110% Vollfinanzierung! Wo sind die Finanzierungsexperten?

Was wir Deutschen alles ausgelöst haben, darüber möcht ich gar nicht sprechen...

Stereotype Aussage: Wie sind ein Volk von Spiessern, Besserwissern und Absicherern.....und bald ziemlich alt.


Aber fleissig, innovativ und zuverlässig. Deswegen sind wir dort, wo wir stehen.

Aber mit dem Thread hat das ja nicht viel zu tun.

Der eine wagt, der andere gewinnt.

aber wie überall: there is no free lunch....und das trifft jetzt für die Amis zu.

Ich würde an Stelle von Hajo genau das machen, was ich für richtig halte.
Und tendenziell geht es bei ihm um den Kauf. Mich würden die extremen negativen pauschalen Aussagen nur ermutigen, dass ich auf dem richtigen Weg bin.
Aber das ist meine subjektive Meinung

 

Was hat Unvernunft mit Mut zu tun.
Das ist doch eher Doofheit.
Die Realitäten sollten beim Hauskauf stets beachtet werden.
Und da hat mit Mut nix zu tun, ist ein simples Rechenspiel.
Und sonst gar nix.
Und wer bis zum 48 Lebensjahr keinen müden Euro auf der Seite hat hat auch mit 70 Jahren nix angespart.
Ein Hauskauf sollte man in jungen Jahren planen und anfangen zu sparen.
Das geht aber oft nicht da jeder ein schickes Auto/Möbel/Lifestile/und 2 x im Jahr in Urlaub will schlecht.
Und wer Kinder hat weiß das da sparen doppelt schwer fällt.
Mit dem Alter der Kinder steigen deren Ansprüche.
Das sind halt Fakten und Tatsachen.
Die kann man sich zwar wegwünschen , bringen tut das aber nix.
Deshalb Lotto oder Erbschaft.

 

Das Leben ist manchmal nicht so wie man es sich vorstellt!

@Rudolf 1966

ich kann es nicht fassen wie man so ein Misst dem Fragesteller oder sonnst jemanden überhaupt schreiben kann!

Ich bin das zweites mal verheiratet und habe mit 46Jahren für meine neue Familie und mich ein Ausbauhaus gebaut.
Es ist auch keine Doofheit wenn man in dem Alter keinen Eigenkapital hat. Manchmal sind andere Gründe dafür veantwortlich.
Bei mir war es der Ehepartner, der trotz damals zusammen 6000 DM (Netto),
lieber 3 mal im Jahr Urlaub machen wollte als für unsere Familie ein Häuschen zu bauen oder kaufen. Mit meiner zweiten Frau kann ich meine Langjährige Träume zu wirklichkeit machen, obwohl wir viel weniger Netto jetzt haben. Man braucht ja zu erst mal mit seinen Gedankem mutig sein, dann alles berechnen, sich paar Fragen beantworten und die nidrigere Zinsen für die Finanzierung nutzen. Aber man muss dann auch in der lage sein seinen Lebensstil zur der Situation anzupassen können!
Es geht sicher auch mit 48J aber dann muss auch die "Familienchemie" stimmen - keine Scheidungen und die Kinder können später auch helfen. Die Miete für unsere letzte Wohnung hier in Rhein-Main Gebiet betrug 1170€ Monatlich - Tendenz steigend - also auf was sollten wir noch warten?

Gruß, yourek

 

Na ja , das mit dem "Misst" habe ich etwas übertrieben! Sorry

 

Irgendwie kann ich den Frust ja verstehen, soll ich aber deswegen sagen, "jawohl, alles kein Problem?". Ich denke das erste Bankgespräch hast Du bereits hinter Dir.

Schöner Trick mit dem Notanker "wenn banküblich darstellbar". Wenn Deine Hausbank nicht mitspielt, dann kannst Du Tricks aus dem Ärmel zaubern soviel Du willst. Stichwort Hausbankprinzip.

Oben hatte ich Dir die Sache vorgerechnet. 20 Jahre Laufzeit, dann max. Kreditbetrag etwa 130T€. Wenn Du dafür Dein Wunschhaus bauen oder kaufen kannst, dann los.

KfW ändert an der Sache auch nichts, höchstens die würden Dir einen verlorenen Zuschuß geben. Abgesehen davon, gehen die KfW Konditionen momentan steil nach oben....

