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  1. #1

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    architektonische und technische Änderungen vorbehalten

    Hallo,

    In vielen Baubeschreibungen gibt es eine Standardklausel wie:
    Dem Generalunternehmer bleiben technische und architektonische Änderungen vorbehalten, in erster Linie solche, die auf behördliche Auflagen (z.B. der Lokalbaukommission oder der Naturschutzbehörde) beruhen.

    Änderungen aufgrund behördlicher Auflagen sind klar umrissen. Aber welche andere technische und architektonische Änderungen sind mit diesem Satz zu tolerieren?
    Ich nehme nicht an, dass er dann - zumindest ohne Entschädigung - anstelle eines Einfamilenhauses eine Hundehütte hinsetzen darf.

    Im konkreten Fall hat der Generalunternehmer zum einen bei der Planung die Hinterlüftung vergessen und zum anderen das Dach mit schlechterer Dämmung, dafür aber stärker als im Plan vorgesehen gedämmt. Insgesamt macht es ca. 8cm aus. Da das Dach mit 25° relativ flach ist, bedeutet dies einen deutlichen Flächenverlust (bzgl. Stehhöhe). Ist so ein Fall über die obere Klausel noch abgedeckt?

    Vielen Dank vorab,

    Ralf
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  2. architektonische und technische Änderungen vorbehalten

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  3. #2

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    a. technische veränderungen sind erstmal unrelevant, solange sie die zugesicherten und vertraglich festgelegten eigenschaften erfüllen.
    1. müssten die bauteile vertraglich festgelegt werden und nicht nur die eigenschaft.
    d.h. wenn ihr eine dachfläche mit u-wert x bestellt habt, solltet ihr die auch bekommen.
    ist die dämmung vertraglich mit wlg 0,35 zugesichert und ihr bekommt wlg 0,40 ist es erstmal ein mangel.
    habt ihr aufgrund eines tieferen daches weniger wohnfläche als vertraglich vereinbart, liegt nach abzug der toleranz auch ein mangel vor.
    ist die kniestockhöhe vertraglich definiert und nicht eingehalten -> mangel
    (wobei ich mich frage was die höhe der dämmung je nach ausführungsart mit der deckenhöhe zu tun hat, da die sparren auf der "vertraglich höhenmäßig festgelegten fußpfette liegen ? oder nicht- es sei denn, es ist nur die traufhöhe festgelegt)
    2. von welcher hinterlüftung redest du?
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  4. #3

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    Zitat Zitat von Ralf S Beitrag anzeigen
    Aber welche andere technische und architektonische Änderungen sind mit diesem Satz zu tolerieren?
    Ich behaupte mal: Keine. Solche Klauseln sind intransparent.

    -> BGH, Urteil vom 23.6.2005, VII ZR 200/04
    -> OLG Hamm, Urteil vom 10.2.2005, 21 U 94/04

    MFG
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  5. #4
    Themenstarter

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    Danke für Eure Antworten.

    Eigentlich war nur Zwischensparren-Dämmung (20cm Dämmung bei 20cm Sparren) vorgesehen. Dabei ist dem Trockenbauer aufgefallen, dass keine Lüftungsschicht zwischen Dämmung und Dachlattung vorhanden ist. Somit kam oberhalb der Dämmung 4cm Luftspalt dazu.
    Dann wurde statt 20cm guter Dämmung 24cm schlechtere Dämmung verbaut. Somit sind wir bei 28cm. Die Sparren wurden entsprechend aufgedoppelt.

    Welche Toleranzen sind bezüglich der Wohnfläche zulässig?
    Die Raumlänge mit Stehhöhe war ursprünglich mit 4m geplant, beträgt jetzt aber nur noch ca 3,70m.

