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  1. #1

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    Frage Wie wird Eigenleistung als Eigenkapital engrechnet

    Hallo zusammen,

    wir sind nun soweit und möchten einen Bungalow kaufen.
    Ist ein super Angebot. Es gibt noch einen Anbau von 1993 der moantlich eine Kalmiete von 550 € einbringt. Die Dame versorgt sich alleine mit Nebenkosten.
    Nun ist es so das das Haupthaus welches für uns sein soll noch etwas renoviert werden müsste. Böden neu, Bad neu , Küche neu und die Elektrizität neu. Mein Mann macht alles außer der Elektroarbeit selber.
    Der Makler sagte das und die Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet wird.
    Wie genau läuft das??
    Des weitern finden wir die Kaltmiete von 550 € für 80 qm Wohnfläche mit eignem Garten und Carport zu wenig und nicht angemessen.
    In der Lage und 25 km nördlich von HH kostet so eine Wohnung bzw. kleines Häuschen locker 100 € mehr.
    Wie kann man sich da verhalten?? Können wir die Miete erhöhehen?
    Die Dame wohnt seit 1 Jahr dort und ist alleine. Sie hat einen neuen Mietvertrag. es wurden keine Sonderregelungen getroffen.

    Wie können wir uns da verhalten??

    Danke gruss Sonja
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  2. Wie wird Eigenleistung als Eigenkapital engrechnet

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  3. #2

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    1. Es gibt keine allgemeinen Regeln zur Umrechnung von Eigenleistung in Eigenkapital. Solche Regeln wären auch nutzlos, weil die finanzierende Bank ohnehin nach dem Gesamtbild der Verhältnisse entscheidet. Dazu gehören Einkommen, Sicherheit der Jobs und der Beleihungswert des Objekts. Ignorieren Sie Maklermeinungen, und fragen Sie Ihre Bank, ob diese das konkrete Objekt finanziert.

    2. Die Mieterin genießt Kündigungsschutz nach dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz und ist vor Mieterhöhungen durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe geschützt. Sie können sich einen Mietspiegel besorgen, falls es einen solchen für Ihre Region gibt, und dort nachschauen, ob die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Andernfalls müßten Sie Gutachten oder Vergleichsobjekte mit höherer Miete beibringen, wenn Sie die Miete erhöhen wollen.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo und danke für die schnelle Antwort.
    Also in der Region zahlt man für eine 3 Zimmer Wohnung ohne Graten und etc. 10 € pro qm. Die Mieterin zahlt nur 6.87 pro qm. Also bedeuetend weniger. Es geht nicht darum ihr hier gleich eine dicke Mieterhöhung auf brummen zu wollen, aber uns interessiert einfach die finanzielle Situation für uns. Denn wir kaufen das gesamte Objekt und somit haben wir auch gewisse Pflichten und Rechte.
    Des weitern denken wir daran den Anabu sonst privat an meine Elzern oder meinen Bruder zu vermieten. Die würden rund 100 € mehr zahlen.
    Wir wegen mon einfach alles ab.

    Danke gruss Sonja
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  5. #4

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    Zuerst einmal ist Eigenleistung kein Eigenkapital, denn wie der Name schon sagt, reden wir hier von "Leistung" und nicht von "Kapital" (Bargeld o.ä.).

    Unabhängig davon, haben Banken meist kein Problem damit, wenn diese Eigenleistung bei der Beleihungswertermittlung mit angesetzt wird. Hier spielt die Höhe eine Rolle. Sollte die Eigenleistung im Bereich um 10% liegen, und diese zusätzlich zu vorhandenem Eigenkapital eingesetzt werden, dann gibt´s meist ein OK. Wird KEIN Eigenkapital eingesetzt sondern nur Eigenleistung, dann sieht die Sache wieder etwas anders aus.

    Bitte den Posten Eigenleistung nicht überschätzen. Ach ja, und man sollte nicht vergessen, daß neben der Leistung auch Material anfällt. Das muß ja auch irgendwie bezahlt werden.

    Fazit: Was, wo, wie angesetzt wird, hängt von der Finanzierung und der finanzierenden Bank ab. Etwas Verhandlungsgeschick sollte man schon mitbringen.

