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Kostenschätzung beim Bauen mit Architekten

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  1. #1

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    Kostenschätzung beim Bauen mit Architekten

    Hallo,

    ich lese schon eine Weile mit - superinformatives Forum! Toll! Heute mal ne eigene Frage:

    Wir wollen neu bauen und haben dazu mehrere Angebote von Fertighausherstellern und GÜs eingeholt. Dazu noch eines bei nem Architekten, d.h. das ist eine Kostenschätzung anhand eines Vorentwurfs. Die Schätzung vom Architekten ist am günstigsten (ca 5% unter dem billigsten anderen). Aber im Unterschied zu den anderen garantiert der natürlich nicht für den Preis. Was ich gerne wissen möchte: wieviel kann man auf eine solche Kostenschätzung überhaupt geben? Rein strategisch wäre es doch für den Architekten am besten, im Augenblick alle Kosten zu unterschätzen, damit ich überzeugt bin, dass gerade er mein Traumhaus so günstig realisieren kann. Wie realistisch die sind, könnte ihm erstmal egal sein, weil sein endgültiges Honorar sich an den tatsächlichen Kosten orientiert. Alle, die mir einen Festpreis anbieten, müssen dagegen realistischer kalkulieren (nicht zu tief, sonst kein Gewinn; nicht zu hoch, sonst springe ich ab).

    Das soll kein Angriff auf Architekten sein. Ich möchte v.a. verstehen, wie dieses System so fast ohne Kalkulationssicherheit für den Bauherrn funktionieren kann. Ich würde eigentlich ganz gerne mit diesem Architekten bauen, möchte aber auch meine Kosten möglichst gut kalkulieren. 5 Prozent Abweichung nach unten ist ja schön. Wenn daraus aber nachher 10 Prozent nach oben würden, wäre das für uns ziemlich fatal.

    Gruß,

    Izza
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  2. Kostenschätzung beim Bauen mit Architekten

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  3. #2

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    Fragen Sie den Architekten doch einfach mal, ob er bereit wäre, sich vertraglich auf eine Kostenobergrenze einzulassen und wo diese dann läge.
    Die wird sicher höher sein als die Zahl die er Ihnen jetzt genannt hat, weil er ja sein Haftungsrisiko vermindert, indem er kostenmässig auf die "sichere Seite" geht.
    Aber dann wissen Sie, was von seiner Zahl zu halten ist.

    Darüber hinaus kann man noch ein Erfolgshonorar bei Unterschreitung der Kostenobergrenze vereinbaren.

    Macht der Kollege das nicht oder sind da plötzlich 30% mehr drin, wissen Sie, was los ist
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  4. #3
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Fragen Sie den Architekten doch einfach mal, ob er bereit wäre, sich vertraglich auf eine Kostenobergrenze einzulassen und wo diese dann läge.
    Was würde denn passieren, wenn diese Grenze gerissen wird? Müsste dann tatsächlich der Architekt die Mehrkosten zahlen? Oder würde das nur sein Honorar deckeln?
    Erfolgshonorar klingt auch gut. Was ist denn da so üblich?
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  5. #4

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    Eine Kostenschätzung auf Baisis des Vorentwurfes ist natürlich immer mit einer ziemlichen Unsicherheit behaftet, es sei denn alle kostenrelevanten Größen sein schon definiert (ist aber zumeist nicht so).

    Steht z.B. das Heizungssystem fest (Öl/billig - Pellets/ mittelteuer - WP mit Bohrung/ teuer) oder sind ide Bodenbeläge geklärt (Teppich - Parkett/ Fliesen) oder die Fenster (KS - Holz - Alu)....

    Man kann natürlich eine mittlere Qualität annehmen, müßte dies aber schon etwas genauer definieren. Übrigens: wenn es bei BT "Standard" heißt, dann wiessen Sie: unterste der unteren Preiskategorien und nicht etwa -wie man ja durchaus meinen könnte- Durchschnitt!

    Ein Vorentwurf für ein individuell geplantes Haus jedenfalls hat sicher eine größere Bandbreite als +/- 10 % zum Zeitpunkt des Vorentwurfs.

