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  1. #1

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    Tips zur Finanzierung

    Hallo,

    auch wir planen nach laengerer Suche den Kauf eines EFH.
    Leider verfuegen wir ueber so gut wie kein EK (bis auf einen kleinen Bausparer mit 10 T€)
    und auch sehr wenig Erfahrung in dem Finanzbereich.
    Nichts desto trotz, hier unsere Eckdaten:

    - Verkehrswert des Objektes 159 T€
    - aktueller Verkaufspreis 129 T€
    (wir hoffen hier noch etwas raushandeln zu koennen.)
    - Baujahr 1994
    - Nutzflaeche aktuell 170 m2
    - Sanierungskosten in etwa 50-60 T€
    (geschaetzt von einem nicht Sachverstaendigen )

    - Gesamteinkommen 2760,--
    (wobei 1 x FirmenPKW a 365,-- mit dabei ist, ohne also ca. 3125 Netto -
    Wechsel von mir auf Privat PKW waere in ca 1 1/2 Jahren wieder moeglich)
    - ledig

    Finanzieren wollen wir maximal 145 T€ bzw. besser noch 135 T€ (kommt auf den erhandelten Verkaufspreis an).
    Die Sanierungskosten wollen wir waehrend der Rückzahlphase des Kredites ansparen und nach und nach - sofern moeglich durchfuehren.
    Das Objekt ist ohne Sanierung sofort beziehbar und in guten Zustand - es fehlt nur eine Kueche.
    Ansonsten muss das UG verputzt (EG und OG sind fertig und in Holzbauweise) und Estrich gelegt werden.
    Elektrik und Heizung im UG ist ebenfalls bereits gelegt.
    Allerdings fehlen noch eine Garage, das Ausenholz (Holzbauweise ab EG) koennte eine Abschleifung & Anstrich (Kosten ca. 5000,-- lt. Fachbetrieb),vertragen usw.

    Bei einem unverbindlichen Beratergespraech mit unserer Bank bekamen wir vor 2 Wochen einen Zinssatz von 4,60 % angeboten,
    allerdings damals noch auf eine Summe von 165 T€.
    Die gewünschte Hoehe des Kredits haben wir mittlerweile aufgrund von Kinderwunsch
    (und damit Verdienstausfall von 1260,-- auf unbestimmte Zeit) auf obige Betraege (145 T€ bzw. 135 T€) gesenkt.

    Bei der Finanzierung haben wir nun einige Beispiele durchgespielt.
    Allerdings bin ich wie gesagt Laie und erhoffe mir das ihr mir vielleicht Tips,
    Input oder vielleicht auch nur eure private Meinung dazu geben koennt:

    Grundsaetzlich (fuer stille Mitleser):
    Ich rechne aktuell mit folgenden Werten fuer anderweitige Ausgaben:

    Nebenkosten:
    Strom 80€
    Haus-Nebenkosten 400€
    Lebenskosten 400€
    Eigenverbrauch gesamt (Hobby usw.) 400€
    Privatversicherungen (BU, Haftpfl.usw.) 200€
    Sonstige Kosten (GEZ, KFZ, usw.) 250€

    Somit stehen uns abzueglich aller Kosten ca. 1030,-- fuer die Tilgung zur Verfügung.
    Falls ich hier absolut von der Norm abweiche bitte sagen.
    Boese Ausrutscher waeren schon fatal in meiner Berechnung.

    Unsere Bank rechnet uebrigens mit einem Grundbedarf von 1250,-- plus 250,-- pro Person.
    Somit haetten wir lt. deren Berechnung noch 1260,-- (2760-1500) zur Verfuegung.
    Sie sagt allerdings nicht was damit alles gedeckt sein sollte.....insofern nehm ich obige Rechnung.


