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  1. #1

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    Frage Fremdkapital vs Eigenleistung - Zinsvorteil?

    Hallo zusammen,

    meine Lebenspartnerin und ich möchten ein Haus bauen, jedoch werde ich die Finanzierung selber stemmen. Laut BU kann ich etwa 25.000 Euro (10% des Gesmatwertes) Eigenleistung ansetzen. Da meine Lebenspartnerin zwar eine Menge Eigenkapital hat, dies aber nicht direkt im Haus binden will, sondern für schlechte Zeiten zurückhalten möchte, quasi als Sicherheit für uns beide, hat mir der Berater folgendes vorgeschlagen:

    Sie soll einen Zwezeiler formulieren, in der sie mir gegenüber die Absicht erklärt, sich am Hausbau mit 25.000 Euro beteiligen zu wollen. Gegenüber der Bank soll anstelle der angedachten 25.000 Euro Eigenleistung diese Absichtserklärung vorgelegt werden.

    Der Vorteil sähe so aus, dass dadurch der Zinssatz geringer und so monatlich die Belastung in den ersten 15 Jahren Zinsbindung um 50 - 100 Euro sinken würde, weil das Risiko für die Bank so geringer ausfallen würde.

    Nun fragt sich meine Lebensgefährtin, ob da ein Haken zu finden ist? So weit ich es verstanden habe, handelt es sich dabei ja nicht um eine Bürgschaft oder einen Vertrag mit der Bank, sondern lediglich um eine Absichtserklärung, dass sie gewillt wäre, mir 25.000 Euro dazu zu geben. In Wirklichkeit werden aber die Eigenleistungen erbracht und somit werden die 25.000 Euro nie als Summe benötigt.

    Kennt sich jemand damit aus und hat das vielleicht sogar schon gemacht? Wo liegen Vor- und Nachteile?

    Viele Grüße und Danke für jedweden Hinweis,
    Tobias :-)
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  2. Fremdkapital vs Eigenleistung - Zinsvorteil?

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  3. #2

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    Zitat Zitat von tstening Beitrag anzeigen
    Der Vorteil sähe so aus, dass dadurch der Zinssatz geringer und so monatlich die Belastung in den ersten 15 Jahren Zinsbindung um 50 - 100 Euro sinken würde, weil das Risiko für die Bank so geringer ausfallen würde.
    Vergiß es. Wo liegt da der Vorteil für die Bank? Die Bank will eine erstrangige Grundschuld idealerweise im 60-prozentigen Beleihungsrahmen. Dieser dann sog. Realkredit hat für die Bank einige bilanztechnische Besonderheiten und dafür, und nur dafür, gibt es die Top-Konditionen.
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  4. #3

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    Hmmm...

    ...warum habe ich bloß den Eindruck, hier will sich jemand selbst austrixen...
    ..25.000 Euronen Eigenleistungen (mal eben locker lt, BU) - wann willst Du die denn erbringen und in welchen Gewerken?
    Kann es sein, daß die Bank das nicht glaubt?

    Was willst Du denn machen, wenn die Bank sacht: Erst einen Großteil des Eigenkapitals aufbrauchen und dann Kreditauschüttung?

    Gruss
    Sven
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  5. #4
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    Zitat Zitat von Reiner Funden Beitrag anzeigen
    Vergiß es. Wo liegt da der Vorteil für die Bank? Die Bank will eine erstrangige Grundschuld idealerweise im 60-prozentigen Beleihungsrahmen. Dieser dann sog. Realkredit hat für die Bank einige bilanztechnische Besonderheiten und dafür, und nur dafür, gibt es die Top-Konditionen.
    Wenn ich dem Finanzberater glauben darf, geht es darum, dass es für die Bank wohl ein größeres Risiko darstellt, dass evtl. die Eigenleistungen nicht erbracht werden können und somit das Haus am Ende nicht fertig wird, der Wert dadurch geringer ist, als gedacht, etc.

    Kommt man bei der Finanzierung jedoch nominal ohne Eigenleistung aus, würde dies durch das gesenkte Risiko belohnt. Ob man dann bei Bau tatsächlich doch Eigenleistung erbringt spielt dann keine Rolle mehr. Zumindest so die Aussage des Beraters.

