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Dachgeschossausbau bei defekter Unterspannbahn

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  1. #1

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    Dachgeschossausbau bei defekter Unterspannbahn

    Hallo,

    wir haben mit 3 weiteren Parteien von einem Bauträger eine Wohnung in einem Altbau (Jahrhundertwende) gekauft + Sanierung (=gesamtes Haus).

    Im Zuge dieser Maßnahme wurde auch das Dachgeschoß in Wohnraum umgewandelt (zuvor einfacher, ungedämmter Dachboden), an die darunter liegende Wohnung angeschlossen und als vollwertiger Wohnraum verkauft (wir haben eine andere Wohnung gekauft, aber Dach=Gemeinschaftseigentum).

    Im Dachgeschoss konnte man die Sparren sehen und die darauf aufgebrachte Unterspannbahn. Vermutlich liegt darauf eine Konterlattung + Dachziegel.

    Das Dach wurde als "noch bestimmt 10 Jahre nicht erneuerungsbedüftig" beschrieben (mündlich), es machte auch einen ordentlichen Eindruck, bis auf die Unterspannbahn, die schon an einigen Stellen defekt war.

    Das Dach wurde gedämmt (Zwischensparrendämmung) und mit GK-Platten verkleidet. Es wurden auch Dachfenster und Gauben in das Dach eingebaut.

    Die Käufer oben haben einen baubegleitenden Gutachter, der nun bemängelt hat, dass beim Fenstereinbau die vorhandene (=Altbestand) USB ausgeschnitten und eine falsche Folie eingesetzt wurde, die nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.

    Folge für den Bauträger wäre nun das Dach abzudecken, den Fehler zu beheben und wieder einzudecken.

    Daraufhin wurde durch diesen bzw. dessen Architektin eine Gewährleistungsverlängerung auf 10 Jahre angeboten.

    !!!
    Dies wurde damit begründet, dass die vorhandene, übrige Unterspannbahn schon alt und defekt sei. Da diese Altbestand ist, unterliegt diese nicht der Gewährleistung. Eine Erneuerung ist eh spätestens in 10 Jahren durch die Eigentümergemeinschaft im Zuge eines neuen Daches notwendig.
    !!!

    Grundsätzlich halte ich von einen Gewährleistungsverlängerung wenig:
    a. wer weiß, wo der Bauträger in zB 8 Jahren zu finden ist?
    b. wer weiß, ob dieser dann noch leisten kann?
    c. bei einem Schadenfall streitet man sich darüber, ob der Schaden durch die neu eingebrachte Folie oder die alte (nicht der Gewährleistung unterliegende) verursacht wurde
    d. Ein Schaden fällt m.E. erst auf, wenn die komplette Dämmung sich mit Wasser vollgesogen hat und irgendwann dieses die GK-Platten erreicht. Das Wasser kann dann überall reingelaufen sein (siehe c.)

    viel schwerwiegender finde ich allerdings

    e. dass - obwohl der Zustand der USB bekannt war - verm. aus Kostengründen / Gewinngründen einfach hiermit weitergebaut bzw. daran angebaut wurde

    f. dass ein hieraus resultierender Schaden verm. deutlich größer sein wird, als einfach nur das Dach abzudecken, die USB zu erneuern und das Dach einzudecken (--> vollgesogene Dämmung, durchfeuchtete GK-Platten, Holz-Fußboden/Wasserschaden, Malerarbeiten)
    --> und dieser durch die Eigentümergemeinschaft bezahlt werden muss

    g. ** gravierende Folgeschäden ** durch die bis zum Auffallen im Dachstuhl vorhandene Feuchtigkeit einer vollgesogenen Dämmung:
    i. Schimmel
    ii. Fäulnis der Sparren
    iii. Schwamm
    iv. ....


    Wir haben selbst genug Ärger mit unserer Wohnung, da viel "Murks" fabriziert wurde, so dass wir eine Gutachter einschalten mußten. Diesen und unseren Anwalt haben wir hierzu befragt, beide hatten die gleichlautende Meinung:

    -> Der Bauträger hätte gar nicht auf die schlechte Substanz aufbauen dürfen.

    -> Sofern der Wohnraum umgenutzt wird, so muss auch die Basis stimmen (Vergleich: feuchter Keller, kann auch nicht einfach zu hochwertigem Wohnraum umgebaut werden ohne die Wände / Boden fachgerecht zu isolieren / Feuchtigkeit)

    -> Bei Belassung der schon defekten USB hätte der Dachstuhl nicht als Wohnraum ausgebaut und als solcher verkauft werden dürfen.


    Vielleicht bin ich aber auch mittlerweile übersensibilisiert?!


