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  1. #1

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    DHH in WEG mit Teilungserklärung

    Guten Abend liebes Forum,

    ich interessiere mich auch für eine DHH innerhalb einer WEG und möchte den Thread von tomix nicht kapern. Die WEG hat vor einigen Jahren eine Teilungserklärung beurkunden lassen, die meiner Ansicht nach das ganze etwas attraktiver als üblich macht.

    Die Fakten:

    • 1 Grundstück mit 1x Doppelhaus (BJ 1995) und 1x Dreifamilienhaus (BJ 1950 oder so)
    • 3x WEG Parteien (je 2x 1 DHH und 1x das vermietete Dreifamilienhaus)
    • DHH als Sondereigentum auf sondernutzbarem Grundstück
    • Gemeinschaftseigentum sind eine Zufahrt und ein Weg, kein Garten, Gebäude oder ähnliches
    • jede Hauseinheit hat eine eigene Nummer

    Die Teilungserklärung:

    • Grundstück ausschliesslich durch Eigentümer nutzbar und in Planzeichnung ausgewiesen
    • Abgeschlossenheit ist bescheinigt
    • 3x Wohnungsgrundbücher vorhanden
    • kein Verwalter, keine Versammlung, keine Wartungsrückstellungen
    • Sondereigentum ist veränderbar ohne Zustimmung (äusserliche Gestaltung, Anbauten etc.)
    • neue Gebäude können auf Sondernutzungsgrundstück gebaut werden
    • ohne Zustimmung vererb-, vermiet- und veräusserbar
    • bei teilweiser oder völliger Zerstörung steht es dem Eigentümer des Sondereigentums frei, es wiederherzustellen
    • Versicherungen und der Summen stehen dem Berechtigten getrennt zu und jeder ist getrennt versicherungspflichtig
    • hälftige Instandhaltungskosten bei trennenden Bauteilen

    Ich weiss, dass hier in der Gegend kleinere Grundstücke prinzipiell nicht weiter geteilt werden, d. h. es ist gar nicht möglich, etwas anderes als ein WEG-Konstrukt zu machen (zumindest in unserer Preisliga).

    Wie klingt das denn für Euch? Ich stehe einer WEG grundsätzlich kritisch gegenüber und würde z. b. nie eine Wohnung in einem Haus kaufen wollen. Durch die Teilungserklärung scheint man recht unabhängig zu sein.

    Im Prinzip würde man eine als Wohnung ausgewiesene DHH auf einem Grundstück kaufen, auf dem man machen kann, was man will (geltendes Recht mal vorausgesetzt). Die DHH kann auch ohne Zustimmung baulich verändert werden (Anbauten). Haut ein Meteorit die Einfahrt mit den zuführenden Leitungen kaputt, sind alle in der Pflicht. Aber das kann mir als alleiniger Besitzer auch passiert?!

    Danke für die ein oder andere Meinung!
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  2. DHH in WEG mit Teilungserklärung

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Themenstarter

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    Kann denn niemand etwas zu einer 3-Parteien-WEG sagen, in der die Teilungserklärung recht viele Freiheiten ohne Zustimmung der anderen Parteien lässt (An-/Umbauten an SET und sondergenutztem Garten)?
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  4. #3

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    Zitat Zitat von landlord Beitrag anzeigen
    • 1 Grundstück mit 1x Doppelhaus (BJ 1995) und 1x Dreifamilienhaus (BJ 1950 oder so)
    • 3x WEG Parteien (je 2x 1 DHH und 1x das vermietete Dreifamilienhaus)
    • DHH als Sondereigentum auf sondernutzbarem Grundstück
    • Gemeinschaftseigentum sind eine Zufahrt und ein Weg, kein Garten, Gebäude oder ähnliches

    Die Teilungserklärung:

    • Grundstück ausschliesslich durch Eigentümer nutzbar und in Planzeichnung ausgewiesen
    • Abgeschlossenheit ist bescheinigt
    • 3x Wohnungsgrundbücher vorhanden
    • kein Verwalter, keine Versammlung, keine Wartungsrückstellungen
    • Sondereigentum ist veränderbar ohne Zustimmung (äusserliche Gestaltung, Anbauten etc.)
    • neue Gebäude können auf Sondernutzungsgrundstück gebaut werden
    • ohne Zustimmung vererb-, vermiet- und veräusserbar
    • bei teilweiser oder völliger Zerstörung steht es dem Eigentümer des Sondereigentums frei, es wiederherzustellen
    • Versicherungen und der Summen stehen dem Berechtigten getrennt zu und jeder ist getrennt versicherungspflichtig
    • hälftige Instandhaltungskosten bei trennenden Bauteilen
    Klingt vernünftig, zumal die Überschneidungen (das gemeinsam verwaltete Gemeinschaftseigentum) sich auf ein sehr geringes Maß (gemeinsame Grundstückszufahrt) beschränkt. Eine ähnliche Vertragskonstellation halte ich auch bei @tomix für sinnvoll, wobei da sogar noch die gemeinsame Giebelwand zweischalig und somit getrennt ist.

    Im Prinzip würde man eine als Wohnung ausgewiesene DHH auf einem Grundstück kaufen, auf dem man machen kann, was man will (geltendes Recht mal vorausgesetzt). Die DHH kann auch ohne Zustimmung baulich verändert werden (Anbauten). Haut ein Meteorit die Einfahrt mit den zuführenden Leitungen kaputt, sind alle in der Pflicht. Aber das kann mir als alleiniger Besitzer auch passieren?!
    Ich sehe das genauso und hier liegt eine weitgehende Autonomie vor, was mit einer üblichen WEG (Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen) in keinster Weise vergleichbar ist.

    Fragen Sie doch mal bei den anderen Eigentümern nach, ob und welche Konfliktpotenziale es in der Vergangenheit gab.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Danke Pirellitx31 für Deine Antwort und Gruss in meine alte Heimat

    Das mit der trennenden Wand bringe ich noch in Erfahrung, auf den Grundrissen sieht es so aus, dass die Aussenwände als unterbrochen geplant sind und eine zweischalige Trennwand mit Isolation verbaut wurde. Ob das auch umgesetzt wurde, weiss ich natürlich nicht.

    Alle Miteigentümer haben sich vor 3 Jahren zusammen beim Notar eingefunden und die Teilungserklärung in der jetzigen Form verfasst bzw. unterschrieben. Deswegen gehe ich davon aus, dass es im gemeinsamen Interesse aller war, soviel Autonomie im Rahmen des möglichen (Grundstück nicht weiter real teilbar) aufgrund bekannter WEG-Probleme zu erlangen. Zumal das die kreditgebende Bank bei Eigentümerwechsel von einer Hälfte verlangt hatte und damit 2 Fremde den Vorgang von aussen anschieben konnten. Vorher war es wohl auch eher so ein "will-ich-nicht"-WEG Konstrukt, bei dem die kreditgebende Bank der neuen Käufer nicht mtigespielt hätte.

    Alles in allem hört es sich auf den ersten Blick so an, dass alle Parteien sich in Ruhe lassen vor dem Hintergrund, dass das Wohneigentum/Grundstück nicht weiter aufdröselbar ist.
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  6. #5

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    Hallo @landlord
    Zitat Zitat von landlord Beitrag anzeigen
    Die Teilungserklärung:

    • hälftige Instandhaltungskosten bei trennenden Bauteilen
    hieraus hatte ich gefolgert, dass es nur eine gemeinsame Giebelwand zwischen den DHH'n gibt. Aber vielleicht sind damit auch die gemeinsamen Einfriedungen der Grundstücke gemeint??? Sowas sollte man im Vorfeld herausfinden, damit es später keine bösen Überraschungen gibt.

    Es ist richtig, dass man vor dem Kauf mal den größten anzunehmenden Super-GAU gedanklich durchspielt.

