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  1. #1

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    Was muss ein Architekt wissen?

    Hi,
    bin neu in diesem Forum, habe aber schon mit Interesse einige Beiträge verfolgt, was uns bei unserem neuen Bauprojekt bereits sehr von Hilfe war. Dafür auch den Forumsbetreibern vielen Dank!
    Nun zu unserem konkreten Projekt, welches dann - wie der Name schon sagt - das dritte Mal wäre, dass wir bauen .
    Hofgrundstück (existierendes WH im vorderen Hofteil) mit ca 750 qm. Grenzbebauung auf beiden Seiten (3 Meter Grenze wegen Breite von 14,5 Metern nicht möglich). Existierende ehemalige Werkstätte (wird abgerissen). Neubau ( geplant war DH) sollte ca 3 Meter nach hinten versetzt werden. Nachbarn stimmen zu sagte der Verkäufer. 1 Architekt (wohnt in der Straße, kennt das Projekt) und 1 Bauträger für Architektenhäuser mit Angebotsabgabe beauftragt (nach sehr sorgfältiger Anbietersuche).
    Architekt macht sich die Mühe und spricht nochmal mit den Nachbarn. Linker Nachbar hat keinen Stress, wird die Grenzbebauung unterschreiben, möchte uns aber kennenlernen. OK, wir werden uns anständig benehmen...Rechter Nachbar - surprise, surprise plant ein Hausbauprojekt und möchte nicht, dass die Dimensionen der Werkstätte überschritten werden. Feiner Schied Unter zu "kein Problem mit dem Nachbarn". Ok. Architekt findet eine Lösung. Bevor wir diese sehen können müssen wir ihm eine Aufwandsentschädigung zahlen (komplettes Honorar erst nach Vorüberprüfung durch Bauamt und Überprüfung der Vorpläne durch Nachbarn). Das ist für uns schon ok - ABER: Der Bauträger hätte die GEsamtplanung auf sein Risiko gemacht, wollte dieses aber vorher abschätzen. Also brachte er einen Baurechtler mit zum Ortstermin. Dieser stellte dann fest dass der Wohnbestand und das neu zu planende DH (welches nun aufgrund der Einwände des Nachbarn NICHT nach hinten geschoben werden kann) nur 3 Meter auseinander sind. Riecht ihr was? Klar im Moment ist das kein Problem wegen Bestand, aber nach einer Teilung müßten es 6 Meter sein. Das haben wir schon gesehen, dachten aber, dass aufgrund der Tatsache, dass das Wohnhaus schon steht, das neue halt einen Abstand von 3 Metern einhalten muss. Das geht auch. Nur, woran ich nicht gedacht habe - dann gilt der Brandschutz. Und dann hat das neue DH, vorne ne Brandschutzmauer, hängt links an der anderen Hälfte und rechts auf der Grenze muss auch ne Brandschutzmauer hin. Und der Einstieg ist dann übers Dach...Ok, das geht nicht. Der Bauträger hat sich verabschiedet und sagt, wenn wir ein Einzelhaus planen, sollen wir usn wieder melden.
    Meine Frage: Ist das ein Architektenfehler? Hätte der zumindest mal Lunte riechen müssen, oder ist das zuviel verlangt? Wir waren kurz davor ihn zu beauftragen, aber da wir halt vorsichtige Menschen sind, haben wir noch jemand anders ins Spiel gebracht, der glücklicherweise einen Baurechtler zur Hand hatte.
    Wie steht ihr dazu - kann ich, für den Fall dass wir doch noch mit dem Verkäufer zurande kommen (der hat das Ding seit einem jahr auf dem Markt und keiner will 750 qm kaufen, er will aber alles auf einmal loswerden) überhaupt mit dem Archi arbeiten angesichts dieses Lapsus?
    Oder verlangen wir zuviel - er ist ja kein Baurechtler. Wir sind aber trotz unserer diversen Erfahrungen auch keine Experten...
    Besten Dank,
    DBH
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  2. Was muss ein Architekt wissen?