    Wie schaut Eure Meinung hierzu aus?
    Danke schon einmal für Eure Antworten.

    Viele Grüße
    Andre
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  2. Dachgeschossausbau bei defekter Unterspannbahn

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  3. #2

  4. #3
    Themenstarter

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    Hallo Eric,

    vielen Dank schon einmal für die Antwort, hat sonst vielleicht noch jeman ne Meinung dazu, wäre hilfreich, mehrere Ansichten zu kennen.

    Danke & viele Grüße
    Andre
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  5. #4
    Baufuchs
    Gast

    Eine

    besser verwertbare Antwort als die von Eric wird es hier nicht geben.

    Alles was sonst noch kommen könnte wären wirklich nur Meinungen und die helfen nicht weiter.
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  6. #5
    Themenstarter

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    @Baufuchs:
    rechtlich habe ich das ja auch schon bei unserem Anwalt angefragt, der mit "unserem" Fall bzgl. dieses Objekts eh betraut ist.

    Allerdings ist das ja nun ein "Fall" der WEG und nicht von uns allein ... sind denn aus Deiner Sicht meine Bedenken bzgl. der potentiellen Schäden berechtigt?

    Für die WEG brauche ich eher eine Meinung, weniger ein Urteil (fand ich trotzdem super, dass Eric sich die Mühe gemacht hat, alles rauszusuchen !!).

    Letztlich muss die WEG / Verwaltung dann ggf. die rechtliche Seite genau abklären lassen + Gutachter, nur hierüber hatten wir schon bei der ersten WEG-Versammlung unterschiedliche Meinungen.

    Da wir viele Schäden (ca. 100.000 € Mangelbeseitigung + Gutachtenkosten bei 110qm Wohnung) haben, sehen wir halt vieles sehr wehement und kritisch. Die anderen Wohnungen wurden nach unserer umgebaut, durch einen GU, zuvor war es ein "Trupp", der alles kann, Elektro, Bad, Fliesen, Schreiner + "Bauleiter" = Bauträger, der keine Ahnung + technisches Verständnis hat, leider zu spät gemerkt ... "alles wird schön", nur was bringt es, wenn die GK-Platten nicht grundiert wurden und die Farbe sich mit Tesa-Krepp ablösen läßt ...

    Naja, Wohnungstüren ohne Klimaklasse, verzogen nach 3 Monaten und somit hellhörig von dem Hauseingang bis ins Schlafzimmer sind auch sehr "angenehm", ...

    Naja, wenigstens regnet es bei uns nicht rein ... dafür zieht es wie Hechtsuppe, aber durch den regen Luftaustausch kann es wenigstens nicht so schnell schimmeln ;-))

    Man muss halt nur das positive sehen ... äähh suchen ...

    Viele Grüße
    Andre
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  7. #6
    Bauexpertenforum
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    Für die WEG brauche ich eher eine Meinung, weniger ein Urteil
    OK, wenn Du nur meine Meinung wissen willst:

    Es war ein schwerer Fehler, daß Du eine ETW in einem grundlegend zu sanierenden Altbau-Mehrfamilienwohnhaus gekauft und geglaubt hast, mit dem Bauträger und den übrigen Erwerbern keinen Stress zu bekommen.

    Letztlich muss die WEG / Verwaltung dann ggf. die rechtliche Seite genau abklären lassen + Gutachter, nur hierüber hatten wir schon bei der ersten WEG-Versammlung unterschiedliche Meinungen.
    Genau das ist das Problem beim Kauf von neuen oder sanierten ETW´s: Die Erwerber müßten miteinander kooperieren, um gemeinsam a.) den vorhandenen Bestand zu klären und b.) gegebenfalls gemeinsam Ihre Rechte durchzusetzen. Das tun sie aber erfahrungsgemäß nicht, weil sie die rechtliche Konstruktion " Eigentumswohnung " nicht verstehen.

    Für den deutschen Michel beginnt und endet die ETW an der Wohnungseingangstür und das gesamte übrige Haus ist dann das Problem derjenigen Wohnungseigentümer, die in ihrem Bereich Mängel haben.

    Ich hatte z.B. einen Fall zu bearbeiten, bei dem in einer neuen DG-Wohnung eine Außenwand zur Terrasse über 5 m Breite total naß war. Das hat die anderen Wohnungseigentümer nicht interessiert. Selbst einen Erwerber nicht, der selbst Anwalt war. Naja, er war halt " nur " Fachanwalt für Familienrecht. Also mußte der betroffene Erwerber alleine und auf eigene Kosten klagen. Und als er gewonnen und der Verkäufer saniert hat, hat es bei dem BT für den Ersatz der angefallenen Kosten nicht mehr gereicht: Auf die Schultern haben die übrigen Erwerber dem DG-Eigentümer geklopft. Eine nachträgliche Beteiligung an den entstanden Verfahrenskosten haben sie aber abgelehnt: nicht unsere Wohnung. Der Erwerber hat ganz schnell verkauft, weil er mit diesem Dreckspack nichts mehr zu tun haben wollte.