    Gruß, Tobias
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  6. #5
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von S.Oertel Beitrag anzeigen
    ...warum habe ich bloß den Eindruck, hier will sich jemand selbst austrixen...
    ..25.000 Euronen Eigenleistungen (mal eben locker lt, BU) - wann willst Du die denn erbringen und in welchen Gewerken?
    Kann es sein, daß die Bank das nicht glaubt?

    Was willst Du denn machen, wenn die Bank sacht: Erst einen Großteil des Eigenkapitals aufbrauchen und dann Kreditauschüttung?

    Gruss
    Sven
    Genau deshalb frage ich ja hier, weil mir/uns das ja auch schleierhaft ist. Ich gebe ja erstmal nur die Aussagen des Beraters weiter.

    Was die Eigenleistung angeht:

    Durch Handwerkerfamilie ist folgendes möglich und geplant: Dämmung und Verkleidung der Außenwände auf der Innenseite (Fertighaus), kompletter Dachausbau, Fußböden verlegen, Tapezieren, Bäder ausbauen, Elektrik verlegen, Keller selbstbauen, Türen einbauen, etc. Haben wir alles schon bei meinem Schwager so gemacht.

    Gruß, Tobias
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  7. #6

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    Vorsicht

    Ich halte die vorgeschlagenen Vorgehensweise für brandgefährlich. Das läuft auf Kreditbetrug hinaus, und das ist eine Straftat. 25 k als Lohanteil für die Eigenleistung kommt mir auch etwas hoch vor. Wie wollt Ihr den Keller denn bauen, mauern ? Wer plant ? Abdichtung ? Der Lohnanteil für den Innenausbau wie beschrieben bringt höchsten 10 - 15 k.
    Vielleicht kannst di die Zahlen ja mal einstellen (gewerksweise) damit man sich ein besseres Bild machen kann.

    Gruß
    salleD
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  8. #7

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    Ich kann zwar nicht beurteilen, ob bei einem Hausbau die hier genannten 10 % Eigenleistung realistisch sind (auch in einer Handwerkerfamilie) einen solchen Zettel mit einer derartigen Absichtserklärung würde mich jedoch bei der Vergabe einer Finanzierung nicht beeindrucken. So wie ich es sehe, geht es wohl auch um eine Vollfinanzierung des Vorhabens und event. vorhandenes EK soll zurückgehalten werden damit die Bank bitteschön das ganze Risiko trägt. Die Frage stellt sich also m.E. nicht nach einer besseren Kondition, sondern vielmehr ob eine Bank das überhaupt finanziert.
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  9. #8
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    Genau das mulmige Gefühl beid er Sache (z.B. in Richtung Betrug) hat uns auch beschlichen. Die Finanzierung soll über die DiBa laufen. Ein KFW 40 Haus mit zwei Wohneinheiten (eine in Zukunft vermietet) soll es werden. Ein Teil der Finanzierung läuft über die KFW. Der andere Teil über die Bank.

    Was den Eigenanteil angeht: Bodenplatte ist im Preis beim Fertighaus mit drin. Der Keller soll darauf aus Neopor Schalungssteinen entstehen. Dann kommt die Kellerdecke drauf, die wiederum von einer Baufirma erstellt wird. Innenausbau des Kellers wieder komplett Eigenarbeit. Oben drauf kommt dann das Fertighaus. Von außen komplett fertig. Innen wird die komplette Heizungs- und Wasserversorgung vom Hausanbieter erledigt, inkl. Fußbodenheizung und Estricharbeiten. Ach ja, die Treppe kommt auch noch rein.

    Alles weitere, d.h. Dachausbau, Erdgeschoss, Außenwandinnenverkleidung, Elektroinstallation (Abnahme durch Meisterbetrieb), Fußböden, Tapeten, Bäder, etc. in Eigenleistung.

    Die genauen Zahlen bekomme ich nächste Woche. Dann wird sich zeigen, ob 25.000 Euro wirklich realistisch sind. Mir fallen gerade nur einige Zahlen ein:

    Ersparnis Fußböden selber verlegen: 3.500,-
    Ersparnis Dach innen isolieren und verkleiden: 3.500,-
    Ersparnis Erdgeschoss innen isolieren und verkleiden: 3.500,-
    Ersparnis Elektroinstallation: 4.500 Euro
    Ersparnis beim Selbstbaukeller: 5.000 - 8.000 Euro

    Das sind angeblich die Kosten für die Handwerker der Baufirma. Wie gesagt, eine exakte Aufstellung (Materialkosten, Ersparnis bei Selbsteinbau, etc.) soll ich nächste Woche erhalten.

