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Baustopp - was ist erlaubt

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  1. #1

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    Baustopp - was ist erlaubt

    Hallo,

    wir wohnen in einem sanierungsbedürftigen Altbau im Außenbereich. Leider mussten wir aufgrund der schlechten Bausubstanz mehr sanieren, als gut für uns war. Wir hätten dafür eine Baugenehmigung gebraucht.
    Dank eines netten Nachbarn wurde gegen uns von der Bauaufsichtsbehörde ein Baustopp verhängt. Diese wurde nur formaljuristisch mit der fehlenden Baugenehmigung begründet. Also nicht damit, dass wir irgend etwas gebaut hätten, was nicht sein darf o.ä.

    Da aufgrund der Situation §35 eine Baugenehmigung noch etwas dauern wird - langfristig kriegen wir die (!!!) - stellt sich für uns immer wieder die Frage: Was darf man alles, wenn man einen Baustopp hat?

    Fliesen legen?
    Trockenbau?
    Sanitärinstallation?
    Isolierung einbringen?
    Wärmeschutzfassade?
    Dachfenster einbauen....

    Mich interessieren dabei nur Dinge die garantiert keiner Baugnehmigung bedürfen. Der Rest, das ist klar, ist ohnehin nicht erlaubt.

    Wenn möglich Antworten mit Quellen oder Fallbeispielen.

    Vielen Dank für Hilfe.

    Gruß Kalle
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  2. Baustopp - was ist erlaubt

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  3. #2

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    Nachfrage: Was habt Ihr denn "saniert", was die Ursache des begründeten Baustopps war?

    Die aufgeführten Gewerke sind doch bestimmt alle genehmigungsfrei, inklusive DFF einbauen, soweit ich informiert bin.

    Tollen Nachbarn bekommt ihr da......
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  4. #3

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    Tja, erstmals welches Bundesland, damit man wissen kann welche Bauordnung gilt. Man unterscheidet im Bauordnungsrecht der jeweiligen Bundesländer meist zwischen

    Bauvorhaben, die einer Genehmigung bedürfen
    Bauvorhaben die angezeigt werden müssen
    Genehmigungsfreien Maßnahmen

    jeweils unterschiedlich ausgestaltet

    Ist ein Teil der Maßname jedoch für sich Genehmigungspflichtig bzw. Anzeigepflicht, so fallen natürlich die Teile die Genehmigungsfrei sind auch unter die Genehmigungspflicht bzw. Anzeigepflicht.



    Die Genehmigungsfreien Vorhaben bzw. solche die angezeigt werden müssen, müssen trotz Ihrer Genehmigungsfreiheit bzw. Anzeigefreiheit schon mal den jeweiligen Vorschriften des Bauordnungs- und Bauplanungsrechtes entsprechen.

    Die jeweiligen Landesbauordnungen weichen hier bezüglich der Ausgestaltung erheblich voneinander ab, daher empfehle ich den Gang zum Fachanwalt. Was von der Behörde geduldet wird dürfte hier auch von Unteren Bauaufsichtsbehörde zu Unteren Bauaufsichtbehörde ziemlich unterschiedlich gehandhabt werden.

    Was mich hier stutzig macht ist der Außenbereich. Im Außenbereich ist es besonders problematisch hier Veränderungen am Bestand durchzuführen. Dringendst zum Fachanwalt.

    Baurecht ist knallhartes Verwaltungsrecht.
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  5. #4
    Avatar von susannede
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    Rate wie blacksektor zum Gang zum Fachanwalt.

    Zumal - ohne jemand zu nahe treten zu wollen - ich schon willkürliche Baustopps von sich aufspielenden Lokalbauschnarcher erlebt habe.

    Bei der Sanierung ist - vereinfacht formuliert - alles erlaubt, was nicht in das Tragwerk der Substanz eingreift, außen vor Denkmalschutz.
    Dachfenster sind immer etwas kritisch, da darunter öfter mal was anders verstanden wird.

    Was führte zum Baustopp - sprich "was hat der Nachbar verpfiffen"?

    Grüße!

    Susanne
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  6. #5

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    Einen willkürlichen Baustopp der besonderen Art habe ich auch schon miterleben dürfen....