    Was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist und was das bedeutet, wird von den Erwerbern bereits nicht verstanden.

    Insofern zum Verständnis: Sondereigentum ist, " platt " ausgedrückt, die Luft zwischen den tragenden Gebäudewänden der eigenen Wohnung. Der Rest ist Gemeinschaftseigentum. Dafür sind alle Wohnungseigentümer in ihrer Gemeinschaft nach Bruchteilen verantwortlich und die gemeinschaftliche Verantwortung realisiert sich spätestens dann, wenn sie die Gewährleistungsansprüche gegen den Hersteller haben verjähren lassen und die nicht rechtzeitig durchgesetzen Mängelansprüche in einen gravierenden Bauschaden umgeschlagen sind.

    Ergo: In Deinem Fall ist die nicht erneuerte, bereits jetzt defekte Unterspannbahn bei einer im Dachgeschoß neu erstellten Wohnung ein Mangel des Gemeinschaftseigentums. Kommt es aufgrund dieses Mangels zum Eintritt von Wasser in die Dachkonstruktion ( z.B. Flugschnee, defektem oder verrutschtem Ziegel ) schlägt der Mangel in einen Schaden um: die Dachkonstruktion wird zunächst unbemerkt durchfeuchtet und irgendwann schlägt die Feuchtigkeit in den Innenraum durch, d.h. Mangel + Schaden werden erkennbar. Wenn Ihr Pech habt, ist es dann bereits zu spät: Sparren verfault, großflächiger Schimmelbefall, Dämmung naß usw.

    Rechtlich ist das dann ein anfänglicher Baumangel am Gemeinschaftseigentum und den haben die Wohnungseigentümer, wenn es den BT nicht mehr gibt oder die Ansprüche gegen ihn verjährt sind, mit Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen zu beseitigen.

    Aber tröste Dich, das kapieren die Wohnungseigentümer mit Wohnungen unterhalb der Dachgeschoßwohnung auch wieder nicht ( solange es nicht bis in deren Wohnungen durchtropft ) und der DG-Wohnungseigentümer wird die Kostenbeteiligung für die Instandsetzung seiner nicht mehr bewohnbaren ETW wahrscheinlich vor Gericht gegen die anderen Wohnungseigentümer durchsetzen müssen.

    Bei einer neu erstellten oder sanierten ETW müßte an sich jeder Erwerber bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums jede einzelne Wohnung auf Mängel überprüfen. Denn: In jeder einzelnen Wohnung steckt neben der " Luft des Sondereigentums " massenhaft Gemeinschaftseigentum: z.B. der Bodenaufbau mit Ausnahme des Oberboden ( = Teppichboden oder Parkett ) ist Gemeinschaftseigentum ---> Trittschalldämmung und Abdichtung in den Bädern in Ordnung ?? Alle Fenster sind Gemeinschaftseigentum ---> ordnungsgemäß eingebaut, Luftdichtheit an den Festeranschlüssen zum Mauerwerk vorhanden ??? Alle tragende Wände sind Gemeinschaftseigentum ---> in allen Wohnungen in Ordnung, auch in den Wohnungen, die der Verkäufer noch nicht verkauft hat; was ist, wenn der schlapp macht mit den noch nicht fertiggestellten Wohnungen ??? Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum --> überall die vereinbarten bzw. nach der Baugenehmigung erforderlichen Türen in der vorgeschriebenen Brandschutzqualität und richtig eingebaut ??? Installationsschächte in allen Wohnungen in R 90 geschlossen ??

    Nur: Welcher Erwerber einer neu erstellten oder grundlegend sanierten ETW versteht, daß er nicht nur seine Wohnung und die Gemeinschaftsräume, sondern wegen des Gemeinschaftseigentums gezwungen wird, auch alle anderen Wohnungen auf Mängel am dortigen Gemeinschaftseigentum zu prüfen und zwar rechtzeitig, d.h. bereits während der Erstellungsphase vor der Überdeckung des Gemeinschaftseigentums durch den nachfolgenden Ausbau. Und wer kann das alles ohne Hinzuziehung externen Sachverstands prüfen?

