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Finanzierungsbedarf ermitteln?

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  1. #1

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    Frage Finanzierungsbedarf ermitteln?

    Hi Leute,

    habe die Möglichkeit ein klasse Baugrundstück in einer richtig guten Lage zu kaufen. Bedingung ist in 1 Jahr mit dem Bau zu beginnen und in 3 Jahren fertig zu sein.

    Jetzt weiß ich dass das Grundstück 63500 Euro kostet.
    Ich weiß auch das ich 7 x 11 Meter groß bauen werde, vom Stil ähnlich wie auf dem Bild:
    http://www.dyck-online.de/projekte/objekt04a.jpg
    Allerdings nicht als Reihenhaus sondern mit Garagen dazwischen zu beiden Seiten. (also nicht Hauswand an Hauswaqnd)

    2 volle Geschosse plus Staffelgeschoß über volle Breite des Hauses (7Meter) aber nördlich und südlich je mind. 1,5 Meter eingerückt, ohne Keller. Also Etage 2 wird außen dann ca. 7 x 8 Meter sein.
    Haus ist Richtung Süden ausgerichtet, sprich im Süden liegt die Terasse und die meisten Fenster. Falls möglich würde ich gerne KFW 55 erreichen, zumindest aber KFW 70.
    Solarmodul soll aufs Dach für Warmwasseraufbereitung, alle Räume mit FBH und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung. Heizung steht noch nicht fest, habe ich mich auch noch nicht mit beschäftigt. (Lasse mich da gerne beraten)


    Meine Hausbank hat gerechnet:

    7 x 11 = 77 m² Grundriss
    77 x 2 Etagen x 3 Meter Deckenhöhe = 462 qbm
    Staffelgeschoß: 7 x 8 x 3 = 168 qbm
    630 qbm x 250 Euro = 157.500 Euro
    Garage 10 x 3 Meter x 3 Meter = 90 qbm x 100 Euro = 9000 Euro

    Gesamtbaukosten lt. Hausbank = 166.500 Euro


    Heute habe ich einen bekannten Architekten getroffen und der hat mir folgende Rechnung aufgemacht:

    EG: 7 x 11 = 77 m² x 3,2 Meter Höhe (Geschoss + Dicke der Bodenplatte) = 246,6 qbm
    1.G: 7 x 11 = 77 m² x 2,8 Meter Höhe = 215,6 qbm
    Staffelgeschoß = 7 x 8 Meter x 2,8 Meter = 156,8 qbm
    zusätzlich müsse ich beim Staffelgeschoss die Fläche der höhergezogenen Wand auf Vorder und Rückseite auch mit rechnen.
    Also 1,2 Meter Höhe x 1,5 Meter Tiefe x 7 Meter Breite x 2 = 25,2 qbm

    Gesamtfläche 644,2 qbm x 300 Euro = 193.260 Euro
    Garage ähnlich wie bei Hausbank = 10.000 Euro

    Gesamtkosten Architekt = 203.260

    ca. 40.000 Euro Differenz dazu kommen dann ja noch Baunebenkosten, Grundstückskosten sowie Steuern und Notar.

    Genauer wirds erst wenn der Architekt malt. Ich muss mich erst aber mal fragen ob ich das Grundstück kaufe oder nicht, bevor ich einen Archi beauftrage und möglicherweise paar Tsd Euro zum Fenster rauswerfe.

    Wie hoch ist Eurer Meinung nach die Gesamtsumme für das Haus inkl. Grundstück und Nebenkosten? Wie würdet Ihr ansetzen?
    Ich weiß was an EK zur Verfügung steht und auch was ich an Eigenleistung abziehen kann, aber wovon ich das abziehen soll ist mir ein Rätsel. Bin leicht irritiert.

    Wie würdet Ihr also den Bruttopreis für das Haus ansetzen? Was ist realistisch?
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  2. Finanzierungsbedarf ermitteln?

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  3. #2

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    Vom Gefühl kann man natürlich sagen, dass ein Architekt mehr Erfahrung hat.
    Allerings habe ich schon öfters von 250 pro Kubikmeter als Richtwert gelesen.
    300 scheint mir da etwas viel. Aber andererseits schadet es nicht mit hoch angesetzten Kosten zu rechnen. Das minimiert die Chance ungangenehm überrascht zu werden!
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  4. #3
    Avatar von Schnabelkerf
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    OT: Online / Software Kubatur

    Gibt es einen kostenlosen Online Rechner mit dem man die Kubatur grob errechnen kann? Oder eine kleine kostenlose Software?
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  5. #4
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    Mittlerweile glaube ich, dass das ganze eh ein Lotteriespiel ist.

