, wird der Vertrag als solcher vielleicht durchgehen, aber für die Besteuerung der reale Wert angesetzt.
    Wenn das so einfach wäre, würden in D alle unbebauten Grundstücke als Ackerland verkauft, ein Jahr Kartuffeln gepflanzt und ab dafür.

    Nene.


    MfG
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  9. #7

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    Bodenwert

    Hallo,

    also wenn man wirklich Steuern sparen will, wie z. b.: die Stadt Kaiserslautern, als sie das Stadion des FCK kaufte, macht man eine steuerfrei Baulandumlegung.

    Das haben auch schon Wohnungsbaugesellschaften gemacht. Einen m² gekauft, der im in Frage kommenden Gebiet liegt, und dann eine steuerfrei Baulandumlegung.

    Aber da ist es gut wenn man den Minsiterpräsidenten als Vereinsmitglied in seinen Reihen hat. Oder die "soziale" Wohnungbaugesellschaft hat sowieso schon einige gut dotiert Posten für "verdiente" Politiker zur Verfügung gestellt.

    Hat man das nicht, endet es wie in der Familie Graf.

    Gruß

    pauline
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