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  3. #2

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    Tja,
    ich bin kein Architekt und 750m2 sind mir zuwenig.
    Aber ein Lageplan als Handskizze wäre nicht schlecht.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Hi,
    es geht nicht um den Lageplan als solches, sondern um die Frage, ob der Architekt um das Problem mit der 3-Meter Grenze und den resultierenden Brandschutzbestimmungen hätte wissen sollen. Dass dies gilt ist ein Fakt, aber ich bin mir halt nicht sicher, ob wir weiter mit dem Archi zusammenarbeiten können, oder nicht.
    750 qm in südhessischer Großstadt ist sehr viel - und sehr teuer...
    Beste Grüße,
    DBH
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  5. #4

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    Moin!

    Ganz verstehe ich die Planungssituation noch nicht. Lageplan wäre i.d. Tat hilfreich.

    Ob der Archi hier einen Fehler gemacht hat??? schwer zu sagen. Er befand sich offensichtlich noch im Anfangsstadium der Planung. Da gilt es natürlich als erstes die baurechtlichen Möglichkeiten (Abstandsflächen, Einsichtnahme B-Plan, sofern vorhanden, usw.) vorzunehmen um zu prüfen ob man da und wenn ja, was (welche Größe, Bauvolumen) man realisieren kann. Erst dann macht es Sinn tiefer in die tatsächliche Planung einzusteigen.

    Was der Kollege hier gemacht hat (und was nicht), läßt sich wirklich schwer sagen....sorry.

    Gruß

    Thomas
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  6. #5

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    Was sagt denn der Architekt dazu??? Die Aussage fehlt mir nämich.
    Vielleicht!!!! IST es ihm ja augefallen und VIELLEICHT ist das einer der Gründe für eine Durchsprache mit der Bauordnung und VIELLEICHT hat er ja dann einen Lösungsvorschlag.

    Haben Sie den Architekten mal dazu befragt???

    MfG
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  7. #6
    Themenstarter

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    Hi,
    Bei allen Gesprächen ging es nur um die Grenzbebauung/Höhengeschichte mit dem Nachbarn jenseits der wand, nicht um das Problem der Hofbebauung.
    Die original Lagepläne habe ich leider nicht hier (bin im Büro), ich habe versucht, eine grobe Skizze zu erstellen. Gestrichelt ist die Werkstätte, die sich im Moment noch auf dem Grundstück befindet.
    Hoffe, es hilft.
    Gruss, DBH
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  8. #7
    Avatar von Shai Hulud
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    Zitat Zitat von Dreimalbauherr Beitrag anzeigen
    1 Architekt (wohnt in der Straße, kennt das Projekt) und 1 Bauträger für Architektenhäuser mit Angebotsabgabe beauftragt (nach sehr sorgfältiger Anbietersuche).
    Eigenes Grundstück, eigener Architekt, also ist dein "Bauträger" ein Generalunternehmer (GU)?

    Wer baut mit wem?
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  9. #8
    Themenstarter

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    Hi,
    ja. Wir würden entweder nach dem Architektenmodell bauen - Vergabe der Gewerke, generelle Koordination oder mit einer Baufirma, mit der wir einen Bauvertrag abschließen. Diese Entscheidung war noch nicht gefallen, der Bauträger hat jetzt wie gesagt dankend abgelehnt.
    DBH
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  10. #9
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    Zitat Zitat von Dreimalbauherr Beitrag anzeigen
    Meine Frage: Ist das ein Architektenfehler? Hätte der zumindest mal Lunte riechen müssen, oder ist das zuviel verlangt? Wir waren kurz davor ihn zu beauftragen, aber da wir halt vorsichtige Menschen sind, haben wir noch jemand anders ins Spiel gebracht, der glücklicherweise einen Baurechtler zur Hand hatte.
    warum sollte er einen fehler gemacht haben? er war ja noch nicht mal beauftragt...
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  11. #10
    Themenstarter

