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  1. #1

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    Vollfinanzierungsfrage

    Hallo,
    mich beschäftigt schon die ganze Zeit das Thema.

    wenn man ein Haus ohne Ek kaufen möchte spricht man ja von einer Vollfinanzierung,jetzt kommen ja noch die Kaufnebenkosten(Notar,Steuer,Makler)
    wäre das eine 110% Finanzierung.

    Wie sieht es aber aus wenn noch 60T€ Sanierungskosten hinzu kommen?

    Macht sowas die Bank mit?Wäre ja eine 160% Finanzierung,oder wird das anderst gerechnet?Da man verschiedene Kredite nimmt für die Sanierung ein KFW.

    Ich steig da nicht ganz durch
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  2. Vollfinanzierungsfrage

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  3. #2

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    Naja,

    erstmal wirst du für eine 100+x Finanzierung nur relativ schlechte Konditionen bekommen.
    Und meiner Meinung nach sind Kauf + Sanierung erstmal die 100%. Der Wert der Hütte steigt ja durch die Sanierung auch. Alles in allem sehe ich das als 100% Finanzierung.

    110% wären es wenn zu zusätzlich zum Haus mit allem Drumherum auch noch Kohle für Möbel etc. haben möchtest.

    Ist aber erstmal nur meine persönliche Einschätzung - die Profis hier sehen das vielleicht anders oder haben da bessere Erfahrungswerte.

    Bevor du jedoch zuviel Zeit in mögliche Objekte und deren Sanierung investierst würde ich dir empfehlen erstmal mit deiner Bank zu sprechen und deinen Finanzierungsrahmen abzuklären!
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  4. #3
    Themenstarter

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    Es geht mir jetzt nicht direkt um eine Finanzierung will nur mal wissen wie das generel so aussieht.
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  5. #4

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    Zitat Zitat von marzipan Beitrag anzeigen
    Und meiner Meinung nach sind Kauf + Sanierung erstmal die 100%. !
    Nicht nur nach Deiner Meinung.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Avatar von applegg
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    die Sanierung

    erhöhen den Wert aber nur zu einem Teil. Also, für Sanierungskosten wird oft eine Werterhöhung von 50 % angenommen. Der Rest geht nicht in den Gebäudewert / Beleihungswert. Bedeutet, dass man diese Summe aus dem EK stemmen muss, weil man sonst über die maximal Beleihungsgrenze (inzwischen sogar schon manchmal 120 %) kommt.

    Aber ich würde an Deiner Stelle nicht lang raten, sondern einen Termin mit einem Kreditmakler, z.B. interhyp machen. Entweder du hast nach dem Termin ein Angebot, oder Du bist nach 15 Minuten fertig, weißt aber wo Du stehst.

    Grüße
    applegg
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  7. #6
    Themenstarter

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    Bei uns gibt es keine Interhyp stelle.Also zählt so ein Vorhaben als 120% Finanzierung.Ich will kein Angebot ich will doch nur wissen wie das ganze gerechnet wird.
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  8. #7

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    Erst man muss der Beleihungswert ermittelt werden:

    I.d.R. Kaufpreis (ohne Nebenkosten!) abzgl. 10% = Beleihungswert


    100.000€ Kaufpreis
    90.000€ Beleihungswert


    Bei einer 100% Finanzierung wäre es also Darlehen über 90.000€.

    Wie sich das mit den Sanierungskosten verhält kann ich dir jedoch nicht sagen.

    Teilweise werden doch onlinerechner von den banken angeboten, da kann man sich doch oft alles ausrechnen.
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  9. #8
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    hab jetzt mal online das ganze durchgespielt,sowas ist anscheinend nicht machbar.es ist einfacher ein Haus für 200tsd€ voll zu finanzieren als eins für 117+60Tsd€ Sanierung.Wie machen das andere
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  10. #9

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    @ jogi

    Ganz einfach...mit Eigenkapital. Wie aber schon gesagt wurde, sollte man nicht Gesamtwert und Beleihungswert verwechseln. Auch die Beleihungsquote (Prozentsatz) kann absolut unterschiedlich sein. Interessant finde ich auch den Ansatz, dass Du mit 10% NK hinkommen möchtest. Halte ich einmal für echt knapp (bei einem Blick in die Glaskugel).
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  11. #10

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    edit: http://www.baufi-nord.de/html/beleihungswert.html

    dort ist es eigentlich ganz verständlich erklärt.

    p.s. warum kann ich eigentlich alte Beiträge nicht mehr editieren
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  12. #11

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    Wie sieht es mit Eigenleistung aus?
    Wenn du deine Renovierung selbst durchführst, kann dir das als Eigenkapital angerechnet werden!
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  13. #12

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    Ich würde nicht ohne EK bauen. Meine Hausbank z.B. vergibt keine Baukredite mit weniger als 10% EK.
    Mach Dich nicht unglücklich und spare (erbe) etwas bevor Du baust.
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  14. #13
    Themenstarter

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    es geht ja nicht ums Neubauen sondern eine bestehende Immobilie Vollfinanzieren,an der noch Sanirungen von ca 60Tsd anstehen.