    Folgende Moeglichkeiten habe ich bisher durchgespielt:

    1. Vollfinanzierung von 135 T€ ohne Nutzung von Förderung usw.

    Bei einem Zinssatz von 4,6 % und einer Tilgung von ca. 1.6 ergibt sich hier bei einer
    angepeilten Laufzeit von maximal 30 Jahren eine Rate von ca. 700€.

    Dies waere aktuell tragbar, falls aber Schwangerschaft & Kind hinzukommt wirds eng.
    Vor allem auch deshalb weil ja auch ein gewisser Betrag in die Sanierung gesteckt werden muss.

    2. Finanzierung von 110 T€ als Annuitätendarlehen, Finanzierung von ca. 25 T€ ueber einen kurzfristigen Kredit (zB 6 Jahre)

    Bei einer Finanzierung von 110 T€ kommen wir auf eine Beleihung von ca. 80% von der ich mir erhoffe
    bessere Konditionen als in obigen Beispiel zu bekommen.

    Interhyp bietet zB hier als besten Zinssatz aktuell einen Wert von 4,25%.
    Bei gleicher Laufzeit (30 Jahre) und Tilgung (1.65%) ergiebt sich somit eine Rate von ca. 540€, was eine Ersparnis von ca. 160€ macht.

    Die restlich veranschlagten 25000€ moechte ich dann mit einem kurzfristigen Kredit (5-6 Jahre, je nach Moeglichkeit) finanzieren. Aktuell bietet Interhyp einen Zinssatz von 5,59% f. 6 Jahre was einer Rate von ca. 410 € entspricht.

    Somit ergaebe sich insgesamt eine monatliche Rate von ca. 950€ fuer die ersten 6 Jahre - danach 540€ fuer die restlichen 24 Jahre.

    Diese Moeglichkeit haette den Vorteil das nach 6 Jahren die Rate wunderbar niedrig waere (falls erwuenscht) und fuer jeden einzelnen finanzierbar waere.
    Das Problem ist nur, das meine Freundin/Frau dann 37 waere und Kinder dann....naja ihr wisst ja wie das ist. Sprich - so lange koennen wir evtl. nicht mehr warten.
    Eine Heirat usw. wuerde das Problem (nur mehr Erziehungsgeld, Kindergeld) zwar abmildern aber es waere meiner Meinung nach trotzdem eng.

    Nach unseren Berchnungen haette wir im Worst-Case nur mehr ca. 2400,-- (Kindergeld + 60% Erziehungsgeld /2 Jahre) zur Verfügung.


    Resümee:
    Beide Moeglichkeiten sind nicht so richtig zufriedenstellend.
    Was ist eure Meinung dazu ? Gibt es noch einen besseren 3.ten, 4.ten Weg ?

    Was ist mit staatlicher Unterstützung(dazu habe ich aktuell leider absolut noch keine Ahnung und hoffe auf Mithilfe).
    Ist die Wohn-Riester eine Alternative fuer eine Teilfinanzierung (die 110 T€ aus M2)
    Ist ein KFW-Darlehen fuer den Restbetrag von M2 (25€) eine Alternative?
    Vom Land gaebe es noch die Landesbauförderung. Aber gibt es die aktuell auch fuer uns (ledig & kinderlos)?


    Falls ihr noch Infos braucht bitte einfach anschreiben.

    Ansonsten freuen wir uns ueber jegliche Kommentare, Erfahrungen, Tips, Meinungen.
    Bestimmt helfen die Informationen auch dem naechsten interssierten Leser
    (das es die Wohn-Riester gibt wussten wir zB erst nach >2 Wochen nach dem Termin beim Bankmann - der selber davon noch gar nix gehoert hat..)


    Beste Gruesse und Vielen Dank
    Mike
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  2. Tips zur Finanzierung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Eine Frage habe ich vorab, wo bitte gibt es 2 Jahre Erziehungsgeld / Elterngeld?
    So wie ich das weiß, gibt es nur 1 Jahr 67% des durchschnittlichen Nettogehaltes der letzten 12 Monate. Diese kann man wahlweise dann auf 2 Jahre verteilen.

