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Mehrfamilienhaus

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  1. #1

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    Mehrfamilienhaus

    Hallo,

    wir wollen uns evtl. ein 8 Familienhaus kaufen. Auf dem Grundstück vorne steht ein 8 Familienhaus, auf dem Grundstück hinten ein 100 qm Einfamilienhaus, in das wir einziehen wollen. Gesamtpreis 265.000.

    Mieteinnahmen netto im Mehrfamilienhaus 1750 € monatlich. Bei einer 5% Finanzierung über etwas mehr als 20 Jahre, bei 3 % Tilgung wäre die Hütte bezahlt, fast alleine durch die Mieteinnahmen.

    Wir würden praktisch umsonst wohnen. MFH ist laufend renoviert, neue Bäder, Heizung, Dach 5 Jahre alt.

    Wo ist der Haken an der Sache ? ;-)

    Wir haben im Moment 800€ Kaltmiete, könnten also auch noch gut was zur Seite legen, ohne uns großartig einschränken zu müssen.

    Was habt Ihr für Erfahrungen bei Finanzierung von MFH ohne Eigenkapital ?
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  2. Mehrfamilienhaus

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Zitat Zitat von trend Beitrag anzeigen
    Wo ist der Haken an der Sache ? ;-)
    Das frage ich mich auch. Selbst bei uns auf dem Land gäbe es so ein Schnäppchen nicht.

    Also von eigenem Fachmann eine Wertermittlung durchführen lassen.

    Zitat Zitat von trend Beitrag anzeigen
    Mieteinnahmen netto im Mehrfamilienhaus 1750 € monatlich..
    Bei 8 Wohnungen? Also entweder sind die Wohnungen jeweils nur 20qm groß, oder in einem Zustand der keine höheren Mieteinnahmen zulässt. Aber Dir ist schon bewußt, daß wir von etwa 220,- €/Wohnung reden.

    Die Finanzierung sollte sich mit Deinen Zahlen darstellen lassen, da sehe ich weniger das Problem. Die Frage ist, ob der Wert der Gebäude auch dem Preis entspricht.
    Dann sind natürlich Deine Einkommensverhältnisse zu betrachten, denn aus denen musst Du ja Mietausfälle etc. kompensieren. Es wird auch automatisch die Frage auftauchen ob und wieviel EK in den Kauf eingebracht wird (DU sprichst von einer Finanzierung ohn EK), denn eine Bank wird hier nicht auf volles Risiko gehen wollen.

    Ein weiterer "wichtiger" Punkt wäre hier die steuerliche Betrachtungsseite. Dazu würde ich Deinen Steuerberater befragen. Du erzielst dann Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die natürlich zu versteuern sind. Dagegen rechnen kannst Du dann Ausgaben die mit dem Mietobjekt zusammenhängen. Wird ein Gebäude "privat" genutzt, dann muss eine Aufteilung erfolgen.

    Also,

    1. Wertermittlung
    2. Steuerberater
    3. Bank
    4. kaufen oder bleiben lassen

    Gruß
    Ralf
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  4. #3

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    - alle Ver- und Entsorger anzurufen und fragen ob Beiträge ausstehen oder anfallen
    - bei der Stadt anfragen, ob Straßenbaumaßnahmen geplant sind, deren Kosten dann umgelegt werden
    - wenn es ein Sanierungsgebiet ist, beachte die Möglichkeit der Umlage nach Abschluss der Sanierungsarbeiten
    - Altlastenkataster einsehen
    - beim Bauamt fragen ob aktuell irgend welche Auflagen oder Mängel für das Grundstück bekannt sind.
    - Denkmalschutzbehörde anfragen, ob Denkmalschutz besteht
    - Schornsteinfeger nach Auflagen befragen

    Es muss aber nicht immer sein, das ein Haken dran ist. Manchmal wird eben auch noch nachhaltig und solide vermietet, um sich Mieterwechsel zu sparen und jetzt aus persönlichen Gründen verkauft. Allerdings macht die niedrige Miete stutzig. Hier ggf. mal einen Mietpreisspiegel für die Umgebung zu Rate ziehen, denn Geld wird auch bei solider Vermietung nicht verschenkt.

    Ein nettes Gespräch mit den Mietern hat auch schon oft neue Erkenntnisse gebracht !
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  5. #4

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    Zitat Zitat von BJ67 Beitrag anzeigen
    Ein nettes Gespräch mit den Mietern hat auch schon oft neue Erkenntnisse gebracht !
    Ja, die jammern. Immer . Insbesondere Altmieter die jetzt nach 20 Jahren Mieterhöhungen befürchten, schon mal im Vorfeld präventiv mit zukünftigen Mietminderungen drohen, um die Weichen zu stellen oder im Vorfeld zu fraternisieren.

