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Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf

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  1. #1

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    Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf

    Vielleicht ein etwas ungeschickter Titel, wußte es aber nicht besser auszudrücken.

    Wir haben eine interessante Immobilie, Bj.1970, mit 215m² Wohnfläche und 1000m² Grundstück, gefunden, welche zu einem Preis von ca 310.000€ angeboten wird. Maklerkosten sind angesichts Randlage eines Unterzentrums (30.000 Einwohner) in Niedersachsen günstig mit fix ~6.000€.
    Auf Nachfrage haben wir auch einen Energieausweis von 2008 erhalten, welcher in den Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung

    1) eine Außenwanddämmung mit geschätzt 140€/m² und
    2) Ausblasen des Daches mit Mineralwolle, ca 250€/m² vorschlägt.
    3) Fenster seien in gutem Zustand, ein Ersatz (auch nur Verglasung) könnte den Wärmeschutz erheblich verbessern.

    Der Makler hat schon im ersten Gespräch eingeräumt, dass der Preis viel zu hoch gegriffen sei und dass man letztlich die erwähnten Umbaumaßnahmen schon abziehen müsse. Er murmelte dann etwas von 280t€. In die Preisverhandlung sind wir bis jetzt noch nicht gegangen. Ich fühlte mich noch nicht ausreichend für eine harte Argumentation gewappnet.

    Unser finanzieller Rahmen endet mit ~300-320t€ inkl. KFW-Krediten (leider ohne Eigenleistung).
    Was an dem Haus gemacht werden muß, ist folgendes:

    1. Außenwände: ca 40cm Kalksandstein, keine Dämmung
    2. Dach: ist auch so alt wie das Haus, also fast 40 Jahre. Das OG ist fast bis zum First von innen verkleidet. Lediglich im kleinen Flur gibt es eine Bodenluke zum etwa 40cm hohen Spitzboden. Da konnte man sehen, dass gar keine Dämmung vorhanden war. Eine kleine frische norddeutsche Böe machte sich dann prompt während der Begehung mit lautem Geheul bemerkbar.
      Auf dieser Seite steht was von Haltbarkeit eines Daches von ca 50 Jahren. Außerdem wird dort eine neue Dachdeckung mit Dämmung mit etwa 100€/m² veranschlagt.
    3. Fenster: Rahmen ist Teakholz, wenn mich nicht alles täuscht, bei einigen ist deutlich Feuchtigkeit schon zw. die Verglasungsebenen gekommen.
    4. Bodenbelag: Die Fliesen sind scheußlich, Teppichfreunde (Wohn-/eßzimmer) sind wir auch nicht. Uns schwebt Holzfußboden vor, haben kleine Kinder.
    5. Türen und Haustür: asbach, nicht schön. Später werden wir auch nicht mehr Geld haben....
    6. Küche: Wird wohl noch vor Verkauf rausgerissen, nicht zu gebrauchen.
    7. Wandbemalung/Tapete oder was auch immer: Handwerklich ungeschickt bin ich nicht, einiges werde ich selber leisten können. Problem ist nur, dass ich derjenige bin, der seinen A.... in Bewegung halten muß, damit die Kohle stimmt. Falls jemand dieses Zitat kennt. Will heißen: den Jahresurlaub darf es nicht kosten, umfangreiche Untergrundarbeiten kann ich nicht leisten.


    Noch ein paar Details zur Hütte:

    - Voll unterkellert, nirgends roch es feucht oder muffig, wohl beheizbar, kann mich aber an Heizkörper nicht mehr entsinnen.
    - Die Gasheizung ist 2008 erneuert worden: NIedrigbrennwerttechnik, heißt es.
    - Bad im OG und Gäste-WC im EG sind neu (2008), ein weiteres Bad ist auch von 1970, könnten wir momentan außen vor lassen und vielleicht erneuern, wenn man etwas erbt oder bei Jauch gewesen ist.
    - Haus hat einen L-förmigen Grundriß, Ausrichtung des Grundstücks West-Südwest, Satteldach
    - Primärenergiebedarf 263 kWh/(m²a); HT'-Wert 0,96 W/(m²K)
    - Außenwände zusammen ca 750m², Fenster nicht abgezogen, dafür die drei(!) Giebelflächen nicht mitgerechnet
    - Dachfläche ca 150m², ich glaube, da war nur ein Dachfenster


    Was ich schon zur eigentlichen Klärung meiner Frage recherchiert habe:

    1. Außenwände bspw. mit Vorhangfassade aus Holz + Dämmung ca 200€/m² = 15.000€ (Seite mit diesen Preisvorgaben habe ich nicht mehr gefunden).
    2. Dach müßte wahrscheinlich eh innerhalb der nächsten 10/20 Jahre reneuert werden, also gleich neu vor Einzug, oder? Macht auch 15.000€.
    3. Fenster: Im Sinne eines gesamtheitlichen Wärmedämmungskonzeptes - wie hier gelernt - alle komplett neu. Dabei würden wir sicherlich gerne einige der Fenster im EG bodentief haben wollen, damit mehr Licht in die Bude kommt. Die bestehenden Fenster sind so 08/15 von der Anordnung und Größe her. Preise konnte ich hierzu nicht finden, ist bestimmt nicht einfach zu beantworten. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass man näherungsweise mit Preis/m² rechnen kann. Eine Giebelseite ist größtenteils vom Boden bis First verglast. Ich probier's mal: Ausführung 2 oder 3fach verglast, das weiß ich nicht, Passivhaus wirds so wohl eh nicht, Kunststoff wär OK.
      2x Schiebtüren Terasse: 3 und 4 Meter breit.
      4x 1m breite Fenster bodentief
      3x 2m breit, 1,20m hoch (z.B.)
      1x 1,20x1,20 (WC)
      2xGiebelfronten (davon eine neu erdacht...genaue Maße?), in der dritten (Norden) ein "großen Fenster"??
      mind 3-4 Dachfenster
      Haustür 2m breit
      Hier vielleicht auch 15.000€??
    4. Boden z.B. Industrieparkett möchten wir auch gerne im Flur und in der Küche haben, wenn ich die ca 20m² für die Sanitärräume abziehe sind es ~200m² x ~50€ (z.B.kanad.Ahorn 25€/m²+ Verlegearbeiten) = 10.000€.
      Allerding müßte man, um die Höhe zu den Sanitärräumen zu halten, die Bodenfliesen abkloppen....
    5. Innenraumtüren: 11 Stück, habe da so gar keine Vorstellungen....
      ~500€/Stück?? (5.500€)
    6. Küche kann ich zum Glück selber einbauen, habe ich mit Erfolg schon in dieser Wohnung gemacht. Und wenn ich zu dem schwedischen Möbelhaus gehe, dann komme ich mit 10.000€ hoffentlich hin.
    7. Pinseln können wir auch... mittlerweile. Für die Farben (wird eher keine Tapete) und Kleinkram vielleicht 1000€. Wenn das Dach erneuert wird muß auch die schreckliche Holzvertäfelung von innen an den Dachschrägen ab. Ich schätze, dass die plane Verspachtelung der Gipsplatten nicht von den Dachdeckern vorgenommen wird, oder? Ich mach das nicht, wer dann?

      Bis hierhin schon 71.500€ !!!
    8. Der Architekt, welcher das ganze Konvolut an Ideen und Vorstellungen zu einem wohligen Ganzen verkneten darf, wird gemäß diesem Rechner in Standardeinstellung, Mindestsatz und Umbauzuschlag 20% ca 10.000€ kosten, es sei denn man vereinbart einen Pauschalbetrag.


    Dann kommt noch der Makler hinzu (s.o.) und die Notarkosten ca.1%, Grundbuchkosten 0,5%, Grunderwerbssteuer 3,5%, Grundschuldbestellungskosten (?), bei einem angenommenen Kaufpreis von 250.000€ kommen da nochmal ~18.500€ hinzu.
    Macht schlappe 90.000€ insgesamt


    So. Danke schon mal wer bis hierhin gelesen hat. Jetzt die Frage an die Gemeinde nach so langen Ausschweifungen: habe ich so einigermaßen nachvollziehbar kalkuliert? Könnt Ihr meine Lücken näherungsweise nachbessern, gibt es grobe Fehler?

    Wenn die Rechnung einigermaßen hinhaut, dann sehe ich ja für das Projekt schwarz....
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  2. Ermittlung der Sanierungskosten für Preisverhandlung Altbaukauf

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  3. #2
    MoRüBe
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    Ohne das Haus gesehen zu haben...

    ... ist es natürlich schwer, was seriöses dazu zu sagen. Die, bislang 90.000 Euronen, sind zum Großteil für optische Dinge. Machen wir uns nichts vor: das Haus ist 40 Jahre alt, energetisch ne Katastrophe. Und wer weiß, was beim weiteren Sanierungsverlauf noch alles kommt....