    Bevor wir hier etwas mit dem Thema abdriften: Danke für Eure Einschätzung bzgl. des Vorschlags des Finazberaters. Werde mich diesbezüglich noch einmal woanders beraten lassen. Unser Misstrauen ist wohl berechtigt.

    Viele Grüße,
    Tobias
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  10. #9

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    Ich kann hier nur für meine Bank sprechen ... Allerdings war es bei dieser Auflage, dass das Eigenkapital vorrangig vor Auszahlungen aus dem Darlehen verwendet werden muss ... Insoweit würde dein hier Kontrukt bereits scheitern ...

    Ein Berater aus einer anderen Bank nannte die zu erbringenden Eigenleistungen "Muskelhypothek" ... vielleicht ist das ja auch genau das was du meinst ... bringt im Endeffekt Vorteile bei den Beleihungsgrenzen ... würde das einfach mal so votragen ... wobei 25.000 € schon eine ordentliche Summe sind ...

    Ob der angesprochene Vertag allerdings die Mühe wert ist, musst du selbst entscheiden, da dort womöglich Konsequenzen dranhängen, die man jetzt so nicht bis ins Detail absehen kann ... wobei es wirklich nicht ganz korrekt ist, einen Vertrag zu verfassen, der so nie ausgeführt wird, um billigere Zinsen bei der Bank zu bekommen ... Wenn irgendwann mal was schief laufen sollte und die Bank bekommt die ganze Sache mit, wird diese bestimmt nicht gerade sanft mit euch umgehen ...


    Gruß
    Robin
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  11. #10
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    Zitat Zitat von Reiner Funden Beitrag anzeigen
    Ich kann zwar nicht beurteilen, ob bei einem Hausbau die hier genannten 10 % Eigenleistung realistisch sind (auch in einer Handwerkerfamilie) einen solchen Zettel mit einer derartigen Absichtserklärung würde mich jedoch bei der Vergabe einer Finanzierung nicht beeindrucken. So wie ich es sehe, geht es wohl auch um eine Vollfinanzierung des Vorhabens und event. vorhandenes EK soll zurückgehalten werden damit die Bank bitteschön das ganze Risiko trägt. Die Frage stellt sich also m.E. nicht nach einer besseren Kondition, sondern vielmehr ob eine Bank das überhaupt finanziert.
    Dazu fällt mir noch ein, dass die Finanzierung bis maximal 220.000 Euro ohne EK bei meinem Einkommen aktuell gesichert ist. Wobei 100.000 Euro davon 2x KFW 40 ist. Es wird sich zeigen, ob die Summe tatsächlich notwendig sein wird, denn wir diskutieren durchaus darüber, nicht doch EK einzusetzen, um die Summe zu verringern und damit die monatliche Belastung. Jedoch ist die Meinung meiner Partnerin dahingehend, dass sie lieber das Geld für schlechte Zeiten zurückhalten will. D.h. ich finanziere allein und sie sorgt für die Sicherheit auf der anderen Seite.

    Naja, habe mich mit ihr da auch schon in die Haare bekommen, aber entschieden ist eh noch nichts.

    Gruß, Tobias
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  12. #11
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Robin Beitrag anzeigen
    Ich kann hier nur für meine Bank sprechen ... Allerdings war es bei dieser Auflage, dass das Eigenkapital vorrangig vor Auszahlungen aus dem Darlehen verwendet werden muss ... Insoweit würde dein hier Kontrukt bereits scheitern ...
    Genau das war auch mein Einwand gegenüber dem Berater. Je nach Bank muss man erst das Eigenkapital einsetzen, meinte er. Aber das sei ja nicht so schlimm, da man ja ein paar Wochen später eh dann auch das Baugeld bekommen würde und kann die Summe wieder zurückgeben, die man anfänglich als Eigenkapital einsetzen musste. Ich fand das reichlich dämlich, muss ich sagen.

