Kaufpreisaufteilung für Eigentumswohnung - mit Gartenfläche

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  1. #1 babbaluba, 29.07.2009
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    Hallo,

    nehmen wir an Jemand hat eine Eigentumswohnung BJ 1968 gekauft. Im Kaufvertrag steht keine Aufteilung des Wertes für Grund&Boden und Gebäude.
    Jemand vermietet die Wohnung und macht seine Steuererklärung. Er gibt bei der Ermittlung der jährlichen Afa seine eigene Vorstellung einer Kaufpreisaufteilung an (sagen wir 20% Boden, 80% Gebäude).

    Nun macht das Finanzamt eine eigene Kaufpreisaufteilung und kommt dabei auf sage und schreibe 70% Boden und nur 30% Gebäude. Die Afa ist natürlich massiv geringer.

    Ok, Ursache könnte sein, dass das Grundstück relativ groß ist (sagen wir 1000m²) und das Gebäude ja eher alt.

    Allerdings ist das Grundstück überwiegend reine Gartenfläche, sogar mit Bauverbot etc. dennoch wurde der normale Bodenrichtwert angesetzt.
    Eine vergleichbare Wohnung im selben Gebiet würde ohne den Garten wohl fast genausoviel kosten.

    Es wurde vom Finanzamt das Fomular "S2-61 Kaufpreisaufteilung Eigentumswohnungen" benutzt. Es sieht keinen angemessenen Preis für Gartenanteile vor. Die Formulare "S2-62 Kaufpreisaufteilung Ein- und Zweifamilienhaus" und "S2-63 Kaufpreisaufteilung Mehrfamilienhaus und gemischt genutztes Gebäude" sehen jedoch nur 15-25% des Bodenrichtwertes für Gartenflächen vor.

    Meine Fragen nun:
    a) Welche Stelle im Finanzamt ist für das "Ausfüllen" dieser Formulare zuständig - doch nicht die Einkst.-Veranlagung selbst, oder?
    b) Was könnte der Grund sein, weshalb es für Wohnungen keinen reduzierten Garten-Wert gibt?
    c) Hat hier jemand Erfahrungen ob und wie es möglich ist, begründete Veränderungen an den eingesetzten Werten vorzunehmen?

    Vielen Dank für alle Tipps damit Jemand geholfen werden kann!
    babbaluba
     
  2. #2 Dachschaden, 30.07.2009
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    Meinst Du nicht, daß zumindest zu den Punkten a) und b) kompetete Ansprechpartner beim Finanzamt sitzen? Die sollten doch wissen wer bei ihnen zuständig ist, und auch ihre Entscheidungen begründen können.

    Viele Grüße
    Jörg
     
  3. #3 Julius, 30.07.2009
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 30.07.2009
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    Und mit dem Rest schnell ab zum Steuerberater!
    Sonst balbieren Dich die Finanzbeamten sauber über den Löffel...
     
  4. #4 Ralf Dühlmeyer, 30.07.2009
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    Der Steuerberater wird ggf. ein Wertgutachten hierzu haben wollen/müssen.
     
  5. #5 matom, 30.07.2009
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    Das bezweilfe ich mal stark mit der Kompetenz:p. Ohne jetzt den Beamten zu nahe zu treten zu wollen aber die meisten Einkommensteuererklärung werden wohl nach Tagesform entschieden und nach Arbeitsbelastung in den Ämtern Stichwort "Grüne Wochen".

    Normalerweise werden bei Änderungen, die Änderungen am Ende des Bescheides erläutert steht da irgendwas?

    Des weiteren gibts mehrere Verfahren den Wert von Immobilien zu ermitteln.

    - Vergleichswertverfahren
    - Ertragswertverfahren
    - Sachwertverfahren

    Soweit ich mich erinner gabs dazu nen Urteil vom FG zugunsten des Sachwertverfahrens ( Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung ).

    Mfg
     
  6. #6 Ralf Dühlmeyer, 30.07.2009
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    Wenn Du keine Ahnung hast, solltest Du ........

    Welche(s) Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist/sind, richtet sich erstmal nach dem Zweck des Gutachtens und dann nach dem zu bewertenden Objekt.
     
  7. #7 matom, 30.07.2009
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    Da hast du aber jetz lange gebraucht um mir wieder eins reinzuwürgen und sogar ohne Smilies diesmal.
    Der Ralf ist also schlauer als die Leute vom FG?

    Schuster bleib bei deinen Leisten!!:mauer
     
  8. #8 Ralf Dühlmeyer, 30.07.2009
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    Eine ausschliessliche Anwendung des Sachwertverfahrens kann auch der bekoppteste Finanzgerichtshof nicht fordern, weil es nur in bestimmten Fällen überhaupt Sinn macht, den Wert einer Immobilie nach dem Sachwert zu bestimmen.
    Ich kenne Objekte, da schiesst sich das FiA bei der Anwendung des Sachwertverfahrens sowas von ins Knie - das glaubst Du gar nicht.
    Und wenn es nicht - wie im Erbrecht - zur Ansetzung solch niedriger Werte GEZWUNGEN ist, wird weder das FiA noch ein FG den Fiskus so borniert um Einnahmen bringen.