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    Himmel...
    ok vielleicht ist Fehler zuviel gesagt. Aber er möchte von uns einen Auftrag erhalten. Er bietet an eine Vorplanung zu machen. Das kostet Geld. Das ist ok - wenn wir einen Profi beauftragen, müssen wir zahlen. Aber erst wenn wir die Pläne sehen, wissen wir, ob sie funktionieren. Wir wissen jetzt, dass es nicht nur ein Problem mit einem Nachbarn gibt wegen seines geplanten Hauses , sondern auch mit dem Haus im Hof. Und eine der Aussagen war eben, dass das Haus da gebaut werden kann, wo jetzt was steht und man passt es eben so an, dass es nicht den Nachbarn "verdunkelt". Wenn es da aber steht, wo es jetzt steht, gibt es Brandschutzprobleme wegen des hauses im Hof.
    Das macht stutzig und es ist nicht klar, ob wir die kostenpflichtige "Wundertüte" sprich den Plan, nun öffnen sollen, oder nicht. Wir werden ihn wohl einfach mal dazu ansprechen, wie gesagt wollte ich aber einfach nur wissen
    Muss ein Architekt Grundsätze des Baurechts kennen oder nicht...
    Gruss,
    DBH
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  12. #11

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    Muss ein Architekt Grundsätze des Baurechts kennen oder nicht...
    Ja!

    Schließlich plant er ja nicht im luftleeren Raum. Er muß wissen was er darf, was nicht, was geht was nicht, bzw. er muß wissen wo er nachschaut, wenn er's nicht weiß ( auch ich habe wahrlich nicht alle Artikel der BayBO oder des Baugesetzbuches oder Planzeichenverordnung oder der VOB oder oder...im Kopf).

    Gewisse Dinge gehören m.E. zur Grundausstattung (des Wissenschatzes). Das sind so Dinge wie Abstandsflächenregelungen. Damit verschafft man sich schnell einen Überblick über das Mögliche.

    Wenn es dann wirklich an die Planung geht, bedarf es noch eines detaillierten Einstiegs: Bebauungsplan, Ortsbildasatzung (Gaubensatzung z.B.), Stellplatzsatzung, Kanalpläne,...

    Fazit: Ja, er muß vom Baurecht etwas verstehen.

    Gruß

    Thomas
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  13. #12
    Avatar von Olaf (†)
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    Das...

    ist jetzt aber nicht Euer Ernst?
    Zitat Zitat von Dreimalbauherr Beitrag anzeigen
    Aber erst wenn wir die Pläne sehen, wissen wir, ob sie funktionieren.
    Der Archi soll also arbeiten und ist bei der Vergütung darauf angewiesen, ob es Euch zusagt? Nich wirklich, oder?

    Wenn er bestimmte Sachen nicht berücksichtigt und seine Planung nicht zulässig ist, muss er (diesmal für Euch kostenfrei) nachbessern.

    Aber erstmal nur gucken ist nicht
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  14. #13
    Themenstarter

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    @ Thomas:
    Danke! Das beantwortet meine Frage - betätigt meine Vermutung und hilft mir weiter. Wir werden also vor Öffnung der Wundertüte Rückfrage stellen, ob die Abstandsregelung im Hof beachtet wurde oder nicht und können davonausgehend entscheiden, ob wir weitermachen und wenn ja, wie.
    Gruss DBH
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Olaf Beitrag anzeigen
    ist jetzt aber nicht Euer Ernst?


    Der Archi soll also arbeiten und ist bei der Vergütung darauf angewiesen, ob es Euch zusagt? Nich wirklich, oder?

    Wenn er bestimmte Sachen nicht berücksichtigt und seine Planung nicht zulässig ist, muss er (diesmal für Euch kostenfrei) nachbessern.

    Aber erstmal nur gucken ist nicht

    @Olaf: Korrekt. Gucken ist nicht. Wer arbeitet, soll auch bezahlt werden. Genau dies steht auch in meinem Text. Wir zahlen und dann sehen wir die Pläne. Einverstanden. Wenn ich aber schon weiß, das es ein Problem gibt, möchte ich nicht unbedingt zahlen. Verständlich oder? Ist leicht mit einem Telefonat aus der Welt zu schaffen.
    Mir ging es um etwas anderes...
    Gruss,
    DBH
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  17. #15
    Avatar von Der Bauberater
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    Wenn Du wüsstest,

    Zitat Zitat von Thomas B Beitrag anzeigen
    Fazit: Ja, er muß vom Baurecht etwas verstehen.
    was ich jeden Tag sehe und anschauen muss (in der Reihenfolge)

    Es gibt Dinger, da denke ich, hat eine Kuh mehr Ahnung vom Fußballspielen als mancher Planer vom Baurecht. ist aber so!

    Gruß
    Peter
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