    ...der Sachbearbeiter des Bauamtes hat bei seiner Orts"begehung" aus dem Autofenster heraus den Eindruck gewonnen, es sei zu hoch gebaut worden und und bis zur Klärung in Form eines Nachweises durch erneute Vermessung einen Baustopp angeordnet.

    Natürlich traf das nicht zu, weil alle Höhen und auch andere Maße pinibelst eingehalten wurden.

    Nicht etwa daß er das vor Ort schon mal mündlich zum Thema gemacht und man etwaige Unklarheiten hätte prompt klären können, nein, am nächsten Tag lag der Bescheid in der Post.

    Im Ergebnis kamen einige Hundert EURO an erneuten Vermessungskosten, sowie eine fast zweiwöchige Bauverzögerung zu tage, weil der bestellte Zimmerer und der Dachdecker aus Sorge einer zeitintensiven Klärung andere Baustellen vorgezogen hatten.

    Die offiziele Beschwerde bei der Bauamtsleitung mündete lediglich in einer Ermahnung oder Rüge gegen den Sachbearbeiter, mit der Entschuldigung des Versehens und vor dem Hintergrund einer weiteren guten Zusammenarbeit bis zur Schlußabnahme mit der gleichzeitigen Bitte um Nachsicht an den Bauherren.
    Weder die Vermessungskosten, noch die Zustellungs- bzw. Bearbeitungssgebühr des Baustops wurden erstattet, da diese Kostenübernahme verwaltungstechnisch nicht bearbeitet werden konnten.
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  7. #6
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    Es war vielleicht missverständlich ausgedrückt:
    Bei unserer Sanierung ist uns eine Giebelwand entgegen gekommen. Statt diese zu sanieren habe ich Sie dummerweise neu gemacht (an gleicher Stelle) dafür hätte ich eine Baugenehmigung gebraucht (das ist auch unstrittig). Deshalb habe ich einen Baustopp bekommen. Auch dieser ist unstrittig.
    Leider zieht sich das Baugenehmigungsverfahren wie Kaugummi in die Länge, da wir durch den Außenbereich unglaublich viele Ämter mit drinhängen haben. Möglicherweise müssen wir uns die Genehmigung sogar erklagen. Dazu brauchen wir sicher dann auch einen Anwalt.
    Die Frage ist jetzt, was kann bzw. darf ich jetzt machen, um uns mit drei kleinen Kindern das Wohnen in der Baustelle halbwegs erträglich zu machen?
    Ich weiß zum Beispiel, dass Sicherungsmaßnahmen erlaubt sind, aber was kann man unter diesem Begriff alles fassen?
    zum Beispiel Wärmedämmung? usw.

    Hier brauche ich Beispiele oder am besten Urteile aus der Praxis!

    Achso - Bundesland ist NRW obwohl das in diesem Fall eher nebensächlich sein dürfte.

    Gruß und Danke für Hilfe

    Kalle
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  8. #7
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    Man beachte Außenbereich.

    Welche Randbedingungen in diesem Fall gelten - das ist bisher nicht erwähnt.
    Ist die genehmigte Nutzung noch eingehalten?

    Sicherungsmaßmnahmen, wenn die erforderlich sind, dann würdet ihr freiwillig ne andere Bleibe suchen.
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  9. #8

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    Anfangs sagtest Du noch, der Erhalt der Baugenehmigung sei sicher.
    Jetz wird schon der Klageweg erwogen...

    Klingt für mich alles etwas halbseiden.

    Und was hat man sich unter einer "entgegenkommenden" Mauer vorzustellen?
    Kann man die überhaupt anders als neu errichten?
    Oder - wie "saniere" ich eine bereits umgefallene Mauer...?
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Und was hat man sich unter einer "entgegenkommenden" Mauer vorzustellen?
    Tja, es ist halt äußerst selten jemanden zu finden, der das überlebt hat und davon berichten kann, sag ich mal!

    Sorry für OT
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  11. #10

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    Hallo an Kalle01,

    ich habe selber mal in einer Bauprüfabteilung gesessen, allerdings hier in Hamburg.

