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  1. #1

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    Neu oder gebraucht - beides wohl einfach nur teuer...

    Hallo Ihr,

    wir würden gerne mehr Platz haben. Wir fahren im Moment mehrgleisig, indem wir nach Bauplätzen suchen, um neu zu bauen und nach Bestandsimmos, die man schön herrichten kann.

    Jetzt hab ich mich hier mal im Bereich Sanierung durchgelesen und bin ganz schön desillusioniert! Es lohnt sich scheinbar in nur ganz seltenen Fällen, ein Bestandshaus zu kaufen und zu sanieren?!?!?


    Wenn wir uns Gebrauchthäuser anschaun, was sind denn zunächst mal die wichtigsten Punkte? BJ? Heizsystem? Allg. Zustand?

    Soweit in den Anzeigen steht, sind fast alle mit Ölzentralheizung... da gibt es auch "gute" und "schlechte", oder?

    Wäre es sinnvoller mehr Geld auszugeben für ein neueres Haus (10 Jahre) als weniger für ein älteres, in dem bestimmt mehr gemacht werden muss? Wann ist ein Haus alt????

    Wäre nett, wenn ihr mir mehr Infos geben könntet...

    Tine
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  2. Neu oder gebraucht - beides wohl einfach nur teuer...

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    planfix
    Gast
    Wann ist ein Haus alt????
    das ist von der substanz und dem unterhalt abhängig.

    ein 200 jähriges haus kann eine bessere substanz aufweisen als ein haus mit BJ 19 4X bis 19 8X, und auch in den letzten jahren wurde manchmal eher sanierungsgefährdet gebaut. nur sieht alles noch recht schön und modern aus.

    ohne fachliche hilfe ist das für einen laien immer schwer zu beurteilen.

    eine beratung ist billiger als eine fehlinvestition.
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  4. #3

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    Hi Tine,

    Es lohnt sich scheinbar in nur ganz seltenen Fällen, ein Bestandshaus zu kaufen und zu sanieren?!?!?
    Naja...man kann schon mal ein Schnäppchen machen (z.B. bei Zwangsversteigerungen!). Eine "normale" Gebrauchtimmobilie kostet natürlich auch erstmal (Grundstück + haus + evtl Makler + Grunderwerbsteuer auf das ganze Objekt, also nicht nur auf das Grundstück!), entspricht (meistens) nicht zu 100% den eigenen Wünschen, so daß neben den reinen Sanierungs-/ Renovierungskosten noch zusätzlich Kosten für evtl. vorzunehmende Umabaumaßnahmen (wand abbrechen, Träger einziehen usw.) zu rechnen sind. in der Tat ist es daher fraglich ob eine Gebrauchtimmobilie + Sanierung + Umbau billiger kommt als ein Neubau. Zudem bleibt es natürlich ein "Altbau" und man hat relativ wenig Möglichkeit festzustellen ob und wenn was/ wo gemurkst wurde.

    Wenn wir uns Gebrauchthäuser anschaun, was sind denn zunächst mal die wichtigsten Punkte? BJ? Heizsystem? Allg. Zustand?
    BJ ist eigentlich zweitrangig, wenn es sich wirklic um eine ältere Immobielie handelt. Nicht so bei einer neuen Gebrauchtimmobilie, da seit einigen Jahren schrittweise die Anforderungen an den Wärmeschutz stark verschärft worden sind. Allg. Zustand ist natürlich wichtig, diesen würde ich aber auf jeden Fall im Zusammenhang mit dem "Gefallen" des haues sehen. Oder anders: Was interessieren Dich die Badfliesen und die Badewanne (bzw. deren Zustand), wenn beides ohnehin im Rahmen des Umbaus rausfliegen würde, wenn das Bad umgesataltet werden soll. Heizsystem ist sicher wichtig (gibt es Gas/ Fernwärme, oder nur Öl?). Sicher würde man aber eine ältere Heizung ersetzen (=>Kosten!). Entweder gleich oder in naher Zukunft.

    da gibt es auch "gute" und "schlechte", oder?
    Wie überall eben, wobei ich mir nicht recht vorstellen kann, daß irgendjemand sich eine "schlechte" Heizung in sein Haus bauen würde. Heutzutage würde man eine Öl-Niedertemperaturheizung sicher gegen eine mit Brennwerttechnik ersetzen.

    Wäre es sinnvoller mehr Geld auszugeben für ein neueres Haus (10 Jahre) als weniger für ein älteres, in dem bestimmt mehr gemacht werden muss? Wann ist ein Haus alt????
    Hängt vom Einzelfall ab und würde ich von den notwendigen Umbaumaßnahmen abhängig machen. Wann ein Haus alt ist, siehe "planfix".