    Besten Gruß,

    Ralf
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  6. #5

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    Zitat Zitat von Ralf S Beitrag anzeigen
    Eigentlich war nur Zwischensparren-Dämmung (20cm Dämmung bei 20cm Sparren) vorgesehen. Dabei ist dem Trockenbauer aufgefallen, dass keine Lüftungsschicht zwischen Dämmung und Dachlattung vorhanden ist.
    Wäre die denn notwendig gewesen??? Ist bei heutigen Konstruktionen eigentlich eher exotisch!
    Und wenn notwendig, ist denn SICHERGESTELLT, dass die Schicht auf belüftet WIRD -> Sprich, gibt es Zu- und Abluftöffnungen ausreichenden Querschnitts???
    Zur "Steh"höhe:
    1) Sind die Räume als Aufenthaltsräume deklariert UND zulässig????
    2) Woher stammen die 4 m? In einer Zeichnung vermaßt oder aus einer 1/100 mit dem Geodreieck herausgemessen????
    3) Gibt es im Vertrag irgendwelche Festlegungen zur zulässigen Abweichung von Soll-und Ist-Flächen??

    @lawyer
    Entweder eine Zusammenfassung angeben oder links zu den entsprechenden Urteilen.
    Sonst sind solche Quellenangaben oft wenig hilfreich.

    MfG
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  7. #6
    Themenstarter

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    Die Hinterlüftung ist heute eher exotisch? Bei meinen Recherchen bin ich eigentlich immer darauf gestoßen, dass nur in Ausnahmefällen darauf verzichtet werden kann. Gibt es hierzu im Internet eine gute Referenz?

    Das DG ist als Teilgeschoss für Wohnzwecke vorgesehen und ich hoffe doch, auch zulässig.
    Die 4m sind die 2m-Höhenlinie, die explizit im 1/100 Plan eingezeichnet ist. Die ist nur schwer (zumindest für mich) mit der Wirklichkeit zu vergleichen. Aber aus der alten und neuen Kniestockhöhe, sowie den restlichen Maßen kann man doch recht präzise die Differenz messen.
    Aber insbesondere der Dachaufbau ist detailliert im Plan beschrieben und dieser weicht definitiv um die oben genannten 8cm ab, was ja auch leicht zu überprüfen ist.

    Im Vertrag gibt es keine explizite Regelung zu den zulässigen Abweichungen. Es wird allgemein auf die VOB/B verwiesen, die aber soweit ich weiß in dieser Beziehung nicht viel hergibt.
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  9. #7

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    Ja, sie ist exotisch. Üblich ist heute eine Vollsparrendämmung mit einer diffusionsoffenen Unterspannbahn und Belüftung zwischen Unterspannbahn und Ziegeln, nicht aber zwischen Dämmung und Unterspannbahn.
    Das wäre nur bei einer dampfdichten Unterspannbahn erforderlich!!!

    Was heisst - ich hoffe -? ICH hoffe, die Räume sind als solche per Bauantrag beantrag und genehmigt! Denn sonst hat sich die Debatte erledigt.

    Die VOB betrifft die AUSFÜHRUNG von Handwerksleistungen, nicht die Umsetzung einer Planung.

    Die Breitenveränderung ergibt am End eine Veränderung der WF von geschätzt 5 %. Ob es dafür was zu holen gibt = ?????
    Und der Abstand zwischen den 2 m - Linien ist vermaßt???

    MfG
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  10. #8
    Themenstarter

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    Danke soweit,

    Die Woche werde ich mit dem GU in die Verhandlung einsteigen.
    So wie ich es sehe, handelt es sich prinzipiell erst einmal um ein Mangel aufgrund des nicht plangerechten Aufbaus des Dachs. Somit hätte ich eigentlich den Anspruch auf die Mängelbeseitigung, wenn dieser aber nicht verhältnismässig ist, dann ein entsprechender finanzieller Ausgleich. Welche Größenordnung wäre hier realistisch? Entsprechend dem Flächenverlust Prozentual zum Hauspreis?

    Ralf
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