    Gruß
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  4. #3

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    (das es die Wohn-Riester gibt wussten wir zB erst nach >2 Wochen nach dem Termin beim Bankmann - der selber davon noch gar nix gehoert hat..)


    Bitte was ist das für ein Bankmensch?????
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  5. #4

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    Was ist eure Meinung dazu ? Gibt es noch einen besseren 3.ten, 4.ten Weg ?
    Ja,

    alles so lassen wie es jetzt ist und den Traum vom Haus erst mal begraben, EK ansparen, sich über die Familienplanung im klaren werden und später vielleicht einen zweiten Versuch starten.

    Bei einem (nur) 14 Jahre alten Haus das jetzt schon einen Sanierungsbedarf von mindestens 60.000€ hat stell ich mir die Frage was das denn wohl für eine Hütte sein kann und was in den nächsten 14 Jahren noch alles dazu kommt.

    Die Sanierungskosten wollen wir waehrend der Rückzahlphase des Kredites ansparen und nach und nach - sofern moeglich durchfuehren
    Wie soll das gehen bei rein rechnerisch 0€ Haushaltsüberschuss? 50.000€ für die Sanierung anzusparen bedeutet z.B. 16 Jahre lang 250€/Monat zurückzulegen. Wie lange wollt Ihr sanieren?

    Ausserdem rechnen wir mal:

    129.000€ Objekt
    4515€ Grunderwerbssteuer
    1250€ Notar/Grundbuch/Grundschuld
    5000€ Aussenholzsanierung
    5000€ Küche
    5000€ UG verputzen/Estrich
    2000€ Boden-Wandbeläge
    5000€ Garage


    Ohne Sanierung
    komme ich, abzüglich der 10.000€ EK, auf mindestens 146.000€ + X Finanzierungsbedarf.

    Gruß,
    Rene'

    PS: Unterschätzt den Zeit,Kosten und Nervenaufwand der Sanierung nicht! "Das machen wir schon" hilft keinem, vor allen dingen nicht dem Nachwuchs wenn die Eltern sich scheiden lassen.
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  6. #5
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    @xsandsturmx:
    Genau so dachte ich mir das. Also die Summe von 67% vom Netto - verteilt auf zwei Jahre.
    Da hab ich mich wohl falsch ausgedrueckt.
    Als Summe hatte ich hier 360,-- auf zwei Jahre veranschlagt - also die Haelfte der 67%.

    @:Rene'
    Mit den Wort Sanierung hab ich mich wohl falsch ausgedrueckt.
    Das Haus ist an und fuer sich in einem guten Zustand.
    Es handelt sich aber wie gesagt um einen Teil-Holzhaus bei dem die Ausenwaende geschliffen und gestrichen werden muessten (glaube das ist nach 14 Jahren normal?).
    Das hatte ich mit 5000€ veranschlagt.

    Ansonsten hast du natuerlich recht und ich teile deine Aufassung was jetzt die Kosten angeht. Allerdings muss ja das UG nicht (sofort) ausgebaut werden und eine Garage
    wurde mit 10000€ veranschlaft (bei den 60000€). Ein ueberdachter Stellplatz waere aber sicherlich auch ok.

    Was den Haushaltsueberschuss angeht haetten wir jetzt (ohne Kind) nach meiner Rechung (1260,-- -750,--) mit Moeglichkeit 1 ca. 500 € abzueglich aller Kosten fuer die "Sanierung" monatlich zur Verfügung. Bei M2 entsprechend weniger naemlich ca. 310 €.

    Mit Kind saehe es natuerlich anders aus.
    Meine Idee waere jetzt die gewesen, die Tilgungsrate in dieser "Phase" von aktuell 1,6 % entsprechend zu senken.

