Tips zur Finanzierung

Hallo,

auch wir planen nach laengerer Suche den Kauf eines EFH.
Leider verfuegen wir ueber so gut wie kein EK (bis auf einen kleinen Bausparer mit 10 T€)
und auch sehr wenig Erfahrung in dem Finanzbereich.
Nichts desto trotz, hier unsere Eckdaten:

- Verkehrswert des Objektes 159 T€
- aktueller Verkaufspreis 129 T€
(wir hoffen hier noch etwas raushandeln zu koennen.)
- Baujahr 1994
- Nutzflaeche aktuell 170 m2
- Sanierungskosten in etwa 50-60 T€
(geschaetzt von einem nicht Sachverstaendigen )

- Gesamteinkommen 2760,--
(wobei 1 x FirmenPKW a 365,-- mit dabei ist, ohne also ca. 3125 Netto -
Wechsel von mir auf Privat PKW waere in ca 1 1/2 Jahren wieder moeglich)
- ledig

Finanzieren wollen wir maximal 145 T€ bzw. besser noch 135 T€ (kommt auf den erhandelten Verkaufspreis an).
Die Sanierungskosten wollen wir waehrend der Rückzahlphase des Kredites ansparen und nach und nach - sofern moeglich durchfuehren.
Das Objekt ist ohne Sanierung sofort beziehbar und in guten Zustand - es fehlt nur eine Kueche.
Ansonsten muss das UG verputzt (EG und OG sind fertig und in Holzbauweise) und Estrich gelegt werden.
Elektrik und Heizung im UG ist ebenfalls bereits gelegt.
Allerdings fehlen noch eine Garage, das Ausenholz (Holzbauweise ab EG) koennte eine Abschleifung & Anstrich (Kosten ca. 5000,-- lt. Fachbetrieb),vertragen usw.

Bei einem unverbindlichen Beratergespraech mit unserer Bank bekamen wir vor 2 Wochen einen Zinssatz von 4,60 % angeboten,
allerdings damals noch auf eine Summe von 165 T€.
Die gewünschte Hoehe des Kredits haben wir mittlerweile aufgrund von Kinderwunsch
(und damit Verdienstausfall von 1260,-- auf unbestimmte Zeit) auf obige Betraege (145 T€ bzw. 135 T€) gesenkt.

Bei der Finanzierung haben wir nun einige Beispiele durchgespielt.
Allerdings bin ich wie gesagt Laie und erhoffe mir das ihr mir vielleicht Tips,
Input oder vielleicht auch nur eure private Meinung dazu geben koennt:

Grundsaetzlich (fuer stille Mitleser):
Ich rechne aktuell mit folgenden Werten fuer anderweitige Ausgaben:

Nebenkosten:
Strom 80€
Haus-Nebenkosten 400€
Lebenskosten 400€
Eigenverbrauch gesamt (Hobby usw.) 400€
Privatversicherungen (BU, Haftpfl.usw.) 200€
Sonstige Kosten (GEZ, KFZ, usw.) 250€

Somit stehen uns abzueglich aller Kosten ca. 1030,-- fuer die Tilgung zur Verfügung.
Falls ich hier absolut von der Norm abweiche bitte sagen.
Boese Ausrutscher waeren schon fatal in meiner Berechnung.

Unsere Bank rechnet uebrigens mit einem Grundbedarf von 1250,-- plus 250,-- pro Person.
Somit haetten wir lt. deren Berechnung noch 1260,-- (2760-1500) zur Verfuegung.
Sie sagt allerdings nicht was damit alles gedeckt sein sollte.....insofern nehm ich obige Rechnung.


Folgende Moeglichkeiten habe ich bisher durchgespielt:

1. Vollfinanzierung von 135 T€ ohne Nutzung von Förderung usw.

Bei einem Zinssatz von 4,6 % und einer Tilgung von ca. 1.6 ergibt sich hier bei einer
angepeilten Laufzeit von maximal 30 Jahren eine Rate von ca. 700€.

Dies waere aktuell tragbar, falls aber Schwangerschaft & Kind hinzukommt wirds eng.
Vor allem auch deshalb weil ja auch ein gewisser Betrag in die Sanierung gesteckt werden muss.

