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  1. #1

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    Frage Wann hat der Makler den "Nachweis" erbracht ?

    Hallo zusammen,

    bisher war ich nur stiller Mitleser in diesem Forum, aber nun habe ich mal eine konkrete Frage an die Experten hier bzgl. Grundstück / Maklervertrag - ich hoffe ich habe diesbzgl. das richtige Forum erwischt...

    Zum Sachverhalt:

    Ich bin schon seit längerem auf der Suche nach einem geeigneten Grdstck. für den Bau eines EFH. Vor ca. 3 Monaten habe ich in den einschl. Suchmaschinen ein interessantes Objekt entdeckt & den anbietenden Makler kontaktiert.

    Nun begab es sich, das dieses Objekt mir bei der vor Ort Besichtigung nicht 100% zugesagt hat, allerdings habe ich auf diesem Wege gleich 2 Grdstücke weiter ein interessantes Objekt entdeckt, das mir dann auch umgehend vom selben Makler angepriesen wurde. Er hat mir konkret die Grösse benannt & die angeblichen Eigentumsverhältnisse beschrieben. Aber keine Eigentümer nachgewiesen.

    Im Anschluss forderte mich der Makler auf eine Provisionserklärung zu unterschrieben, wenn ich denn möchte, das er sich mit den Eigentümern in Verbindung setzt & Kaufverhandlungen durchführt. Bzgl. der Courtage hat er mir dann ein "besonderes" Angebot unterbreitet, das ich um auf Nummer sicher zu gehen die Courtage mit Ihm auf einen fiktiven Kaufpreis (m2 Zahl x ortsüblicher m2 Preis - abzüglich 30%) festsetze.
    Dies erschien mir insofern als ein fairer Deal, da so einerseits der Makler seinen Anspruch vorab kennt & nichts davon hätte den KP "hochzutreiben" & andererseits ich mit einer festen Summe rechnen kann.

    Soweit so gut - das oben beschriebene Prozedere ist nun aber schon 3 Monate her & seitdem hab ich nix vom Makler gehört, ausser das es angebl. Probleme mit einem der Erben aus der Erbengemeinschaft geben soll (Eigentümer) & sich die Sache wohl noch etwas hinzieht.

    Ich habe also abgewartet, obwohl ich skeptisch war ...

    In den letzten Tagen wurde es mir dann zu bunt & ich habe einfach mal ein paar Nachforschungen bei den zuständigen Ämtern angestellt.
    Die haben mir nun mitgeteilt, das die Geschichte des Maklers so nicht stimmt & es auch keinerlei beantragte Änderungen im Grundbuch geben würde...obendrein habe ich auch erfahren, das das Grundstück lt. Grundbuch ca. 20% kleiner ist als mir vom Makler gesagt wurde.

    ***

    Damit habe ich nun 2 Probleme :

    1. Ein Makler der mich irgendwie hinhalten möchte & mir Mist erzählt - wieso ?

    2. Eine Provisionsvereinbarung, von der ich bisher annahm, das sie für beide Seiten günstig wäre, durch eben den Courtagebetrag auf einen festen Wert unabhängig vom tatsächlichen KP.

    ***

    Frage:

    Ist die Provisionsvereinbarung überhaupt gültig, nachdem der Basispreis der Courtage sich ja aus der falschen m2 Zahl (die der Makler mir gesagt hat) erechnet hat ?

    Wie werde ich den Makler, der ja absolut nichts für mich tut, am geschicktesten los, wenn ich auf anderem Wege z.B. direkt mit den Eigentümern handelseinig werden sollte ?

    Vielen Dank für eure konstruktive Kritik / Meinungen / Anregungen / Tipps ;-)
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  2. Wann hat der Makler den "Nachweis" erbracht ?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
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    Man müßte den Vertrag sehen, um zu klären, welche Art von Maklervertrag geschlossen wurde. Bloßer Nachweis- oder Vermittlervertrag? Darstellung hört sich nach Vermittlervertrag an.

    Denkbar wäre, dem Makler eine angemessene Frist mit Kündigungsandrohung zur Erbringung seiner geschuldeten Leistung zu setzen und nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag zu kündigen. Beides natürlich beweiskräftig, also mit entsprechendem Zustellungsnachweis.
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  4. #3
    Themenstarter

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    Afair stand in der Überschrift nur etwas von Provisionsvertrag - ich schaue aber heute Abend nochmal nach & poste mal die relev. inhaltlichen Teile

    Die Courtage wurde fällig bei Unterzeichnung des Kaufvertrages oder wenn jmd. anderes in unserem Namen kauft ...

