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DH als WEG

Diskutiere DH als WEG im Forum Bauvertrag auf Bauexpertenforum.de


  1. #1

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    DH als WEG

    Hallo zusammen,

    ich habe zu dem genannten Thema bereits einiges im Forum gelesen, v.a. in einem ausführlichen Thread der von Monk gestartet wurde und in dem es auch viele wertvolle Beiträge gab.

    Ich interessiere mich für eine DHH auf einem mit der anderen DHH gemeinsamen Grundstück. Eine Abgeschlossenheitserklärung liegt vor. Eine Grundstücksteilung geht aus planungsrechtlichen Gründen nicht, die Stadt lehnt die Teilung ab.

    Mit der zum Verkauf angebotenen DHH sollen 470m² Grundstücksanteil verkauft werden. Entweder durch die Eintragung eines entsprechenden Miteigentumsanteil von 470/670 im Grundbuch oder als hälftige Teilung mit Sondernutzungsrechten über eine Fläche von 470m². Mit beidem ist der Verkäufer einverstanden.

    Hier habe ich meine erste Frage, nämlich, ob beide Möglichkeiten gleichwertig sind, was den resultierenden Wert der Immobilie angeht?

    Der Zugang zur zu verkaufenden DHH erfolgt über die Grundstückshälfte der anderen DHH (Zugangsbereich wird Gemeinschaftseigentum sein), ebenso liegen die Stellplätze auf dem Grundstücksteil der anderen DHH. (Flächennutzung über Sondernutzungsrechte geregelt).

    Der Verkäufer will eine gleichberechtigte Stimmverteilung, also jeder 1 Stimme. Die damit einhergehenden Nachteile (Pattsituationen) habe ich bereits gelesen.
    Ansonsten ist der Verkäufer jedoch, genau wie ich, an einer vertraglichen Regelung interessiert, die beiden Eigentümern größtmögliche Unabhängigkeit einräumt. Hierzu gehört (für den Fall einer Teilung 475/670 zu 195/670):
    1. Kein Stimmrecht bei Änderungen an der jeweils anderen Haushälfte (Fassade, Fenster, Türen).
    2. Änderungen wie Wintergarten, Gauben, Terrassen werden im Kaufvertrag gegenseitig genehmigt.
    3. Instandhaltungs- und Änderungskosten an den DHH werden von der Partei übernommen, auf deren Haushälfte die Aufwände anfallen, unabhängig von den Grundstückseigentumsanteilen.
    4. Wiederaufbaukosten (z.B. nach Brand) werden nicht gemäß der Grundstückseigentumsverhältnisse sondern von jeder Partei getrennt für ihre Haushälfte übernommen.
    5. Instandhaltungs- und Änderungskosten am Gemeinschaftseigentum werden hälftig zwischen den Parteien geteilt.

    Hier geht es mir v.a. darum, daß die Aufteilung des Grundstücks zwar nicht hälftig sondern gemäß der tatsächlichen Nutzungsfläche, die Aufteilung aller Kosten aber schon hälftig erfolgt.
    Frage: Ist das so überhaupt vertraglich regelbar?

    Last but not least habe ich hier gelesen, daß man als Miteigentümer eines Grundstücks gesamtschuldnerisch haftet, wenn die andere Partei zahlungsunfähig ist. Dies schien auf Abgaben gegenüber der Gemeinde zuzutreffen, nicht aber im Falle einer Zwangsversteigerung der anderen Haushälfte. Ist das so richtig?

    Ich hoffe ich stelle nicht zu viele Fragen und/oder schreibe zu viel. Ich bin wirklich extrem verunsichert, was die Bewertung der gesamten Situation angeht. Hier im Forum ist die Meinung zu der Konstellation mit WEG und Teilungserklärung eher negativ, was sicher auch begründet ist. In meinem Fall sind allerdings beide Parteien daran interessiert, möglichst unabhängig voneinander zu sein. Allerdings bin ich unsicher wie weit das gesetzlich überhaupt möglich ist. Das Haus und die Lage gefallen mir beide sehr gut, sonst hätte ich es in Anbetracht der Unsicherheiten wahrscheinlich auch bereits aufgegeben.

    Im voraus vielen Dank für Eure Meinungen!