    Bei uns im Raum gibt es so etwas häufiger und so habe ich schon zehn dieser Hütten besichtigt ( und eine dann gekauft) und es war immer dasselbe.
    Mieter sind die letzten, die hilfreiche antworten geben

    Wenn man keine Erwartungen hat, handwerklich fit ist , willens und in der Lage ist,nach dem Seitenwechsel zu kapieren, dass man nicht Freund seiner Mieter sein kann, weil sich das ggfs zu einem späteren Zeitpunkt rächt, ist das ideal:

    Nähe zum vermietetem Objekt , kreative Finanzierungsmöglichkeiten, bei denen das Geld grundsätzlich nur in den vermieteten Teil gesteckt wird..

    Allerdings gleichzeitig auch ein echter Mini Job, der sich aber auszahlt.Die klingeln auch abends.

    Wenn der Keller nicht unter Wasser steht, keine U-Bahn in der Nähe ist bzw. der Boden verseucht bzw.oben stehendes , würde ich es nehmen. Bleibt sicher auch die nächsten 50 Jahre stehen.


    Wenn die Bank mitspielt, hopp auf.
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  6. #5

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    Ach ja, umgekehrt gilt aber auch: Wenn man kein energischer Mensch ist (bzw. das nach aussen hin sein kann), den Anblick von Überputzleitungen , 3 Sicherungselektrik und Aussenwand Gasöfen nicht erträgt und keine Lust / Fähigkeit hat Hausmeistertätigkeiten (incl. Rep.)selber durchzuführen und nicht ahnt, was in den Köpfen von Low End Mietern (ggfs. Hartz4 , mittellose Rentner usw.) vorgeht, ist so ein Objekt sicher die falsche Wahl.

    Auch Sanierungsgedanken im Sinne dieses Forums sollte man sich mit dünner Kapitaldecke und mittelmässigen bis schlechten Lagen, aus dem Kopf schlagen.

    Instandhaltung via billig Fliesen, billig Sanitär und Erfurt Grob ist dann angesagt, denn zuerst wird die Hypothek bedient und das mit mögl. hoher Tilgung.

    Man lernt (unfreiwillig) dazu jeden Tag: Hat aber auch den Vorteil, dass man so mancher Bauschaden Diskussion mit Flöhehust-Hörern im Internet mit einem ironischem Grinsen beiwohnen kann .
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  7. #6
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    Besten Dank für die bsiherigen Antworten. Die niedrige Miete ist reliastisch. Sind 4 € für den qm. Ist am unteren Ende des Mietspiegels angesetzt, und somit ist noch Luft nach oben.

    Wenn Ihr noch weitere Tips habt, immer her damit..............
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  8. #7

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    Zitat Zitat von trend Beitrag anzeigen
    Sind 4 € für den qm. Ist am unteren Ende des Mietspiegels angesetzt, und somit ist noch Luft nach oben.

    Wenn Ihr noch weitere Tips habt, immer her damit..............
    ....was die Frage wäre....!

    Abgerechnet wird am Schluss! Soll heissen: wenn zu der Kaltmiete erhebliche Kosten für Heizung kommen und der Wohnungsstandard minimalistisch ist, ist eine Mieterhöhung für den einen oder anderen (über Jahre zuverlässig zahlenden) Mieter vielleicht der Auslöser einen Wohnungswechsel durchzuführen....
    Geändert von bernix (20.03.2009 um 14:27 Uhr) Grund: Ergänzung
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  9. #8
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    Ich will ja nicht auf einen Schlag die Mieten drastisch erhöhen. Erstmal die Leute kennenlernen, gucken wie in vergleichbaen Häusern die Miete ist, wann die letzte Mieterhöhung war usw.
    Wichtig ist ja erstmal, daß die Miete reicht, um die Finanzierung zu tragen. Und wie gesagt, ich wohne quasi umsonst
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  10. #9

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    Zitat Zitat von bernix Beitrag anzeigen
    für den einen oder anderen (über Jahre zuverlässig zahlenden) Mieter vielleicht der Auslöser einen Wohnungswechsel durchzuführen....

    Sollte mich wundern. Bei uns im Raum ist in dieser Preisklasse eher der umgekehrte Fall das Problem.

    Auch wenn WISO u. Co. das immer gerne anders verkaufen... wegziehen würde deshalb keiner.

    Gejammert wird immer und dann wird doch wieder das Fenster auf Kipp gestellt......
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  11. #10

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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
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    Bei Eigentümerwechsel eines EFH greifen gesetzliche Verpflichtungen zur Modernisierung. Ich kenne aber nicht dier Regeln bei einem Mietshaus

    Der Schorni wird da Auskunft geben können.

    pauline

    PS Daß die Mieteinnahme die Finanzierung vollständig abdeckt, ist eigentlich nicht normal.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von pauline10 Beitrag anzeigen
    Bei Eigentümerwechsel eines EFH greifen gesetzliche Verpflichtungen zur Modernisierung.
    Nö, dies ist weder bei einem EFH, noch bei einem MFH der Fall.
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  13. #12
    Themenstarter

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    Besten Dank für Eure Antworten !!!