    Grüße

    Thomas
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  5. #4

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    hi tine,
    in welcher preisliga sucht ihr denn? bzw. was sind eure rahmenkriterien?
    (wohnen ja fast um die ecke, daher sollte das halbwegs vergleichbar sein )

    uns gehts ziemlich ähnlich wie euch, wir finden nicht das,was wir uns vorstellen. inzwischen vermuten wir, dass wir wohl doch ein gutes stück drauf legen müssen, wenn wir was schönes wollen.

    gerne auch per PN
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  6. #5

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    Das kann man so pauschal nicht sagen.
    Ob und wieviel gemacht werden muß, hängt neben dem Objekt vor allem von den eigenen Ansprüchen ab!

    Es ist durchaus möglich, ordentliche Bestandshäuser zu kaufen, wo man außer frischen Tapeten (oder etwas Farbe) überhaupt nichts machen muß. Oder eben sehr wenig.

    Und wenn man kein Problem mit bestimmten Fliesenfarben hat, können die Buden dabei auch älter sein. Haben dann eben meist etwas höhere Betriebskosten, aber das muß und kann man durch niedrigere Anschaffungskosten und nicht notwendige Sanierung meist mehr als hereinholen.
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  7. #6
    Avatar von Der Bauberater
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    Ich habe gerade ein EFH aus Anno 1880 gekauft
    Natürlich auf vielfachen Wunsch einer einzelnen Dame
    Der einzigste Haken bei der Sache ist die Lage (steht in Hessen)
    Man kann aber nicht alles haben
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Der Bauberater Beitrag anzeigen
    Der einzigste Haken bei der Sache ist die Lage (steht in Hessen)
    Man kann aber nicht alles haben
    ..es hätte dich schlimmer treffen können
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  9. #8
    Avatar von Der Bauberater
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    Stimmt
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  10. #9

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    Hallo!

    Die Frage haben wir uns auch gestellt und letztlich für ein Reihenhaus
    von 1968 entschieden:

    Vorteile Neubau:
    - Grundriß an eigene Wünsche anzupassen
    - Sanitärsachen nach eigenem Geschmack ohne eventuell noch brauchbaren
    Bestand opfern zu müssen.
    - Wünsche an Energiesparmaßnahmen leichter umzusetzen (z.B. zentrale Lüftung
    mit Wärmerückgewinnung)
    - in Neubaugebieten ähnliche Altersstruktur, Spielpartner für Kinder etc.

    Vorteile Bestand:
    - man muß sich "nur" mit mehr oder weniger Sanierungsmaßnahmen beschäftigen
    (bei uns gehts aktiv im Oktober los ...), was hoffe ich weniger Stress bedeutet
    als ein Neubau mit tausend Dingen die falsch laufen können bzw. zumindest
    entschieden werden müssen.
    - das Umfeld hat bereits einen Charakter und ist nicht so steril wie ein Neubaugebiet,
    es gibt schon richtige Bäume und ggf. auch Infrastruktur in der unmittelbaren Nähe
    - Ggf. hat ein älteres Haus einen Charme und eine Reife, die einem Neubau einfach zu
    oft fehlt.
    - fürs gleiche Geld (inkl. Energiesanierung) ist ein ggf. Keller dabei
    - einen Teil der Sanierungsmaßnahmen kann man ggf. etwas strecken und durchführen,
    wenn wieder Geld nachgewachsen ist.

    Falls man berufsbedingt umziehen muß, hat man beim Neubau mit einer gewissen
    Wertminderung in den ersten Jahren zu rechnen, dafür weniger Grunderwerbsteuer
    verloren und hat in der Regel keinen Makler für sein Geschwätz bezahlen müssen.

    Viel Spaß beim Grübeln,

    Jens
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  11. #10

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    Problem bei Sanierung sehe ich halt darin, dass man als Laie die vorherigen Kosten nicht wirklich abschätzen kann. Wie habt ihr, Jens, das gemacht? Gleich zur (2ten oder 3ten) Besichtigung mit Architekten?

    Ansonsten fände ich das ein tolles Vorgehen, versuch mich auch schon in Foren einzulesen, um überhaupt mal ein ungefähres Gefühl zu bekommen, aber dort liest man dann meistens leider nur "kann man nicht so pauschal sagen" :-(
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Antonia Beitrag anzeigen
    Problem bei Sanierung sehe ich halt darin, dass man als Laie die vorherigen Kosten nicht wirklich abschätzen kann. Wie habt ihr, Jens, das gemacht? Gleich zur (2ten oder 3ten) Besichtigung mit Architekten?

    Ansonsten fände ich das ein tolles Vorgehen, versuch mich auch schon in Foren einzulesen, um überhaupt mal ein ungefähres Gefühl zu bekommen, aber dort liest man dann meistens leider nur "kann man nicht so pauschal sagen" :-(
    Antonia, für die Kostenschätzung gibts Fachleute und Bauen (Neu oder Bestand) ist hochindividuell, da bleibt halt nur die Vorortbetrachtung.