    Viele Grüße

    Tom
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  2. DH als WEG

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  3. #2

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    der Miteigentumsanteil wird so oder so eingetragen, bezieht sich aber dann nicht auf die anteilige Grundstücksfläche. Willst Du "dein" Grundstück alleine nutzen dürfen, sollte unbedingt ein Sondernutzungsrecht vereinbart werden.

    zu den Punkten

    1, 2 und 3: klingt ganz gut
    4: normalerweise wird "die Gemeinschaft" als ganzes versichert, weswegen diese Unterscheidung m.E. unsinnig ist. Oder wird gar nix gemeinschaftlich gezahlt, also jeder zahlt alles aus eigener Kasse? (wieviele Heizungen gibts denn?)
    5. Das beisst sich arg dolle mit 2, 3 und im Falle eines Falles auch mit 4.

    Cool, Du musst bei 470/670 nur 50% der Grundsteuer zahlen....dein nachbar wirds dir übel nehmen und den Verkäufer verfluchen

    Die Haftunf hat sich durch die Novvelierung des WEG etwas gewandelt. Du bist im Außenverhältnis nur noch in Höhe deines Miteigentumsanteils haftbar zu machen, ansonsten haftet erstemal der "teilrechtsfähige Verband" mit dessen Vermögen. Da Ihr aber nur zu zweit seid, könnest Du dann doch wieder relativ schnell alleine zahlen müssen, nämlich dann, wernn der andere pleite ist. Was bei Zwangsversteigerungen anders sein soll, musste Du nochmal erklären. Im Grunde ändert sich m.E. an dem, was Du zu zahlen haben könntest nicht viel!

    Gruß,
    moep3fx
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  4. #3

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    Zu 4) würde ich an Deiner Stelle mal die entsprechende Abteilung Deiner angepeilten Gebäudeversicherung befragen. NICHT den netten Herrn oder Frau Makler(in)!!!

    An sonsten -> von EIGENEM!!! Anwalt prüfen lassen.
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  5. #4
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    @moep3fx:

    Die Sondernutzungsrechte werden eingetragen egal wie geteilt wird (hälftig oder 470/670), sorry, das habe ich vorher nicht sauber beschrieben.

    Ja, es ist alles getrennt. Getrennte Hausanschlußräume, getrennte Heizungen, getrennte Zähler.
    Auch getrennte Wände zwischen den beiden Haushälften mit Isolierung dazwischen.
    Momentan existiert tatsächlich eine getrennte Brandversicherung, das hatte den Notar auch gewundert, ist abeer so, der Eigentümer hat es nochmal geprüft.

    Zur Haftung bei Zwangsversteigerung (oder wenn Handwerker Rechnungen unbezahlt bleiben vom anderen Eigentümer): Genauer erklären kann ich es auch nicht, meinte lediglich, etwas entsprechendes gelesen zu haben im Thread von Monk. So richtig logisch erscheint es mir selbst auch nicht aber was heißt das schon.
    Das wäre allerdings ein echter Showstopper für mich, wenn die Partei der anderen Haushälfte pleite geht und ich in der Zwangsversteigerung mit drinhänge weil z.B. der Erlös der einen Haushälfte nicht reicht. Ist das wirklich so??

    @ Ralf: OK, werde ich berherzigen. Welcher Fachanwalt wäre denn der richtige? Privates Baurecht? Vertragsrecht?
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  6. #5
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    @moep3fx:
    Ich habe noch was vergessen:
    Zu Deinem Kommentar
    "5. Das beisst sich arg dolle mit 2, 3 und im Falle eines Falles auch mit 4. "

    Ich vermute, du meinst weil das Haus ja juristisch gesehen insgesamt Gemeinschaftseigentum ist, oder?
    Das habe ich wohl falsch bezeichnet. Mit Gemeinschafteigentum meinte ich jetzt lediglich die gemeinsam genutzten Teile. Das ist der Zugang zum Haus, ein Besucherstellplatz, ein Wäschetrockenplatz und ein kleiner Abstellraum hinter der Garage.
    Für diese gemeinsam genutzten Teile soll eine hälftige Kostenaufteilung gelten bei Instandsetzungs- oder Änderungsarbeiten, weil sie ja auch von beiden gleichermaßen genutzt werden.

    Das müßte dann machbar sein, oder?