2. Finanzierung von 110 T€ als Annuitätendarlehen, Finanzierung von ca. 25 T€ ueber einen kurzfristigen Kredit (zB 6 Jahre)

Bei einer Finanzierung von 110 T€ kommen wir auf eine Beleihung von ca. 80% von der ich mir erhoffe
bessere Konditionen als in obigen Beispiel zu bekommen.

Interhyp bietet zB hier als besten Zinssatz aktuell einen Wert von 4,25%.
Bei gleicher Laufzeit (30 Jahre) und Tilgung (1.65%) ergiebt sich somit eine Rate von ca. 540€, was eine Ersparnis von ca. 160€ macht.

Die restlich veranschlagten 25000€ moechte ich dann mit einem kurzfristigen Kredit (5-6 Jahre, je nach Moeglichkeit) finanzieren. Aktuell bietet Interhyp einen Zinssatz von 5,59% f. 6 Jahre was einer Rate von ca. 410 € entspricht.

Somit ergaebe sich insgesamt eine monatliche Rate von ca. 950€ fuer die ersten 6 Jahre - danach 540€ fuer die restlichen 24 Jahre.

Diese Moeglichkeit haette den Vorteil das nach 6 Jahren die Rate wunderbar niedrig waere (falls erwuenscht) und fuer jeden einzelnen finanzierbar waere.
Das Problem ist nur, das meine Freundin/Frau dann 37 waere und Kinder dann....naja ihr wisst ja wie das ist. Sprich - so lange koennen wir evtl. nicht mehr warten.
Eine Heirat usw. wuerde das Problem (nur mehr Erziehungsgeld, Kindergeld) zwar abmildern aber es waere meiner Meinung nach trotzdem eng.

Nach unseren Berchnungen haette wir im Worst-Case nur mehr ca. 2400,-- (Kindergeld + 60% Erziehungsgeld /2 Jahre) zur Verfügung.


Resümee:
Beide Moeglichkeiten sind nicht so richtig zufriedenstellend.
Was ist eure Meinung dazu ? Gibt es noch einen besseren 3.ten, 4.ten Weg ?

Was ist mit staatlicher Unterstützung(dazu habe ich aktuell leider absolut noch keine Ahnung und hoffe auf Mithilfe).
Ist die Wohn-Riester eine Alternative fuer eine Teilfinanzierung (die 110 T€ aus M2)
Ist ein KFW-Darlehen fuer den Restbetrag von M2 (25€) eine Alternative?
Vom Land gaebe es noch die Landesbauförderung. Aber gibt es die aktuell auch fuer uns (ledig & kinderlos)?


Falls ihr noch Infos braucht bitte einfach anschreiben.

Ansonsten freuen wir uns ueber jegliche Kommentare, Erfahrungen, Tips, Meinungen.
Bestimmt helfen die Informationen auch dem naechsten interssierten Leser
(das es die Wohn-Riester gibt wussten wir zB erst nach >2 Wochen nach dem Termin beim Bankmann - der selber davon noch gar nix gehoert hat..)


Beste Gruesse und Vielen Dank
Mike

 

@xsandsturmx:
Genau so dachte ich mir das. Also die Summe von 67% vom Netto - verteilt auf zwei Jahre.
Da hab ich mich wohl falsch ausgedrueckt.
Als Summe hatte ich hier 360,-- auf zwei Jahre veranschlagt - also die Haelfte der 67%.

@:Rene'
Mit den Wort Sanierung hab ich mich wohl falsch ausgedrueckt.
Das Haus ist an und fuer sich in einem guten Zustand.
Es handelt sich aber wie gesagt um einen Teil-Holzhaus bei dem die Ausenwaende geschliffen und gestrichen werden muessten (glaube das ist nach 14 Jahren normal?).
Das hatte ich mit 5000€ veranschlagt.

Ansonsten hast du natuerlich recht und ich teile deine Aufassung was jetzt die Kosten angeht. Allerdings muss ja das UG nicht (sofort) ausgebaut werden und eine Garage
wurde mit 10000€ veranschlaft (bei den 60000€). Ein ueberdachter Stellplatz waere aber sicherlich auch ok.