    Zitat Zitat von Robin Beitrag anzeigen
    Ein Berater aus einer anderen Bank nannte die zu erbringenden Eigenleistungen "Muskelhypothek" ... vielleicht ist das ja auch genau das was du meinst ... bringt im Endeffekt Vorteile bei den Beleihungsgrenzen ... würde das einfach mal so votragen ... wobei 25.000 € schon eine ordentliche Summe sind ...
    Jepp, die Eigenleistung ist die sog. Muskelhypothek. Jeden Handschlag, den meine Familie und ich selber machen können, spart damit bares Geld, weil man weniger Finanzierungsbedarf hat.

    Zitat Zitat von Robin Beitrag anzeigen
    Ob der angesprochene Vertag allerdings die Mühe wert ist, musst du selbst entscheiden, da dort womöglich Konsequenzen dranhängen, die man jetzt so nicht bis ins Detail absehen kann ... wobei es wirklich nicht ganz korrekt ist, einen Vertrag zu verfassen, der so nie ausgeführt wird, um billigere Zinsen bei der Bank zu bekommen ... Wenn irgendwann mal was schief laufen sollte und die Bank bekommt die ganze Sache mit, wird diese bestimmt nicht gerade sanft mit euch umgehen ...
    Aus solchen und anderen Gründen habe ich ja auch Bauchschmerzen dabei. Man weiß ja schon von vornherein, dass man eigentlich Eigenleistung erbringen will, soll es nur gegenüber der Bank verschweigen (riecht nach Betrug). Was anderes wäre es, wenn man ganz regulär finanziert und dann eben weniger Geld bei der Bank abruft, weil man doch einiges selber gemacht hat.

    Allerdings ist wirklich fraglich, ob die Bank tatsächlich eine Finanzierung mit anteiliger Muskelhypothek etwas teurer finanziert, als eine ohne Muskelhypothek.

    Naja, muss mich da weiter schlau machen und neben den ersten BEratungen bei Sparkasse, VR-Bank, Finanzberater weitere Infos einholen.

    Viele Grüße,
    Tobias
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  13. #12

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    Zitat Zitat von tstening Beitrag anzeigen
    Genau das war auch mein Einwand gegenüber dem Berater. Je nach Bank muss man erst das Eigenkapital einsetzen, meinte er. Aber das sei ja nicht so schlimm, da man ja ein paar Wochen später eh dann auch das Baugeld bekommen würde und kann die Summe wieder zurückgeben, die man anfänglich als Eigenkapital einsetzen musste. Ich fand das reichlich dämlich, muss ich sagen.
    Ja das ist eigentlich auch dämlich ... weil irgendwann wird dich das fehlende Kapital ja wieder einholen ... und du müsstest hoffen, dass die Bank nicht genau überwacht, wann man was davon bezahlt ...

    Ist das zufällig ein Hobby-Finanzberater?

    Da würde ich das lieber mit der Muskelhypothek probieren ... das hört sich wenigstens plausibel an ... Und dann gehst du halt zu der Bank, die das akzeptiert


    Gruß
    Robin
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  14. #13

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    Schick bloß

    diesen sogenannten "Finanzberater" in die Wüste - der will scheinbar um jeden Preis einen Vertrag machen und schert sich einen Scheißdreck um die Folgen...
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    Der Berater macht das Hauptberuflich und hatte auch bis zu diesem Vorschlag ganz vernünftig geklungen. Faktisch identisch zu den Beratungen bei Sparkasse und VR-Bank. Der einzieg Unterschied war, dass er im Gegensatz zur Sparkasse und VR-Bank mich wirklich ausführlich über die KFW informiert hat.

    Ich bat ihn die beiden Angebote der VR-Bank und Sparkasse zu vergleichen und ein etwas günstigeres Angebot zu finden. Und da rückte er nunmal mit der Kombination KFW 40 und DiBa Kredit raus.

    Naja, werde mich an anderer Stelle nochmal informieren und erstmal auf die Kostenaufstellung des BU warten.

    Gruß,
    Tobias
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  17. #15

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    Vielleicht reicht es aber auch einen Teil der 25k als Eigenkapital einzubringen um bereits an die besseren Konditionen zu kommen? Habt ihr euch mal die Kreditkonditionen berechnen lassen, wenn deine Frau 12,5K einbringt und vielleicht nur 12,5K Eigenleistung angerechnet werden?
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