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  1. #1

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    Ermittlung Grundstückspreis

    Hallo Zusammen,

    ich bin daran interessiert ein Grundstück zwecks Hausbau zu erwerben (Nachbargrundstück des Elternhaus). Nun stellt sich mir die Frage wie man eine realistische Bewertung vornehmen kann die als Verhandlungsbasis dienen kann.
    Das Grundstück hat eine Größe von 1479 m² Frontbreite ca. 26,5 m, Tiefe rechte Seite ca. 47 m, Tiefe linke Seite ca. 57 m. Der Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland ist in der Region ca. 110 Euro/m². Das Grundstück ist noch nicht erschlossen allerdings wird dies soeben durchgeführt und die Kosten hiefür betragen für dies Grundstück ca. 27.500 Euro. Hinter dem Grundstück befindet sich ein Feldweg und Feld (kein Baugebiet).
    Nun stellen sich mir folgender Fragen:
    Wie bewertet man das Grundstück ? Ich habe mal gehört das nur 30 m Tiefe mit dem vollen m² Preis bewertet werden und der Rest als Ackerland ? Oder so ähnlich oder auch nicht ... eigentlich habe ich schon alle Varianten gehört .... Kann mir jemand sagen wie es richtig ist !?

    Welche ca. Kosten fallen bei einem Kauf sonst noch an ? Notar, Grunderwerbsteuer etc. .... Vermutlich bin ich pleite bevor ich den ersten Stein beschaffe

    Würde mich freuen wenn mir jemand eine Antwort geben könnte.

    Vielen Dank

    Siebu
    Geändert von siebu (17.11.2009 um 11:11 Uhr) Grund: schreibfehler
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  2. Ermittlung Grundstückspreis

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2

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    Der zutreffende Preis ist der, auf welchen Du Dich mit dem Verkäufer geeinigt haben wirst.
    Alles andere sind nur Anhaltspunkte!

    Rechne es doch mal für Dich nach der Formel MIT anteiligem Grünlandpreis durch.
    Der Verkäufer wird es wohl OHNE diesen Ansatz tun (also für die Gesamtfläche den Baulandpreis ansetzen)...
    Irgendwo muß man sich dann treffen. Und das muß nichtmal innerhalb der Preisspanne sein, die von diesen beiden Werten gebildet wird.

    Am Kosten könnte z.B. noch die Gebühr der Kommune für die Erklärung des Verzicht auf deren Vorkaufsrecht anfallen (ist aber nicht hoch).
    Das Teuerste sind Erschließung und Grunderwerbssteuer.
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  4. #3

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    Zitat Zitat von siebu Beitrag anzeigen
    ...(Nachbargrundstück des Elternhaus)...
    Das wird der teuerste Posten
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  5. #4
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    Danke für die Antwort ! Ist die Formel den richtig oder finden allgemein Anwendung ? 30 m Grundstückstiefe ?
    Ich kenne den Verkäufer und weiß das es zähe Verhandlungen geben wird
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  6. #5
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    Nö ... kenn ich so nicht.

    Wenn mit mir ein Grundstücksgeschäft machen willst geht das viel einfacher ... entweder du zahlst den Preis den ich aufrufe oder das Geschfäft wird nix. Kurz, zackig und sehr einfach geregelt.

    Länger als ne Stunde hab ich auch noch nie gebraucht um ein Grundstück zu kaufen ....

    Gruß
    Achim Kaiser
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  7. #6

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    Viel weniger als vom örtlichen Bodenrichtwert oder irgendwelchen Faktoren hängt der sich bildende Preis von anderen Punkten ab:

    Will oder muß der Verkäufer überhaupt verkaufen? Wenn ja, bis wann?
    Gibt es weitere Kaufinteressenten?
    Wie viele vergleichbare Angebote gibt es derzeit in jener Gegend?

    Mußt Du kaufen? Wenn ja, bis wann?
    Hast Du spezielle Vorteile davon, daß es DIESES Grundstück wäre (also neben dem elterlichen) oder käme auch ein anderes, ansonsten vergleichbares in der Gegend in Betracht?
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  8. #7

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    Zitat Zitat von siebu Beitrag anzeigen
    Das Grundstück hat eine Größe von 1479 m² Frontbreite ca. 26,5 m,
    Bei dem Zuschnitt würde ich persönlich nicht für die komplette Größe den Richtwert für Bauland bezahlen. Wäre die Frontseite bspw. 50m, dann könnte man theoretisch 2 Baugrundstücke à 700qm draus machen. Das wäre was anderes. Aber bei diesem Zuschnitt ist eine Teilung nicht oder nicht sinnvoll möglich, weil die Erschließung des hinteren Teils recht teuer würde und Wegerechte im vorderen Grundstück eingetragen werden müssten. Wenn dort überhaupt wg. Baufenster oder sonstiger Regelungen gebaut werden darf...

