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  1. #1

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    Projekt & Finanzierung - wer kann helfen?

    Hallo!

    meine Frau und ich haben folgendes Projekt geplant:

    In einem zweistöckigen Gewerbehaus soll die erste Etage in Wohnraum umgebaut werden. Das Haus ist von 1950 und daher wird es eine Art Kernsanierung. Hierbei bleiben lediglich die Außenwände und das Flachdach bestehen.
    Architekt und Statiker haben schon alles durchgeplant und der Bauantrag liegt vor. Von der Seite wird es lt. Architekt auch nichts zu beanstanden geben.

    Nun ist es so, dass dieses Gebäude meiner Schwiegermutter gehört und uns den ersten Stock quasi zur Verfügung stellt. Ob wir Miete zahlen, oder einen Tausch vornehmen (unsere ETW gegen die neue Wohnung) ist noch unklar.

    Worum es mir geht und ich eben nicht so genau weiss ist, in welcher Art und Weise dieses Projekt finanziert werden sollte.

    Normalerweise gibt es einen Bauherrn, welcher eine Baufinanzierung abschließt und als Sicherheit sein Haus stellt. Bei uns ist das ja anders. Wir bauen ja nicht neu. Wir modernisieren ja quasi nur. Schaue ich aber unter Modernisierungsdarlehen nach, ergeben sich gerade mal Darlehenssummen von max 40.000€ die man aufnehmen kann. Es ist ja eigentlich auch Unsinn, die neue Wohnung zu kaufen, denn das Gebäude wird später einmal sowieso meine Frau von der Mutter erben.

    Der Aufwand, diese Etage in vernünftigen Wohnraum zu bringen liegt bei mindestens 170.000€ lt. Angeboten. Es handelt sich ja auch immerhin um eine Fläche von 220 qm und dies bei einem alten Fabrikgebäude.

    Hat hier jemand eine Idee, wie man hier am besten vorgeht und welchen Weg man einschlägt? Ich finde eine solche Kostellation nicht im web und möchte etwas vorbereitet sein, wenn ich zur Bank gehe.
    Zur Info: wir haben 50.000€ Eigenkapital, welches wir aber eigentlich "nur" als Puffer nutzen möchten, damit die Sicherung der Raten bei Arbeitslosigkeit o.ä. gesichert sind. Zudem haben wir noch eine kleine ETW, welche schuldenfrei ist (aber nicht dem Wert des Umbaus entspricht).

    Danke für jegliche Anregung....
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  2. Projekt & Finanzierung - wer kann helfen?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Am besten zur Hausbank gehen und mit denen sprechen.

    Zudem mit dem Steuerberater sprechen, was sinnvoller ist. Die Mutter kann das Darlehen aufnehmen und das Gebäude an Euch vermieten, oder das Gebäude wird Euch überschrieben und Ihr nutzt es als Eigenheim.
    Als Absicherung kannste bei beidem das Objekt verwenden.
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  4. #3

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    Die Bank wird das nicht als Darlehen geben, wenn du keine Sicherheit geben kannst. Falls du das Darlehen aufnimmst, wirst die Mutter deiner Frau bürgen müssen oder Euch das Gebäude überschreiben müssen. Ansonsten die Mutter das Darlehen und vermieten an Euch.
    Das mit dem Steuerberater solltet ihr auf jeden Fall machen
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  5. #4

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    Ich würde in jedem Fall erst Mal die Besitzverhältnisse klar regeln.

    Wenn ich mir vorstelle, dass ich mir ordentlich Schulden ans Bein
    binde, obwohl mir die Butze de jure gar nicht gehört...nee, hätte
    ich kein gutes Gefühl bei.
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  6. #5
    Themenstarter

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    danke erst einmal für die Antworten. Hierzu mal eine kurze Stellungnahme:

    die Besitzverhältnisse sind geklärt. Nur muss ich diese ja hier öffentlich nicht ausbreiten.
    und wer sagt denn, dass meine Frau und ich keine Sicherheiten haben? wir arbeiten, haben 2 schuldenfreie ETW und ich besitze ein Haus, bei welchem allerdings der Nießbrauch bei meiner Mutter ist.

    ich glaube, ich habe mich falsch ausgedrückt. Was ich lediglich wissen wollte, ist, mit welcher Art der Finanzierung wir das Ganze durchziehen können/müssen/sollen. Ich möchte mich eben erst informieren und dann zur Bank gehen. denn ich habe die Erfahrung gemacht, dass wenn man uninformiert und Laienhaft zur Bank (oder auch in anderen Dingen des Lebens) geht, wird man nicht richtig ernst genommen und man hat schon mal einen schlechten Ausgangspunkt. Da diese Situation nicht so eindeutig ist - für mich zumindest - dachte ich, hier könnten einige Experten was zu sagen. Ist schon klar, dass ich auch mit dem Steuerberater spreche. Ist auch klar, dass ich zur Bank gehe. aber eben mit etwas recherchierter Info. ich kann natürlich auch weitere 3 Tage im Netz surfen und schauen, was evtl so auf unsere Situation passt. Aber daher dachte ich, ist ein solches Forum da.

