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§34 BauBG

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  1. #1
    Avatar von greentux
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    §34 BauBG

    Hallo zusammen,

    wir (unser Planer und die werte Bauherrenschaft) haben uns heute am Grundstück mit dem Bauamtsleiter der Gemeinde getroffen, um ein wenig über die Lage des Hauses, Interessen der Gemeinde etc. zu plaudern. Letztlich ging es auch in Richtung Form/Kubatur des Bauvorhabens. Das haben wir erstmal etwas aussen vor zu lassen. Die Meinung war, "es muss einfach zu den drei anderen Häusern in der Straße/Flucht passen".
    Vor einem zweiten Treffen werden wir nun einige Argumente sammeln müssen.
    Ich habe die Bilder (Luft) mal in meinem Blog oder auch direkt hier eingestellt. In zwei Bildern ist das Grundstück auch markiert. Oben ist der Friedhof, da ist auch Norden. Das Haus soll nun an die Friedhofsstraße neben den andern Häuschen gebaut werden. Früher waren dort mal 6 Häuser geplant, da dort aber der Aussenbereich beginnt, wurden nur zwei Häuser genehmigt (das eine steht schon und für eines ist noch Platz). Das Restgrundstück bleibt dann eben wilder Garten.

    Was könntet Ihr Euch mit Eurer Erfahrung dort vorstellen?
    Wir schwanken (tja) im Moment zwischen "2 Vollgeschossen mit 30 Grad Satteldach" und einem "etwas modernerem Bungalow". Letzteres würde wohl aber zu viel Zeit und Nerven kosten... (es stehen aber zwei 08/15 Bungalows in der Nähe, wenn auch nicht "nebenan"). So ein E+D wollen wir eher nicht haben...

    Danke und Gruß
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  2. §34 BauBG

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  3. #2

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    Idee §34 BauBG...

    ...heisst doch, alles kann, nichts muss.
    Wenn die meinen, da muss ein x Grad Satteldach hin, dann muss das Haus eben ein solches Dach haben.

    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    ...
    Die Meinung war, "es muss einfach zu den drei anderen Häusern in der Straße/Flucht passen".
    Und genau das ist der Knackpunkt. Da haben die Herren auf dem BRA meist andere Ansichten als der BH.

    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    ... Interessen der Gemeinde etc. zu plaudern.
    Danke und Gruß
    Ähem, baust Du oder die Gemeinde? Du wohnst doch dann in der Hütte...

    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    ...
    Was könntet Ihr Euch mit Eurer Erfahrung dort vorstellen?
    Alles und nichts.
    Aus dem ersten Gespräch muss doch schon klar hervorgegangen sein, was dem Bauamtsleiter der Gemeinde "vorschwebt."

    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    ...
    So ein E+D wollen wir eher nicht haben...
    Habe ich etwas verpasst?

    Bei unserem BV hatten wir eine ähnliche, nahezu identische, Situation.
    Baulücke von "Anno Dazumal" (Satteldächer von 35 - 50 Grad u. 1 Bungalow direkt gegenüber) mit §34, 2 VG und "es muss in's Strassenbild passen.
    Ergebnis: 2 VG mit versetztem Pultdach 15/20 Grad. (erste DHH)


    PS: 3 Bilder hätten auch gereicht. Was 50 mm oder 100 m nebenan ist interessiert nicht, wenn es dort einen Bebauungsplan gibt.
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  4. #3
    Baufuchs
    Gast

    Mal

    hier ab Seite 4 lesen.

    Da geht alles und nichts.

    Grundsatz ist aber (diese Meinung vertritt z.B. das hiesige Bauamt), dass über den § 34 nicht mehr geregelt/gefordert werden kann, als man fordern könnte, wenn für das betreffende Gebiet ein Bebauungsplan bestehen würde.

    Genau solche Forderungen stellen aber manche Bauämter. So kannst Du in einem B.-PLan Gebiet mit der Festsetzung 1-geschossig ein Haus mit Staffelgeschoss bauen. Das gleiche Haus soll aber oftmals in §34 Gebieten mit überwiegend 1-geschossiger Bebauung mit dem Hinweis "fügt sich nicht ein" verhindert werden.

    Nach §34 soll sich das Gebäude "nach Art u. Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Umgebung einfügen". "Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden."

    Da kann man trefflich streiten.

    Bezogen auf die Fotos Deines Grundstücks würdest Du bei uns kein 2-geschossiges Gebäude genehmigt bekommen, einen Bungalow schon.
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  5. #4
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    Avatar von greentux
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    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    ...heisst doch, alles kann, nichts muss.
    Wenn die meinen, da muss ein x Grad Satteldach hin, dann muss das Haus eben ein solches Dach haben.
    aha, aeh da fehlt jetzt ein smile?