    Zu den möglichen Problemen, falls mal ein Eigentümer insolvent wird, hatte ich ja schon in dem thread von @tomix geschrieben, dass die übrigen Eigentümer evtl. dann die Kosten für Müll / Grundsteuer / Abwassergebühren etc. mitübernehmen müssen. Das natürlich auch nur unter bestimmten Umständen, zB wenn die Wohnungen nicht vermietet sind, die Eigentümer selbst für lau dort weiterwohnen und auch natürlich längstens nur bis zu dem Zeitpunkt, wo das Objekt zwangsversteigert wird. Finde ich auch ein überschaubares Risiko, muss aber jeder für sich selbst abwägen, ob er bereit ist, solch ein Risiko einzugehen. Theoretisch könnten ja auch die beiden anderen Hauseigentümer gleichzeitig pleite gehen, dann hat man die Kosten des Grundstücks sogar allein am Hals.

    Gibt es völlig getrennte Heizungsanlagen, oder erfolgt die Trennung der Versorgung erst auf dem Grundstück? In solch einem Falle wäre es nicht erlaubt, den Mietern zB das Gas einfach abzudrehen, nur weil der Eigentümer seinen Kostenanteil nicht bezahlt.
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  7. #6

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    Zitat Zitat von Pirellitx31 Beitrag anzeigen
    In solch einem Falle wäre es nicht erlaubt, den Mietern zB das Gas einfach abzudrehen, nur weil der Eigentümer seinen Kostenanteil nicht bezahlt.
    aber sicher geht das (unter gewissen voraussetzungen). was interessieren mich die mieter? ;-)
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  8. #7
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    Fein, ich stelle gerade eine Liste mit Fragen zusammen, die mir wohl nur die Erbauer beantworten können

    Stichwort getrennte Heizungsanlagen: Es gibt 2 Gasthermen, also für jede Hälfte eine im Dach, Leitungszuführung weiss ich nicht. Strom ist ebenfalls getrennt mit 2 Zählern, allerdings befinden sich beide Zähler im HWR einer Hälfte mit einem jährlich 1x erlaubten Ablesungsrecht durch die andere Partei. Hört sich wohl nach einer gemeinsamen Zuführung und Trennung im Sondereigentum für Gas und Strom an und macht ja betriebswirtschaftlich auch erstmal Sinn.

    Ich habe zwischenzeitlich noch mit ein paar Leuten gesprochen, die haben alle WEG-Hälften und haben sich damals nicht weiter drum gekümmert. Scheint hier ein übliches Vorgehen in der Preisklasse zu sein.

    Wie sieht das eigentlich mit dem Verkehrswert bzw. dem Wert so einer Immobilie/Grundstück aus, also mit solch einer Teilungserklärung: Ist dies genau wie bei klassischen WEG stark wertmindernd oder verkaufshemmend beim Wiederverkauf? Bei meinen Preisverhandlungen bin ich natürlich vom "normalen" Verkehrswert des Grundstückes ausgegangen, da das WEG-Konstrukt von den Verkäufern nicht explizit erwähnt wurde. Was ich ihnen im Nachhinein übel nehme, auch wenn es u. U. keine böse Absicht war.
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  9. #8

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    Zitat Zitat von moep3fx Beitrag anzeigen
    aber sicher geht das (unter gewissen voraussetzungen). was interessieren mich die mieter? ;-)
    Nein, wenn die Mieter die Miete einschl. NK ordnungsgemäß an den Vermieter bezahlen, dieser aber die Zahlungen an die WEG nicht weiterleitet, könnten die Mieter Schadensersatz beim Verursacher einfordern. Heizung einfach abdrehen geht nicht.
    Dieser Fall könnte aber auch nur dann eintreten, wenn die Energieversorgung gemeinsam erfolgt, bei interner Abrechnung.

