Finanzierungsangebot Hausbank - Zinserwartung

Wenn dies jew. die "Bruttobeträge" sind, dann ist das ein Beleihungsauslauf von 68%.

Nur ein willkürlicher Vergleich: Die Ing-Diba (s. Website) hat dafür gestern 5,10% nom. / 5,22% eff. bei 15 Jahren angeboten. Dort beträgt der Tilgungs-Korridor m.W. standardmässig 1...10% (auch 2 oder 3x kostenlos (hier??) pro Zinsbindung wechselbar, danach je 100 €) + SoTi von 5% p.a., d.h. also in Summe 1 ... 15% p.a.!

So gesehen wäre SoTi hier fast gleich, jedoch der Korridor der Regeltilgung wäre mir pers. hier deutlich zu klein, denn 3% ist nicht die Welle, um etwas zu bewegen. Falls man doch mal unverhofft zu höherem Einkommen käme spielt dies die entscheidende Rolle und da sollte für mich pers. immer rechnerisch noch etwas Luft nach oben drin sein.

Ob man wirklich 15 Jahre machen will? Rechne mal die Restschuld aus bei versch. Tilgungen nach 5, 10, 15 Jahren und überlege es dann nochmal. Ob die Banken tatsächlich mit steigenden Zinsen rechnen???

12 Monate bereitstellungsfrei ist m.E. nicht schlecht und vielleicht fast schon eine Ausnahme (?).

Frag doch mal bei Baufibemu an.

Grüsse Seev

 

zu 1.: mit Brutto meinte ich, daß da keine Nebenkosten o.ä. mehr draufkommen, die die Bank hierfür nicht anerkennen würde.

zu 2. s. Suchfunktion und Benutzer-Profil.
"Baufibemu" ist ein Forumsteilnehmer-Nickname und unabhängiger Finanzierungsberater, der hier schon viele wertvolle Beiträge eingestellt hat und eine eigene Website hat. Hat bisher mein volles Vertrauen, werde ihn in einiger Zeit auch kontaktieren.

 

Hi !

Man kann immer noch auf die Sondertilgung ausweichen.
Und sollte der Zinssatz wirklich weiter steigen, wird das Anlegen schnell lukrativer als das Tilgen.

 

ich mache es so. aber mein barvermögen halte ich in gewissen grenzen. wenn alle stricke reißen, will ich nicht von meiner zurückgelegten tilgung bei hartzIV anspruch leben

 

Hallo Boozer,

auch in dieser Woche hat es einen ziemlichen Rutsch nach oben bei den Darlehenszinsen gegeben. Also Anfang der Woche, war dein Angebot relativ schlecht. Nach den Anstiegen dieser Woche, liegt es ca. im Mittelfeld.
Vielleicht würde es noch 0,1% besser gehen, bestenfalls. Je länger Du wartest, umso besser wird also dein Angebot., wenn der Wind sich nicht wieder dreht.
Versuche einmal KfW beizumischen, wenn sich dadurch das Hauptdarlehen verbessern läßt. Ich kenne ja Deine Hausbank nicht, ob die sowas macht.
Die Zinserwartungen, hm das ist so ein Thema:
Der Zinsanstieg der vergangen Tage ist mittlerweile nichts ungewöhnliches mehr. Das hatten wir dieses Jahr schon des öfteren. Bisher war es so, dass die Konditionen kurze Zeit später wieder zurückkamen.
Was allerdings kein gutes Zeichen ist, dass auch die KfW Ihre Konditionen erhöhen wird. Und zwar deutlich.
Längerfristig erwarten die Fachleute in den nächsten Jahren aber auch keine großartigen Zinserhöhungen von mehr als 1 %. Das Umfeld gibt es momentan einfach nicht her. Inflation usw. Das hängt jedoch von vielen Faktoren ab, die man nicht vorhersehen kann. Nehmen wir nur einmal an, die Kreditkartenblase in den USA platzt. Dann wird es richtig lustig und sämtliche Vorhersagen sind für die Tonne. Also nix genaues weiß man nicht. Schon gar nicht, was in 15 Jahren sein wird.