Wenn die o.g. Kreditsumme nicht ausreicht, dann hilft nur Einkommen erhöhen oder Laufzeit verlängern. Die Laufzeit verlängern ist aber in Deinem Fall nicht so einfach und mit Risiken verbunden.
Einnahmen erhöhen wäre eine Möglichkeit, doch da muß man eine Rentabilitätsbetrachtung anstellen und die Chancen/Risiken abwägen.

Und zu allem mußt Du eine Hausbank finden die mitspielt....und da sagt mir meine Erfahrung, das wird schwierig wenn nicht gar unmöglich.

Gruß
Ralf

 

Wollen ist gut - aber die REALITÄT beachten!

Mieten ist immer billiger denn kaufen - Das glaubst du nicht - ist aber so!

Stell dir nur mal vor, du bekommst tatsächlich in Nürnberg, zentral, ein BEWOHNBARES Haus für 110.000 €. (Das ALLEIN ist eigentlich schon ein k.o. Kriterium.... ich habe Jahre in Nürnberg gelebt und weiß wovon ich rede! Für diesen Preis bekommst du in zentraler Lage eine 3-Zimmer Wohnung, MEHR NICHT!!!)
Dann geht ein Fenster kaputt (Isolierglasscheibe läuft an, o.ä.)... Als Mieter rufst du ganz einfach bei deinem Vermieter an: "Mach mal den Mangel weg, sonst kürze ich die Miete!" Als Eigentümer löhnst du "mal schnell" 800€ fürs Austauschen der Scheiben, wenn das ganze Fenster getauscht wird, wirds deutlich teurer.....
Oder: Du kaufst ein altes, gebrauchtes Haus, i.d.R. sind dann auch die Installationen alt. Wasserrohrbruch (Ab einem gewissen Alter der Leitungen verweigern die Versicherer i.d.R. die Übernahme der Kosten!) oder Kanalverstopfung weil die Rohre zu sind, sind zu erwarten - kostet eben mal wieder mindestens 500€ bis 5000€.
Hast du jedes Jahr soviel eben mal "nebenbei" auf der Kante?
Nein?
Oder: Der Stadt fällt ein: Wir sanieren die Anliegerstraße, an der dein Haus steht. Du wirst zur Kostenbeteiligung laut Stadtsatzung aufgefordert binnen 4 Wochen mal eben 14.000€ Erschließungsbeitrag zu bezahlen. Hast du soviel nach dem Hauskauf immer noch auf der hohen Kante.....?
Es gäbe noch hunderte von Möglichkeiten für unwägbare Geldgräber bei einem Haus - als Mieter bist du IMMER fein raus!

Eben, WEIL du in einem Expertenforum anfrägst, werden die dich mit der REALITÄT konfrontieren. Die Experten hier wissen, entweder weil sie selbst Bauunternehmer sind, oder weil sie selbst Hausbesitzer sind, mit welchen "Überraschungen" man täglich rechnen MUSS!!! Das ist kein "schlechtreden" sondern lediglich oft der Hinweis auf Unmöglichkeit!
Dein Gejammer mit dem "Hunde werden geduldet, Kinder sind unmöglich":

Halte einfach bei der nächsten Wohnungs/Hausbesichtigung die Klappe darüber, dass ihr Tageskids habt! Schluß! Aus! Fertig!

Zitat hajo25: "- hat fördermaßnahmen - zuschüsse usw beantragt - sich mit behörden rumgeschlagen "
Diese Arbeit wird dir NIEMAND abnehmen können, außer du BEZAHLST jemanden dafür!!!! Die Kriterien für zinsverbilligte Kredite sind von Stadt zu Stadt und Region viel zu unterschiedlich, als das es dir nützen könnte, wenn dir jemand aus Schleswig-Holstein schreibt, was er den alles vor 10 Jahren bekommen hat!

Geld zu verschenken hat keine Stadt/Gemeinde mehr!!!
In den Neuen Bundesländern finden sich noch nahzu entvölkerte Landstriche, die eine Zuzugsprämie bezahlen - aber das erfüllt ja dein Kriterium von "Nürnberg zentral" wohl kaum!

Zitat hajo25:- sagt sich u.U. beim nächten mal würde ich das so u so machen, weil...
- hätte ich das vorher gewusst......
Es haben dir viele Leute abgeraten -mit einfachen Rechenbeispielen- aus Erfahrung! Auch wenn du es nicht hören/lesen willst:
DU BIST KOMPLETT BERATUNGSRESISTENT!!!!

Zitat hajo25:- im freundes/bekanntenkreis von einer - vorher - unbekannten förderung erfahren
"Unbekannte" Förderungen gibt es NICHT!!! Hinweise auf Erbtante und Lottogewinn wurden gegeben!!!

