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Offene Leistungen & ZEitdruck durch Einzug

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  1. #1

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    Offene Leistungen & ZEitdruck durch Einzug

    Hallo zusammen,

    ich wende mich hier mal verzweifelnd an Euch in der Hoffnung etwas Licht ins Dunkel zu bringen.
    ----
    Gemäß unserem Vertrag haben wir ein Fertigstellungstermin mit Konventionalstrafe zum 15.04.2009, den der BT bereits gerissen hat.

    => Der Auftragnehmer sieht aber keinen Grund einer Gutschrift, da ich ihm vor Baubeginn keinen Finanzierungsnachweis geliefert habe und er sich auf Schlechtwettertage gem. VOB bezieht.

    Frage 1) Sind diese Gründe ausreichend, dass ein Werkvertrag mit fixem Endtermin ungültig wird bzw. keine Strafe gezahlt werden muss?
    ---

    Außenputz
    Gleicher Vertrag wie oben: Auftrag einer Doppelhaushälfte. Während unserer Bauzeit hat auch der neue "Nachbar" seine Doppelhaushälfte bei einem anderen Unternehmen in Auftrag gegeben. Dabei sind die beiden Haushälften versetzt, sodass an den Außenwänden Freiflächen entstehen.

    Unser Vertrag sagt aus: Alle freiliegenden Aussenflächen des Hauses erhalten einen zweilagigen Aussenputz...

    Unser BT weigert sich die freiliegende Fläche zu verputzen und ist der Auffassung, dass dies unsere Pflicht sei.

    => Wer hat nun recht?

    ---

    Da wir unsere Wohnung nur noch für den Mai haben, müssen wir bald in das Haus einziehen. Jedoch haben wir einen Vertrag unterschrieben, der besagt, sobald wir einziehen ist das Haus mängelfrei abgenommen.

    Es gibt nun noch offene Mängel, die der BT nicht akzeptiert und zeitgleich erklärt, dass es oben genannten Gründen (Schlechtwetter, fehlender Finanznachweis) keine Konventionalstrafe gäbe. Nun sind wir in der Zwickmühle einziehen zu müssen aber dabei wollen wir unsere offenen Forderungen nicht verlieren.

    Bitte um Tips, da wir sehr verzweifelt sind
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  2. Offene Leistungen & ZEitdruck durch Einzug

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  3. #2
    Avatar von Shai Hulud
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    Hast du den Vertrag etwa nicht vor Unterzeichnung durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen?

    Dann wir es jetzt aber allerhöchste Zeit für einen RA, um zu retten was noch zu retten ist.
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  4. #3

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    Ab mit dem Vertrag zum Baufachanwalt!
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  5. #4
    Baufuchs
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    Fragen

    für den Anwalt:

    (Davon ausgehend, dass es kein Bauträger, sondern ein GU/GÜ ist, mal hier lesen)

    - Wurde VOB/B überhaupt wirksam vereinbart?

    wenn ja:
    - Muss sich der AN die hindernden Witterungsumstände n. §6 2 (2) VOB/B anrechnen lassen?
    - Gilt "Einzug unter Druck der Verhältnisse" als Abnahme?
    - Wie sichere ich mir bei Bezug die Ansprüche wg. Mängeln/Vertragsstrafe gem. §12 5 (3) VOB/B?
    - AN hat Bau begonnen, obwohl AG keine Finanzierungszusage vorgelegt hat, gilt Baubeginn ohne diese Zusage dann als Verzicht auf Zusage?
    - "Putz auf freie Wandflächen", muss sich AN an diese Formulierung halten, obwohl ggf. Doppelhausälften anders als geplant gebaut wurden. (Versatz)?

    Wenn VOB/B nicht wirksam vereinbart:
    - Ist es besser für mich auf BGB zu bestehen?
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  6. #5

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    ..unabhängig von den Unannehmlichkeiten, solltet Ihr beim Verputzen des Versatzes etwas acht geben: Mutmaßlich dürfte der verwendete Stein für die Haustrennwand (Giebelwand zw. Euch und dem Nachbarn) ein anderer sein, als die "normalen" Außenwände, da er andere Anforderungen erfüllen muß. Während die Außenwände auch ordentlich dämmen müssen (weil ja "Außen"wände), wird hier möglicherweise ein Stein mit höherer Dichte (Masse) verwendet worden sein, da diese Wand ja eigentlich eine Innenwand ist und hauptsächlich statische und schallschutztechnische Anforderungen erfüllen muß.

    Ist nun -außerplanmäßig- ein Versatz entstanden, so wird diese Wand zur Außenwand und neben dem normalen Verputzen könnten zusätzliche Dämmaßnahmen notwendig werden. Daher: Bitte mal in die Pläne gucken und überprüfen welche Wandstärke (Dicke) diese Wand hat und aus welchem Material sie besteht.

    Gruß

    Thomas
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  7. #6

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    Der Auftragnehmer sieht aber keinen Grund einer Gutschrift, da ich ihm vor Baubeginn keinen Finanzierungsnachweis geliefert habe und er sich auf Schlechtwettertage gem. VOB bezieht
    noch was...solche "Schlechtwettertage" sind natürlich nachzuweisen! Und ein leichter Nieselregen und morgnliche Nebelschwaden gelten nicht als Schlechtwetter, auch wenn man sich bei dem Wetter nicht in die Sonne legen kann. Auch ist "Winter" per se kein "Schlechtwetter", denn der AN sollte über die besonderen klimatischen Kapriolen des Winters schon Bescheid wissen. Insofern sind -bei einer Baustelle, die sich über den Winter hinstreckt- solche "Ausfalltage" in der Planung vorab zu berücksichtigen.