    Und nun noch ein Kommentar zu der Kaltmiete. Ob diese angemessen ist, kann ich aus der Ferne nicht entscheiden. Ich kenne ja noch nicht einmal die ortsübliche Miete in Eurer Ecke. 25km von HH entfernt kann bedeuten Promiviertel (teuer) oder kurz vor´m Ende der Welt (billig). Man sollte auch bedenken, besser 550,- € und jeden Monat die Kohle auf dem Konto, als 650,- € und nur Ärger.

    Eine Mieterhöhung dient der Anpassung an die Preissteigerungen. Daher wäre zuerst einmal zu klären, wie hoch die Mieten bei Euch überhaupt sind.
    Aber auch Mieten kann man nicht beliebig erhöhen, selbst wenn die Miete deutlich unter dem ortsüblichen Mietpreis liegen sollte. Da gibt es eine Kappungsgrenze (20% innerhalb von 3 Jahren).
    So, und dann muß der Mieter die Erhöhung nicht akzeptieren. Er kann ein Sonderkündigungsrecht geltend machen, oder er lässt es darauf ankommen, daß DU die Zustimmung einklagen darfst. Dann muß das Gericht prüfen, ob die Erhöhung gerechtfertig war.

    Alles nicht so einfach wenn man´s doppelt sieht.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Themenstarter

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    Hallo Ralf
    auch dir vielen Dank für deine schnelle und sehr infohaltige Antwort.
    Die Überlegung ist nur ob wir deb Anbau vermietet übernehmen oder wir eben meinen Bruder der eine Wohnung in der priesklasse sucht oder meine Eltern.
    Da sind wir uns nicht ganz sicher.
    Ich habe mir wirklich mal die zeit genommen und Wohnungen in den Breich verglichen. Wohnviertel ist gehobene Wohngegend. Absolut zentral und doch total ruhig da am Waldrand.
    Eine Wohnung in der Ausstattung und gegend bekommst du nie und nimmer.
    Spreche aus Erfahrung denn wir suchen seit 2 jahren etwas passendes zur Miete oder zum Kauf.
    Werde mal über die Stadt einen aktuellen Mietenspiegel anfordern. Habe im Inet bis jetzt nichts gefunden.
    Des weiteren wollen wir die miete um 50-70 € erhöhen.
    Falls wir in der Familie vermieten wären es 650 kalt.
    Ich meine ist doch klar das wir uns da Gedanken machen oder??
    Geld habe ich jedenfalls keines zu verschenken.

    Gruss Sonja
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  7. #6
    Baufuchs
    Gast

    Die

    Frage:
    Die Überlegung ist nur ob wir deb Anbau vermietet übernehmen
    stellt sich weniger, denn "Kauf bricht nicht Miete".
    Sprich: Der Kündigungsschutz wird durch den Kaufvertrag nicht aufgehoben.
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  8. #7
    Themenstarter

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    Hallo, also wir haben uns den Mietvertrag gestern angesehen.
    Sie hat eine normale Kündigungsfrist von 3 Monaten.
    Es ist auch völlig klar das wir das Haus unbewohnt übernhemen können.
    Wir streben den Eigenbedarf an. Das heißt enge Familie wir Bruder oder Eltern.
    Die Frau lebt alleine und hat keine Familie. Wir können aber auf jeden fall den eigenbedarf anmelden.
    Ist ja auch nur eine wichtige Überlegung.
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  9. #8

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    Niemand hat Geld zu verschenken, das ist klar. Ich wollte Dir auch nur zeigen, daß man bei Mieterhöhungen einige Dinge beachten muß. Leider ist heute nichts mehr einfach.

    Was die Finanzierung betrifft, so würde mich interessieren, ob Du bereits mit Deiner Bank gesprochen hast. Aus dem Gesprächsverlauf kann man schnell erkennen, wie die Bank zum Thema Eigenleistung steht.

    Ich sage immer, jede Finanzierung ist individuell. Pauschale Aussagen dazu, ohne alle Details zu kennen, sind nichts anderes als Lesen in der Glaskugel.