    @gartenzwerg: es geht ja auch nicht um dein gefühl, sondern um unseres. - absolut nicht böse gemeint!!
    @luemmelchris: auch nicht böse gemeint, aber deine sätze verstehe ich teilweise auch nur nach mehrmaligem durchlesen. trotzdem danke

    Fakt ist:

    2 ETW schuldenfrei gehört uns - Mieteinnahmen
    neue Wohnung von 220qm gehört im Erbfall uns - keine Mietzahlungen
    1 Haus gehört mir (Nießbrauch bei Mutter)
    2 Häuser gehören bei anderen Erbfällen auch uns
    meine Frau ist Geschäftsführer in einem 30 Jahre alten Unternehmen
    und ich arbeite auch.
    sind beide Anfang 30
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  7. #6

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    Zitat Zitat von patrick09 Beitrag anzeigen
    danke erst einmal für die Antworten. Hierzu mal eine kurze Stellungnahme:

    die Besitzverhältnisse sind geklärt. Nur muss ich diese ja hier öffentlich nicht ausbreiten.
    Vielleicht hast Du die Antworten auch nur falsch verstanden.
    Bist DU der Eigentümer bzw. zukünftige Eigentümer, dann wird die Bank mit Dir als Kreditnehmer die Sicherheiten vereinbaren und dafür das Gebäude heranziehen.
    Bist Du der Kreditnehmer aber das Gebäude gehört der Schwiegermutter, dann muss sie zumindest die Sicherheit stellen, oder Du musst anderweitig Sicherheiten dafür bereitstellen.

    Die Bank interessiert primär ob Du den Kredit bedienen kannst und ob ihr Darlehen auch besichert ist. Wie das dann im Detail aussieht ist Verhandlungssache.

    Gruß
    Ralf
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  8. #7

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    Hallo Patrick,

    biete der Bank doch einfach eine oder beide der vermieteten ETW als
    zusaetzliche Sicherheit zu der neu zu erstellenden Wohnung an, die
    Du dafür vorher von Deiner Mutter übernehmen solltest, wenn sie
    dafür bessere Konditionen rausgibt. Wäre auch
    zu dämlich, wenn Du für die Wohnung eines hoffentlich fernen Tages im sanierten Zustand noch Erbschaftssteuer zahlen darfst. Für die Bank ist es egal, ob Du neu baust, einen Rohbau übernimmst oder die Etage in einen
    solchen verwandelst. Ist alles keine klassische kleinere Modernisierung,
    die ggf. ohne Grundbucheintrag ginge.

    Statt die 50000 Euro voll als Puffer zu behalten würde ich einfach die
    Möglichkeit einer Tilgungsänderung vereinbaren (ist bei mir eh dabei,
    2x kostenlos) und einen Teil als Eigenkapital einbringen. Ggf. ist das
    aber auch ein Puffer gegen unerwartete Kostensteigerungen
    Klingt nicht so, als ob Ihr dauerhaft allzu tief fallen solltet.

    Grüße,
    Jens
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  9. #8

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    wir können ja nur unsere Meinungen auf Basis der gegebenen Informationen geben. Und wenn du nichts über Besitz schreibst, müssen wir davon ausgehen, dass keiner da ist.