Zitat hajo25:---In manchen Städten gibt es Eigenkapital ersetzende Mittel für Familien oder Zinszuschüsse.
Ja, im Osten oder im Märchen

Zitat hajo25:---Übrigens kann man mit einem bestimmten "trick" die Bank praktisch zwingen die KFW-Mittel miteinzubinden
- natürlich nur wenn die Finanzierung banküblich darstellbar ist.
JEDE Bank wird auf deutliches nachfragen deinerseits einen KfW-Kredit mit einbinden, wenn die Rahmenbedingungen stimmen - aber welches super billiges Programm willst du denn nehemen? Öko-Bau? Schaffung von Wohneigentum (Neubau???) - bei deinen Kriterien alle nicht einsetzbar - Altbau, Bestandsimmobilie
Man kann nur einbinden, was da ist! Zinssätze z.Zt. zwischen 4,55 und 5,2% - das bekommst du auch bei einer regulären Bank.... Wo soll da der Vorteil liegen?????
hier einen Link zur Eigeninfo:
https://www.kfw-formularsammlung.de...engruppe=1392435951&Programmgruppe=1881462390
Du willst es nicht glauben: DEINE LIQUIDITÄT IN KOMBINATION MIT DEINEN ANSPRÜCHEN REICHT SCHLICHTWEG NICHT AUS!!!!

 

SORRY an die anderen Forumsteilnehmer, dass ich jetzt auf gleichem Niveau antworte, denn eigentlich wollte ich auf die Beschimpfungen gar nicht einsteigen, aber das geht jetzt mal echt zu weit

 

Es geht hier nicht darum eine Bank in eine Finanzierung zu zwingen die sie nicht machen will.
Sondern eine Bank die sich nur um die KFW-Mittel drücken will dazu zu bringen die KFW-Mittel doch mit einzubauen.
Das Hausbankprinzip gibt es schon lange nicht mehr.
Die KFW-Mittel kann man über fast jede Bank bekommen - auch wenn man da kein Girokonto hat.
Ich kenne sogar 2 Banken, bei denen kann man auch einen KFW-Kredit bekommen ohne dass man auch einen "normalen" Kredit nimmt.
Eine dieser 2 ist sogar aus Nürnberg.

 

Noch so ein Topratschlag. Das Hausbankprinzip bei Förderbanken besagt, daß Du den KfW-Kredit (inkl. Prüfung) über die Bank abwickelst, mit der Du auch den übrigen Kredit verhackstückst und nicht mit der KfW selbst. Welche Bank das ist, ist völlig wurscht. Das gibt es natürlich noch.

 

@yourek und hataibo:
Ihr sprecht mir aus der Seele.

Zu den hier gehörten verallgemeinerten Statements
"Mieten ist immer billiger als Kaufen" und
"jederzeit in eine billigere Wohnung umziehen ist kein Problem" und
"solvente Mieter stehen Schlange"(mit Ironie)
möchte ich von meinen eigenen Erlebnissen erzählen:
Als ich damals mit Anfang 20 nach Stuttgart kam hatte ich große Schwierigkeiten eine Wohnung zu bekommen. Denn als junger Selbständiger hast du bei Maklern und Vermietern wirklich schlechte Karten. Notgedrungen musste ich dann eine 33m² Wohnung für 750DM mieten.
Irgendwann fand ich dann im Wochenblatt eine Wohnung zu kaufen:
2,5 Zimmer, 38m², BJ 1964, DM85.000
Schon beim ersten Besichtigungstermin machte die Verkäuferin deutlich, dass sie das Geld ganz dringend und ganz schnell braucht. Da ich nicht finanzieren musste und ihr zusagen konnte das Geld innerhalb 5 Tagen an sie zu überweisen, bekam ich den Zuschlag für 70.000DM. So hab ich meine erste Wohnung gekauft.
Ich hab die Wohnung aber gar nicht lange selbst bewohnt. Denn wie das Leben so spielt hat es sich kurz darauf ergeben, dass ich mit meiner Freundin zusammenziehen wollte. Und weil sie Beamtin ist haben wir ganz easy eine 86m² Wohnung für 850DM gefunden.
Meine ETW habe ich dann vermietet. Inseriert hatte ich sie für 800DM und am Tag an dem die Zeitung erschienen ist hatte ich 70! Anrufe auf dem Anrufbeantworter. Tja, Wohnungen in der City sind halt knapp. Die meisten Interessenten habe ich aussortiert. In die nähere Auswahl kamen nur solvente Mieter. Genommen habe ich dann einen schwerkranken Arbeitsunfähigen Mann, bei dem die Miete direkt vom Sozialamt an mich überwiesen wird. Also absolut kein Mietausfallrisiko. Den Mieter habe ich heute noch und die Mietrendite dürft ihr euch selber ausrechnen, aber ich vermute es hat sich finanziell gelohnt.