Nun nochmals zum Angebot:
Grundsätzlich sind die Zinsen im langfristigen Vergleich immer noch sehr günstig. Der Zinsunterschied zwischen 10 und 15 jährigen Darlehen beträgt momentan ca. 0,25 %. Bei einigen sogar mehr. Das ist zwar nicht dramatisch, aber immerhin. Diese 0,25 % musst Du auch für den Teil mitschleppen, der in 10 Jahren zurückgezahlt ist.
Vielleicht machst Du es so: Errechne Dir, was Du in 10 Jahren im Normalfall getilgt haben willst oder kannst. Inklusive Sondertilgung aber ohne Schönrechnerei. Diesen Betrag schreibst Du 10 Jahre fest. Hier ist der Zins günstiger und Du brauchst keine 15 jährige Zinsen dafür zu bezahlen. Den Rest schreibst Du auf 15 Jahre fest.
Nach Ablauf der ersten Zinsbindung schaust Du Dir Dein 15 jähriges Darlehen an. Ist der Markt günstiger kannst du ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden. Wenn nicht, lässt Du es weiterlaufen. Die ersparte Rate aus dem 10 jährigen Darlehen würde ich dann zusätzlich in die Tilgung des zweiten Darlehen laufen lassen. Das war´s schon.

Beste Grüße

 

Erklärung notwendig!!
Wenn quasi die ersten 10 Jahre "nur" das "günstigere" Darlehen abgezahlt wird und der Restbetrag zwar mit 15 Jahre angeschlossen ist, welcher Betrag soll denn dann von dem 15 jährigem Darlehen in den ersten 10 Jahren schon zurückgezahlt sein? Das sind doch dann 10 tilgungsfreie Anblaufjahre für den 15ner Kredit!?

Grüße von einem, der auch gerade überlegt wie sein BauFi aussehen soll.

 

Das fünfzehnjährige Darlehen soll natürlich nicht tilgungsfrei stehen bleiben, sondern ebenfalls getilgt werden.

 

Antwort

Also ich muß sagen, der Beitrag von muelleto aus Cottbus ist mir etwas unverständlich.

Aber bei tilgungsfreien Darlehen gehen bei mir die Alarmglocken an. Sie sind mir sehr gefährlich!! Man ist für lange Zeit an die Bank gebunden und kann seine Schulden nicht reduzieren. Für die Bank eine sichere Sache, die sich auch noch die Sicherheiten für ihren Kredit übereignen läßt, aber nicht für den Kunden!!

Schon die 1%-tige Tilgung im ersten Beitrag halte ich für gefährlich und viel zu gering. Eigentlich sollte man die Bank bei einem solchen Angebot schleunigst verlassen. Unter 2% Tilgung sollte man überhaupt keine Finanzierung aufbauen. 4 oder 5% Anfangstilgung sollten es schon sein, wenn man nicht als Rentner immer noch die Schulden seiner Jugend tilgen will!!

Das mit den Zinssätzen von baufibemu kann stimmen. Aber auch ich habe keine Glaskugel. Die derzeitige Inflation, auch wenn man den Ölpreis immer wieder einmal herausrechnet, läßt der EZB keine Chance für eine Zinssenkung. Darüber hinaus haben die Zentralbanken mit zu viel Geld diese Inflation ebenfalls begünstigt. Nur durch den globalen Wandel im Handel hat sich das bisher nicht so stark ausgewirkt. Die Zentralbanken müssen also irgendwann auch hier gegensteuern. Auf nennenswert fallende Zinsen würde ich also nicht setzen. Aber ich würde mich auch nicht auf 15 Jahre festlegen und auch noch einen erhöhten Zinssatz dafür bezahlen, daß ich der Bank für diese Zeit ein treuer Kunde bin. 10 Jahre mit einer hohen, festgelegten Anfangstilgung begrenzen die Risiken steigender Zinsen, ohne mich selbst in gefährlich Abhängigkeiten zu bringen. Auch Arbeitslosigkeit, Invalidität, Scheidung, Notverkauf usw. sind Risiken, die sich bei einer bereits getilgten Schuld nicht so stark auswirken und die Zinsentschädigung der Bank in Grenzen halten.