    Mit den Infos, die du jetzt gegeben hast wird es meiner Meinung nach so laufen:

    Kredit bei der Bank beantragen auf deinen/Euren Namen und Sicherheiten auf die Euch gehörenden Häuser mittels Grundschuld absichern. Dann ist es der Bank egal, in welches Objekt du die Kohle steckst, solange sie das Geld wieder bekommen kann über die Sicherheiten
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  10. #9

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    Zitat Zitat von patrick09 Beitrag anzeigen

    Nun ist es so, dass dieses Gebäude meiner Schwiegermutter gehört und uns den ersten Stock quasi zur Verfügung stellt. Ob wir Miete zahlen, oder einen Tausch vornehmen (unsere ETW gegen die neue Wohnung) ist noch unklar.
    .
    Du findest, dass das die Besitzverhältnisse für diese Wohnung klärt...?
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  11. #10

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    PS: Bei soviel Immobilien-Besitz sollte es außerdem kein Problem
    sein, den Banken genügt Sicherheiten für ein Darlehen anzubieten.
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  12. #11
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    vorgartenzwerg:

    das habe ich aber doch mehrmals ganz deutlich geschrieben: für die "neue" wohnung sieht es so aus, dass diese meiner schwiegermutter gehört. ich verstehe nicht, was an dieser aussage jetzt nicht geklärt erscheint? diese wohnung wird einmal durch das erbe meiner frau gehören.

    und momentan besitzt meine frau 2 eigene, kleine ETWs. diese sind aber eben nicht das wert, was der umbau voraussichtlich kosten wird. ist doch auch verständlich. besser kann ich es leider nicht ausdrücken.
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  13. #12
    Avatar von drulli
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    Mit geklärten Besitzverhältnissen ist hier wohl auch gemeint, dass derjenige das Geld in die Renovierung stecken sollte, dem die Wohnung gehört. Denn bei Geld hört Freundschaft und manche Familienbande auf. Nur mal angenommen, es gibt Zoff in der Zukunft und Deine Frau geht beim Erbe leer aus...
    Einfacher wäre es also, die Wohnung würde auf Deine Frau/auf Euch überschrieben und Ihr organisiert die Renovierung. Für eine gewisse Sicherheit für Deine Schwiegermutter gibt es doch sowas wie 'lebenslanges Wohnrecht' oder so. (Laienmeinung!)
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  14. #13

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    Zitat Zitat von patrick09 Beitrag anzeigen
    vorgartenzwerg:

    das habe ich aber doch mehrmals ganz deutlich geschrieben: für die "neue" wohnung sieht es so aus, dass diese meiner schwiegermutter gehört. ich verstehe nicht, was an dieser aussage jetzt nicht geklärt erscheint? diese wohnung wird einmal durch das erbe meiner frau gehören.

    und momentan besitzt meine frau 2 eigene, kleine ETWs. diese sind aber eben nicht das wert, was der umbau voraussichtlich kosten wird. ist doch auch verständlich. besser kann ich es leider nicht ausdrücken.
    Der Normalfall ist halt, dass derjenige, dem die Sicherheit gehoert, auch der
    Kreditnehmer ist und das Geld in eine eigene Immobilie steckt. Ansonsten kann
    man sich halt diverse Komplikationen ueberlegen
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Themenstarter

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    drulli: ich glaube ganz sicher nicht, dass ich meiner schwiegermutter lebenlanges wohnrecht in meiner wohnung gebe. wer von euch möchte denn die schwiegermutter in der wohnung leben haben, wo er mit seiner frau eine eigene familie gründen möchte. LOL

    es geht mir hier erst mal ums prinzip. also braucht sich auch keiner den kopf zu zerbrechen, wie in unserer familie ver,- und geerbt wird und ob es irgendwann mal komplikationen geben wird. darüber zerbrechen wir uns schon den kopf. außerdem ist das risiko in meinen augen wesentlich größer die eigene immobilie an die bank zu verlieren als durch erbstreitigkeiten, da beide partner ja auch mal ratzfatz arbeitslos werden könnten und die raten nicht mehr begleichen können. und dann wird einem die wohnung unterm arsch zwangsversteigert. daher auch der versuch, eben nicht die neue wohnung als sicherheit anzugeben, sondern mit den vorhandenen etws zu arbeiten.
    danke jedenfalls für die große diskussion. so wie es aussieht werde ich nicht drumherum kommen, ins kalte wasser zu springen und mit der bank das ganze zu besprechen. ich lass euch wissen, wie wir´s letztendlich gemacht haben und was dabei herausgekommen ist.

    wen es interessiert: ich habe auch noch einen anderen thread hier unter "lüftung" da kann ich morgen wieder was zu schreiben...
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  17. #15

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    Das lässt sich mit der Zweckerklärung erledigen.
    Ihr beantragt das Darlehen und die Mutter stellt die Sicherheiten. Fertig.
    Ich hoffe, ich habe alles richtig verstanden, weil ich nicht jede Antwort gelesen habe.

    Bzgl. Eigenkapital: Wenn Ihr das Kapital nicht einsetzt, ist es auch kein Eigenkapital.

    beste Grüsse
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