 

86m² für 850 DM und die 36 m² bringen 800 DM?

 

Ja, und so ist es auch heute noch. Nur dass es jetzt mir Euro und Mieterhöhungen so aus sieht:
Ich miete 86m² für €450 und vermiete 38m² für €430.
Kannst gerne auf ein Bierchen vorbeikommen, dann zeig ich dir meine Bude.

Der Immobilienmarkt ist halt ein Markt wie jeder andere auch. Wenn man fest an seine eigene positive Zukunft glaubt, dann kann man die Perlen auf dem Immomarkt auch finden.
Ich könnte noch mehr solche Beispiele aufzählen und ich gebe zu, dass ich da Glück und ein gutes Händchen habe. Und wenn ich kein Talent für gute Geschäfte hätte, dann wäre ich auch nicht BWLer gewordenm, sondern vielleicht Musiker. Aber ich sags euch, ich bin sowas von unmusikalisch . . .

Mein Rat an Hajo:
Weiterhin den Immobilienmarkt in Nürnberg durchforsten. Sowohl als Käufer als auch als Mieter und sowohl Häuser als auch ETWs.
Wenn sich etwas größeres zu mieten findet - dann mieten
Und wenn sich ein guter Kauf anbietet - dann kaufen. Aber in seinem Fall muss es schon ein sehr guter Kauf sein.
Seinen finanzielen Rahmen kennt er ja jetzt.
Und gerade weil er sich beides vorstellen kann muss man hier doch nicht gleich eine Philosophiefrage breittreten. Is meine Meinung.

 

Das hat mich jetzt wirklich einmal interessiert. Unabhängig der ganzen Diskussion, welche Risiken usw.
Ich habe die wenigen bekannten Daten von Hajo einmal völlig unaufgeregt in unser System eingegeben. Das greift sämtliche Kriterien von über 50 Banken ab und siehe da, es gibt tatsächlich einige Banken, die kein Problem mit der Konstellation der Finanzierung haben. Auch inkl. Finanzierung der Nebenkosten.
Natürlich vorausgesetzt, dass der Kaufpreis ( 150.000 ) auch gleich tatsächlicher Verkehrswert ist, keine weiteren Darlehen vorhanden sind, usw.
Selbst ohne Vermietung ist es theoretisch machbar. KfW auch.

Ich kenne auch einen Trick bezügl. KfW: Einfach der Bank mitteilen, dass man KfW-Mittel beantragen möchte.

Beste Grüße

 

Hatte ich doch geschrieben.

Schwierig wird´s erst dann, wenn er über die 20 Jahre hinausgehen muß. Zuerst war von 1% Tilgung die Rede, sprich etwa 35 Jahren Kreditlaufzeit. Bis dahin hat der Fragesteller ein Alter von 83 Jahren erreicht.
Erschwerend kommt dann hinzu, daß bereits in 20 Jahren seine Rente evtl. nicht mehr ausreicht um die Raten zu bedienen und seinen Lebensunterhalt zu finanzieren.
Zusatzeinnahmen aus Kinderbetreuung o.ä. fallen dann wohl auch flach.

Vermietung wäre evtl. eine Möglichkeit, doch hier sollte man zuerst eine Rentabilitätsbetrachtung machen (Betriebskosten nicht vergessen). Zudem muß das Objekt diese Möglichkeit auch hergeben. Eine Vermietung bedeutet immer auch Risiken, und wenn die Finanzierung bis auf den letzten Cent ausgereizt ist, bedeutet jeder Tag Leerstand, oder ein paar unerwartete Kosten, das AUS der Planung.

Gruß
Ralf

 

Soso, der Trickser!