    Ich hab jetzt keine Lust, Dir hier einen Fernkurs über Wertermittlungen zu erteilen.
    It is as it is.
     
  9. #9 matom, 30.07.2009
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    Hallo,

    ausschließlich habe ich nicht geschrieben.
    Hab grad kurz mit nem Kollegem beim Wässerchen darüber gesprochen.

    FG Baden-Würtemberg hat so entschieden und der BFH hat dieses Verfahren nicht beanstandet. ( Guck gleich mal nach dem Auszug BStBl.)
    Demnach kann man darauf verweisen. rest sollte der TE dann beim Stb machen lassen.

    Nen Fernkurs möcht ich von dir in dem Fall nicht haben, da gübts hier inner Firma kompetentere leute :D zumindest in dem Bereich

    MfG
     
  10. #10 babbaluba, 31.07.2009
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    Hi,

    das FA BaWü will das Sachwertverfahren und das will ich nun auch nicht gleich mit anfechten.

    Im Fall von Jemand geht es eher um die Umsetzung des Sachwertverfahrens.
    Wenn Jemand das Formular für Eigentumswohnungen nimmt, kann er dort praktisch nur den Bodenrichtwert nehmen und mit seinem Anteil am Grundstück multiplizieren. Das Formular sieht nicht vor, einen Teil des Grundstücks mit einem geringeren Wert zu versehen.

    Die Eigentumswohnung ist aber doch auch in einem MFH untergebracht, so müsste doch eigentlich die Berechnung wie folgt (gem. dem Formular für MFH, jedoch reduziert auf die Miteigentumsanteile von Jemand) geschehen:

    1000m² Garten
    100m² Überbaut durch das MFH

    Überbaute Fläche 100m² x 2 (weil laut Formular das 2fache der überbauten Fläche als Baulandqualität zählt) x Bodenrichtwert
    Baulandrestfläche bis 400m², also 400m² * 25% vom Bodenrichtwert
    Baulandrestfläche 1000-200-400, also 400m² * 15% vom Bodenrichtwert

    Oder wie seht ihr das?

    Grüße
    babbaluba
     
  11. #11 matom, 31.07.2009
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    Hallo,

    es gab hier am Board schon mal so eine Fragestellung wo sich auch ein Stb geäussert hat zu dem Thema. ich habe mir nicht alles durchgelesen aber villeicht hilft es dir weiter.

    http://www.bauexpertenforum.de/showthread.php?p=194058


    Das es hier nicht um Peanuts geht zieh nen Stb dazu der hat womöglich auch die vernünftigen Argumente für ne Afa-Dauer ( je länger umso weniger kommt für dich bei rum)
     
  12. #12 babbaluba, 31.07.2009
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    Hi matom,

    den anderen Thread kenne ich schon. Habe die Suche benutzt auch wenn das bei neuen Usern meist unüblich ist:-)

    Hmmm...die AfA Dauer ist doch bei Wohnungen grundsätzlich 50 Jahre, also 2% - mit welchen Argumenten soll sich daran was ändern lassen?

    Grüße
    babbaluba
     
  13. #13 matom, 31.07.2009
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    Hallo,

    das hängt vom Baujahr der Wohnung ab. hab die jahreszahlen nicht mehr im Kopf, ab einem Baujahr gibts kürzere zeiten.

    Ausserdem Stichtwort Erhaltungsaufwand bei älteren Hütten, der ist schneller abzusetzen.
     
  14. #14 babbaluba, 03.08.2009
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    Ich denke es sind die 2%.

    Hat noch jemand Ideen zum eigentlichen Problem der Bewertung des Gebäudeanteils nach Sachwertverfahren bei einer Wohnung, wenn Garten dabei ist nach den Vordrucken des Finanzamts?

    Grüße,
    babbaluba
     
  15. #15 Terra, 03.08.2009
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    Mal ein kurzer Überblick als Fernkurs ;)

    Sachwertverfahren

    Ermittlung des Herstellungswertes
    Wertminderung wegen Alters
    Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden
    Berücksichtigung sonstiger Wertbeeinflussender Umstände
    Verkehrswert


    Ertragswertverfahren

    Ermittlungsverfahren
    Ermittlung des Ertragswertes baulicher Anlagen
    Restnutzungsdauer
    Rohertrag
    Bewirtschaftungskosten
    Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
    Verkehrswert

    Beim Vergleichswertverfahren soll der Verkehrswert des Grdst. aus Kaufpreisen vergleichbarer (Was kosten vergleichbare Grundstücke) Grdst. Abgeleitet werden.
    Anwendung bei unbebauten Grdst., Wohnungseigentum.

    Beim Ertragswertverfahren soll der VW über Renditeberechnung, den
    Ertrag , ermittelt werden.
    Er kommt bei der VW-Ermittlung von Mietwohngrundstücken,
    Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken (Wohn-und
    Geschäftshäuser) und bei Garagengrundstücken, zur Anwendung.

    Beim Sachwertverfahren soll der VW auf Grundlage von Grundstückskosten
    und Gebäudeherstellungskosten geschätzt werden.
    In erster Linie ist dies Verfahren bei Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden.
     
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