    Schöner wäre es natürlich, wenn auch die Energieversorgung autark läuft. Das sollte man auch vorab klären.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von landlord Beitrag anzeigen
    Stichwort getrennte Heizungsanlagen: Es gibt 2 Gasthermen, also für jede Hälfte eine im Dach, Leitungszuführung weiss ich nicht. Strom ist ebenfalls getrennt mit 2 Zählern, allerdings befinden sich beide Zähler im HWR einer Hälfte mit einem jährlich 1x erlaubten Ablesungsrecht durch die andere Partei. Hört sich wohl nach einer gemeinsamen Zuführung und Trennung im Sondereigentum für Gas und Strom an und macht ja betriebswirtschaftlich auch erstmal Sinn.
    ..dann hat jeder Eigentümer einen eigenen Vertrag mit dem Gas-Versorger. Strom ebenso.
    Das ist gut. Sollte der Nachbar sein Gas nicht bezahlen, hast Du nichts damit zu tun.
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  11. #10
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    Ja, die Verträge laufen getrennt. Aber kann man denn das Gas abstellen, wenn es nur eine zuführende Leitung gibt? Gibt es in der Regel im Haus dann einen Hahn, der verplombt von den Versorgern geschlossen wird? Oder wie kann man sich das "Abstellen" in der Praxis vorstellen? Irgendwo muss doch die Zuführung wirksam unterbrochen werden?

    Gibt es noch eine Meinung zum (Wiederverkaufs-) Wert? Bzw. zu der Tatsache, dass die WEG als solches erst nach notariellem Geplänkel konkret auf den Tisch gekommen ist?
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  12. #11

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    ich finds schön, dass ich mich durch solche diskussionen immer mal wieder genötigt sehe, mir etwas mehr fachwissen anzulesen. @ pirelli: es wird kontrovers diskutiert ;-) OLG Hamm, Köln und KG Berlin haben sich mit dem Thema schon auseinander gesetzt Und sind zu unterschiedlichen Auffassungen gelangt).
    praxisnaher ansatz: Titel erwirken, miete pfänden oder zwangsverwaltung betreiben
    back 2 topic pls
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  13. #12

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    Zitat Zitat von landlord Beitrag anzeigen
    Ja, die Verträge laufen getrennt. Aber kann man denn das Gas abstellen, wenn es nur eine zuführende Leitung gibt?
    Bei getrennten Versorgungs-Verträgen müssen Sie kein Gas abstellen (dürfen Sie auch gar nicht). Sollten Ihre Miteigentümer die Gas-Rechnungen nicht bezahlen, muss Sie das nicht interessieren. Der Versorger wird dann schon selbst handeln....Sie haften für die nicht gezahlten Rechnungen jedenfalls nicht.
    Gibt es noch eine Meinung zum (Wiederverkaufs-) Wert? Bzw. zu der Tatsache, dass die WEG als solches erst nach notariellem Geplänkel konkret auf den Tisch gekommen ist?
    Möglicherweise könnte man im Wiederverkaufsfalle für die DHH bei real geteiltem Grundstück mehr Erlös erzielen. Letztlich ist doch immer Angebot und Nachfrage für den Wert eines Objektes entscheidend und man sieht doch schon hier im Forum, wieviele Vorbehalte gegenüber WEG`s bestehen. Einige Leute würden wahrscheinlich bei gleicher Lage und Ausstattung das Objekt im Falle des real geteilten Grundstück kaufen, aber sofort abwinken, sobald sie das Wort WEG hören. Dies jedoch in %-Nachlass auszudrücken, halte ich für gewagt. Außerdem sollte man berücksichtigen, dass es in einigen stadtnahen Lagen gar keine real-teilbaren EFH- oder DHH-Grundstücke gibt. Ob diese Leute dann aus Furcht vor der (innerstädtischen) WEG lieber eine weitere Stadtrandlage in Kauf nehmen, bleibt offen.

    Dennoch ist doch immer die Ausgestaltung der Teilungserklärung im Einzelfalle maßgeblich. Hier habe ich (bis jetzt jedenfalls) den Eindruck, dass eine vernünftige und durchdachte TE vorliegt. Dass die TE erst im Nachhinein beschlossen wurde, halte ich für nicht relevant im Hinblick auf den Verkaufserlös.
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  14. #13

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    Das
    jährlich 1x erlaubten Ablesungsrecht
    ist ein rechtlich sicherlich nicht haltbarer Witz. Jeder Miteigentümer muß jederzeit die Möglichkeit haben, beliebig oft an seinen Zähler heranzukommen.
    Es ist gar nicht zulässig, daß dies nur durch eine fremde Wohnung möglich ist.

    Also hier würde ich auf Klärung bestehen!