    Ich frage mich eben nur, ob diese ganze Vereinbarung überhaupt gültig ist, da die Höhe der Courtage sich ja an einem grösseren Grundstück bemessen hat. Man könnte also unterstellen, das der Makler wissentlich das Grdstck. grösser machte, als es tatsächlich ist, damit ich eher dazu bereit bin mich auf den Deal mit der fixen Courtage einzulassen, da ich ja von einem m2 Preis ca. 30% unter Bodenrichtwert ausging...
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  5. #4

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    Der Provisionsanspruch des Maklers ergibt sich aus § 652 BGB. Demnach existieren folgende Voraussetzungen für einen Zahlungsanspruch:

    1. wirksamer Maklervertrag,
    2. wirksames Zustandekommen eines Vertrags mit einem Dritten (sog. Hauptvertrag),
    3. Erbringung der geschuldeten Maklerleistung (Der Makler muss an dem zustandegekommenen Geschäft mitgewirkt haben)
    4. Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags,
    keine Verwirkung des Lohnanspruchs (§ 654 BGB).

    Hier noch einpaar Erläuterungen dazu: http://www.rechtsanwaelte-mertens.de...klerrecht.html

    In deinem Fall müsste man sich also 3. und 4. genauer anschauen:
    Eine Nachweistätigkeit liegt demnach vor, wenn der Makler seinen Auftraggeber Informationen gibt, so dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Kaufvertrag eintreten kann – ist nach deiner Schilderungen nicht ganz der Fall.

    Da es sich bei der Maklerprovision jedoch um nicht ganz unwesentliche Beträge handelt, würde ich dir dringend die professionelle Hilfe eines Fachanwaltes empfehlen (zumindest einen ersten Beratungstermin). Der kennt die einschlägigen Kommentar zum BGB und vergleichbare Urteile. Eine einseitig ausgesprochene Kündigung, die sich im Nachhinein als witzlos herausstellt würde ich nicht riskieren. Denn auch nach Kündigung des Maklervertrages kann noch ein Provisionsanspruch entstehen. Die Kündigung des Maklervertrages besagt nur, dass der Makler nach der Kündigung nicht mehr weiter tätig werden soll. Die bisherigen Tätigkeiten können jedoch weiterhin (mit-)ursächlich für einen späteren Abschluss des Hauptvertrages werden und somit ein Provisionsanspruch entstehen. Und genau diese Spitzfindigkeiten kennt dein Makler genau!

    Grüße, Paule
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  6. #5
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    Danke Paule,

    ich sehe das im Prinzip so wie Du bzgl. Punkt 3 & 4 .. hier liegt der Hase im Pfeffer ...

    Diesbzgl. ist es wohl wirklich am besten sich an einen Fachanwalt zu wenden - obwohl ich ja eigentlich nur sichergehen möchte, das eben nicht gerade im Nachhinein ein Provisionsanspruch entsteht. Immerhin habe ich mir die Kontaktdaten der Eigentümer selbst besorgt & könnte mit denen direkt verhandeln. Der Makler hat ja, wenn überhaupt nur die Adresse beigesteuert & Infos zum Grdstck. die nicht den amtlichen Eintragungen entsprechen...

    Wäre schon unpassend Ihn dafür noch fürstlich zu bezahlen ...

    ***

    Wie sieht das überhaupt aus, ist es denn ratsam jetzt direkt mal selbst auf die Eigentümer zuzugehen ? Oder ist das nicht genau das, was der Makler will / ihm seine Provision beschert ?

    Hm, ...
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  7. #6

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    Die Frage… Versuche ich es auf eigene Faust, den Eigentümer eines interessanten Grundstücks zu ermitteln, oder nutze ich einen Makler? …sollte man sich immer vor Unterzeichnung eines Objektnachweises/Maklervertrages stellen. Das ist jetzt kein Vorwurf an dich, denn über die Folgen dieser Vereinbarungen wird man von den wenigsten Maklern aufgeklärt. Ich will jetzt auch keine Diskussion über diese Berufsgruppe lostreten, nur bei einer Provision von beispielsweise 6% (zzgl. Ust.) und einem Kaufpreis von 250.000 Euro sind dies eben mal 17.850 Euro. Und diese Zahlung wird häufig so nebenbei auf einem schlecht gefaxten A4-Blatt besiegelt.

    In deinem Fall wird der Makler sicher alle Möglichkeiten ausschöpfen, um an seine Provision zu gelangen. Also wenn du nun wartest, bis er sich mit einem Verkaufsangebot der Eigentümer bei dir meldet, ist die Provision natürlich fällig. Bei Plan B – die Eigentümer selber ansprechen – gibt es evtl. noch eine Hintertür. Um die zu finden würde ich aber die Hilfe eines Anwaltes nutzen. Sonst erscheint es mir wie ein Lotto-Spiel ggf. vor Gericht nachzuweisen, dass der Makler keinen Beitrag am zustandekommen des Grundstückskaufes hat. Dies könnte dann auf einen Vergleich hinauslaufen. Sagen wir 50% Provision + 50% Gerichtskosten + Pipapo für dich = nicht viel billiger.