Bei 4 bis 5% Anfangstilgung sind die Schulden nach 10 Jahren etwa auf die Hälfte gesunken. Dann dürfen sich die Zinssätze verdoppeln, ohne mich in Schwierigkeiten zu bringen.

Ein guter Hinweis sind sicher auch die KfW-Darlehen. Warum die Bank bisher nicht darauf hingewiesen hat??? Auch ein Grund ihr bald den Rücken zu kehren, wenn sie sich nicht schleunigst auf Kundenfreundlichkeit umstellt.

Gruß

pauline

 

Mindestvorraussetzung ist 1% er will aber gleich mit 2% einsteigen.
4-5 % halte ich für unrealistisch. wer soll den die Rate bezahlen

 

Ja 4-5 % - wie soll denn das zu bewerkstelligen sein, wenn mal ein Partner zu Hause ist (Elternzeit, längere Krankheit (mehr als 6 Wochen) oder gar ALO) ???

Ich finde es schon einmal super, dass ihr genug Eigenkapital mitbringt.

KfW ist ein gutes Stichwort. Allerdings ist dort zu beachten, dass die Zinsen effektiv nicht unbedingt günstiger sein müssen und man dort Tilgungsfreie Jahre 1-5 hat! Das bedeutet, ihr zahlt ein oder bis 5 jahre keine Tilgung. Also einfach verschiedene Angebote einholen...

 

war auch nicht als Beitrag, sondern eher als Verständnisfrage zu verstehen.

Und genau dieses Szenario, welches hier gezeigt wird, hegen bei mir Zweifel.
Fakt ist, dass nach den 10 Jahren der Gesamtbetrag noch ncith getilgt ist, sondern eben noch die Hälfte als Restschuld ansteht. Somit ist es ein Muss, nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu suchen. Die Gefahr, dafür deutlich höhere Zinsen zu zahlen, als es heutzutage der Aufschlag von einem 10- auf ein 15-jähriges Darlehen hat, ist nicht zu unterschätzen. Klar sparen ich bei einem 10-er Darlehen ca. 0,1-0,2% Zinsen, aber es besteht das nicht ganz unberechtigte Risiko in genau den 10 Jahren für die Anschlussfinanzierung einen Aufschlag von 0,5% (?) zu haben.

Da ich gerade selbst in der Aufstellung unserer BAuFi bin, seht diesen Beitrag vielmehr als provokante Frage an, um mich von Eurem Vorgehen zu überzeugen ;-))

Viele Grüße

 

Also sagt mal, ist das was ich geschrieben habe wirklich so schwer zu verstehen?
a) Keines der Darlehen soll tilgungsfrei stehen! Im Gegenteil!
b) Und nur der Teil, der tatsächlich in 10 Jahren getilgt werden kann, soll auch so festgeschrieben werden. Der Rest eben länger.
Warum soll man für den Teilbetrag, der sowieso nach 10 Jahren getilgt ist, fünfzehnjährige Konditionen vereinbaren und bezahlen?
Dies gilt für Leute die vorhaben, eine längere Zinsbindung als 10 Jahre zu vereinbaren.
Nochmal zum mitschreiben. Auch bei einer fünfzehnjährigen Zinsfestschreibung hat man nach 10 Jahren bereits einen Teil des Darlehens getilgt. Warum diesen Teil nicht gleich nur für 10 Jahre festschreiben. Der ist dann eh weg. Man braucht aber zwischenzeitlich keine 15 Jahreskonditionen dafür zu bezahlen.
Ist das jetzt klarer geworden?

Beste Grüße

 

Hallo,

offenbar hatte ich da etwas mißverstanden. Die Überlegung von baufipemu ist schon sinnvoll.

Aber ich habe mal EXCEL angeworfen und in meiner Musterdatei etwas ausprobiert und variiert.