    Glaube ich der Bank, kann es passieren, dass die Kohle nicht langt und ich nachfinanzieren muss, könnte aber auch sein das ich genau hinkomme.

    Glaube ich meinem Archi, wirds wohl locker reichen und ich muss später nicht an den Fliesen sparen, und ganz vielleicht ist am Ende dann halt auch noch ein neues Auto drin.

    Ich werde mir einfach fürs erste Jahr ein Sondertilgungsrecht von bis zu 50.000 Euro einräumen lassen und schon passts.
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  6. #5
    Avatar von sk8goat
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    Sehr vernünfitg.
    Alternativ könntest du mit der Bank auch vereinbaren, dass z.B. bein Nichtabnahme von bis zu €25.000 keine Gebühr dafür anfällt.

    €250/m³ kann vielleicht schon hinkommen, aber man ist dann halt gezwungen, dass man sehr diszipliniert von allem immer das billigste nimmt. Und das gefällt einem als Bauherr nicht immer. Für KFW55 reicht es aber ganz sicher nicht.

    Eine weitere Möglichkeit:
    Bevor du die Finanzierung klar machst, beauftragst du erstmal den Architekt mit LP 1-4. Das kostet nicht viel. Die darin enthaltene Baukostenaufstellung ist schon sehr viel genauer und die Finanazierung ist dann damit sicher planbar.
    Also so würde ich das machen.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von sk8goat Beitrag anzeigen
    ...
    Bevor du die Finanzierung klar machst, beauftragst du erstmal den Architekt mit LP 1-4. Das kostet nicht viel. Die darin enthaltene Baukostenaufstellung ist schon sehr viel genauer und die Finanazierung ist dann damit sicher planbar.
    Also so würde ich das machen.
    Na damit haben manche aber auch ganz andere Erfahrungen gemacht als "... sicher planbar"! Da legt auch keiner dafür seine Hand ins Feuer.

    Für mich das größte der ungelösten Grundprobleme, wenn ich mich fürs Bauen mit Architekt entschieden habe. Also rechne mal lieber mit dem obersten Wert, aber ohne neues Auto!
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  9. #7
    Avatar von sk8goat
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    Da kann ich mich Seev nur anchließen, das Auto bitte bitte aus den Finanzierungsgedanken entfernen.

    Glaub mir, die Kostenberechnung in LP3 ist schon sehr viel genauer als die erste überschlägige Abschätzung anhand der Kubatur. Es ist auch begrenzt wieviel der Archi dann noch von dieser Kostenberechnung abweichen darf. IMHO sind die so berechneten Baukosten sicherer und damit planungssicherer als die allermeisten "schlüsselfertig Angebote" von BT und GU/GÜ.

    Klar gibt es Architekten, die sich immerwieder verkalkulieren. Aber es gibt mindestens genausoviele BT die sich immerwieder verkalkulieren. Nur sind die Auswirkungen für den Bauherren in beiden Fällen sehr unterschiedlich. Vor allem die Art und Weise wie man davon erfährt und welche Konsequenzen sich für die Qualität von Haus und Finanzen dadurch ergeben . . .
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  10. #8

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    Ich schließe mich meinem Vorredner zwar voll und ganz an. Aber es passiert auch, daß der Architekt sich in der Weise verkalkuliert, daß er die Kostenvorgabe bereits durch seine Kalkulation erheblich überschreitet - wenn er dann endlich mal richtig beginnt zu rechnen (war bei uns z.B. um knapp 100%! bei erstmaliger Berechnung nach 4 Monaten).
    Wenn Du dann Probleme hast die Vorgabe nachzuweisen, dann kann das auch das k.o. des Projektes bedeuten. Wenn nicht, mindestens einen Haufen Ärger und evtl. den totalen Nerven- oder mindestens Baulustverlust. Auch das haben wir durch.

    Umso wichtiger: erst mal nur LP1-4 beauftragen und eine klare Kostenvorgabe von (fast)-Anfang an klar / schriftlich kommunizieren.

    Man muß natürlich auch etwas Verständnis für die armen Architekten haben: So nah sind sie ja nun auch nicht am Markt dran wie man meinen könnte, wenn sie nicht gerade eine erhebliche Anzahl von EFH pro Jahr tatsächlich bauen (= bauleiten), oder? Also frag mal nach, wieviele er die letzten zwei Jahre von Eurer Kategorie geplant und gebaut hat.
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