    Grüße, Paule.
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  8. #7
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    Hallo nochmal & danke für den Tip @Paule

    ich poste jetzt nochmal inhaltlich was im Vertrag steht, evtl. wird wer daraus schlau ...

    Nachweis- und Provisionsvereinbarung

    .
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    Kommt durch den Nachweis und / oder die Vermittlung von dem Makler (Firma XXX) der Kauf des Grundstücks zustande, verpflichtet sich Hr. XXX ..% der Summe von XXX € zzgl. Mwst. außerhalb des Grdstckkaufvertrages zu zahlen.

    Daneben wird vereinbart, dass der AG spätere Direktangebote der nachgewiesenen Verkäufer oder etwaige Angebote von Dritten unter Berufung auf das Angebot des Maklers zurückweisen wird. Der AG ist auch sonst verpflichtet alles zu unterlassen, was die Ursächlichkeit des Angebots des Maklers für einen späteren Vertragsabschluß gefährden könnte.
    Hr. XXX ist bekannt, das das Angebot vertraulich & nur für Ihn persönlich bestimmt ist. Bei Weitergabe an Dritte oder anderweitigen Mißbrauch ist der Interessent verplflichtet Schadenersatz in Höhe der vereinbarten Provision zu zahlen.

    Die Vertragsparteien bestätigen ausdrücklich, das die vorstehenden individuell ausgehandelten Vertragsvereinbarungen den marktüblichen Bedingungen entsprechen.

    Der Provisionsanspruch ist mit Beurkundung des KV verdient & fällig.

    ***

    Nochmal zu den Fakten - es gibt bis dato kein Angebot des Maklers, auch keinen Nachweis darüber wer die Eigentümer sind. Bisher gabs bloß leere Versprechungen, das er sich kümmern würde & alles innerhalb der nächsten Wochen über die Bühne gehen würde. Das wars aber auch. Infos gabs immer nur auf meine Nachfrage, den Interessenten mal selbständig anrufen ist irgendwie zu viel verlangt ... :|

    Stelle mir nur die Frage, ob der Passus mit dem Schadenersatz überhaupt rechtens ist & ob der evtl. greift, wenn ich direkt mit den Eigentümern verhandeln (sprich die Ursächlickeit des Angebots, was ich bis dato nicht habe, gefährde) würde ?

    Danke
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  9. #8

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    Makler lassen ihre Verträge i.d.R. von einem Fachmann prüfen, da die Wahrscheinlichkeit mit diesen Exemplaren vor Gericht zu landen nicht gering ist. Natürlich sind solche Passagen wie „Bei Weitergabe an Dritte oder anderweitigen Missbrauch ist der Interessent verpflichtet Schadenersatz in Höhe der vereinbarten Provision zu zahlen.“ totaler Gummi. Aber mit der Bestätigung, das „die vorstehenden individuell ausgehandelten Vertragsvereinbarungen den marktüblichen Bedingungen entsprechen.“ kann selbst der größte Unsinn vereinbart werden. Ich denke dabei an das Beispiel Formular-Mietvertrag. Hier sind unzumutbare Standartklauseln zu Schönheitsreparaturen ja auch nichtig, weil sie zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Werden solche Vereinbarungen jedoch ausdrücklich vereinbart und vielleicht noch individuell ausgehandelten sieht es schon wieder ganz anders aus.

    Also dieser Satz: „Der AG ist auch sonst verpflichtet alles zu unterlassen, was die Ursächlichkeit des Angebots des Maklers für einen späteren Vertragsabschluß gefährden könnte.“ würde mich auch stutzig machen. Ich denke das könnte zu Problemen führen, wenn du jetzt direkten Kontakt mit den Eigentümern aufnehmen willst.

    Grüße, Paule.
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  10. #9
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    Ja ich merk schon ... ohne rechtl. Hilfe geht da wohl erstmal besser nix

    Hab ja irgendwie mit Zitronen gehandelt - einerseits hab ich ja nie ein Problem damit gehabt einen Maklervertrag abzuschliessen, da der Makler eben so getan hat, als ob er mit dem Eigentümer per Du ist & alles nur eine Formsache ist. Die Provision hatte er imho "verdient".

    Obendrein empfand ich es als Vorteil den Makler verhandeln zu lassen, da er ja nix davon gehabt hätte den Preis nach oben zu treiben & er diesbzgl. auch mehr Erfahrung hat.

