Ergebnis 1 bis 14 von 14
  1. #1

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    Vertrackte Situation

    Hallo,
    vor ca. 6 Jahren habe ich eine Immobilie samt Hypothek geerbt. Selbige besteht aus 2 Verträgen mit einer Zinsbindung bis 2018. Der Kapitalstand beider Verträge zusammen beträgt aktuell ca. EUR 35.000,- und die monatliche Belastung dafür knapp EUR 450,-. Der Zins liegt bei 5,35%. Beide Verträge stehen im Grundbuch mit 100.000 EUR.
    Zur Renovierung des Hauses hatte ich dann ein weiteres Annuitätendarlehen über EUR 30.000,- aufgenommen, es steht mit EUR 25.000,- im Grundbuch, ich zahle dort knapp 300 EUR, die Zinsbindung betrug 5 Jahre und ist gerade ausgelaufen. Aktueller Kapitalstand sind etwa EUR 20.000,-
    PROBLEM:
    Die von mir für die Renovierung veranschlagten Kosten reichen bei weitem nicht - nach einem Gutachten und diversen Kostenvoranschlägen brauche ich zusätzliche Mittel von EUR 80.000,-. Von der monatlichen Belastung her, bin ich aber mit EUR 750,- fast an meiner Grenze angelangt (max. 1.000,- EUR).
    MEIN LÖSUNGSGEDANKE:
    Ich veräußere das Haus "auf dem Papier" an meine Lebensgefährtin um aus den ersten beiden Verträgen rauszukommen, nehme Vorfälligkeitsentschädigung, Grundsteuer und Notarkosten in Kauf, mache eine neue Finanzierung mit max. EUR 1.000,- monatlicher Belastung und finanziere damit EUR 140.000,- neu.
    Der Wert des Hauses gibt das her (Bj. 1972, 1200 qm Grundstück, 180 qm Wohnfläche, 60 qm Einliegerwohung) um unter einer Beleihungsgrenze von 80% aber über 60% zu sein. Unsere Einkommen betragen zusammen ca. 3.500,- EUR netto, wir sind beide LK I und haben keine Kinder.
    Was ist davon zu halten? Welches ist die beste Finanzierungsform für mich. Fakt ist, mit der Belastung aus den beiden Altverträgen kann ich das neue Darlehen weder im Grundbuch absichern (wäre dann 3. Rang) noch monatlich finanzieren. (Läge dann kumuliert bei min. 1.200 EUR im Monat - plus Nebenkosten i. H. v. EUR 300,- minimum ist mir zuviel.
    Danke für Eure Hilfe.
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  2. Vertrackte Situation

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    ballycoolin
    Gast
    Zitat Zitat von Bambam77 Beitrag anzeigen
    MEIN LÖSUNGSGEDANKE:
    Ich veräußere das Haus "auf dem Papier" an meine Lebensgefährtin um aus den ersten beiden Verträgen rauszukommen
    Diese Lösung ist ziemlich gewagt...
    Warum willst du Geld an Notar und Grundsteueramt verschwenden, wenn du nicht einmal diese kleinen Darlehen ablösen kannst? Die Konsequenz davon wäre ja auch, dass dir nichts mehr gehört...
    Geh doch einfach zu deiner Hausbank und suche mit denen eine Lösung.
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  4. #3
    Baufuchs
    Gast

    Wenn

    ohnehin Vorfälligkeitsentschädigung eingeplant ist, dann ist der pro Forma Verkauf doch gar nicht nötig.
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  5. #4

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    Zuerst mal ordnen.

    Du hast gegenüber der Bank(en) Verbindlichkeiten in Höhe v. 55T€
    Die beiden Darlehen kosten Dich monatlich 750,- €
    Die Bank hat Grundschuldeintragungen über 100T€

    Du hast sicherlich kein Problem auf der Sicherheitenseite. Knackpunkt wäre die monatliche Belastung.
    Da die Restschuld des bis 2018 festgeschriebenen Darlehens nur 30T€ beträgt könnte man rechnen lassen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung wäre. Die kann an sich nicht so hoch ausfallen, und das 2. Darlehen könnte ja problemlos abgelöst werden.

    Hast Du schon einmal mit Deiner Bank gesprochen?
    Liegt eine Wertermittlung der Immobilie vor?
    Wie kommst Du auf max. 1.000-, € im Monat? Gemeinsames Einkommen würde mehr hergeben.