    Gibt es in der Regel im Haus dann einen Hahn, der verplombt von den Versorgern geschlossen wird? Oder wie kann man sich das "Abstellen" in der Praxis vorstellen? Irgendwo muss doch die Zuführung wirksam unterbrochen werden?
    Ja, gibt es immer. Am Zähler. Und bei Manipulation wird dann eben der Zähler ausgebaut.
    Insoweit sehe ich hier kein Problem. Außer evtl. das des Zugangs (siehe Stromzähler).


    Und der Wiederverkaufswert ist ME durchaus geringer als bei unbelastetem Alleineigentum. Allerdings dürfte hier der Abschlag geringer sein als üblich.
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  16. #14
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    Zitat Zitat von Pirellitx31 Beitrag anzeigen
    Außerdem sollte man berücksichtigen, dass es in einigen stadtnahen Lagen gar keine real-teilbaren EFH- oder DHH-Grundstücke gibt. Ob diese Leute dann aus Furcht vor der (innerstädtischen) WEG lieber eine weitere Stadtrandlage in Kauf nehmen, bleibt offen.
    Das ist nämlich der Punkt. Stadtferne Lage wäre für uns persönlich das grössere Übel. Die stadtnahen Einzelhäuser spielen preislich in einer anderen (für uns im Moment irrelevanten) Liga. Alle neuen Häuser hier in unmittelbarer Stadtnähe sind WEG-Konstrukte - man bekommt in der 100-120 qm Klasse gar nichts anderes mehr als (einigermassen neuen) Neubau zu kaufen.

    Die Alternative ist ein Haus BJ 1950 - 1980 - aber da hat man dann u. U. wieder den Renovierungsaufwand im Anschluss an den Kauf.

    Zitat Zitat von Julius Beitrag anzeigen
    Das ist ein rechtlich sicherlich nicht haltbarer Witz. Jeder Miteigentümer muß jederzeit die Möglichkeit haben, beliebig oft an seinen Zähler heranzukommen.
    Es ist gar nicht zulässig, daß dies nur durch eine fremde Wohnung möglich ist.
    In der Teilungserklärung fand ich zu dieser Regelung auch nichts, das war eine mündliche Ansage bei Besichtigung. Tatsache ist aber, dass sich die Stromzähler für beide Haushälften in dem HWR einer DHH befinden. Kommt mit auf die Liste.
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  17. #15
    Themenstarter

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    Vor mir gibt es noch einmal eine Rückmeldung - knapp 1 Jahr später, eingezogen sind wir im Mai '10 in das oben beschriebene Objekt.

    Kurzum: Wir fühlen uns sehr wohl. Die Grösse war zu Beginn etwas gewöhnungsbedürftig (wir hatten in unserer letzten Wohnung 120 qm auf einer Etage, nun haben wir 110 qm auf 2 Etagen mit Dachschrägen).

    Unsere Haushälften-Nachbarn lassen uns in Ruhe und wir sie, unter Strich ist das Auskommen sehr gut. Drumrum gibt es noch ein paar nette Leute, mit denen wir ab und zu auch mal 'nen Kaffee trinken.

    Das Haus selbst ist super, alles noch schön neu, nichts zieht (vorher Altbau, brrr), die Fußbodenheizung ist bolle warm. Ich habe jetzt einen eigenen tollen Schuppen im Garten (und endlich wieder einen Schraubstock ).

    Die wichtigsten Punkte bzgl. des Wohlfühlfaktors sind folgende:

    • keine Menschen unter oder über mir (wie vorher die xxxxxx in der Wohnung unter uns)
    • Tür auf und ab in den Garten ohne Freizeitstress bei schönen Wetter

    Nun bin ich mal auf die 1. Jahresnebenkostenabrechnung gespannt, der Stromverbrauch ist schonmal um 2/3 gesunken (im Vergleich zur Wohnung vorher).

    Meine Sorgen wegen des WEG-Konstrukts waren berechtigt, haben sich aber glücklicherweise als völlig unbegründet herausgestellt.
    Geändert von Ralf Dühlmeyer (29.03.2011 um 13:41 Uhr) Grund: nettiquette
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