    Riester, KfW & LaBuz usw. haben wir aktuell Mangels Wissen noch gar nicht genutzt und vielleicht ergiebt sich ja hier auch noch die eine oder andere "Einsparung".

    Wir muessen natuerlich nicht kaufen - eure Meinung hilft uns aber eine grundsaetzliche Idee fuer eine Finanzierung aufzustellen und Probleme und Moeglichkeiten nicht zu vergessen.

    Vielen Dank fuer euer Interesse und eure Meinungen.

    Gruß,
    Mike
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  7. #6

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    Fangen wir mal mit den Hauskosten an.

    Der Preis, ob gerechtfertigt oder nicht, sollte schon finanzierbar sein. Auf jeden Fall ALLE Kosten mit einkalkulieren, Grunderwerbsteuer, Notar usw.

    Was mir persönlich Bauchschmerzen bereitet ist die Schätzung der Sanierungskosten. Es wurden mal 50-60T€ in den Raum gestellt, für Garage, Streichen der Außenwände und ein paar qm Estrich im UG. Egal wie ich rechne, aber ich komme nie und nimmer auf 50-60T€. Entweder fehlt was in Deiner Aufstellung, oder die Kostenkalkulkation ist für den Mülleimer.

    Ich sehe auch noch keine Reserve mit der diese Sanierungskosten bezahlt werden könnten, zumal sich in absehbarer Zeit das Einkommen auch noch reduzieren soll.

    Meine Befürchtung, diese "Sanierung" wird immer weiter hinausgeschoben und in den nächsten xx Jahren wird sich daran nichts ändern. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, wie wichtig diese Sanierung ist. Anscheinend ist das Haus ja bezugsfertig. Das kann ich aus der Ferne aber nicht beurteilen.

    Ich bin ja kein Bankberater, aber betrachte ich Deine Nebenkostenaufstellung und versuche damit eine Finanzierung mit dem o.g. Kreditvolumen, Sanierung und den genannten Einnahmen zu rechnen, dann sagt mir mein Bauchgefühl "besser nicht, denn das Risiko ist zu groß".

    Ich würde mal die Ausgabenseite überprüfen und schauen ob man da noch was optimieren kann. Dann die Sanierungskosten detaillierter erfassen damit man weiß, was da noch auf die zukommen kann.

    Über Kreditkonditionen würde ich unter den aktuellen Umständen noch nicht verhandeln. Das gibt ein "No" oder bestenfalls Konditionen die sich gewaschen haben.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Das ist ganz schön wirr, was Du da schreibst.
    Wie kommst Du denn darauf, dass wenn Du 110.000 Euro langfristig finanzierst und 25.000 Euro kurzfristig, Du nur einen Beleihungsauslauf von 80 % hast?
    Du meinst also, Du bekämst für die 110.000, die Konditionen für unter 80 % und für den Rest die Konditionen für eine 100 % Finanzierung.
    Da muß ich Dich leider enttäuschen. Die Finanzierung beläuft sich auf 135.000 Euro, also 100 %.

    Öffentliche Mittel sind an Eigenkapital geknüpft.

    Beste Grüße
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  9. #8

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    Hallo Mike,

    kann nicht konstruktiv auf Dein Vorhaben eingehen; aber ich bin selber am ueberlegen, ein 100%-Finanzierungs-Projekt zu starten (sofern es durch die Banken ermoeglicht wird )
    Leider ist es so, dass man damit immer deutlich(!) von den sog. Top-Zinsen weg ist.
    Und "baufibemu" hat schon aufgefuehrt, dass er nicht moeglich ist, ueber zwei Kredite irgendwie auf "unter 80%" zu kommen. Daher der Tipp um realistischer planen zu koennen: Gehe von 4,99% + x aus und rechne damit die Planspiele durch.