Was den Haushaltsueberschuss angeht haetten wir jetzt (ohne Kind) nach meiner Rechung (1260,-- -750,--) mit Moeglichkeit 1 ca. 500 € abzueglich aller Kosten fuer die "Sanierung" monatlich zur Verfügung. Bei M2 entsprechend weniger naemlich ca. 310 €.

Mit Kind saehe es natuerlich anders aus.
Meine Idee waere jetzt die gewesen, die Tilgungsrate in dieser "Phase" von aktuell 1,6 % entsprechend zu senken.

Riester, KfW & LaBuz usw. haben wir aktuell Mangels Wissen noch gar nicht genutzt und vielleicht ergiebt sich ja hier auch noch die eine oder andere "Einsparung".

Wir muessen natuerlich nicht kaufen - eure Meinung hilft uns aber eine grundsaetzliche Idee fuer eine Finanzierung aufzustellen und Probleme und Moeglichkeiten nicht zu vergessen.

Vielen Dank fuer euer Interesse und eure Meinungen.

Gruß,
Mike

 

@baufibemu:
Vielen Dank fuer die Aufklaerung.
Ich bin davon ausgegangen das der "kurzfristige" Kredit das "normale" Darlehen nicht beeinflusst und wir wegen des geringeren Betrages bessere Konditionen bekommen koennten.

Wobei ich jetzt allerdings auch gedacht hatte, das ein KfW Darlehen zu eben einer solchen Minderung des "Hauptdarlehens" genutzt werden koennte und von manchen Banken als eine Art EK angesehen wird. Hat sich mittlerweile aber auch als falsch herausgestellt. Naja, jeden Tag wird man klueger.


Bei der Moeglickeit zur Splittung des Kreditbedarfs ging es mir aber mehr um die niedrigere Rate nach 6 Jahren. Der niedrigere Zins waere nur das i-Tuepferl gewesen.

Wie gesagt, da ist viel Halbwissen und insofern bin ich froh wenn hier der Beitrag zur Diskussion steht und solche Punkte angemakelt werden.

Danke nochmal.

@R.B.:
Leider kein reicher Onkel aus Amerika oder aehnliches. Insofern nix was das EK erhoehen koennte. Moeglich waere eine spaetere Zuwendung (in 5-10 Jahren) aber aktuell nix was man als EK verwenden koennte.

Ich denke es hilft (mir) wenn ich kurz meine (fiktive) Kostenaufstellung darlege:

129.000 € Kaufpreis
0 € Makler (Privatverkauf)
2322,00 € Notar u. Grundbuch
4515,00 € Grunderwerbssteuer
2000,00 € Sicherheitsaufschlag fuer Kosten die ich vergessen hab

Gesamtkosten also
138.000 €

Folgende Kosten (faelschlicherweise hatte ich Sie Sanierungskosten genannt)
hatte ich zusaetzlich geschaetzt:

10.000 € neue Kueche, zusaetzliche Moebel (Esszimmer erneuern usw.)
10.000 € Garagenbau
5.000 € Abschleifen & Streichen Holz Ausenwaende EG & UG (ca. 10 x 11 m)
20.000 € Ausbau EG (verputzen, Estrich, 3 Tueren, evtl. Santiäranlagen)
5.000 € Holzdielen (170 m² EG & UG) Schleifen und lassieren (geschaetzte Kosten, da ich hier keine Ahnung habe)
10.000 € Sicherheit f. diverse noch nicht kalkulierte, vergessene Kosten (zB Werkzeug, Maschinen, Kleinteile usw.)

Macht insgesamt 60.000€ "Kosten"

Notwendig waere zum Einzug erster Linie eine Kueche

7.000 € Küche

Was dann meinen Finanzierungsbedarf von ca. 145.000 € ergaebe.
Die restlichen "Sanierungskosten" von 53.000€ verteilen sich dann auf obige Liste.

Durch minimales EK moechte ich den Bedarf auf 135.000€ senken.
Soviel zu den "einmaligen" Kosten.