    ***

    So wie es nun aussieht, hat der Makler

    a) einfach nur viel Wind gemacht um meine Unterschrift zu bekommen (ist das nicht schon fast Täuschung/Betrug ?)

    oder

    b) kommt mit den Eigentümern nicht klar bzw. die wollen nicht über ihn verkaufen

    und was kann ich tun ? Nix, ausser abwarten ob ein Wunder passiert oder auf das besagte Grundstück verzichten - tolle Wurst


    Naja, immerhin hab ich wieder was fürs Leben gelernt, einen so formulierten Maklervertrag unterschreibe ich jedenfalls nicht mehr
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  11. #10
    MoRüBe
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    Also die Pflichten eines Nachweismaklers sind eindeutig...

    ... er muß die gelegenheit zum Abschluß eines Kaufvertrages nachweisen.

    Dazu gehört:

    Er muß das konkrete Objekt benennen. Dadurch, daß hier schon unterschiedliche Größenangaben vorliegen, kann schon zweifelhaft sein, ob überhaupt dasselbe Objekt gemeint ist,

    und!

    er muß den/die Eigentümer benennen, damit der Interessent selbst verhandeln kann.

    darüber hinaus fehlt es an der Vorkenntniserklärung! So wie das hier aussieht, hast Du doch das Grundstück als erster gefunden und der Makler hat nur noch gesagt: ich weiß was.

    Fazit: zwar eine Provisionsvereinbarung unterschrieben, die einer gerichtlichen Überprüfung allerdings nicht standhalten dürfte.

    Um sicher zu gehen: Makler anschreiben, er soll den/die Eigentümer benennen, Frist: sofort. Andererseits ist davon auszugehen, daß sein sog. Nachweis erwähntes Strohfeuer war.
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  12. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  13. #11
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    Hallo MoRüBe,

    Die Idee den Makler anzuschreiben hatte ich auch schon, allerdings ist es ja dann so, das er mir mit gr. Wahrscheinlichkeit die Eigentümer nennen wird (die ich eh schon selbst herausgefunden habe). Wenn ich danach also selbst in Verhandlung trete & ein Ergebnis erziele, dann bin ich auf jeden Fall Prov. pflichtig.

    Da sich der Makler aber bisher überhaupt nicht gerührt hat, würde ich ihm diesen Triumph & das damit verbundene Geld nur ungerne gönnen.

    Auf der anderen Seite hätte ich dann natürlich Klarheit & könnte direkt mit den Eigentümern verhandeln ohne mich evtl. Schadenersatzpflichtig zu machen.

    ***

    .. Aber schön auch, das sich die Rechtsprechung zu diesem Thema auch nicht sicher ist, was sie eigentlich will

    Ein Ausreichender Nachweis im Sinne des §651 BGB kann nur dann vorliegen, wenn der Makler seinem AG die Vertragsgelegenheit so genau bezeichnet hat, dass der AG sich ohne weteres mit dem potentiellen Vertragspartner in Verbindung setzen kann, um mit diesem in Verhandlungen einzutreten. Dazu gehört in aller Regel die Angabe des Namens und der Anschrift des pot. Vertragspartners (OLG Düsseldorf AZ: 7 U 128/84 Urteil vom 08.03.1985)
    => Ergo es gibt keinen vollständigen Nachweis

    .
    .

    und hier
    ... Die Namhaftmachung des Verkäufers wird dann als entbehrlich angesehen, wenn es dem noch unentschlossenen Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er erst später den Hauptvertrag am Makler vorbei abschliesst (BGH EBE 1987, 10 AZ: IV a ZR 206/85, Urteil vom 14.01.1987)
    => So könnte der Makler ja probieren sich aus der Verantwortung zu stehlen, wenn ich jetzt direkt mit dem Eigentümer verhandeln würde ...

    .
    .

    Ich denke es macht wohl am meisten Sinn den Makler zum kompletten Nachweis aufzufordern & selbst zu verhandeln - das klärt zumindest ob seine bisherigen Aussagen zutreffend waren oder nicht - evtl. steht das Grdstck. ja garnicht zum Verkauf über den Makler oder was weiss ich ...
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  14. #12

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    Ich denke, es macht vor allem Sinn, jemanden zu fragen, der sich damit tatsächlich auskennt und den Vertrag komplett ansehen kann. Ohne Bademeistern und GU zu nahe treten zu wollen - nach juristischer Ausbildung sieht mir das hier nicht aus und auch nicht danach, als ob das jemand tatsächlich richtig beurteilen könnte...

    Also: bleibt bei euren Leisten, Schuster!
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