    Insofern bin ich der Meinung: Wer eine ETW kauft, ist ahnungslos und weiß nicht, was er sich damit antut.

    Ich traue mir zu, es prüfen zu können, käme gleichwohl nicht auf die Idee, mir eine ETW zu kaufen. Denn: Man muß schon ziemlich doof sein, sich den ganzen Stress mit allen weiteren Erwerbern, die von der Materie Null verstehen, anzutun.

    Strike0815: Das hast Du zwischenzeitlich ja auch alles schon selbst verstanden. Leider ist es jetzt zu spät.
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  9. #7

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    Und verschärfend kommt hinzu, dass Verwalter, wenn sie erst einmal eingesetzt sind, kein Interesse daran haben, teure Maßnahmen ohne Not (=Druck aus der WEG) auf den Weg zu bringen.

    Denn nur ein Verwalter, der wenig Sonderumlagen produziert, ist ein guter Verwalter. Und nur die behalten den Vertrag.
    Wer ständig teure Sanierungen ausführen lässt, ist meist die lngste Zeit Verwalter gewesen, weil die Mehrheit der Eigentümer dafür kein Verständnis hat. Insbesondere dann nicht, wenn nur Teile des Hauses betroffen sind, die zu einer oder nur wenigen Wohnungen gehören, die Mehrheit also "nichts davon hat"
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  10. #8
    Themenstarter

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    Hallo,

    glücklicherweise haben wir in der Hinsicht in unserer kleinen Hausgemeinschaft vernünftige Miteigentümer.

    Ich habe mich nach dem Einzug in die unfertige Baustelle mit meiner damals hochschwangeren Frau (leider) sehr mit dem Bauen auseinandersetzen müssen. Wir hatten zahlreiche Termine mit Anwalt, Architektin, Bauträger=Bauleiter im Frühjahr, die Architektin hat immer versucht, alles schönzureden (Eingangstüre verzogen, Licht kam durch, "das liegt an den weißen Dichtungen, da kommt immer Licht durch" ... ha ha ... Schall und Luft wahrscheinlich auch).

    Dann steigt man tiefer in die Materie (eigentlich jedes Gewerk!) ein und versucht es noch gütlich, im Sommer (nachdem sich nichts mehr tat) haben wir dann einen Gutachter beauftragt ... über 60 Seiten Text + 100 Fotos + 2 weitere GA.

    Von daher und aus vielen Gesprächen mit unserem Anwalt habe ich mir das notwendige "Laien-Wissen" angeeignet / aneignen müssen ... diese Sichtweise und Erfahrungen mit unserem Bauträger haben die anderen noch nicht in der Form.

    Daher waren auch Gerichtsurteile nicht so hilfreich (so hilfreich Sie nun für mich auch sind!), sondern eher eine beschriebene Meinung ...

    ... entweder
    a. dass es zulässig ist,
    b. dass es zulässig ist, wenn darauf ausdrücklich hingewiesen wird (Vertrag)
    c. dass man so etwas gar nicht als Bauträger machen darf / sollte

    ... oder so ...

    Ich denke, dass es zulässig gewesen wäre, wenn hierauf ausdrücklich hingewiesen worden wäre, dass quasi der Innenausbau des DG an die alte Unterspannbahn, die nicht mehr lange halten wird, angeschlossen wird und diese nach der Sanierung durch den Bauträger im Zuge einer anstehenden Dachsanierung durch die WEG mit ausgetauscht werden muss.

    Allerdings stellt sich dann aus meiner Sicht das Problem, wer "schuldig" ist, wenn zwischen Ausbau und Erneuerung des Daches etwas passiert. Folglich hätte die WEG dann direkt das Dach sanieren müssen, um größeren Schäden aus dem Wege zu gehen. Das Problem stellt sich weiter / vergrößert sich, da die Wohnungen sukzessive im Zeitraum eines Jahres verkauft wurden, somit während der Einzelsanierungen der Wohnungen das Haus teils dem BT, teils schon den neuen Eigentümern gehörte.

    Die sauberste Lösung (wenn der BT es "ordentlich" gemacht hätte und nicht die Spar-Variante zur Gewinnmaximierung) wäre gewesen: Dach abdecken, neue Bahn unterziehen, alte Ziegel, sofern noch OK wieder drauf.

    Wir sind eigentlich davon ausgegangen, dass der Dachausbau ordentlich vorgenommen wird, da hieraus teurer Wohnraum entsteht, oder das Dach wirklich noch OK ist. Zumal auch dreimal (?!) das Haus eingerüstet wurde - dann weiß ich nicht, wofür das Gerüst mehrfach ab- und wieder aufgebaut wurde ....

    LG
    Andre
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