    Nachdem der 15.04. der Fertigstellungstermin war und dies ja bereits vorbei ist, würde noch interessieren wieviel tage "Schlechtwetter" er denn geltend macht...nur mal so Interessehalber....

    Letztendlich hilft hier wirklich nur der Weg zum RA!

    Gruß

    Thomas
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Patko Beitrag anzeigen
    Jedoch haben wir einen Vertrag unterschrieben, der besagt, sobald wir einziehen ist das Haus mängelfrei abgenommen.
    Egal ob VOB/B oder BGB, die Klausel ist unwirksam. Also Einzug kein Problem. Vorsorglich kurz vorher schriftlich mitteilen, daß in der Ingebrauchnahme selbst keine Abnahme zu sehen ist.

    Die Vertragsstrafe (berechtigt?) muß man sich bei der späteren Abnahme vorbehalten.

    Trotz Einzug also kein Verlust von Gegenforderungen oder Mängelrechten.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von lawyer Beitrag anzeigen
    Egal ob VOB/B oder BGB, die Klausel ist unwirksam. Also Einzug kein Problem. Vorsorglich kurz vorher schriftlich mitteilen, daß in der Ingebrauchnahme selbst keine Abnahme zu sehen ist.

    Die Vertragsstrafe (berechtigt?) muß man sich bei der späteren Abnahme vorbehalten.

    Trotz Einzug also kein Verlust von Gegenforderungen oder Mängelrechten.
    Ich habe aber auch in Erinnerung, das nach Einzug stillschweigend eine mangelfreie Abnahme angenommen wird. Wir hatten ähnlichen Fall, jedoch waren bei uns nur die Fristen verstrichen. Unser Architekt sagte dies beiläufig (weil traf auf uns nicht zu) bei einem Ortstermin.
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  10. #9

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    Deswegen nicht schweigen und mitteilen, daß Einzug keine Abnahme bedeutet.

    Einzug allein würde nach BGH auch nicht für eine stillschweigende Abnahme ausreichen. Hinzuzurechnen ist noch eine gewisse Zeit für die Prüfung der Mangelfreiheit. Konkludente Abnahme ist somit frühestens zwei Monate nach Einzug anzunehmen.
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  11. #10
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    @Thomas B: Von der Mauerwand her dürfte es kein Problem geben, da wir einen 30er Stein haben, der für alle Außenwände genutzt wurde

    @Baufuchs: Deine Fragen treffen es ziemlich genau auf den Punkt!!!
    Weiterhin läuft der Vertrag gem. VOB

    ---

    Hier die Auszüge aus dem Vertrag:
    28. Aussenputz
    Alle freiliegenden Aussenflächen des Hauses erhalten einen zweilagigen Aussenputz bestehend aus Kalk-Zement-Unterputz und
    3 mm Scheiben-Oberputz, weiß. (farbige Putze gegen Aufpreis möglich)
    Die Sockelhöhe des Sockelputzes wird in Abstimmung mit dem Bauherren festgelegt und einlagig ausgeführt.
    Der Sockelanstrich gehört nicht zum Leistungsumfang des Auftragnehmers.


    Fristen
    Der vertraglich festgelegte endgültige Fertigstellungstermin der durch XXX-Systembau geschuldeten Leistungen ist der 15. April 2009, Wenn die Baugenehmigung bis zum 08.11.2008 erteilt wurde. Eine spätere Baugenehmigung verändert parallel den Fertigstellungstermin.

    Sämtliche Termine und Fristen, auch die Einzeltermine des Bauzeitenplans sind Vertragsfristen. Bei nicht rechtzeitigem Beginn oder Fortgang der Arbeiten kann der Auftraggeber nach Mahnung und Fristsetzung den Auftrag dem Auftragnehmer ganz oder teilweise entziehen und anderweitig auf Kosten und Gefahr des Auftragnehmers ausführen lassen, sowie Schadensersatzansprüche in vollem Umfang geltend machen, auch wenn nur normale Fahrlässigkeit vorliegt.
    Die Arbeiten sind so rechtzeitig zu beginnen und fortzuführen, dass der vertrag- lich festgelegte Fertigstellungstermin in jedem Fall eingehalten wird.


    Vertragsstrafe
    Werden die festgelegten Fristen schuldhaft nicht eingehalten, so ist der Auftraggeber berechtigt, dem Auftragnehmer, für jeden angefangen Monat der Überschreitung dieser Frist pauschal EUR 1600,- als Konventionalstrafe am Rechnungsbetrag des Auftragnehmers zu kürzen, unbeschadet des Rechts, einen tatsächlich darüber hinausgehenden höheren Schaden geltend zu machen.
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  13. #11
    Baufuchs
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    Zu

    Vertragsstrafe:

    OLG Brandenburg, Urteil vom 20.05.1999
    Vertragsstrafenvereinbarung ohne Höchstgrenze in jedem Fall unwirksam, auch in Höhe der üblicherweise zulässigen Obergrenze von 10 %. Eine Vertragsstrafe muss grundsätzlich bei Abnahme vorbehalten werden. Wird eine förmliche Abnahme durchgeführt, so ist der Vorbehalt der Vertragsstrafe in das Abnahmeprotokoll aufzunehmen. Die Regelung, "die Vertragsstrafe wird von der Schlussrechnung in Abzug gebracht", ersetzt nicht die Notwendigkeit, den Vorbehalt bei Abnahme zu erklären.
    Wer hat die Vertragsstrafenklausel gefordert/formuliert?
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  14. #12
    Themenstarter

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    die Formulierung habe ich in den Vertrag mit eingebracht. Basis war ein anderer Bauvertrag eines BEkannten.
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