    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Und genau das ist der Knackpunkt. Da haben die Herren auf dem BRA meist andere Ansichten als der BH.
    naja, entscheidend ist da eher das Landratsamt, die Gemeinde hat da nicht mehr allzuviel zu entscheiden, aber besser, man hat immer alle im Boot.

    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Ähem, baust Du oder die Gemeinde? Du wohnst doch dann in der Hütte...
    es ging auch noch um die Kreuzungssituation. Mir wäre daran gelegen, das eine Feuerwehr um die scharfe Ecke kommt. Das wurde dann auch eingesehen, Haus kann also etwas weiter ins Grundstück reinversetzt werden.

    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Alles und nichts.
    Aus dem ersten Gespräch muss doch schon klar hervorgegangen sein, was dem Bauamtsleiter der Gemeinde "vorschwebt."
    War recht wortkarg. Wir treffen uns beim nächsten Mal im Büro, ist ggf. besser.

    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    Habe ich etwas verpasst?

    Bei unserem BV hatten wir eine ähnliche, nahezu identische, Situation.
    Baulücke von "Anno Dazumal" (Satteldächer von 35 - 50 Grad u. 1 Bungalow direkt gegenüber) mit §34, 2 VG und "es muss in's Strassenbild passen.
    Ergebnis: 2 VG mit versetztem Pultdach 15/20 Grad. (erste DHH)
    da stimmten schonmal die Geschosse oder?

    Zitat Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
    PS: 3 Bilder hätten auch gereicht. Was 50 mm oder 100 m nebenan ist interessiert nicht, wenn es dort einen Bebauungsplan gibt.
    Es gibt keinen Bebauungsplan!
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  6. #5
    Themenstarter
    Avatar von greentux
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    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    hier ab Seite 4 lesen.

    Da geht alles und nichts.

    Grundsatz ist aber (diese Meinung vertritt z.B. das hiesige Bauamt), dass über den § 34 nicht mehr geregelt/gefordert werden kann, als man fordern könnte, wenn für das betreffende Gebiet ein Bebauungsplan bestehen würde.
    Also der imaginäre Bebeauungsplan? Derzeit gibts in dem Dorf nur sehr wenige Bebauungspläne. Meistens gibts es keinen.

    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Genau solche Forderungen stellen aber manche Bauämter. So kannst Du in einem B.-PLan Gebiet mit der Festsetzung 1-geschossig ein Haus mit Staffelgeschoss bauen. Das gleiche Haus soll aber oftmals in §34 Gebieten mit überwiegend 1-geschossiger Bebauung mit dem Hinweis "fügt sich nicht ein" verhindert werden.

    Nach §34 soll sich das Gebäude "nach Art u. Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Umgebung einfügen". "Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden."

    Da kann man trefflich streiten.
    ja leider.
    Zitat Zitat von Baufuchs Beitrag anzeigen
    Bezogen auf die Fotos Deines Grundstücks würdest Du bei uns kein 2-geschossiges Gebäude genehmigt bekommen, einen Bungalow schon.
    Danke für den Hinweis. Vermutlich dann aber noch mit passender Dachform.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    naja, entscheidend ist da eher das Landratsamt, die Gemeinde hat da nicht mehr allzuviel zu entscheiden, aber besser, man hat immer alle im Boot.
    Das stimmt nur bedingt. Die Gemeinde gibt zwar nur eine Stellungnahme ab und genehmigt nichts, aber die Planungshoheit hat die Gemeinde. Nur in Ausnahmefällen entscheidet die Bauaufsicht gegen die Stellungnahme der Gemeinde.

    Letztlich ist alles Verhandlungsgeschick und kluge Argumentation. Der große Bungalow mit den vielen Stellplätzen schräg gegenüber könnte als Argumentationshilfe dienen
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  8. #7

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    Idee Amt halt...

    Wozu war der "Vogel" von der Gemeinde dann da...zum frische Luft schnappen?
    Termin war also für den P...
    JA: 2 VG war max...
    Kein Bebauungsplan ist bekannt. Der Hinweis kam, weíl das gesamte Dorf zu sehen ist...

    Ich vermute, dass wird eine zähe Angelegenheit. Viel Erfolg!

    Was ist E+D?
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  9. #8
    planfix
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    wenn die bauherrenwünsche und die gemeindevorstellungen stark differieren geh ich gerne mal mit den entwürfen zusammen mit dem BH ins amt und diskutiere das.
    oftmals gibt es kompromisse, mit denen alle leben können.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von planfix Beitrag anzeigen
    wenn die bauherrenwünsche und die gemeindevorstellungen stark differieren geh ich gerne mal mit den entwürfen zusammen mit dem BH ins amt und diskutiere das.
    ... so ähnlich hat's bei uns auch geklappt - gut, wir haben lange diskutiert, bis das Dach gepasst hat, aber nun ja ...