    Viele Grüße

    Tom
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  7. #6

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    naja es klingt eigentlich ganz gut. beherzige den rat von ralf und lass alles von (d)einem "fach!"anwalt prüfen. die konstellation ist jetzt nicht unbedingt gängiges tagesgeschäft, sondern eher interessante grauzone.
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  8. #7
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    @moep3fx: Danke für's Feedback!

    Allgemein:
    Das Thema Haftung für Sachen, die der Nachbar anstellt, also z.B.
    1. Überschuldung, Zahlungsunfähigkeit und Zwangsversteigerung
    2. Nicht bezahlte Handwerkerrechnungen
    3. Nicht bezahlte Rechnungen der Gemeinde/Stadtwerke (Umlagen, Ver-/Entsorgungsgebühren)

    ist momentan allerdings meine Hauptsorge. Kann jemand dazu kommentieren?
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  9. #8

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    Ja. DEIN Anwalt. Der haftet sogar für seine Ratschläge. Dummerweise will er aber auch Geld dafür, ich weiß.
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  10. #9
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    @ Ralf: Ja, das Thema ist zu kritisch um sich *nur* auf ein Forum zu verlassen.
    Ich dachte lediglich es gäbe konkrete Erfahrungen in dieser Richtung. Die normative Kraft des Faktischen...

    Da mag der jetzige Eigentümer noch so solvent sein, der verkauft's nächstes Jahr an einen der sich dafür bis zur Halskrause verschuldet, der verliert seinen Job oder wird arbeitsunfähig und es dauert nicht lange, dann ist die Zwangsvollstreckung da.
    Irgendwie kann ich's kaum glauben daß es tatsächlich passieren kann, daß man dann auch mir die Haushälfte unter'm Hintern wegversteigert (ohne moep3fx infrage stellen zu wollen, bin ja froh über das Feedback). Das wäre echt gruselig.

    Grüße
    Tom
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  11. #10

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    Das siehst Du zu schwarz.
    Deine Haushälfte kann man Dir nur für Deine eigenen Schulden zwangsversteigern. Als einziges Risiko für Dich sehe ich bei einer Insolvenz des anderen Eigentümers, dass Du alle Betriebs- und Nebenkosten des gesamten Grundstückes tragen musst.
    Ansonsten können Deine Miteigentumsanteile nicht belastet werden.
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  12. #11
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    Mit der zum Verkauf angebotenen DHH sollen 470m² Grundstücksanteil verkauft werden. Entweder 1. durch die Eintragung eines entsprechenden Miteigentumsanteil von 470/670 im Grundbuch oder 2. als hälftige Teilung mit Sondernutzungsrechten über eine Fläche von 470m². Mit beidem ist der Verkäufer einverstanden.
    Das sind zwei unterschiedliche Rechtskonstruktionen.

    Im Fall 1. entsteht eine Miteigentümergemeinschaft nach §§ 1008 ff, 741 ff BGB. Der Vorschlag ist Unfug, da im Falle der Zwangsversteigerung das gesamte Objekt versteigert wird. Möglich sind Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miteigentümers und aber Versteigerung wegen Schulden des Nachbarn, wobei die Schulden dann selbstverständlich nur aus dem Teil des Versteigerungserlös bezahlt werden, der auf den Miteigentumsanteil des Nachbarn entfällt. Das Haus ist dann aber weg, es sei denn man steigert mit.

    Um das zu verhindern, wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber geschaffen. Im Fall 2. entsteht also eine Gemeinschaft nach WEG. In diesem Fall sind die beiden Doppelhaushälften Sondervermögen jedes Wohnungseigentümers und für sich selbständig verwert- also auch versteigerbar. Das Schicksal des Nachbarn interessiert also nicht.

    Gleichwohl habe ich von einer WEG bei Doppelhaushälften abgeraten. In der Teilungserklärung kann zwar viel zusätzliches zum WEG geregelt werden. Ich bezweifele aber, daß man so viel bedenken und regeln kann, wie später an Konfliktstoff entstehen kann. Wer konfliktfreudig ist, mag es tun.

    Notare haben dafür Musterverträge, die entsprechend angepaßt werden müßten. Ziel sollte sein, durch Vereinbarung in der Teilungserklärung einen annähernd gleiche Rechtslage herzustellen wie bei Häusern auf zwei getrennten Grundstücken.

    Was kostet denn ein vergleichbares Reihen- oder Doppelhaus auf eigenem Grundstück ?

