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  1. #1

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    Ersteigern ohne Eigenkapital

    Guten N´abend Allerseits,

    folgende Situation:

    2 Verdiener, gerade mit dem Studium fertig, haben die lose Zusage von der Hausbank, eine Baufi auch ohne Eigenkapital zu machen. (100%).

    Wurde für ein konkretes Objekt "A" gerechnet.

    Nun wird auf Grund der bekannten wirtschaftlichen Situation ein fast baugleiches Haus "B" zur Zwangsversteigerung aufgerufen.

    Warum sollten wir nicht versuchen, dieses Haus B zu ersteigern, anstatt Haus A
    normal zu erwerben. (Beide Häuser sind nicht bei dieser Bank.)

    Angeblich finanzieren Banken den Erwerb aus Zwangsversteigerungen nicht zu 100%. Stimmt das? Warum sollte das so sein?"

    Wenn wir bei Haus B vielleicht 15% sparen verbessert das doch eigentlich die Sicherheit für unsere Bank, die das Objekt B dann nur mit 85% im Verhältnis zu A beleihen müßte und unserer Cashposition hat sich auf Grund des eingesparten Maklers und Notars auch verbessert.

    Oder rechne ich hier falsch?

    Danke für eine kurze Aufklärung.

    Beste Grüße

    Martin 480 Turbo
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  2. Ersteigern ohne Eigenkapital

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  3. #2
    Avatar von THEO
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    Zitat Zitat von Martin 480Turbo Beitrag anzeigen
    2 Verdiener, gerade mit dem Studium fertig, haben die lose Zusage von der Hausbank, eine Baufi auch ohne Eigenkapital zu machen. (100%).
    Zitat Zitat von Martin 480Turbo Beitrag anzeigen
    Danke für eine kurze Aufklärung.
    Die beste Aufklärungsarbeit in dieser Angelegenheit leistet der/die freundliche
    Berater/in der Hausbank. Du wirst hier niemanden finden, der Dir eine Antwort präsentiert, auf die Du den freundlichen Hausbankmenschen festnageln kannst

    Falls noch anderweitiger Aufklärungsbedarf besteht, helfe ich natürlich gern
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  4. #3
    Themenstarter

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    Theo, danke daß Du so spät noch antwortest

    Der "freundliche" Berater der Hausbank macht das jeden Tag und ich möchte in das (bereits terminierte) Gespräch nicht völlig unvorbereitet hineingehen.

    Weiterhin möchte ich gerne ein weiteres unverbindliches Angebot einholen, da der Zinssatz bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital noch kritischer zu sehen ist als ohnehin.

    Wenn ich nun lese, daß Banken den Erwerb aus Zwangsversteigerung nicht unterstützen wenn das EK fehlt, verunsichert mich das natürlich etwas.

    Den individuellen Fall können wir in den Details eh nur mit unserem Berater besprechen. Das würde ich hier auch nicht ausbreiten.

    Gute Nacht für Heute.

    Martin 480 Turbo
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  5. #4

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    Manche Banken finanzieren keine Objekte aus Zwangsversteigerungen.
    Das gilt nicht generell.
    Was aber generell gilt ist, das der Zuschlagswert gleichzeitig auch den Verkehrswert darstellt. Egal was in dem Gutachten an Sachwert steht.

    beste grüße
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  6. #5

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    Aus eigener Erfahrung: Bei ZV sind Besonderheiten zu beachten.

    1. gibt es keine Auflassungsvormerkung, d.h. die Grundschuld für Eure Finanzierung kommt erst ins Grundbuch, wenn das Objekt bereits aufgelassen ist (Ihr also als ET im GB drin seid). Ihr müsst also vor Eintragung der GS bezahlen! Ist die Bank bereit, ihr Darlehen vor Vorlage der Sicherstellung blanko auszuzahlen?

    2. ist das Haus noch bewohnt? Dann kann der Alteigentümer erhebliche Probleme verursachen. Von Verzögerung bis Vandalismus ist alles drin. Bei uns hat's 5 Monate gedauert und eine Zwangsräumung mit Kosten von TEUR 15 gebraucht, bis wir unser Haus das erste Mal von innen sahen (ja, wir haben ohne Besichtigung gekauft... aber auch nur Grundstück abzgl. Abrisskosten geboten). Faustregel: Mind. 1 Jahr und mind. TEUR 20 für Anwalt/Räumung usw. einplanen, außerdem Doppelbelastung für diese Zeit.

    Zwangsversteigerung ist kein einfaches Thema, man ersteigert nicht mal so eben. Vorher gut informieren, alles andere wäre Leichtsinn!

    Gruß Andrea
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  7. #6
    Avatar von upD8R
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    Ist OT, aber diese Zwangsräumungsgeschichten sind echt krass. Was man da für Horrorstories liest. Aber ich dachte, dass ist immer bei Miete. Wenn ich ein haus ersteigere, hat ja der Noch-Bewohner keinen Mietvertrag also keine rechtliche Grundlage zum Bleiben, oder?
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  8. #7

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    Zitat Zitat von upD8R Beitrag anzeigen
    Wenn ich ein haus ersteigere, hat ja der Noch-Bewohner keinen Mietvertrag also keine rechtliche Grundlage zum Bleiben, oder?
    So weit die Theorie. Hatte er einen Mietvertrag, dann ist dieser nicht automatisch wirkungslos.