Laufende Ausgaben sind wie gefolgt gestaffelt:
Nebenkosten Haus (monatlich):

Pro Monat
66.67 € Wasser (800€ Jahr)
166.67 € Heizung (Holz & Öl) (2000€)
12.50 € Müllabfuhr (150€)
8.33 € Schornsteinfeger (100€)
41.67 € Grundsteuer (500€)
30.00 € Gebäudeversicherung (400€)
25.00 € Kanal & Abwasser (300€)
30.00 € Sonstiges (Rücklagen)
16.67 € Strassenreinigung (200€)
80,00 € Strom

Mach Gesamt 480€ im Monat f. Hausnebenkosten

zusaetzlich bin ich noch von folgenden Laufenden Kosten/Aufwendungen monatlich ausgegangen:

400€ Lebenskosten
400€ Eigenverbrauch (200€ pro Person f. Hobby, Kleidung, Freizeit)
200€ Privatversicherungen (BU, Haftpflicht usw.)
200€ KFZ
50€ Sonstige Kosten


So ich hoffe ich habe nichts vergessen, wenn ja - bitte laut schreien.


Gruß,

Mike

 

@R.B.:
Mensch, sorry. Gut das du so genau liest.

Gemeint war hier
"20.000 € Ausbau EG (verputzen, Estrich, 3 Tueren, evtl. Santiäranlagen)"

nicht das EG sondern das UG, d.h. der Keller.

OG und EG sind in Ordnung.

Leider kann ich den Betrag nicht mehr editieren sonst wuerd ich das noch schnell ausbessern.

Gruß,
Mike

 

@theoretiker:

Meines Wissens rechnet die Bank mit dem Verkehrswert - zumindest nannte man mir
einen Betrag von ca. 114 T€ fuer dem Falll einer 80%igen Beleihung.

Von daher glaube ich der Faktor liegt bei ca. 0,9 also
159 T€ Verkehrswert x 0,90 Bankenfaktor = 143,1 T€ entspraeche 100 %.


Firmenauto kann ich fruehstens in 1 1/2 Jahren wechseln (3 Jahre Leasing).
Es steht mir aber dann frei was fuer eine Auto es sein soll,
also evtl. auch ein preiswerteres.

Gruß,
Mike

 

@sk8goat & @baufibemu:
Danke fuer den Hinweis. Dann ist der Verkehrswert auf dem Gutachten (ermittelt im Zuge einer Zwangsversteigerung auf eben diese 159 T€) also fuer die Katze.
Schade.

@Paula:
170 m2 muessen natuerlich nicht sein. Es gefaellt uns nur, scheint guenstig zu sein
und hat in unseren Augen eine gute verbaute Qualität.

UG ausbauen muss nicht (gleich) sein, und die Kueche darf auch ruhig weniger kosten.
Ich habe absichtlich grosszuegig bei den Kosten geschaetzt, damit es hinterher nicht das boese erwachen gibt.

Reserven haben wir bis auf einen kleinen Bausparer (10 T€) keine.

@blurboy:
Darueber haben wir auch schon nachgedacht.
Aber es steht auch ein grosser Kachelofen im Wohn/Esszimmer (mit offener Galleri ins OG ) von dem wir uns Einsparungen erhoffen. Ein Haus mit Erdwaerme oder aehnlichem werden wir um den Preis nicht kriegen?

Allerdings habe ich gestern auch die Mitteilung des damaligen Bautraegers erhalten das die Blockwaende (Teil-Holzbauweise wie beschrieben) damals nur mit 5 cm Innendämmung (Steinwolle) gemacht worden sind und er eine zusaetzliche Ausendaemmung empfehlen wuerde. Macht das Objekt nicht unbedingt attraktiver.

Aber um zurueck aufs Thema zu kommen, naemlich Tips zur Finanzierung:
Seit November 2008 gibt es ja das/die Wohn-Riester bzw. Riester Darlehen was ich ganz interssant fand. Waer das nicht auch ne Moeglichkeit oder gibt es gravierende Nachteile?

Gruß,
Mike