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  1. #1

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    Altlasten - Schwermetalle im Boden

    Hallo Bauexperten,

    meine Freundin und ich, wir überlegen schon seit einiger Zeit ein Haus von 1958 zu kaufen,
    und mit Hilfe eines Architekten zu renovieren.
    Das Haus hat 180qm Wohnfläche, ist vollunterkellert, hat Erdgeschoss, Dachgeschoss und einen noch ausbaubaren Dachboden. Grundstück 750qm.

    Es müsste noch einiges gemacht werden: Balkon ab (Wärmebrücke), Dämmen, neue Fenster, neue Heizung+Wasserrohre, Elektro neu...

    Das grösste Problem ist jedoch, dass das Grundstück mit Altlasten behaftet ist. Es ist eines von einigen wenigen Grundstücken die aufgrund einer darunterliegenden Mülldeponie von 1920 eine erhöhte Schwermetallbelastung aufweist. Das Gutachten liegt uns vor. Die Stadt hat Handlungsauflagen für das Grundstück sowie einige wenige weitere erlassen:
    - kein Gemüse anbauen, wenn dann nur im Hochbeet
    - keinen Brunnenbau
    - Erdarbeiten nur nach Rücksprache mit der Stadt
    Kleinkinder sollten zudem auch eher nicht im Garten spielen.
    Das Gutachten eines renommierten Institut empfiehlt den Boden 60cm tief auszukoffern und mit 30cm Sand/Kies und 30cm Mutterboden wieder aufzufüllen.

    Das Problem mit den Handlungsauflagen und der Bodenbelastung im oberen Teil wäre dann gelöst, aber die Belastungen darunter, unter 60cm wären ja noch vorhanden. Das macht mir wegen eines eventuellen späteren Weiterverkaufs Sorgen, und zwar insofern, dass Interessenten in 20 bis 30 Jahren zum Beispiel schlichtweg NEIN sagen.

    Positiv ist anzumerken, dass das Grundstück sich in traumhafter, bester Lage unserer Stadt liegt, nur 10 Gehminuten vom Zentrum unserer 80.000 Einwohner Stadt entfernt, direkt am Grüngürtel mit unverbaubarem traumhaften Blick.

    Habt Ihr eine Meinug dazu, wie es mit der Bodenbelastung in tieferen Schichten aussieht und mit einem eventuellen Wiederverkaufswert in 10, 20 oder 30 Jahren ?

    Gruss

    Steve
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  2. Altlasten - Schwermetalle im Boden

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Franken
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    Kabelaffe
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    Bei einer so so alten Deponie könnte man noch einigermaßen Glück haben...

    Es ist aber ein Vabanque-Spiel!
    Ob das Ding mal praktisch unverkäuflich sein wird, kann wohl keiner vorhersagen.

    Ist es denn wenigstens jetzt deutlich billiger als ortsüblicher Preis vergleichbarer altlastenfreier Grundstücke?

    Wer ist der Verkäufer? Privateigentümer?
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  4. #3
    gast3
    Gast
    ganz heikles Thema:

    wie das in der Zukunft aussieht weiß kein Aas.

    deine / eure Gefährdung kannst du nach den genannten Maßnahmen gem. BBSchG, ggf. in Verbindung mit einer Gragesperre (für tiefbuddelnde Kinder) in den Griff kriegen, wenn du selbstverantwortlich damit umgehst

    aber:
    geht von der SM-Belastung eine Grundwassergefährdung oder sogar -belastung aus. Kannst du ausschließen, das dieses so ist ? Wenn nicht, was ist, wenn abstromig eine SM-Belastung nachgewiesen wird und du als Grundstückseigentümer dafür haftbar gemacht wirst (die letzte SM-Belastung, die wir im GW mit saniert haben hat ca. 750.000 Euro gekostet und die war "einfach").

    Gibt es also aussagekräftige Gutachten, Stellungnahmen der Behörde, vertragliche Absicherungen ?
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  5. #4
    Themenstarter

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    Hi Ihr, danke für die Rückmeldung.
    Ist es denn wenigstens jetzt deutlich billiger als ortsüblicher Preis vergleichbarer altlastenfreier Grundstücke?
    Das weiss ich noch nicht. bisher kenne ich nur den komplettpreis für haus und grundstück.

    Komplett soll alles 175.000 euro kosten. bei 135 euro/m² üblicher preis für grundstücke in der gegend, würde ich bei 750m² auf 101.250 euro für das grundstück kommen.
    ziehe ich die ermittelten 32.000 euro für die nötige sanierung ab (hab ein tiefbauunternehmen gefragt, was die 60cm tiefe auskofferung, entsorgung und wiederauffüllung kosten würde)
    komme ich auf 105.000 euro für das haus, ob es das wert ist kann ja nur ein gutachter sagen - soweit sind wir noch nicht.