    Gruß

    Thomas
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  6. #5

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    Zitat Zitat von izza Beitrag anzeigen
    Erfolgshonorar klingt auch gut. Was ist denn da so
    sinnvoll?
    Ich glaube, noch, so:
    http://www.bkpv.de/ver/pdf/gb1996/wierer_honorar.pdf

    MfG
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  7. #6

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    @Thomas

    wenn man Durchschnitt will, was muß dann im BT stehen ? oder was muß man verlangen?
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  8. #7

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    Zitat Zitat von izza Beitrag anzeigen
    Hallo,

    ich lese schon eine Weile mit - superinformatives Forum! Toll! Heute mal ne eigene Frage:

    Wir wollen neu bauen und haben dazu mehrere Angebote von Fertighausherstellern und GÜs eingeholt. Dazu noch eines bei nem Architekten, d.h. das ist eine Kostenschätzung anhand eines Vorentwurfs. Die Schätzung vom Architekten ist am günstigsten (ca 5% unter dem billigsten anderen). Aber im Unterschied zu den anderen garantiert der natürlich nicht für den Preis. Was ich gerne wissen möchte: wieviel kann man auf eine solche Kostenschätzung überhaupt geben? Rein strategisch wäre es doch für den Architekten am besten, im Augenblick alle Kosten zu unterschätzen, damit ich überzeugt bin, dass gerade er mein Traumhaus so günstig realisieren kann. Wie realistisch die sind, könnte ihm erstmal egal sein, weil sein endgültiges Honorar sich an den tatsächlichen Kosten orientiert. Alle, die mir einen Festpreis anbieten, müssen dagegen realistischer kalkulieren (nicht zu tief, sonst kein Gewinn; nicht zu hoch, sonst springe ich ab).

    Das soll kein Angriff auf Architekten sein. Ich möchte v.a. verstehen, wie dieses System so fast ohne Kalkulationssicherheit für den Bauherrn funktionieren kann. Ich würde eigentlich ganz gerne mit diesem Architekten bauen, möchte aber auch meine Kosten möglichst gut kalkulieren. 5 Prozent Abweichung nach unten ist ja schön. Wenn daraus aber nachher 10 Prozent nach oben würden, wäre das für uns ziemlich fatal.

    Gruß,

    Izza
    also man lernt wirklich ständig dazu, wir haben ja auch unsere Probleme (siehe unseren Thread in diesem Unterforum), aber ich wußte nicht, daß es so kompliziert ist, eine vernünftige Schätzung mit ca. 10% Abweichung zu bekommen
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  9. #8

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    Bitte nicht immer einen ganzen Post zitieren

    Das bringt keinen Mehrwert.
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  10. #9

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    ...aber ich wußte nicht, daß es so kompliziert ist, eine vernünftige Schätzung mit ca. 10% Abweichung zu bekommen
    Nein...so schwierig ist das nicht. Man muß aber eben wissen was reinkommt ins die Hütte. Wie sollte man sonst schätzen können? Je ungenauer die Angaben, desto ungenauer die KS.

    Thomas
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  11. #10

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    @thomas

    ich weiß nicht, ob du den Fall im anderen Thread gelesen hast, aber wenn ich dies jetzt richtig verstanden habe, dann müßt ihr aus Haftungsgründen eher etwas großzügiger planen,schätzen.

    nur der Bauherr muß oft wissen, kann, will ich mir die Sache leisten und dann können +- 50000€ schon sehr entscheidend sein.

    Aber was muß ich dann dem Kollegen vorgeben? Reicht es zu sagen:

    Hier steht eine DHH, die soll abgerissen werden und ich möchte ein neue DHH mit 150qm, incl. einer Skizze, wie ich mir die Raumaufteilung vorstelle.Bodens oll Parkett sein.Außerdem soll er uns empfehlen, welche Art der Heizung er vorschlagen würde und ob er KFW 40 oder 55 empfiehlt.

    soweit so gut, aber wenn ich dann sehe , daß in der Kostenberechung (= Stufe II der Gesamtabwicklung), der Abriß mit 60000€ veranschlagt ist, bin ich eben stutzig geworden. Vor allem wenn 2 Abrißfirmen eben mir sagen, es dürfte ca. 20000€ kosten. 40000€ Differenz allein bei einem Posten , bedeutet doch gleichsam, wie soll ich damit meine Frage beantworten

    bzw. wenn ich richtig dazugelernt habe, darf in der Stufe II, die Abweichung ca. 30% sein. wenn ich von ca. 2000€/qm ausgehe, kostet so ein Haus ca. 300.000€ ohne Baunebenkosten, d.h. die Berechnung ist +- 90000€, damit kann doch niemadn etwas anfangen

    aber wie machen dies denn die anderen?
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  12. #11