    Stand ist jetzt folgender: Finanzierung ist grundsätzlich machbar. Habe aber bisher nur ein Angebot, was mir nicht so zusagte. 100% Finanzierung der Immobilie zu 4,95 %, Nebenkosten über Ratenkredit 8,99 %.
    Der Ratenkredit ist mir zu teuer, obwohl der auch noch passen würde. Hatte heute ein weiteres Gespräch mit einem anderen Finanzmakler, und es scheint deutlich besser zu gehen.
    Wie ist denn nun der weitere Ablauf ? Ich krige morgen ein tolles Finanzierungsangebot und stelle dann den Antrag.
    Nächste Woche Freitag wollen wir für 3 Wochen in Urlaub. Kreditvertrag kommt dann, kann ich mir auch evtl. in den Urlaub schicken lassen. Den schicke ich zurück, und sage dem Makler, daß die Finanzierung steht, und ich kaufen will.
    Jetzt hat der Makler aber evtl. einen Käufer der sofort bar zahlt. Was ist dann mit meinem Finanzierungsvertrag ? Kommen da Kosten auf mich zu, wenn ich das Haus nicht kaufe, aber den Finanzierungsvertrag zurückgeschickt habe ? Wenn ja, wie kann man das verhindern ?
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  14. #13

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    Hallo Pauline,

    Daß die Mieteinnahme die Finanzierung vollständig abdeckt, ist eigentlich nicht normal.
    Das ist wohl grundsaetzlich richtig. Aber durch die z.Z. niedrigen Zinsen (die Mieten sind nicht gefallen) kann es schon sein, dass sich das Vermieten besser rentiert als andere Geldanlagen.
    Ich wuenschen Trend jedenfalls viel Glueck und vor allem, dass hier keine versteckten Kosten lauern, die die Plaene durchkreuzen. Also unbedingt einen Fachmann/Fachfrau das Objekt begutachten lassen (vor der Unterschrift ).

    Gruss
    Milan
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Hallo!

    Zitat Zitat von trend Beitrag anzeigen
    Jetzt hat der Makler aber evtl. einen Käufer der sofort bar zahlt.
    Ist klar. Aber wenn dem so ist, dann laesst es sich nicht vermeiden.
    Sag dem Makler, er soll dann eben dem Barkaeufer verkaufen.
    Bin selber in einer "Fruehpahse" was den Hauskauf angeht und schon bei meiner ersten Besichtigung (erster Eindruck war Nein, so dass ich der Maklerin recht schnell zum Ausdruck brachte, dass ich KEIN Interesse mehr habe), kam sie mit "viele andere Interessenten" und einmalige Gelegenheit, Werthaltigkeit, unvergleichliche Grundstueckgroesse fuer den Preis usw. usf.. Aber jetzt nach 6 Wochen scheint immer noch keiner der Vielen zugeschlagen zu haben ...
    Was ist dann mit meinem Finanzierungsvertrag ? Kommen da Kosten auf mich zu, wenn ich das Haus nicht kaufe, aber den Finanzierungsvertrag zurückgeschickt habe ? Wenn ja, wie kann man das verhindern ?
    Da wuerde ich den Finanzmakler mal kurz anrufen, die Situation schildern und eben fragen. Ob kosten auf Dich zukommen haengt wohl auch vom anbietenden Institut ab.

    Gruss
    Milan
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  17. #15

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    Was suchst Du genau: ein Eigenheim oder eine Geldanlage mit erheblichem Risiko und Umfang, dazu für Geld, das Du gar nicht hast??

    mögliche Haken:
    - die Mieter "laufen ggf. weg" und Du musst den Leerstand überstehen (hatte bei ETW selbst 2,5 Jahre zu überbrücken) -> ist es eine gefragte Lage und Immobilie, die immer vermietbar sein wird??

    - welche Investitionen stehen die nächsten Jahre an? Mal kurz ein neues Dach oder z.B. energetische Sanierungsmaßnahmen? Bist Du im Bilde, was der Gesetzgeber dazu demnächst so von den Eigentümern fordert? Welche nicht-umlagefähigen Kosten entstehen Dir sonst beim Betrieb der Immobilie?
    -> Finanzierungsplan dafür langfristig aufstellen, nach Besichtigung mit bezahlten Fachleuten.

    - Ist Vermieten und Wohnungsverwaltung wirklich Dein Ding, hast Du davon Kenntnisse und bereits Erfahrungen?

    Nur so als Gedankenanstösse ...

    Gruß Seev
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