    Wer ist der Verkäufer? Privateigentümer?
    ja, ist eine erbengemeinschaft bestehend aus zwei schwestern. die beiden vorherigen bewohner sind aus altersgründen gestorben.


    geht von der SM-Belastung eine Grundwassergefährdung oder sogar -belastung aus. Kannst du ausschließen, das dieses so ist ?
    Guter Punkt.
    Der Herr vom Umweltamte sagte (viell. sollte ich mir das schriftlich geben lassen?), dass keine Grundwasserbelastung besteht. nicht mal 200m weiter sind, und jetzt kenne ich den Fachbegriff nicht, Grundwassergewinnungsanlagen. Das sind freie, eingezäunte Flächen.


    Gibt es also aussagekräftige Gutachten, Stellungnahmen der Behörde, vertragliche Absicherungen ?
    Ja die gibt es. mir liegen drei "messberichte", von der Stadt beauftragt, aus dem Jahre 1995, 1998 und abschliessend 2007 inkl Abschlussbericht vor. Das Institut dass das durchgeführt hat heisst IfUA und ist aus Bielefeld. Die Dame die das Gutachten unterschrieben hat, sagt (hab sie angerufen) dass das Grundstück problemlos ist, ist es erstmal ausgekoffert - Ihrer persönlichen Meinung nach würden sogar schon 30cm tiefe reichen.

    Die Stadt hat aufgrund des Gutachten von dem Institut für Umwelt Analysen (IfUA: www.ifua.de) sogenannte Handlungsauflagen erlassen, darin steht: Gemüseanbau wenn dann nur in Hochbeeten, kein Brunnenbau, Erdarbeiten müssen der Stadt angezeigt werden, nach Erdarbeiten sind die Hände und Gesicht zu waschen...

    Was die vertragliche Absicherung betrifft:
    Das Land hat schon zugesagt 80% der Kosten zu übernehmen, vorausgesetzt die Stadt beantragt die Sanierung und übernimmt 20% der Kosten. Genau das "will" die Stadt aber nicht machen. Also entweder Druck über eine Interessengemeinschaft (4 andere Grundstücke sind ebenfalls betroffen) machen, oder der jetzige Eigentümer müsste den Kaufpreis mindern...

    alles nicht so einfach.
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  6. #5

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    Hallo!

    Wenn ich das alles lese habe ich trotzdem Magenschmerzen. Eine Garantie das nach dem Auskoffern für 32.000€ alles notwendige getan ist kann Dir nämlich niemand geben.

    Eine Mülldeponie von 1920 wird sicherlich mit Unmengen von Schlämmen und Giften belastet sein.

    In unserer Nähe wurde mal das Haus eines Messis versteigert. Das komplette Haus war voller Müll und das komplette Grundstück (ca.1200qm) war zugemüllt. Der Mann muss jahrzehntelang Müll gesammelt haben. Nicht nur den eigenen sondern alles was er fand. Laut Wertgutachten lagen die Kosten der Entsorgung bei runde 60.000€. Das Haus und das Grundstück wurde billig versteigert und der neue Besitzer machte sich ans Werk.
    Beim Entsorgen hat man unter den Müllbergen unter anderem einen kompletten Reisebus (!!) aus den '70ern und einen Traktor mit Anhänger gefunden. Unzählige Autobatterien und mit Altöl und Bremsflüssigkeit gefüllte Stahlfässer die teilweise durchgerostet waren haben das Erdreich massiv verseucht und die Sanierung des Grundstückes hat, so munkelt man, 250.000€ + X gekostet. Was draus geworden ist weiss ich nicht, bis heute (ist so ca.5-6- Jahre her) ist das Haus unangetastet und unbewohnt. Man sagt das sich z.Zt. die Gerichte mit dem Fall befassen.
    Ich bin morgens auf dem Weg zur Arbeit regelmäßig da vorbei gekommen und hab ab und zu mal angehalten um mir das Spektakel anzusehen. Was da an Containern weggefahren wurde (an Müll und Erde) war kaum zu fassen.

    Seid dem rate ich jedem davon ab ein Grundstück zu kaufen auf dem Altlasten vermutet werden.

    Gruß,
    Rene'
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  7. #6
    Avatar von Shai Hulud
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    Was soll das helfen, 60cm auszutauschen? Ab da fängt der Spaß mit der Mülldeponie doch erst richtig an.