    Ich will auch an dieser Stelle nochmal hervorheben, dass es regionale Unterschiede gibt! ZUDEM, ich hatte Gespräche mit einem Fachanwalt zu dem von Baufuchs geäusserten Thema:

    Nach §34 soll sich das Gebäude "nach Art u. Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die Umgebung einfügen". "Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden."

    Es gibt durchaus Entscheidungen von Verwaltungsgerichten, bei denen eine Beineinträchtigung des Ortsbildes durch eine moderne Dachform nicht vorliegt - vielmehr geht es darum, dass das Ortsbild nicht "verschandelt" werden darf. Dies wäre beispielsweise bei einem Betonbunker der Fall, nicht aber bei einer 2-stöckingen, toskanischen Villa! Die Entscheidung hängt aber i.d.R. vom Einzelfall, Umbegung etc. ab.

    Aber selbst der Anwalt hat mir in unserem Fall von jeglicher Konfrontation abgeraten. Denn: Wenn die Behörde auf stur stellt, dann kann die Baugenehmigung generell verweigert werden. Bis man dann ein Streitthema vor Gericht geklärt hätte, kann es mal schnell ein paar Jahre dauern ... Ausgang ist nie sicher!


    Optimalerweise würde ich Planfix's Vorschlag folgen und in einem konstruktiven Gespräch die unveränderbaren Vorgaben des Bauamtes abklären. Darauf kann man dann den finalen Plan erarbeiten und wieder abstimmen ...

    Wichtig: Ein Architekt / Planer aus der Region - der kennt die Region, die Entscheider und die regionalen Gepflogenheiten!!! (Meines Erachtens DER zentrale Erfolgspunkt ...)
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  11. #10
    Themenstarter
    Avatar von greentux
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    Zitat Zitat von planfix Beitrag anzeigen
    wenn die bauherrenwünsche und die gemeindevorstellungen stark differieren geh ich gerne mal mit den entwürfen zusammen mit dem BH ins amt und diskutiere das.
    oftmals gibt es kompromisse, mit denen alle leben können.
    was meinst du mit "Amt" in diesem Falle?
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  12. #11
    Baufuchs
    Gast

    @ascensai

    Zitat Zitat von ascensai
    Dies wäre beispielsweise bei einem Betonbunker der Fall, nicht aber bei einer 2-stöckingen, toskanischen Villa!
    Wenn in der Umgebung nur 1-geschossige Häuser gebaut wurden, ist damit "Art und Maß der baulichen Nutzung" eindeutig bestimmt.

    Da muss die Gemeinde einen 2-geschossigen Bau nicht genehmigen.
    In diesem Fall geht es nicht Beeinträchtigung des Ortsbildes, sondern eben um "Maß der baulichen Nutzung".

    Die Frage "verschandelt/beeinträchtigt die Dachform" das Ortsbild stellt sich nur dann, wenn durchweg 1-geschossige Häuser mit Satteldach vorhanden sind und der geplante Bau ebenfalls 1-geschossig, aber mit z.B. Flachdach gebaut werden soll.

    Und da gibt es tatsächlich Urteile, die besagen, dass die Vorgabe der Dachform eine "Gestaltungsfestsetzung" ist und nichts mit "Art u. Maß der baulichen Nutzung" zu tun hat.

    Aber: Streiten lohnt in keinem Fall, es sei denn, es macht einem nichts aus ein oder 2 Jahre später als geplant zu bauen.
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  13. #12
    Themenstarter
    Avatar von greentux
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    E+D = das was da steht. Also ein Geschoß plus Satteldach.
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  14. #13

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    Idee Bauamt

    Zitat Zitat von greentux Beitrag anzeigen
    was meinst du mit "Amt" in diesem Falle?
    Auch wenn ich nicht gefragt bin...
    Bauamt, bzw. Baurechtsamt (BRA), was ich auch schon erwähnte...... Landratsamt eher weniger...
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  16. #14
    Themenstarter
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    Zitat Zitat von acensai Beitrag anzeigen

    Optimalerweise würde ich Planfix's Vorschlag folgen und in einem konstruktiven Gespräch die unveränderbaren Vorgaben des Bauamtes abklären. Darauf kann man dann den finalen Plan erarbeiten und wieder abstimmen ...

    Wichtig: Ein Architekt / Planer aus der Region - der kennt die Region, die Entscheider und die regionalen Gepflogenheiten!!! (Meines Erachtens DER zentrale Erfolgspunkt ...)
    Ja, so gehts weiter und Ja, der Planer ist aus der Region.

    Danke und Gruß
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  17. #15
    Themenstarter
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    Damit wirs abschließen können:
    Zweigeschossig mit 25° Satteldach wurde nun genehmigt.
    Alles weiter im Blog
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