    Der eigentliche Punkt , der bei unserer Suche fast immer auftrat. Die Angebote sind oft (stark) überbewertet.
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  13. #12
    Avatar von MikeR
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    Für die Planung gibt es Leute, die das gelernt haben und sich gegen Geld als Berater zur Verfügung stellen
    Klar kostet es Geld, aber dann weißt Du eben auch, wo Du dran bist. Viele Besichtigungen werden es doch sicher eh nicht. Meist hat man doch Ansprüche, die nur von der ein oder andere Immobilie erfüllt werden. Die Kosten halten sich daher in Grenzen. Ich hab das auch nicht ohne gemacht. So wusste ich, was auf mich zu kommt. Wird dann aber doch meist 20% teurer
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  14. #13

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    hallo antonia, aus laien wird nach 3 jahren bauexpertenforum auch ein fachmann
    grüße manfred
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14
    Avatar von Der Bauberater
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    Zitat Zitat von manfred63 Beitrag anzeigen
    hallo antonia, aus laien wird nach 3 jahren bauexpertenforum auch ein fachmann
    grüße manfred
    Dann darf ich mich jetzt "Fachmann" nennen
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Antonia Beitrag anzeigen
    Problem bei Sanierung sehe ich halt darin, dass man als Laie die vorherigen Kosten nicht wirklich abschätzen kann. Wie habt ihr, Jens, das gemacht? Gleich zur (2ten oder 3ten) Besichtigung mit Architekten?

    Ansonsten fände ich das ein tolles Vorgehen, versuch mich auch schon in Foren einzulesen, um überhaupt mal ein ungefähres Gefühl zu bekommen, aber dort liest man dann meistens leider nur "kann man nicht so pauschal sagen" :-(
    Hallo!

    Wir haben in der Tat (zweimal) zu einer zweiten Besichtigung jemand mit
    Ahnung mitgenommen. Einmal einen Bauingenieur von einem Büro, das
    auch Energieberatung und Sanierungen macht, beim zweiten Mal einen
    Architekten im Auftrag der Verbraucherzentrale. Beim ersten Mal gabs für etwa
    140 Euro einen schriftlichen Bericht mit einer Kostenaufstellung, was welche als sinnvoll erachtete Maßnahmen etwa kosten würden, aber keine Wert-
    einschätzung. Aus unsere Einschätzung, was es uns saniert wert wäre und
    was reingesteckt werden muß, haben wir einen Kaufpreis vorgeschlagen,
    der den Eigentümern allerdings zu niedrig war - es hat allerdings auch
    sonst noch keiner gekauft ;-)
    Beim zweiten Mal haben wir die Besichtigung im Anschluß
    mündlich diskutiert und die wichtigsten (waren auch weniger) Punkte
    durchgesprochen, die gemacht werden sollten und dem Objekt auch
    angemessen sind. Er hatte auch den damals brandaktuellen Grundwertbericht
    dabei und uns eine Marktwerteinschätzung gegeben, die sich sehr gut
    mit den Vorstellungen der Verkäufer deckten (kein Makler im Spiel). Auf
    dieser Basis haben wir dann zugeschlagen und der Verkäufer hat sich
    gefreut, daß er mit einer einzigen Erstbesichtigung sein Haus losgeworden
    ist ;-) Gekostet hat das 110 Euro.

    Das Geld für diese Expertise sollte man auf jeden Fall in die Hand nehmen,
    wenn man nicht selber Profi ist. Man hat einfach ein besseres Gefühl dafür,
    was noch auf einen zukommt und ggf. auch fundierte Argumente für
    die Preisverhandlung. Bevor man den Finanzierungsrahmen festschreibt
    (Grundschuldhöhe!), sollte man bei Bestandsimmobilien die Energieberatung
    durchgezogen haben, da waren wir auch etwas zu optimistisch bzw.
    werden jetzt halt nicht gleich das volle Programm durchziehen, was aber
    ggf. auch wieder nicht so verkehrt ist, da wir dann unseren eigenen
    Verbrauch kennen und besser schätzen können, was es uns wirklich bringt.
    Ein guter Finanzberater, der nicht seinen Immovertriebsleuten in den Rücken fallen müßte, weil er nicht bei einer Bank arbeitet, kann einem übrigens auch helfen eine Idee für die tatsächlichen Marktpreise zu bekommen.

    Bei unserer ersten Immobilie (denkmalgeschütze, nach einem Jahr Eigennutzung und einem Jahr Suche jetzt zum Glück an eine nette
    Familie vermietete Eigentumswohnung)
    waren wir leider ohne Berater auch zu naiv und dürfen jetzt einen vergammelten Balkon selber mit zahlen und hätten beim Preis sicherlich mehr rausholen können.

    Viele Grüße,
    Jens
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