    Gruss
    Milan
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  10. #9

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    Zitat Zitat von baufibemu Beitrag anzeigen
    .....
    Wie kommst Du denn darauf, dass wenn Du 110.000 Euro langfristig finanzierst und 25.000 Euro kurzfristig, Du nur einen Beleihungsauslauf von 80 % hast?
    Träumen darf man doch.

    Was mir aber gerade so einfällt.

    Wie sieht´s aus mit Verwandten (Eltern, Geschwister....). Vielleicht könnten die Dein EK verstärken. Dann wird´s auch was mit den 80% Beleihungsauslauf. Das könnte eine Möglichkeit sein, muss aber nicht.

    Ich würde mal in alle Richtungen denken, denn momentan bist Du noch meilenweit von einem schlüssigen Konzept entfernt.

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
    Themenstarter

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    @baufibemu:
    Vielen Dank fuer die Aufklaerung.
    Ich bin davon ausgegangen das der "kurzfristige" Kredit das "normale" Darlehen nicht beeinflusst und wir wegen des geringeren Betrages bessere Konditionen bekommen koennten.

    Wobei ich jetzt allerdings auch gedacht hatte, das ein KfW Darlehen zu eben einer solchen Minderung des "Hauptdarlehens" genutzt werden koennte und von manchen Banken als eine Art EK angesehen wird. Hat sich mittlerweile aber auch als falsch herausgestellt. Naja, jeden Tag wird man klueger.


    Bei der Moeglickeit zur Splittung des Kreditbedarfs ging es mir aber mehr um die niedrigere Rate nach 6 Jahren. Der niedrigere Zins waere nur das i-Tuepferl gewesen.

    Wie gesagt, da ist viel Halbwissen und insofern bin ich froh wenn hier der Beitrag zur Diskussion steht und solche Punkte angemakelt werden.

    Danke nochmal.

    @R.B.:
    Leider kein reicher Onkel aus Amerika oder aehnliches. Insofern nix was das EK erhoehen koennte. Moeglich waere eine spaetere Zuwendung (in 5-10 Jahren) aber aktuell nix was man als EK verwenden koennte.

    Ich denke es hilft (mir) wenn ich kurz meine (fiktive) Kostenaufstellung darlege:

    129.000 € Kaufpreis
    0 € Makler (Privatverkauf)
    2322,00 € Notar u. Grundbuch
    4515,00 € Grunderwerbssteuer
    2000,00 € Sicherheitsaufschlag fuer Kosten die ich vergessen hab

    Gesamtkosten also
    138.000 €

    Folgende Kosten (faelschlicherweise hatte ich Sie Sanierungskosten genannt)
    hatte ich zusaetzlich geschaetzt:

    10.000 € neue Kueche, zusaetzliche Moebel (Esszimmer erneuern usw.)
    10.000 € Garagenbau
    5.000 € Abschleifen & Streichen Holz Ausenwaende EG & UG (ca. 10 x 11 m)
    20.000 € Ausbau EG (verputzen, Estrich, 3 Tueren, evtl. Santiäranlagen)
    5.000 € Holzdielen (170 m² EG & UG) Schleifen und lassieren (geschaetzte Kosten, da ich hier keine Ahnung habe)
    10.000 € Sicherheit f. diverse noch nicht kalkulierte, vergessene Kosten (zB Werkzeug, Maschinen, Kleinteile usw.)

    Macht insgesamt 60.000€ "Kosten"

    Notwendig waere zum Einzug erster Linie eine Kueche

    7.000 € Küche

    Was dann meinen Finanzierungsbedarf von ca. 145.000 € ergaebe.
    Die restlichen "Sanierungskosten" von 53.000€ verteilen sich dann auf obige Liste.

    Durch minimales EK moechte ich den Bedarf auf 135.000€ senken.
    Soviel zu den "einmaligen" Kosten.