    Wenn man alt genug ist, kann einem das bißchen Schwermetall im Boden egal sein. Ohne Erben und weiteres pfändbares Guthaben das finanzielle Risiko eventuell auch. Bei Familie mit Kindern hingegen ein absolutes Nein.

    Wie sich die Vorschriften bezüglich Altlasten in der Zukunft ändern werden, kann man sich sicherlich ausmalen. Der Umfang und damit die Kosten einer dann eventuell erforderlichen Sanierung werden auch garantiert nicht sinken...

    Mein Rat:

    LASS ES SEIN
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  8. #7
    gast3
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    die 60 cm sind im BundesBodenSchutzGesetz verankert (unterbinden des direkten Kontaktes - Gefährdungspfad Schutzgut Mensch)

    Gutachten , naja - kannst du es beurteilen ?

    ich würde jedem abraten, es sei denn dir wird die vollständige Sanierung (einschl. der entsprechenden rechtsverbindlichen Bestätigungen des Grundstücksverkäufers garantiert), und da musst du noch beachten, dass die Erbengemeinschaft in x Jahren vielleicht ohne Rechtsnachfolger futsch ist.

    Grenzwerte können sich ändern und nur weil bisher z.B. bestimmte Belastungen nicht nachgewiesen wurden (falsche, unvollständige Untersuchuchgen oder oder oder) ....

    Ein gangbahrer Weg wäre meines Erachtens eben nur die vollständige Sanierung unter Begleitung eines eigenen Gutachters.
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  9. #8
    gast3
    Gast
    ach so - hat dir jemand etwas über das Baugrundrisiko erzählt ? Bauen auf einem Deponiekörper mach nicht so richtig Spaß und kann manchmal gründungstechnisch so richtig teuer werden

    Und es gibt keine leichtflüchtigen Schadstoffe, kein Methan - nur Schwermetalle ?
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  10. #9
    Themenstarter

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    vielen dank für die vielen meinungen, super!

    Vielleicht noch mal allgemein: die Gegend ist wirklich toll!
    In der Nachbarschaft wohnen Ärzte, Unternehmer, Bänker. Zwei oder drei Häuser sind vor kurzem bereits weiterverkauft worden, die insgesamt zwar auch auf der alten Deponie stehen, aber halt im Detail nicht so schwer belastet sind/waren.

    Das Gutachten hat die Grundstücke zunächst in vier Kategorien aufgeteilt: I bis IV,
    später (warum auch immer) ist die Kategorie III entfallen und die entsprechenden Grundstücke in Kat. II oder IV verschoben.

    Wie schon erwähnt sind in dem Bereich insgesamt fünf Grundstücke in Kategorie IV klassifiziert (weil vielleicht beim Bauen damals ein bisschen Erde von tiefer nach oben geholt wurde...?) der grosse Rest in I und II.

    Insgesamt gab es auf dem Gebiet wohl drei Deponien: Bauschutt und Grünabfälle auf zwei der Deponien, und auf der dritten Abfälle einer Fabrik für Textilfarben, die damals eben Blei und Cadmiumhaltig waren.
    Bei Bohrungen in 1 m tiefe hat man "blauen Schlamm" entdeckt. das sind wohl die Farbabfälle.

    Interessiert es jemanden wenn ich das Gutachten als PDF hier mal verlinke ?
    __________________

    @Shai, du hast nicht unrecht,
    aber wie gesagt, der Austausch des kompletten Oberbodens bis in 60cm Tiefe löst das Problem für Mensch und Tier... nur halt darunter ist noch was, was da auch schon seit 80 Jahren ist...
    Experten bestätigten mir mündlich, dass in unserem Klima in Mitteleuropa die Schwermetalle NICHT wieder hochkommen - in sehr trockenen Gebieten sähe das anders aus, da würde das aufsteigende Grundwasser das ganze auf lange Sicht wieder hochtransportieren.

    @Rene, Das auskoffern würde von einem entsprechenden Unternehmen gemacht werden, von einem Sachverständigen der Stadt begleitet. Nachdem das abgeschlossen ist, ist der Boden sauber... nur halt unter den 60cm nicht.

    @thor65

    es sei denn dir wird die vollständige Sanierung (einschl. der entsprechenden rechtsverbindlichen Bestätigungen des Grundstücksverkäufers garantiert), und da musst du noch beachten, dass die Erbengemeinschaft in x Jahren vielleicht ohne Rechtsnachfolger futsch ist.
    Das stimmt, das heisst entweder wird es vor dem Kauf saniert, oder die dafür notwendigen Kosten würden vom Kaufpreis abgezogen werden müssen - das hat man mir auch so empfohlen. Dass die Stadt, respektive das Land das zahlt, steht ja völlig in den Sternen.
    Man könnte eine Klausel einbauen, dass wenn das Land(80%) und die Stadt(20%) doch noch zahlen, der Verkäufer nachträglich den beim Kauf geminderten Betrag zurückbekommt.