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    @pummelchen:
    1. Du hast recht! Die zulässigen abweichungen -je nach Planungsstand- sind tatsächlich recht üppig und nützen einem BH, der auf dieser Grundlage (eine andere hat er ja nicht) seine Finanzierung regeln soll/ muß bzw. abwägen muß ob es geht oder eben nicht, recht wenig. Abweichungen/ Toleranzen, die im Bereich von +/- 50.000 EUR (und mehr!) liegen mögen rechhtlich i.O. sein, aber in der Realität sind sie das Papier nicht wert auf das sie gedruckt sind.

    Solche "groben" Kostenanschläge können bestenfalls dazu dienen sich der Gesamtplanung anzunähern (Bsp. BH hat 250 TEUR, Kostenanschlag besagt: kostet ca. 230 TEUR (also irgendwo zw. 160 und 300 TEUR), dann hilft das schon, weil man auf dieser Grundlage weiß: O.K.,...die Richtung stimmt. Nun muß man es natürlich durch intensivere/ detailliertere Plaung spezifizieren und genauer rechnen. Gleiten dann die Kosten nach oben weg, kann nun, weil noch nicht fertig geplant wurde, recht leicht gegengesteuert werden (kleiner machen, KS Fenster anstatt Holz-Alu...nur so als Bsp.).

    2. Ich kann natürlich nicht für meine Kollegenschaft sprechen, aber ich halte es eigentlich immer so, daß ich bereits recht früh detaillierte Kostenschä#tzungen rechne. Das ist zwar mit mehr Arbeit verbiunden, als zu diesem Zeitpunkt eigentlich geschuldet wäre, aber es vermittelt dem BH natürlich eine größere Kostensicherheit und ich weiß auch schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt, wo ich drehen muß, damit es hinterher paßt. +/- 10 % sind aber in der Entwurfsphase trotzdem planerisch nicht zu unterschreiten (außer natürlich durch Glück/ Zufall).

    dann müßt ihr aus Haftungsgründen eher etwas großzügiger planen,schätzen.
    Nichtunbedingt. Nur wenn mit dem BH eine Kostenobergrenze vereinbart ist, die nicht überschritten werden darf, ist man natürlich gut beraten ein Polsterchen reinzurechnen. Nichts anderes macht der GU, der bei seinem Festpreisangebot eine gewisse Sicherheit einkalkuliert. Der Unterschied: Wird diese Sicherheit nachher nicht benötigt, wird der Bau also günstiger als die "Sicherheitskalkulation" freut sich der GU (weil sein Gewinn sich erhöht) und beim Bauen mit Architekt freut sich der BH, weil er einfach weniger auszugeben hatte. Dann -so der Ansatz von Ralf- wäre, sofern vereinbart, ein Zuckerle für den architekten nett, der an den Einsparungen mit einem Erfolgshonorar beteiligt werden könnte.

    Grüße

    Thomas
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  13. #12

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    Super, vielen Dank für deine tolle Erklärung, langsam verstehe ich das ganze auch besser

    wie würdest du in unserem Fall, denn jetzt verfahren, was sollte ich dem Kollegen denn sagen , damit ich zu Potte komme

    meine Schmerzgrenze ist so rund 300.000, dann kommen noch die rund 12 %
    für den Kollegen dazu, Grunderwerb, Notar, wären rund 350.000€. Und bekommt man dafür ein 150qm DHH, incl. Abriß der bestehenden Hälfte+ durchschnittliche Einrichtung?


    wir haben ja etwas Probleme, da er , trotz der Vorgaben, ein ganz anderes Haus geplant hatte, mit 200qm ,Dachterrasse usw., das ca. 400.000€ kosten würde. Auf meine Frage, was seine bisherige Arbeit kosten würde, meinte er ca. 2000€. Ich habe ihn nun gebeten kostenneutral eine neue Kostenschätzung für 150qm zu erstellen,ich vermute das Haus kostet dann rund 300.000€. Er ist bisher von Parkett,2 fach Verglasung, Solar mit Gas FB ausgegangen


    PS:würdest du aber nicht auch stutzig werden,w arum er den Abriß mit 60.000 veranschlagt?
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  14. #13

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    meine Schmerzgrenze ist so rund 300.000
    Nur fürs Haus oder noch irgendwas anderes???

    dann kommen noch die rund 12 %
    für den Kollegen dazu
    ...?? Apotheker kriegt 12 %...? wieso...