    Aber die obige Überlegung kann nur als möglicher Argumentationsansatz dienen. Wenn der Verkäufer meint, alle qm für 110 verticken zu können, heißt es: Vogel friss oder stirb!


    Zitat Zitat von siebu Beitrag anzeigen
    Welche ca. Kosten fallen bei einem Kauf sonst noch an ? Notar, Grunderwerbsteuer etc.
    Insg. 5-6% vom Kaufpreis.
    Günstig wäre es natürlich, wenn Du das Grundstück unerschlossen kaufen könntest. Dann fallen die o.g. Prozentwerte nur auf den unerschlossenen Baulandpreis an.
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  9. #8

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    Ob Bauland oder Ackerland oder Niemandsland

    Dieser Art (Passend--) Rechenmöglichkeiten zur Ermittlung eines Grundstückspreises enden in aller Regel mit dem einzig wahren Faktor:

    Der Preisvorstellung des VERkäufers !

    Die etwaigen weichen Faktoren sind die von Julius´genannten.

    Es soll auch schon Eltern gegeben haben, die einen beträchtlichen Teil beigesteuert haben, damit sie sicher waren, wer ihr zukünftiger Nachbar wird.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Bautz Beitrag anzeigen
    ... theoretisch 2 Baugrundstücke à 700qm draus machen. Das wäre was anderes. Aber bei diesem Zuschnitt ist eine Teilung nicht oder nicht sinnvoll möglich, weil die Erschließung des hinteren Teils recht teuer würde und Wegerechte im vorderen Grundstück eingetragen werden müssten. Wenn dort überhaupt wg. Baufenster oder sonstiger Regelungen gebaut werden darf...


    .
    ...Bei einer Teilung könnte man alternativ auch eine Zufahrt nach hinten abteilen lassen, dann brauchts keine Wegerechte....
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  11. #10
    Avatar von sk8goat
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    Zitat Zitat von siebu Beitrag anzeigen
    Wie bewertet man das Grundstück ? Ich habe mal gehört das nur 30 m Tiefe mit dem vollen m² Preis bewertet werden und der Rest als Ackerland ? Oder so ähnlich
    Gibt es einen Bebauungsplan aus dem sich für dieses Grundstück ein Baufenster ergibt?
    Dann geht die korrekte Berechnung so:
    1. Fläche Baufenster + nötige Abstandsflächen (z.B. 2,5m an allen 4 Seiten) ist zum Bodenrichtwert für erschlossenes Bauland zu multiplizieren.
    2. Die restliche Fläche zum Preis von Gartenflächen
    3. Abzuglich Erschliesungskosten
    4. sonstige Abzüge z.B. für ungünstige Form, Grundlasten, Wegerechte, Leitungsrechte, Hanglage, Lärm . . .

    Welche ca. Kosten fallen bei einem Kauf sonst noch an ? Notar, Grunderwerbsteuer etc. ....
    Notar: 1,1-1,4% - je nachdem ob du eine Notarbestätigung oder eine Auflassungsvormerkung brauchst
    Grunderwerbsteuer: 3,5%
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  12. #11
    Avatar von Terra
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    Zitat Zitat von Bautz Beitrag anzeigen
    Wenn der Verkäufer meint, alle qm für 110 verticken zu können, heißt es: Vogel friss oder stirb!
    Leute, Leute! Dann heißt es für mich, Stirb! Bezahlt Ihr alles was einer verlangt??? Ich denke nicht.

    Es ist halt so in der Grundstücksbewertung:

    Unmittelbarer Preisvergleich durch Kaufpreise von Vergleichsgrundstücken

    Hier ist der Bodenwert aus Preisen einer ausreichenden Anzahl, bezüglich der Qualität
    vergleichbarer Grundstücke, abzuleiten.

    Folgende Merkmale sind zu bewerten:
    · Grundstücksgröße (Bestandsverzeichnis Grundbuch),
    · grundstücksbezogene Rechte (Abt. II Grundbuch),
    · Baulasten (Baulastenverzeichnis),
    · Lage,
    · Art und Maß der baulichen Nutzung,
    · Baureife,
    · Vorder- und Hinterland: Bedeutsam bei besonders großen bzw. tiefen Grundstücken, da das sogenannte Hinterland nur eingeschränkt nutzbar und damit nicht so viel wert ist (25 - 45%) wie das Vorderland,
    · Bodenbeschaffenheit,
    · Grundstückszuschnitt,
    · Erschließungszustand

    Bsp:

    Dein Grundstück hat 1500 m², das Bauvorhaben hat ca. 160 m² bei einer GRZ von 0,4. Demnach wären 400 m² für das Bauvorhaben nötig, verbleiben 1100 m² als sogn. Baulandmehrfläche.