    Für 650.000 DM (um jetzt noch mal in richtigem Geld zu sprechen), da würd ich neu bauen und mir nicht ein Sanierungsobjekt suchen.Ist natürlich auch eine Frage des Baulandpreises, aber ab HH-Süd wirds ja billiger... Die Frage ist auch, braucht man 200 qm?
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  4. #3
    Avatar von sk8goat
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    Also ohne dass ich das Haus gesehen habe und nur anhand der genannten Daten und ich kenne mich in diese Gegend auch gar nicht aus. Aber trotzdem hab ich das Gefühl, dass der Preis ziemlich überzogen ist. Und mein Bauchgefühl hat mich bei solchen Dingen eigentlich noch nie getäuscht.
    Aber vielleicht muss man da einfach mal ziemlich frech rangehen, so á la:
    Haus €220.000 und Makler €4.000, sonst ist es für dich nicht machbar und Entscheidung bitte innerhalb 14 Tagen.

    Deine Kalkulation der Modernisierung ist nachvollziehbar und etwas sehr grobes ist mir erstmal nicht aufgefallen:
    1. Vorhangfassade kommt meist deutlich teurer als verputzt
    2. rechne mal damit, dass eine komplette Dachsanierung 150m² deutlich mehr kostet als €15.000
    3. Schiebetüren zur Terasse sind zwar schön, aber auch sehr teuer. Evtl. geht auch links und rechts eine große Festverglasung und in der Mitte eine zweiflüglige Tür. Das dürfte ein paar tausender weniger kosten.
    8. Der Architekt, das halte ich für den entscheidensten Punkt. Mach auf jeden Fall ein Pauschalhonorar mit ihm aus. Dann sollte er Erfahrung mit den Bedingungen von KFW-Energieeffizient-Sanieren(früher CO2-Programm) haben, also nachweislich mind. 2 bearbeitet Projekte.

    Am besten du machst schon vor Kauf eine gemeinsame Begehung mit ihm und dann kann er auch mal die Modernisierungskosten grob überschlagen und gleichzeitig siehst du ihr zwei kompatibel seit. Dafür auch ein angemesseens Pauschalhonorar.
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  5. #4
    MoRüBe
    Gast

    Definiere angemessen...

    ...

    Der Archi müßte ziemlich sein wenn er sich auf sowas einlässt. Oder er hat nix zu tun. dann würd ich mir eher Gedanken machen.

    man kanns natürlich auch für die Hälfte bei mh versuchen
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  6. #5

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    Tja, also im jetzigen Zustand ist das wirklich ne ziemliche Energieschleuder. Und dann auch noch so groß.
    Da kannst Du über den groben Zeigedaumen mit Heizkosten von monatlich € 500,- bis 1000,- rechnen...
    Immerhin ist das ne Größenordnung, wo sich energetische Sanierung lohnt!

    Aber Dein Kostenansatz dürfte deutlich zu niedrig liegen!
    Und das nicht nur, weil die nach dem Alter erfahrungsgemäß ebenfalls fällige Kompletterneuerung der Elektroinstallation nicht enthalten ist...

    Tipp:
    Zum erfahrenen Archi gehen, ihn die Bude gründlich durchsehen lassen. Dann kann er Dir nen Plan samt Kostenschätzung aufstellen, ggf. in mehreren Versionen (was den Umfang von "nur" schönheitsrelevanten Arbeiten angeht).

    Mit diesem Wissen wieder in die Kaufverhandlungen.
    Daß der geforderte Preis deutlich zu hoch ist, weißt Du ja schon.
    Aber da müßte noch mehr gehen!
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  7. #6
    Avatar von sk8goat
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    Zitat Zitat von MoRüBe Beitrag anzeigen
    Der Archi müßte ziemlich sein wenn er sich auf sowas einlässt. Oder er hat nix zu tun. dann würd ich mir eher Gedanken machen.
    Also ich hab schon sehr oft erlebt, dass Leute eine Hausbegehung mit einem Archi machen, wenn sie beabsichtigen dieses zu kaufen. Sowieso, wenn die komplette Modernisierung als Auftrag für den Archi im Raum steht.
    Das kann z.B. so sein: Nur Begehung und mündlicher Rat: €120
    Oder Begehung und 3 Stunden Büroarbeit €300.
    Kann natürlich regional etwas unterschiedlich sein.
    Warum sollte der Archi irre sein?
    Und es ist wirklich nicht so, dass Modernisierungen nur von Architekten durchgeführt werden die sonst nix zu tun haben.

    Und Mein-Meisel ist da sicher keine gute Idee.
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  8. #7
    MoRüBe
    Gast

    Das hab ich ja auch gar nicht gesagt...