    Übrigens, die 80% die das Land übernehmen würde, wäre ein Altlastenfonds des Landes NRW.

    ach so - hat dir jemand etwas über das Baugrundrisiko erzählt ? Bauen auf einem Deponiekörper mach nicht so richtig Spaß und kann manchmal gründungstechnisch so richtig teuer werden
    Ich hab nur kurz was darüber gelesen, aber das würde uns ja nicht betreffen, weil ja bereits ein (renovierungsbedürftiges) Haus, inkl separater Garage,auf dem Grundstück steht.

    Und es gibt keine leichtflüchtigen Schadstoffe, kein Methan - nur Schwermetalle ?
    Es sind offensichtlich auch (keine Ahung wie das heisst) Luftproben genommen worden, da gast definitif nichts aus!
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  11. #10
    gast3
    Gast
    Zitat Zitat von stevedupont Beitrag anzeigen
    Übrigens, die 80% die das Land übernehmen würde, wäre ein Altlastenfonds des Landes NRW.
    NRW ??? Als wenn wir nicht genug Altablagerungen hätten, die wegen "wir sind alle Pleite" nicht angepackt werden. Ich WILL es nicht glauben.

    Ansonsten, naja - meine Skepsis bleibt erst mal.

    Ach so auf welchem Deponiekörper (Bauschutt, Textil, Grünabfälle ...) steht dein Objekt denn ??
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  12. #11
    Avatar von Shai Hulud
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    Zitat Zitat von stevedupont Beitrag anzeigen
    Es sind offensichtlich auch (keine Ahung wie das heisst) Luftproben genommen worden, da gast definitiv nichts aus!
    Die Luftproben sind sicherlich im für bestimmte Zeit nicht belüfteten Keller des Hauses (falls kein Keller ersatzweise EG) entnommen worden, oder? Bei dem Baujahr möchte ich nix auf die Luftdichtheit verwetten.
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  13. #12
    gast3
    Gast
    ich denke er meint Bodenluftproben, zur Prüfung ob aus dem Deponiekörper Ausgasungen erfolgen
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  14. #13
    Themenstarter

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    auszug (werte) aus gutachten

    hab das gutachten gerade mal rausgeholt, hier eine zusammenfassung der werte:

    1 = 0-30 centimeter tiefe | 2 = 30-60cm tiefe | 3 = 60-100cm tiefe

    Prüfwerte laut BBodSchV 1999 - hier wird nach Kinderspiefläche, Wohngebiet, Wohngarten und Nutzgarten unterschieden, um das jetzt übersichtlich hier einfügen zu können (Tabellen sind nicht möglich) nehme ich als Richtlinie die jeweils geringsten Werte. Die Überschreitungen der Richtwerte habe ich Fett markiert.

    Arsen 1 = 9,2 | 2 = 11 | 3 = 19 | Prüfw = 25 | Keine Überschreitung

    Blei 1 = 170 | 2 = 190 | 3 = 1.100 | Prüfw = 200 | Überschr. bei 60-100cm

    Cadmium 1 = 1,8 | 2 = 2,4 | 3 = 76 | Prüfw = 2 | Überschr. bei 30-100cm

    Chrom 1 = 24 | 2 = 23 | 3 = 48 | Prüfw = 200 | Keine Überschreitung

    Nickel 1 = 21 | 2 = 23 | 3 = 27 | Prüfw = 70 | Keine Überschreitung

    Quecksilber 1 = 0,28 | 2 = 0,28 | 3 = 0,45 | Prüfw = 5 | Keine Überschreitung

    BaP 1 = 1,2 | 2 = 2,1 | 3 = 5,0 | Prüfw = 1 | Überschreitung bei 0 - 100cm

    BaP = Benzo(a)Pyren - Es gilt als Prototyp der polyzyklischen aromatischen Kohlenwasserstoffe und ist eine der am längsten bekannten und untersuchten krebserregenden (karzinogenen) Substanzen.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    ich denke er meint Bodenluftproben, zur Prüfung ob aus dem Deponiekörper Ausgasungen erfolgen
    Jau, Thor65, genau das wars
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  17. #15
    gast3
    Gast
    du willst doch jetzt hoffentlich nicht sagen, dass sich die Untersuchungen auf den obersten Meter beschränken ?????
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