 

Zum Thema B&B:
Was habt ihr denn alle dagegen? Schaut euch doch mal den Fall des Fragestellers an. Familie mit eigenen Kindern + Tagespflegekinder. Und dann soll er noch ein Zimmer vermieten? Am Besten an einen rüstigen Rentner, den tagsüber die Kinder nerven oder einen Studenten der gerne etwas Ruhe zum Lernen haben möchte? Ich finde da ist B&B viel sinnvoller. Die paar B&B-Gäste am Frühstückstisch fallen doch doch nicht weiter ins Gewicht, die eigenen Kinder freuen sich über das üppigere Frühstück (ein bisschen was muss man den Gästen ja bieten, sie zahlen ja auch) und sobald die Tagespflegekinder da sind zum Lärm machen, sind die Gäste schon längst ausser Haus. Das ist bei festen Mietern ja nicht so. Klar, die B&B-Einnahmen sind nicht sicher und daher für die Finanzierung nicht relevant. Aber sie ermöglichen, die Finanzierung bis fast an die Schmerzgrenze auszureizen und das zusätzlich verdiente Geld in Reparaturen, SONDERTILGUNGEN, vielleicht auch mal ein neues Familienauto oder mal einen Urlaub zu stecken. Und sobald die Kinder aus dem Haus sind und der wohlverdiente Ruhestand eintritt, kann das B&B-Angebot mit den leeren Kinderzimmern ausgebaut werden. Als wir in Irland Urlaub gemacht haben, waren es meist Rentner, bei denen wir unterkamen. Sollte die Gesundheit es nicht mehr zulassen, Tagesgäste zu betreuen, so kann ja immer noch fest vermietet werden. Unter diesen Vorraussetzungen muss nicht zwingend der Kredit bis zur Rente abbezahlt werden. Mein Vater zahlt an seinem Haus auch noch bis er 83 ist. Große Sprünge kann er sich nicht leisten, aber verhungern muss er auch nicht, und ein Urlaub im Jahr ist auch noch drin. Also nur nicht entmutigen lassen...

 

Vorab:
Wenn Du zu mir als Kunde mit diesen Parametern kämest, würde ich Dir deutlich(!) von einer Finanzierung, sprich vom Immobilienkauf, abraten. Wirklich deutlich, die Unwägbarkeiten sind leider meiner Meinung nach zu gravierend, um das Risiko einzugehen.
Ganz abgesehen davon bezweifle ich sehr stark, daß Du überhaupt ein Objekt in dieser Preisregion in Nürnberg findest, welches Deine Kriterien erfüllt.

Aber gut, Du wolltest Fakten:

Zugrunde gelegt habe ich 10-Jahre Zinsfestschreibung und 1% Tilgung, Kfw falls möglich natürlich dazu, habe ich hier aber nicht berücksichtigt.
Bei 180.000€ Darlehen bleiben mir 6 Anbieter übrig, die prinzipiell voll finanzieren würden, im Zinsrahmen (effektiv) von 5,37% - 5,66%, Deine Belastung wäre demnach zwischen 936€ - 978€.

Deine Restschuld nach 10 Jahren beträgt also ca. 156.000€.

Da man nur spekulieren kann, wo dann der Zins liegt, muß man (seriöserweise) mit dem Mittelwert der letzten 20 Jahre weiterrechnen, und da setze ich bei Vollfinanzierungen 7,4% an:
Deine Belastung durch Anschlußfinanzierung beträgt inkl. 1 % Tilgung knapp 1.100€, wiederum 10 Jahre später hast Du also immer noch eine Restschuld von knapp 132.000€.
Dann bist Du 68, weiterrechnen kannst Du selbst...

Ich würde daher eher 15 Jahre festschreiben (Zins eff. 5,71%-5,93%), und jedmöglichen Euro in Sondertilgungen stecken.

Anbieter, absteigend:
DKB
ING-DiBa
DSL-Bank
UCB S.A. (BNP-Tochter)
BW-Bank
NIBC (wahrscheinlich verschenkte Zeit, aber man weiß ja nie)

Ich würde als Erstes die UCB anfragen, denn neben 10% Sondertilgung sind die von diesen Anbietern noch am Rande flexibel zu nennen.

Ob Du die genannten Konditionen kriegst, ist wie immer unter Prüfungsvorbehalt (Bonität).
Ich befürchte allerdings, Du hast gute Chancen im Vorabfilter hängenzubleiben, noch dazu in der aktuell eher gespannten Bankensituation, zudem Dein Gehalt (ohne Kindergeld) mit diesen Zahlen eigentlich überreizt ist ('tschuldigung).
Das hängt allerdings wiederum von der jeweiligen Bank ab, pauschal kann man dazu nichts sagen.

Und vor allem anderen wird es höchstwahrscheinlich am mangelnden Objekt scheitern.

Fazit:
Wenn Dich die Laufzeit nicht abhält, und Du auch die anderen bereits genannten Risiken, in Kauf nehmen willst, spricht zu Deinen Gunsten immerhin, daß bei 2% Steigerung aus 1.000€ Miete in 20 Jahren auch 1.486€ werden.