    O.K., MEIN Kollege...stimmt!

    Grunderwerb, Notar, wären rund 350.000€
    ...nur fürs Grundstück anzusetzen! 350 TEUR sind dann wohl Haus + Archi + anteilige GESt. + Notar.

    Und bekommt man dafür ein 150qm DHH, incl. Abriß der bestehenden Hälfte+ durchschnittliche Einrichtung?
    Wenn sich die Frage auf die 300 TEUR bezihet würde ich sagen: JA.

    Abbruch ca. 20 - 25 TEUR, verbleiben noch 275 TEUR reine Baukosten. Müßte hinhauen und daß man sich verbiegen muß.

    ...ich vermute das Haus kostet dann rund 300.000€.
    einfach prozentaul/ linear runterrechnen geht nicht! Denn auch wenn es nun 25 % weniger Wohnfläche hat benötigt das Haus natürlich nicht 25 % weniger Heizung, 25 % weniger Badeannen u. Duschen, 25 % weniger Treppen, 25 % weniger.....

    Aber: Mit einem normalen Standard (damit ist nicht die BT-Terminus "Standard" gemenit, der normalerweise "billigst" bedeutet!) sollten sich 150 m² mit 275 TEUR realisieren lassen: Das entspräche ca. 1830 EUR/m², das muß ein einigermaßen befähigter planer hinbekommen....sag' ich jetzt mal einfach ganz locker flockig!

    Er ist bisher von Parkett,2 fach Verglasung, Solar mit Gas FB ausgegangen
    ...und dann 2.000 EUR/m²??? Da steckt wohl etwas Angst in der kalkulation, oder?

    würdest du aber nicht auch stutzig werden,w arum er den Abriß mit 60.000 veranschlagt?
    Naja...was heißt stutzig....ich würde mal sagen: Voll daneben! Aber: Gut, daß das Pendel in diese Richtung ausschlägt. Schlechter wäre es doch: Kalkuliert 20 TEUR, Kosten aber 60 TEUR! Zudem: Abbrucharbeiten sind wirklich schwer/ schlecht zu kalkulieren. Da steckt immer eine ganze Portion Gefühl u. Ungewißheit drin. Anscheinend hatte der Kollege noch nicht mit Abbrucharbeiten zu tun und hat geraten...

    Grüße

    Thomas
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zudem: Abbrucharbeiten sind wirklich schwer/ schlecht zu kalkulieren. Da steckt immer eine ganze Portion Gefühl u. Ungewißheit drin. Anscheinend hatte der Kollege noch nicht mit Abbrucharbeiten zu tun und hat geraten...
    Oder der Abbrecher hat die Nachträge schon in der Schwupplade
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  17. #15

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    schade, daß du nicht in der Nähe bist
    klingt alles endlich sehr durchdacht

    Die Berechnung hat anscheinend die Sekretärin mit einem Programm gemacht- nur wo wir ihn wegen den 60.000 festgenagelt haben, meinte er dies wären die Unsicherheiten. Wenn ich hier die 40.000 abziehe , muß ich sie woanders dazuzählen-??????? - denn einen Posten Sonstiges mit 30.000€ gab es auch noch (dies waren angeblich ganz allgemein Unsicherheiten)


    aber so habe ich es mir auch gedacht

    1800*150= 270.000€ für das Haus
    dann kommen noch 25.000 Abriß dazu= 295.000
    dann 20% Baunebenkosten = 54.000
    wären 350.000€

    hätte man dann schon einen etwas besseren Durchschnitt beim Haus?

    PS. was ich noch vergessen habe, da das Haus sehr hellhörig ist, braucht er noch eine zusätzliche Trennwand,a ber die wird ja nicht so teuer sein
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