    400 x 110 € = 44000 €
    1100 x 44 € = 48400 € (44 € = 40 % von 110)

    gesamt: 92400 €

    dagegen:

    1500 x 110 € = 165000 €

    Naja, jeden Tag steht halt ein Dummer auf!
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  13. #12
    Bauexpertenforum
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    @terra
    ist doch *relativ* einfach ...

    In jedem Ort gibts ein bestimmtes Preisgefüge. Bauplätze und bestimmte Lagen haben einen *üblichen* Preis. Willste nun eine *bestimmte Lage* (hier das Nachbargrundstück) dann kennt man zumindest bei uns *seine Pappenheimer* und man weiss ob die aufgerufenen Preisvorstellung *üblich* (heisst im Rahmen) ist.

    Alles was danach noch zu bereden ist ... passt zwischen 2 Bier oder Kaffee und die Anwort ist ja oder nein.

    Und dann gibts noch die die meinen es gibt überall 20% bis auf Tiernahrung ... die suchen meistens in 10 Jahren immer noch *das Schnäppchen*.

    Wenn das Grundstück - wie hier - ein bischen groß ist, muss man sich eben überlegen ob und wie man was draus machen kann. Blos dem Verkäufer vorrechnen zu wollen was Sache ist, kann man sich getrost sparen ...
    Der hat ne bestimmte Vorstellung und solange ihm kein Zahn weh tut ...

    Naja, jeden Tag steht halt ein Dummer auf!
    Manchmal gehen die ganz gescheiten auch ohne ihr Ziel erreicht zu haben wieder ins Bett.

    Das Leben ist einfach kein Ponyhof

    Gruß
    Achim Kaiser
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  14. #13
    ballycoolin
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    Jeder muss wissen, wieviel ihm welches Grundstück wert ist. Wenn dahinter nur Acker ist, hat das ja erst einmal auch etwas für sich. Wir haben auch für unbebaubares Ackerland mehr bezahlt, als es "wert" ist, weil wir es unbedingt haben wollten und es uns das eben wert war...
    Jemand sprach von Teilbarkeit des Grundstücks- vielleicht will man das ja nicht? Vielleicht sucht man gerade ein großes Grundstück. Dann muss man heute lange suchen, denn "normale" Bauplätze sind bei uns zwischen 300-700 qm2 groß.
    Sieht man einmal ein größeres Grundstück, wird es zum selben qm2- Preis angeboten wie ein kleineres. Ausnahmen sind Grundstücke aus privater Hand- die sind meist noch teurer.
    Wie schon geschrieben wurde: Wenn der Verkäufer nicht will, läuft halt nichts...Egal wieviel das Grundstück "objektiv" wert wäre...
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Terra Beitrag anzeigen
    Dein Grundstück hat 1500 m², das Bauvorhaben hat ca. 160 m² bei einer GRZ von 0,4. Demnach wären 400 m² für das Bauvorhaben nötig, verbleiben 1100 m² als sogn. Baulandmehrfläche.

    400 x 110 € = 44000 €
    1100 x 44 € = 48400 € (44 € = 40 % von 110)

    gesamt: 92400 €

    dagegen:

    1500 x 110 € = 165000 €
    Selten eine so blöde Rechnung gesehen.
    Der Wert eines Grundstücks ist unabhängig von "persönlichen" Einflüssen wie eben der geplanten Grösse des Hauses zu ermitteln!!!!

    Wenn es sich bei den 1.500 m² um Bauland mit einem ortsüblichen Baufenster handelt, dann ist da gar nichts als "Gartenland" oder sonstewie gemindert zu rechnen.
    Sonst fangen wir demnächst noch an und dividieren das Baufenster raus und die Fläche für Nebenanlagen aus den Flächen ausserhalb des Baufensters und beurteilen dann noch nach der Schiefstellung des Bürgermeisters Bart die Wahrscheinlichkeit von Ausnahmen und Befreiungen.

    Wenn es wesentliche Flächen auf dem Grundstück gibt, die nicht bebaubar sind und die (z.B. belegt durch eine aktuelle Bauvoranfrage) auch nicht umgewidmet werden können, dann muss man über deren Preis nachdenken.
    Aber auch dafür gibt es keinen Pauschalsatz a´la "rechne 44%"
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  17. #15

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    Eben!

    Ich habe mich auch schon über diese seltsame Rechnung gewundert.....

    Man kann sich alles hinrechnen bis es passt..... und wenn der Verkäufer das auch so sieht, aber nur dann, geht sie auch auf.

    Ansonsten bleibst beim alten Gesetz von Angebot, Nachfrage und Verkaufsmotivation. Punkt!

    Wir haben auch einen 10m breiten Streifen auf 33 m Länge außerhalb des Baufensters, auf dem auch keine Nebengebäude errichtet werden dürfen. Der Preis war der gleiche wie beim Rest und das ist auch die übliche Praxis. Jedenfalls wenn auch andere Interessenten am Start sind.
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