    Das Grundstück ist, wenn ich es richtig verstanden habe, insgesamt 670 m² groß und soll in zwei Anteile von 470/670 und 200/670 aufgeteilt werden. Der Erwerber mit 470m2 hätte nach der Grundregel im WEG die Majorität. Das Stimmrecht kann aber geändert werden nach Köpfen, dann wärs ein Patt.

    Verkäufer ist offenbar zugleich Bauträger. Also Nagelprobe:

    Der BT soll das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung festlegen, aufteilen und dann kaufst Du den 470/670 Miteigentumsanteil mit Sondereigentum an einer von ihm zu erstellenden Doppelhaushälfte. Solvenz des BT gründlich prüfen, ob er auch dann fertigbauen kann, wenn er für die andere Doppelhaushälfte keinen Erwerber finden sollte.

    Dumm stellen und nachfragen, warum Du trotz des höheren Anteils und dementsprechend höheren Kaufpreises nur genausoviel Stimmrecht haben sollst wie der Erwerber des kleineren Anteils. Dann wirst Du merken, welche Probleme er und später Du hast.

    Ihn außerdem fragen, warum er denn Stimmrecht nach Köpfen für erforderlich hält, wenn er die Objekte durch Zusatzregeln weitgehend verselbstständigen will. Für das bißchen überschießenden " Rest " könnte es nach Deinem Verständnis als Laie doch bei Stimmrecht nach Miteigentumsanteil verbleiben.

    Ich bin gespannt, wie der BT darauf reagiert. Antwort bitte hier einstellen.
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  13. #12

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    Zitat Zitat von tomix11 Beitrag anzeigen
    ...und es dauert nicht lange, dann ist die Zwangsvollstreckung da.
    Irgendwie kann ich's kaum glauben daß es tatsächlich passieren kann, daß man dann auch mir die Haushälfte unter'm Hintern wegversteigert. Das wäre echt gruselig.
    das wird auch nicht passieren. Sollte der worst-case eintreten, Nachbar pleite und seine Haushälfte zwangsversteigert werden, so betrifft die ZV nur das Sondereigentum des Nachbarn, aber nicht Ihre Haushälfte. Das ist im übrigen bei "normalen" Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern auch nicht anders. Ähnlich wird auch euer Konstrukt aussehen.

    Trotzdem, den Gang zum Anwalt (m.E. ein Fachanwalt für Immobilienrecht) würde ich auch empfehlen, zumal dies eine Bindung vielleicht auf Lebenszeit ist und wegen der Patt-Situation die Inhalte der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung möglicherweise nie mehr geändert werden können.
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  14. #13

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    Stop, mein Gudser pirelli.
    Das MAG für seine "privaten" Schulden gelten. Für alle Schulden der Gemeinschaft stehen alle WEG-Mitglieder gesamtschuldnerisch gerade.
    Und der Gläubiger darf sich m.W. einen rauspicken, den er plättet.

    Bei einer 2er WEG liegt die Chance, dieser andere zu sein, bei exakt 100%.

    Ich kann WEGs sowieso nichts abgewinnen. Aber 2er WEGs sind das schlimmste, was mensch sich antun kann.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Für alle Schulden der Gemeinschaft stehen alle WEG-Mitglieder gesamtschuldnerisch gerade.
    Und der Gläubiger darf sich m.W. einen rauspicken, den er plättet.

    Bei einer 2er WEG liegt die Chance, dieser andere zu sein, bei exakt 100%.

    Ich kann WEGs sowieso nichts abgewinnen. Aber 2er WEGs sind das schlimmste, was mensch sich antun kann.
    Seh ich nicht so! Gemeinsame "Schulden" könnten in diesem Falle nur für die Nebenkosten wie Straßenreinigung und evtl. Abwassergebühren entstehen. Das sind mE überschaubare Größenordnungen.

    Andere "gemeinsame Schulden" im Außenverhältnis können nicht entstehen, wenn jeder seine eigene Heizung hat (eigener Vertrag mit Lieferant) und seine eigene Gebäudeversicherung, Müllabfuhr etc.
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  17. #15

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    Müllabfuhr etc.
    Da gehts schon los. Die Kommune schaut NUR ins Grundbuch. Und da steht nicht Lieschen Müller, sondern WEG Pleitegasse 08/15.

    Und wenn die Grundleitungen dran sind, ist das Gemeinschaftseigentum. Uuupps
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