    Laufende Ausgaben sind wie gefolgt gestaffelt:
    Nebenkosten Haus (monatlich):

    Pro Monat
    66.67 € Wasser (800€ Jahr)
    166.67 € Heizung (Holz & Öl) (2000€)
    12.50 € Müllabfuhr (150€)
    8.33 € Schornsteinfeger (100€)
    41.67 € Grundsteuer (500€)
    30.00 € Gebäudeversicherung (400€)
    25.00 € Kanal & Abwasser (300€)
    30.00 € Sonstiges (Rücklagen)
    16.67 € Strassenreinigung (200€)
    80,00 € Strom

    Mach Gesamt 480€ im Monat f. Hausnebenkosten

    zusaetzlich bin ich noch von folgenden Laufenden Kosten/Aufwendungen monatlich ausgegangen:

    400€ Lebenskosten
    400€ Eigenverbrauch (200€ pro Person f. Hobby, Kleidung, Freizeit)
    200€ Privatversicherungen (BU, Haftpflicht usw.)
    200€ KFZ
    50€ Sonstige Kosten


    So ich hoffe ich habe nichts vergessen, wenn ja - bitte laut schreien.


    Gruß,

    Mike
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Mike12345 Beitrag anzeigen
    20.000 € Ausbau EG (verputzen, Estrich, 3 Tueren, evtl. Santiäranlagen)
    d.h. diese Sanierungskosten können nicht aufgeschoben werden, sondern sie sind erforderlich damit das Gebäude bezugsfertig wird...

    Schwachpunkt in Deiner Kalkulkation bleiben die Sanierungskosten. Den Rest könnte man wohl darstellen.

    Gruß
    Ralf
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  13. #12
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    @R.B.:
    Mensch, sorry. Gut das du so genau liest.

    Gemeint war hier
    "20.000 € Ausbau EG (verputzen, Estrich, 3 Tueren, evtl. Santiäranlagen)"

    nicht das EG sondern das UG, d.h. der Keller.

    OG und EG sind in Ordnung.

    Leider kann ich den Betrag nicht mehr editieren sonst wuerd ich das noch schnell ausbessern.

    Gruß,
    Mike
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  14. #13

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    Zitat Zitat von Mike12345;326058
    129.000 € Kaufpreis
    0 € Makler (Privatverkauf)
    2322,00 € Notar u. Grundbuch
    4515,00 € Grunderwerbssteuer
    2000,00 € Sicherheitsaufschlag fuer Kosten die ich vergessen hab

    Gesamtkosten also
    [B
    138.000 €[/B]

    Durch minimales EK moechte ich den Bedarf auf 135.000€ senken.
    Wären das nicht 110% Beleihungsauslauf ?? Soweit ich weis rechnet der Banke ja eigentlich nicht "hätte 150.000 gekostet, da der Kunde es aber für 138.000 bekommt = 10% niedrigerer Beleihungsauslauf" ???

    Noch was zum Firmenwagen:
    Ein Privatauto ist sicherlich um einiges teurer als der Firmenwagen !!!!
    Besteht die Möglichkeit ein anderes zu nehmen ? Niedrigerer Listenpreis ??
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    @theoretiker:

    Meines Wissens rechnet die Bank mit dem Verkehrswert - zumindest nannte man mir
    einen Betrag von ca. 114 T€ fuer dem Falll einer 80%igen Beleihung.

    Von daher glaube ich der Faktor liegt bei ca. 0,9 also
    159 T€ Verkehrswert x 0,90 Bankenfaktor = 143,1 T€ entspraeche 100 %.


    Firmenauto kann ich fruehstens in 1 1/2 Jahren wechseln (3 Jahre Leasing).
    Es steht mir aber dann frei was fuer eine Auto es sein soll,
    also evtl. auch ein preiswerteres.

    Gruß,
    Mike
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  17. #15

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    Ok,

    mir hat ein Banker mal gesagt, daß die, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt, annehmen, daß eben bei einer evtl. Verwertung später auch nicht mehr rauszuholen ist.
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