    ... aber die Architekten, die mit Modernisierung arbeiten, werden sich nicht in einen Pauschvertrag drücken lassen. Und my pfosten hab ich nu wirklich nicht empfohlen. Haste das nicht gesehn?
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  9. #8
    Baufuchs
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    Nur eine Lücke

    zum Nachbessern:

    - Außenwände zusammen ca 750m², Fenster nicht abgezogen, dafür die drei(!) Giebelflächen nicht mitgerechnet
    - Dachfläche ca 150m², ich glaube, da war nur ein Dachfenster


    Was ich schon zur eigentlichen Klärung meiner Frage recherchiert habe:

    Außenwände bspw. mit Vorhangfassade aus Holz + Dämmung ca 200€/m² = 15.000€ (Seite mit diesen Preisvorgaben habe ich nicht mehr gefunden).
    Also, wenn es tatsächlich 750 m² sind (was ich schlicht für unmöglich halte), dann sind das bei 200 €/m2 nicht 15.000 €, sondern 150.000 €.

    Das mal prüfen.
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  10. #9
    Themenstarter

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    @MoRüBe: Tja. 200m² sind auch mehr, als wir so mit dieser Raumaufteilung bräuchten. Obwohl... das dritte Kind ist noch nicht vom Tisch
    Dafür stimmt die Lage - Buxtehude. Da arbeitet meine Frau, wenn sie nicht gerade Kinder kriegt. Bauland wäre in Winsen und Buchholz Umkreis oder auch Seevetal aufm Dorf günstiger, aber dafür häufig so weit ab vom Schuß, dass man ins Oberzentrum nicht mehr mit dem Fahrrad fahren kann (Einkäufe) sondern alles mit dem Auto erledigen muß. Oder es ist ein Neubaugebiet mit deutlich geringerer Grundfläche, wo man sich ein Haus in Hundehüttengröße draufstellt und einmal mit der Kinderkarre ums Haus latschen kann ohne Grenzüberschreitung- nicht mehr Auslauf, da hat das Auto im Carport schon mehr Platz.

    Das Haus - der falsche Eindruck sollte nicht entstehen - sieht ansonsten tadelos aus. Die Heizungsanlage ist übrigens direkt nach dem Energieausweis erneuert worden.

    Elektrik habe ich mir echt nicht angeschaut. Jetzt machst Du mich mürbe, Julius. Was käme noch so dazu? Nochmal 10.000?? Und, bevor Du fragst: Klar, Netzwerkkabel sollen dann auch gleich verlegt werden...

    Ich denke, im Falle einer Begehung mit Archi, sollte ich mir einen in Buxte suchen, und nicht einen aus HH mitnehmen was? Denn wenn er den AUftrag kriegt, würde der ja sicher auf lokale Firmen zurückgreifen wollen, mit denen er möglicherweise schon gearbeitet hat, oder? Wenn da die Mannen aus der Hansestadt erst anrücken müßten...
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  11. #10
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    zum Nachbessern:



    Also, wenn es tatsächlich 750 m² sind (was ich schlicht für unmöglich halte), dann sind das bei 200 €/m2 nicht 15.000 €, sondern 150.000 €.

    Das mal prüfen.
    Äh, warte...
    2,75m Außenwandhöhe inkl Kniestock x 52m "Umfang" = 143m².
    Tatsache. Keine Ahnung, wie ich auf die Zahl kam, dann wären es zu allem Überfluß auch noch 28.000€ bei hessischer Vorhangfassade (meine einzige Quelle).
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  12. #11
    MoRüBe
    Gast

    Äh, moment mal...

    ... wirklich nur 2,75 m inkl Kniestock? kommt mir bischen wenig vor. (nur mal so nachgefragt). Und was ist dann mit Giebeln (und Gerüst und so?)??
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  13. #12

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    Ich bin ja eigentlich ein großer Fan dieser 70er Jahre Bungalows - finde das waren coole Hütten. Ob der Kauf eines solchen Objekts aber rational begründbar ist, das ist ne andere Frage. Für das Geld, das Du da in die Hand nimmst kannst Du auch was neues hinstellen und das ist dann von vorne bis hinten moderner Standard. Wenn es Dir genau um DIESE Lage geht oder wenn das mit dem 70er Jahre Bungalow eine Liebhaberei von Dir ist, dann solltest Du das ruhig machen - aber Dir bewusst sein, dass das ne Liebhaberei ist und keine Vernunftentscheidung.
    Wenn Du ne Vernunftentscheidung willst, dann überleg mal, ob es nicht doch auch ein 700m² Grundstück tut ob nicht auch 160m² Wohnfläche reichen und ob so ein Haus (nach modernem Standard) nicht evtl. sogar günstiger ist als der renovierte 70er Jahre Schuppen.
    Oder Du baust erst mal kleiner und planst die Ausbaureserve gleich mit ein.
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  14. #13
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von MoRüBe Beitrag anzeigen
    ... wirklich nur 2,75 m inkl Kniestock? kommt mir bischen wenig vor. (nur mal so nachgefragt). Und was ist dann mit Giebeln (und Gerüst und so?)??