Kredit 165.000
Zinssatz 5,2% Tilgung 1%
ergibt nach 10 Jahren 143.419 Restschuld und hat eine Rate von 852,50

Zinssatz 5,1% Tilgung 1%
ergibt nach 10 Jahren 143.534 Restschuld und eine hat Rate von 838,75
Man sollte also die Höhe des Zinssatzes nicht überbewerten wenn nach 10 Jahren der Unterschied bei 120 Euronen liegt!

Aber:

Zinssatz 5,2% Tilgung 2%
ergibt nach 10 Jahren 121.419 Restschuld und hat eine Rate von 990

Zinssatz 5,2% Tilgung 3%
ergibt nach 10 Jahren 100.256 Restschuld und hat eine Rate von 1127,5

Das sollte man sich nicht nur durchlesen sondern auch selbst mal mit EXCEL sich zusammenstellen, ggf. graphisch darstellen.
Wenn es wirklich bei 200 bis 300 Euronen im Monat nicht mehr tragbar ist, sollte man sich das bei einem solchen Vorhaben noch einmal gründlich überlegen. Bei geringer Tilgung ist auch eine 15-jährige „Zinssicherheit“ keine Sicherheit, sondern ein Knebelvertrag.

Des Haussegen wird nicht gerade werden, wenn die Schulden einfach nicht zurückgehen. Da kommt immer mal eine ungeplante Ausgabe dazwischen, die die Sondertilgung gerade deswegen wieder einmal „unmöglich“ macht. Trotzdem sollte man sie hoch vereinbaren. Sie vermindert zumindest die mögliche Zinsentschädigung, die man bei einer Kündigung an die Bank zahlen muß.

Gruß

pauline

 

@pauline und baufipemu

ich habe Eure Ausagen schon verstanden, nur zweifel ich deren Sinnhaftigkeit an. Und dafür habe ich mir einmal einen Excel-BauFi-Rechner gesaugt und rumgespielt.

Basis sei eine Kreditsumme von 150.000€, die mit ca. 1000€ monatlicher Belastung abzuzahlen ist.

Variante 1:
nur 1 Kredit 150.000€
Zins 5,2% (derzeit DiBa 15 Jahreszins)
mtl. Rate 994€ (~2,75% Tilgung)
-> Abzahlung nach 20,5 Jahren mit einer Gesamtsumme von 243.974€

Variante 2:
Kredit 1 40.000€
Zins 5,05% (derzeit DiBa 10 Jahre)
mtl. Rate 425€ (Tilgung der Kreditsumme genau nach 10 Jahren)

Kredit 2 110.000€
Zins 5,2% (s.o.)
mtl. Rate 569€ (Mindesttilgung 1%)
nach 10 Jahren wandern die 425€ des bereits getilgten 10erKredites mit in diesen Kredit (Tilgung dann 994€)
-> Abzahlung nach 20,4 Jahren mit einer Gesamtsumme von 243.424€

Macht ja eine enorme Ersparnis von 550€ aus.

Jetzt erklärt mir einmal bitte, wo die Vorteile dieses Splittings liegen sollen!

Gruß
muelleto

 

Hallo muelleto,

zunächst herzlichen Glückwunsch. Klasse die Überlegung. Ich habe mit meinem selbstgestrickten Programm nachgerechnet:

Mit genau 1000 Euro ist nach 10 Jahren die Restschuld 37,42 und 94.566.
Die Differenz zu 95.066 bei einem Kredit von 150.000 mit genau 1000 Euro Annuität, ist also noch etwas geringer als die angegebene 550 Euro.

Grundsätzlich wäre allerdings zu sagen, man sollte solche Vergleiche eigentlich in der Art machen, daß die gleichen Zahlungsströme in die eine bzw. andere Vertragskonstruktion fließen.

In diesem Sinne ist meine Rechnung mit 5,1 und 5,2% Zinsen fehlerhaft. Bei gleicher monatlicher Rate von 852,50 beim 165.000 Kredit sind nach 10 Jahren nur noch 141.387 als Restschuld auf dem Konto. Differenz 2032 Euro beim niedrigeren Zinssatz.