    Ah würde die Eigenleistung beim Saniren angerechnet werden?Die 60Tsd wären ja auch nur für Material gerechnet.

    10%Nebenkosten ist doch realistisch 3,5%bekommt der Makler 1,5 Notar und 3. Grundsteuer.

    Wenn man jetzt aber das Haus bei einer Bank beleiht also die 117Tsd+Nebenkosten.

    Und das Geld für die Sanirung aus einer Bausparvorfinanzierung nimmt müsste das doch eigentlich ein besseres Bild geben zur Finanzierung oder?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Hallo KlausDieter,

    zunaechst verstehe ich Grundsaetzlich, dass es natuerlich besser ist, wenn man viel Eigenkapital hat. Die besten Konditionen erhaelt man eh, wenn man kein Darlehen aufnimmt

    ABER: wenn es um 10% geht, welche Deine Hausbank verlangt, dann ist das doch hochstens die Absicherung (oder ein Versuch einer Absicherung) der Bank selbst. Denn ich haette kaum was von 10% EK wenn was schief geht. Da sollte das Worst-Case Szenario gleich sein. Ob mit 0%, 10% oder 20% EK.
    Das Risiko ist gleich. Nur moegen die (entscheidenden, bankseitigen) Konditionen anders sein.
    Ansonsten sehe ich keinen Grund, der gegen eine 100% Finanzierung spricht. Die sollte natuerlich entsprechend solide geplant sein, wenngleich alle Ungluecksfaelle sich nicht ausschliessen lassen koennen.

    Gruss
    Milan
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  17. #15

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    Zitat Zitat von joogi Beitrag anzeigen
    Und das Geld für die Sanirung aus einer Bausparvorfinanzierung nimmt müsste das doch eigentlich ein besseres Bild geben zur Finanzierung oder?
    Na ja, die BSpk. möchte ihren Kredit auch absichern. Bei 60T€ möchte man auch an den Grundschulden beteiligt werden, wobei die BSpk. üblicherweise nachrangig gehen. Das sieht die Bank meist positiv (zumal das Geld/der Kredit dann nicht aus der eigenen Kasse kommen muss).

    Die Bank wird aber die zusätzliche Belastung durch die BSpRaten auch berücksichtigen, was unter Umständen dazu führen kann, daß Deine Kapitaldienstfähigkeit leidet. (Die Bank ist dann evtl. der Meinung, daß Du die Gesamtbelastung nicht mehr schultern kannst).

    Zitat Zitat von joogi
    Die 60Tsd wären ja auch nur für Material gerechnet.
    .

    Jetzt landen wir wieder beim Thema Eigenleistung. Man denkt, daß die Bank das positiv sieht, aber es gibt auch Fälle, da wird Eigenleistung zum K.O, Kriterium. Spätestens dann wenn diese zu optimistisch angesetzt wird, oder die Bank der Meinung ist, daß man durch Eigenleistung die Arbeiten nicht fachgerecht ausführen kann.
    Im schlimmsten Fall hat die Bank dann eine halbfertige Ruine die unverkäuflich ist.

    Zitat Zitat von joogi
    für die Sanierung ein KFW.
    KfW läuft im Obligo der Hausbank, höchstens man bekäme über die KfW eine haftungsfreistellung, was bei den üblichen Krediten aber nicht der Fall ist (zumindest soweit mir bekannt).

    Ich verstehe aber ehrlich gesagt das Problem nicht. An Deiner Stelle würde ich mal mit meinem Bankberater sprechen und denn ausfragen, denn der kann Dir genauer sagen wie seine Bank "tickt". Ist er ehrlich daran interessiert, dann wird er Dir verschiedene Möglichkeiten aufzeigen können. Hat er kein Interesse, dann ist das Gespräch nach ein paar Minuten sowieso beendet.

    Ob die Bank so eine Aktion unterstützt, hängt nicht nur davon ab, ob 100% oder 120% Finanzierung. Da spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Bist DU ein gern gesehener Kunde mit entsprechender Bonität, dann wird die Bank eher bereit sein bis an die Grenzen zu gehen.

    Gruß
    Ralf
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