    Die Zeichnung ist nicht so optimal. Wieder hast Du recht: 2,75m ab OK Kellerdecke bis OK nächste Decke, DANN 40cm Kniestock. Somit 3,05m x 52m = ~158m² Wandfläche außen ohne Fensterabzug, ohne Giebel.
    Die Giebel sollten bis vielleicht bis auf den einen großflächig verglast sein, kommen dann nur wenige qm dazu. Eine Gieblfläche wäre näherungsweise 3,5m x 4m ohne Fensterabzug ca 14m². Ich denke, bei den diversen Fenstern hebt sich das locker auf.
    Gerüst? Muß der Gerüstbauer extra bezahlt werden?


    @kalauer71:
    Kein Bungalow. Hat Satteldach, OG ausgebaut. 70er sind mir eigentlich schnuppe, habe da kein Faible.


    Zwischenresümee:

    Abgesehen davon, dass die Außenfassade schon bei rund 30.000 angekommen ist (Vorhangfassade, könnten natürlich z.T Putz nehmen, wär optisch auch nicht schlecht) und ich Fenster und Türen preislich ganz schlecht festlegen kann, bin ich mittlerweile bei >100.000€ angelangt.
    Ich glaube schon, dass das Gestein sprich Mauern (mehr bleibt ja auch kaum stehen) nicht mürbe ist. Solange ich keine Risse/Absenkungen und Schimmel finde, habe ich da keine Befürchtungen. Allerdings glaube ich kaum, dass der Preis so weit zu drücken geht, dass das Haus für uns in Reichweite kommt. Ist sowohl preilsich, als auch räumlich überdimensioniert.

    Natürlich ist mir der Gedanke lieber, alles hübsch neu zu errichten. Da muß man auch nicht mühselig alte Fliesen abklopfen und Fenster raussägen, macht natürlich viele teure Arbeitsstunden wett. Ist eigentlich auch mein Primärziel, der Hausbau. ABer wir haben noch nicht das passende Grundstück gefunden.
    150m² Wohnfläche auf 700m² Grundstück würden auch reichen!!

    Trotz allem würde ich mich noch zu einem Preis-Statement zu Elektro und Fenstern freuen, dann hätte ich auch da dazugelernt.
    Allen bisherigen "Inserenten" schonmal herzlichsten Dank, hier herrscht eine ganz kuschelige Atmosphäre!!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Fischpo Beitrag anzeigen
    Allen bisherigen "Inserenten" schonmal herzlichsten Dank, hier herrscht eine ganz kuschelige Atmosphäre!!
    Schön. Hoffentlich bleibts bei der Meinung, wenn wir (die Experten) o´conträär gehen. .

    Elektro: Nicht unter 8T. Mit hohem Anspruch 12-15T. Mit BUS-System 20T.

    Was ist denn das Grundstück wert (1.000m² * ??? € = ????????)
    Dann wäre klar, was das Haus drauf noch kosten soll.
    In Buchholz sind die Preise z.T. niedrig zweistellig, im Raum Winsen auch schon mal nicht klein dreistellig.
    Da, wo der Hund mit dem Schwanz wedelt, weiß ichs nicht.

    6T für den Makler pauschal sind 5 % vom ausgerufenen Preis. Das ist üblich. Wenn jetzt einer gut handelt, verliert der Makler nix. Ein Schelm, wer jetzt Arges denkt.
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  17. #15
    Themenstarter

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    Grundstückswert... da bin ich echt überfragt. Wir sind nur erstaunt, wie teuer Grundstücke zentrumsnah angeboten werden. Es soll an den betuchten Airbusmitarbeitern liegen sagt man. Wie ein realistischer (gerechter) Preis aussieht... wie kriegt man das raus?
    Alles, was wir so gesehen haben, sind 150t€ keine Seltenheit für ein 1000m² Gundstück in Buxtehude, gefühlt sicher teurer als Buchholz.

    Jenes hier zeigt einen ungefähren Spiegel.
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