Der „Vorteil“ bei 5,1% ergibt sich eben, wenn der Bankkunde einen üblichen Vertrag abschließt und sich die Annuität aus Zinsen und vereinbarter Tilgung errechnet. Er zahlt dann monatlich weniger, aber der Vertrag läuft länger bis alles getilgt ist.

Aber zur Frage:

Der Vorteil verschwindet, weil man vorwiegend den Vertrag mit dem niedrigeren Zinssatz tilgt. Ich hatte in einem anderen Strang vorgeschlagen, den Vertrag mit dem höheren Zinssatz besonders stark zu tilgen. Das ist dann aber der Vertrag mit der längeren Zinsbindung. Also eine andere Strategie wie sie baufibemu vorschlägt.

Aus dem höheren Zinssatz bei langer Zinsbindung folgere ich, eine kürzere Laufzeit zu wählen und den Vertrag zu teilen. Dagegen argumentiert baufibemu mit Recht, das Risiko der Anschlußfinanzierung mit grundsätzlich schlechteren Konditionen. Ist auch richtig.

Unberücksichtigt ist aber, daß innerhalb der langen Zinsbindung sich die persönlichen Verhältnisse durch einen anderen Arbeitsplatz, Scheidung, Trennung, u. a. ändern können und man dann einen höheren Zinssatz gezahlt hat und für diese „Sicherheit“ jetzt auch noch eine höhere Zinsentschädigung an die Bank zahlen muß. Dieses Risiko kann man nicht in Euro angeben. Unbekannt eben.

Wenn man allerdings eine hohe Tilgung wählt, ist das Risiko nach 10 Jahren überschaubar. Die Restschuld für die Berechnung der Zinsentschädigung ist bei einer Kündigung und kurzer Laufzeit ebenfalls geringer.

Letztlich ist es eine persönliche Entscheidung. Aber man sollte es sich einmal mit EXCEL klar gemacht haben.

Hoffentlich kommt man dann zumindest nicht auf die Idee, ein einziges Prozent Tilgung zu vereinbaren. Das ist ein Vorteil für die Bank und kann den eigenen Untergang bedeuten.

Gruß

pauline

 

O.k., ich geb´s auf. Scheint doch schwieriger zu verstehen zu sein, als ich gedacht habe.
Im übrigen wollte mein Vorschlag nicht als das Konzept für jede Art von Baufinanzierung verstanden werden. Umso mehr freut es mich, dass es aber scheinbar doch funktioniert. Selbst wenn Äpfel, Birnen und Bananen miteinander verglichen werden. Er sollte lediglich als Hinweis dienen, wie der Fragesteller sein bestehendes Angebot, ohne Aufwand und großes tamtam vielleicht noch etwas optimieren könnte.
Ohne weiter auf die Rechnerei einzugehen. Die DiBa bietet keinen Zinsbonus (minus 0,1 bis 0,2%) auf Volltilgerdarlehen an. Sonst würde sich der Zinsvorteil noch einmal erhöhen. Damit fängt es schon einmal an.
Ich habe ja bereits geschrieben, dass der Vorteil nicht dramatisch ist. Da relativ geringes Anfangsdarlehen und relativ geringer Zinsunterschied. Dafür brauchts kein Excell. Aber wenn Du die 550 € nicht brauchst, kannst Du sie ja mir überweisen. Den Rest kannst Du behalten.
In der Hoffnung, dass dies künftig jeder Finanzierungskunde tut, verbleibe ich

mit den besten Grüßen

 

Wie eine lange Zinsbindung jetzt ein "Risiko" darstellt, erschließt sich mir nicht. Das Risiko liegt auf Seiten der Bank, weil man ja als Kreditnehmer nach 10 Jahren kündigen darf, OHNE dass Kosten anfallen.

Und jetzt kommt der lustige Teil. Oben ist noch eine lange zinsbindung ein Risiko. Jetzt ist eine hohe vertraglich vereinbarte Tilgung auf einmal ein Weg, um Risiken zu vermeiden???
Warum? Weil ich zwar 10 Jahre in die Zukunft schauen kann, aber nicht 20?