    Gruß
    Ralf
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  10. #9

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    Zitat Zitat von sonja81 Beitrag anzeigen
    Wir können aber auf jeden fall den eigenbedarf anmelden.
    Anmelden könnt Ihr Viel, aber das Thema Eigenbedarf ist strikt geregelt. Bin zwar kein Jurist, aber ein Blick in´s BGB könnte hier hilfreich sein.
    Notfalls muß man einem Richter erklären, warum man die Wohnung für sich bzw. einen Verwandten wirklich "benötigt"....und der Richter muß das auch noch akzeptieren.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
    Themenstarter

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    Hallo Ralf,
    ich verstehe schon was du meinst. Man sollte es eben gut durch denken.
    Nein wir haben morgen einen Termin bei unserer Hausbank.
    Es ist so das mein Mann alles selber machen kann.
    Matarialkosten belaufen sich auf gut 25.000 €.

    Wir schauen mal wie es läuft. Die ganze Immobilien ist einfach ein Schnäppchen.

    Gruss Sonja
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  12. #11
    Baufuchs
    Gast

    Wg.

    ordentlicher Kündigung:
    Zitat Zitat von 573BGB
    (1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (2)Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen
    Zu Eigenbedarf hat R.B. ja schon geschrieben. Und "unvermietet übernehmen" wird auch nichts, denn der bisherige Besitzer bekommt den Mieter vor Verkauf nicht gekündigt.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Hallo
    also die Mieterin wurde vor 1 jahr darauf hingewiesen, das das Haus verkauft wird und es sein kann das sie ausziehen muss. Habe gestern mit der Frau gesprochen und sie geht davon aus das sie gehen muss.

    Nur um das mal eben klar zu stellen wir wollen hier niemanden an die Luft setzten wegen einer Mieterhöhung. Wir habe schon in den vergangen 2 Jahren nach einem großen Haus mit 2 Einheiten gesucht. Die Idee das meine Eltern mit einzeihen gibt es schon lange.

    Nur nach dem wir gestern das Haus besichtigt haben war uns klar diese Miete ist eindeutig zu gering. Also ob wir nun mit oder ohne Mieter kaufen. Die miete werden wir so oder so erhöhen. So weit wir eben dürfen.
    Da werden wir uns dann genau schlau machen.
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  14. #13

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    Zitat Zitat von sonja81 Beitrag anzeigen
    Hallo zusammen,
    wir sind nun soweit und möchten einen Bungalow kaufen.
    Ist ein super Angebot. Es gibt noch einen Anbau von 1993 der moantlich eine Kalmiete von 550 € einbringt. Die Dame versorgt sich alleine mit Nebenkosten.
    Nun ist es so das das Haupthaus welches für uns sein soll noch etwas renoviert werden müsste. Böden neu, Bad neu , Küche neu und die Elektrizität neu. Mein Mann macht alles außer der Elektroarbeit selber.
    Der Makler sagte das und die Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet wird.
    Wie genau läuft das??
    Naja, einen Automatismus gibt es da nicht. Treffender wäre wohl die Aussage, daß der Objektwert (nach der Sanierung) abzüglich der Verbindlichkeiten das Eigenkapital darstellt. Daraus folgt, daß nur nachhaltig wertsteigernde Eigenleistungen zu einer tatsächlich verbesserten Eigenkapitalquote führen. Schönheitsreparaturen wie z. B. Tapezieren oder der Austausch von Bodebelägen (Teppiche) wirken sich nur kurzfristig wertsteigernd aus, sind deshalb nicht nachhaltig und erhöhen den Immobilienwert kaum. Anders sieht es aus, wenn gänzlich neue Böden (Holzbohlen, Stein, Fliesen) verlegt werden, weil damit auch eine nachhaltige und langfristige Verbesserung des Immobilienwertes gegeben ist.

    Anders ausgedrückt, haben Renovierungsmaßnahmen einen eher konsumtiven Charakter, denen die Nachhaltigkeit abgeht, während echte Sanierungen die Objektsubstanz auch langfristig erhalten bzw. verbessern und deshalb zumindest teilweise als Eigenkapitalsteigernd wirken.

    Auch die Küchenausstattung lässt sich in vielen Fällen nicht eindeutig einem bestimmten Beleihungsobjekt zuordnen und ist wegen der oft starken Beanspruchung einem deutlich höheren Wertverlust ausgesetzt als das Wohnhaus in seiner Gesamtheit. Selbst teure Küchen wirken besonders vor dem Hintergrund langlaufender Immobilienkredite (30 Jahre und länger) nur sehr eingeschränkt nachhaltig werterhaltend oder -steigernd. Küchen als Eigenkapital (-ersatz) werden von Finanzierungsinstituten deshalb sehr kritisch gesehen.