    Ich kann Ihnen nur raten, persönlich zu Ihrem zuständigen Bauamt zu gehen und die Situation zu erläutern. Auch dort sitzen nur Menschen und keine Roboter, jedenfalls meistens. Versuchen Sie, die Sache erst mal zu klären und stellen Sie die Unwegbarkeiten dar, mit denen Sie momentan mit Ihren Kindern dort leben müssen, weil Sie nicht mit der Baustelle voran kommen. In der Regel versuchen auch die Beamten und Mitarbeiter, eine Lösung zu erreichen, die für beide Seiten zufriedenstellend ist.

    Ist denn Ihr Haus denkmalgeschützt? Ich finde die Verhängung eines kompletten Baustopps schon etwas hart angesichts dessen, dass Ihnen die Wand eingestürzt ist und Sie nur versucht haben, dies zu beseitigen! Ich denke,ich hätte in einem solchen Fall keinen Baustopp verhängt, sondern lediglich die nachträgliche Beantragung einer Baugenehmigung gefordert!
    Anders verhält es sich beim Denkmalschutz. Hier sind in der Tat mehrere Behörden betroffen und falls es sich um eine denkmalgeschützte Wand handelt, kann der Baustopp berechtigt sein.

    Wie gesagt, versuchen Sie, dies direkt mit dem Amt zu klären, eine umgangssprachliche Behördenwillkür gibt es jedenfgalls nicht, auch wenn manche dies denken


    Viel Glück!
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  13. #11
    Avatar von susannede
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    Lieber Topotec,

    na, das ist ja mal Balsam aus beamtetem Munde...Dank dafür.

    Aaaaber, wie auch immer, der baubeamtliche Schwachfug aus dem Kreishaus, neuerdings (darum ?) ausgelagert an den Rand eines gewissen, sehr unbedeutenden Städtchens, bahnt immer wieder neue Wege, um Areale weiterer geistiger Inkompetenz zu erschließen.

    Nein, ich habe nicht gesagt, die sind alle doof wie hundert Meter Feldweg.

    Grüßle

    Suse
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  14. #12
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    @topotec
    Leider ist an eine Zusammenarbeit mit der Behörde im Sinne einer Win Win Situation nicht zu denken. Das Problem, warum die so gallig sind, liegt an meinem Vorbesitzer der diese (und auch alle anderen Behörden im Umkreis) sauer gefahren hat. Auch wenn das nicht mein Ding ist, habe ich durch die beschriebene Renovierungsfalle (s.o.) in die ich getappt bin nicht gerade einen guten Start bei der Bauaufsicht hingelegt.
    Nächster Punkt ist das Problem mit dem Bauen im Außenbereich. Zum Zeitpunkt des Baustopps konnten wir die Bedingungen für ein priviligiertes Bauvorhaben mangels eigener und gepachteter Fläche nicht erfüllen. Mittlerweile haben wir wieder genug Fläche, und den Bauantrag gestellt.
    Leider kommen jetzt immer neue Dinge, die das ganze Verfahren in die Länge ziehen. Denkmalschutz ist dabei zum Glück nicht im Spiel.
    Am Ende werden wir die Genehmigung bekommen aber da es sich so hinzieht .....

    Zu meiner ursprünglichen Frage: Was wäre von Ihrer Behörde toleriert worden, was nicht (siehe insbesondere die obige Liste)?

    @PeMu

    "Ist die genehmigte Nutzung noch eingehalten? "
    Das betroffene Gebäude ist seit über 100 Jahren ein Wohngebäude und wird als solches genutzt.

    "Sicherungsmaßmnahmen, wenn die erforderlich sind, dann würdet ihr freiwillig ne andere Bleibe suchen. "
    Ein undichtes Fenster durfte ich sanieren=tauschen (bevor die Sachbearbeiterin in Mutterschutz ging)

    Was mir total auf den Senkel geht: Alle reden von Klimaschutz und ich puste die Energie und mein Geld in die Umwelt. Daher auch ein Teil meine Fragen.

    @Julius
    An unserem Bauen ist nichts halbseidenes. Bauen im Außenbereich ist einfach nur schwierig und ich glaube auch sehr "rechtsstreitintensiv". Und "entgegenkommende" Mauern fallen nicht immer gleich um!

    Gruß Kalle
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