    Abgesehen davon, ist es nicht einfach jemanden vor die Tür zu setzen. Spätestens bei Familie mit (Klein)Kindern geht der Spaß erst richtig los.

    Gruß
    Ralf
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  9. #8
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    Wohnt nicht

    der Eigentümer im Objekt, sondern ein Mieter, gilt u.a. dies hier
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  10. #9
    Avatar von upD8R
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    Ah okay, habe verdrängt, dass der Bewohner ja nicht gleich dem Alteigentümer sein muss.
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  11. #10

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    Zwangsversteigerungen sind immer etwas problematisch:
    - Du wirst aufgrund des Zuschlagsbeschlusses Eigentümer. Bis du im Grundbuch stehst, kann kein Grundpfandrecht eingetragen werden. Bis dahin bekommst du kein Geld von der Bank!! Du musst das Geld aber vorher hinterlegen.
    - Es gibt keinerlei Rechte bei Mängeln.
    - Genau das Wertgutachten anschauen. Besonders, ob der Sachverständige überhaupt drinnen war. Sonst nur mit großen Abschlägen bieten.
    - Bestehen Mietverträge? Wohnt der Schuldner im Objekt. Eine Räumung dauert und du musst die Kosten vorstrecken. Rechne mal mit 1000,- EUR pro Zimmer.
    Man kann schon mal ein Schnäppchen bei einer Versteigerung machen, aber wenn das Geld ohnehin knapp ist, würde ich mich persönlich nicht auf so ein Wagnis einlassen.

    Nochwas: Eine 100%-Finanzierung ist so ziemlich die größte Belastung, die man sich antun kann. Sollte aus irgendeinem Grund das Haus nach ein paar Jahren verkauft werden, bekommst du niemals das Geld, um deinen Kredit abzulösen (ohne genau alle Einzelheiten zu kennen). Jeder Euro Eigenkapital spart euch einen weiteren beim Zurückbezahlen.
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  12. #11
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    Zu euren Fragen:

    1. Das Haus ist seit ca. 2 Jahren unbewohnt.

    2. Das Gelände ist auch davor schon verwahrlost

    3. Der Preis müsste schon deutlich unter Markt sein, damit sich Jemand dafür interessiert.

    4. Das Objekt steht unter Zwangsverwaltung und wir können es mit Expertenbegleitung besichtigen.

    5. Die technischen Fragen der genauen Abwicklung werden wir mit der Bank vorher klären und genau dafür suchte ich hier Tipps.

    Beste Dank

    Martin 480 Turbo
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  13. #12

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    bei zwangsversteigerungen sind bei zuschlag 10% der angesetzten summe als bürgschaft oder bar zu hinterlegen!
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  14. #13

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    Auch nach neuer Teutscher Schlechtschreibung ist "schön gerechnet" etwas anderes als "schöngerechnet"...! :bef1001:
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
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    wenn man sich die Verkehrswerte...

    .... der Gutachten ansieht und diese in Relation der Grundpfandrechte (Schulden) setzt, kommt man manchmal schon auf die Idee, daß der Verkehrswert in etwa 140% beträgt (also 7/10 Grenze erreicht = Schulden gedeckelt). Das Schnäppchen beginnt dann bei 5/10. Der beste Tip: vergleichbare Objekte suchen, dann bekommt man schon mal ein Gefühl, was geht, was nicht geht. Wenn jetzt A und B den gleichen preis haben, aber A ist gepflegt und bewohnt und B ist verwahrlost, kann es schon mal nicht den selben Verkehrswert haben. Mithin echter Verkehrswert minus 15 %. minus Überraschungen(kann, muß nicht, der Gutachter bewertet auch nur das, was er sehen kann). Und davon 7/10. Dann kanns spannend werden...
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  17. #15
    Avatar von sk8goat
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    Zitat Zitat von sepp Beitrag anzeigen
    bei zwangsversteigerungen sind bei zuschlag 10% der angesetzten summe als bürgschaft oder bar zu hinterlegen!
    Das 'oder Bar' war aber noch im letzten Jahrtausend.
    O.k. bei manchen Gerichten ging es vor ein paar Jahren noch, aber die Rechtspfleger haben ihre Augen gerollt, wenn man bei Gebotsabgabe ein Bündel Fünfhunderter hochhielt . . .
    Heute geht nur noch Bundesbankschenk oder ein Bank-bezogener-V-Scheck oder eine unbefristete Bankbürgschaft. Alles drei ist nicht gerade einfach zu bekommen.
    Theoretsich besteht auch noch die Möglichkeit einfach Geld im Voraus an die Gerichtskasse zu überweisen - ist aber unpraktikabel und mehr theoretischer Natur.
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