    Ebenfalls kritisch zu sehen ist der enorme zeitliche Aufwand der betrieben werden muß, um zu nennenswerten Eigenleistungen zu kommen. Jeder mag selbst überlegen, wieviel Stunden an Arbeitszeit erforderlich sind, um z. B. auf 5.000,00 EUR Eigenleistungen zu kommen. Wenn diese Eigenleistungen dann auch noch neben der normalen Arbeitszeit in der Freizeit erbracht werden sollen, kann sich das gesamte Vorhaben schon mal etwas ziehen ... Ebenso muß sichergestellt werden, daß die Eigenleistungen in üblicher Handwerker-Qualität erbracht werden. Viele Eigenleister verschätzen sich hinsichtlich des zeitlichen Aufwandes und der Qualitätsanforderungen erheblich. Schon im eigenen Interesse sollten die Möglichkeiten zu erbringender Eigenleistungen deshalb nicht überbewertet werden.

    Aber auch wenn Eigenleistungen - nicht nur meiner Auffassung nach - nur in seltenen Fällen einen geeigneten Ersatz für Eigenkapital darstellen, gibt es keinen Grund, aufgrund fehlender oder nur geringer eigener Finanzmittel den Kopf in den Sand zu stecken. Finanzierungsinstitute legen heute viel mehr Wert auf eine nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit, also die Fähigkeit, Darlehensraten dauerhaft bezahlen zu können (gutes + sicheres Gehalt), als das früher der Fall war. Die gute Eigenkapitalausstattung, gleichwohl wünschenswert und sinnvoll, ist dagegen etwas in den Hintergrund getreten. Viele Finanzierungsinstitute bieten deshalb auch Finanzierungen in der Spitze bis zu 130% des Objektwertes an.

    Durch Eigenleistungen schwer zu erbringende 5.000,00 EUR lassen sich beispielsweise für monatlich knapp 30,00 EUR höhere Darlehensbelastung auch "einkaufen". Diese mtl. 30,00 EUR wiederum lassen sich durch die Auswahl eines günstigen Finanzierungsinstitutes ausgleichen und sogar überkompensieren. Setzen Sie Ihre Energien also lieber sinnvoll ein ...

    Zitat Zitat von sonja81 Beitrag anzeigen
    Des weitern finden wir die Kaltmiete von 550 € für 80 qm Wohnfläche mit eignem Garten und Carport zu wenig und nicht angemessen.
    In der Lage und 25 km nördlich von HH kostet so eine Wohnung bzw. kleines Häuschen locker 100 € mehr.
    Wie kann man sich da verhalten?? Können wir die Miete erhöhehen?
    Die Dame wohnt seit 1 Jahr dort und ist alleine. Sie hat einen neuen Mietvertrag. es wurden keine Sonderregelungen getroffen.

    Wie können wir uns da verhalten??
    Sie können die Miete innerhalb bestehender Fristen maßvoll an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Der Gesetzgeber verlangt dazu jedoch eine gütliche Einigung mit dem Mieter. Ist das nicht möglich, bleibt nur der Weg Weg über die zuständigen Gerichte (siehe auch http://www.mieterbund.de/recht/main_...ieterhoeh.html)

    Viele Grüße

    Robert Hadasch
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    also die Mieterin wurde vor 1 jahr darauf hingewiesen, das das Haus verkauft wird und es sein kann das sie ausziehen muss.
    Wobei das eine mit dem anderen nichts zu tun hat, denn durch den Verkauf alleine entsteht kein Kündigungsgrund. Vielleicht ist ihr das noch nicht mal klar.
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  17. #15

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    Richtig, Baumal. Traurig aber wahr: Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" wurde Ende des 19. Jahrhundert diskutiert und dann in die erste Fassung des BGB übernommen, die am 1.1.1900 in Kraft trat.

    Eine "Kündigungsfrist von 3 Monaten" im Mietvertrag gilt höchstens für den Mieter, aber nicht für den Vermieter. Der Vermieter kann nur unter ganz engen Voraussetzungen kündigen. Zieht der Mieter dann trotzdem nicht aus, ist es sehr schwer, ihn herauszubekommen. Das müßten Sie doch wenigstens mal im Fernsehen gesehen oder sonstwie davon gehört haben.

    Ältere Frau in offenbar verbilligter Wohnung - wenig Chancen, da zeitnahe heranzukommen.
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