    Die 80T€ für die Renovierung sind schon eine Hausnummer. Wäre es nicht möglich hier einen Teil auf später zu verschieben?
    Fakt ist, alleine kannst Du das anscheinend nicht schultern, und bei "Lebenspartnern" werden die Banken vorsichtig. Denkbar wäre, dass beide das Haus finanzieren, aber auch das ist nicht so einfach. An Stelle Deiner Lebensgefährtin würde ich da nichts unterschreiben, oder zumindest nichts ohne Absicherung. An Deiner Stelle würde ich das Haus auch nicht komplett übertragen. Sinnvoll wäre dann gemeinsames Eigentum, und sollte die Beziehung in die Brüche gehen, dann ist die Hütte halt sehr wahrscheinlich weg.

    Deine Bank sitzt durch die 30T€ und die 100T€ GS fest im Sattel. Du könntest zwar darauf drängen, dass ein Teil der Sicherheit freigegeben wird, aber das bringt Dich nicht wirklich weiter.

    Deswegen würde ich zuerst mit der Bank verhandeln bei der bereits die Darlehen laufen. Sollte das nichts bringen, dann über eine Ablösung (inkl. Vorfälligkeitsentschädigung) nachdenken.

    Je nachdem welche Maßnahmen durchgeführt werden, könnte es sinnvoll sein Fördermittel zu nutzen.

    Gruß
    Ralf
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  6. #5
    Themenstarter

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    Also - die Bank läßt mich - auch mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung - nicht aus dem Vertrag. Um aus den bedien Darlehen mit Zinsbindung rauszukommen gibt es keinen anderen Weg.

    Die Nebenkosten plus die Vorfälligkeitsentschädigung sind miteinkalkuliert - es lohnt sich aufgrund der deutlich besseren Zinsen (2 Darlehen mit 5,35% + 1 Darlehen mit 5,75% NEU dann 3,89%) trotzdem und mir bleibt aufgrund der monatlichen Belastungsgrenze sowie der Grundbucheinträge auch gar keine Möglichkeit es anders zu machen.

    @ballycoolin:
    DAS IST DER LÖSUNGSVORSCHLAG DER HAUSBANK!
    Ich will wissen, ob es noch eine Alternative dazu gibt.
    (Also über das Innenverhältnis bez. der Eigentümerfrage gibt es keine Probleme - ich bin mir da sicher - der Punkt spielt für mich keine Rolle in den Überlegungen)
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  7. #6
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Zuerst mal ordnen.

    Du hast gegenüber der Bank(en) Verbindlichkeiten in Höhe v. 55T€
    Die beiden Darlehen kosten Dich monatlich 750,- €
    Die Bank hat Grundschuldeintragungen über 100T€

    Du hast sicherlich kein Problem auf der Sicherheitenseite. Knackpunkt wäre die monatliche Belastung.
    Genau das ist das Problem. 1.000 EUR sind gesetzt, ich will nicht mehr ausgeben, weil ich Provisonsempfänger bin und mein Einkommen Schwankungen unterliegt, das Einkommen meiner Lebensgefährtin lasse ich mal entfallen, falls wir Kinder bekommen. Lieber 1.000 EUR max. und Sondertilgungsrecht - dann weiß ich, daß ich es finanzieren kann, auch wenn es schlecht läuft.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von Bambam77 Beitrag anzeigen
    @ballycoolin:
    DAS IST DER LÖSUNGSVORSCHLAG DER HAUSBANK!
    Ich will wissen, ob es noch eine Alternative dazu gibt.
    (Also über das Innenverhältnis bez. der Eigentümerfrage gibt es keine Probleme - ich bin mir da sicher - der Punkt spielt für mich keine Rolle in den Überlegungen)
    Also will die Bank die Freundin mit in die Haftung nehmen, hatte ich mir schon gedacht.

    Anderer Ansatz.

    Oben hatte ich schon die Renovierungskosten in´s Visier genommen. Wie dringend sind die Renovierungen, dass dafür 80T€ aufzuwenden wären?
    Für den Betrag könnte man (etwas überspitzt formuliert) fast schon ein neues Haus bauen.

    Denkbar wäre, dass Du der Bank die GS auf das notwendigste runter streichst. Dann den freien Teil an eine andere Bank übertragen. Das wäre zwar nachrangig, aber aufgrund des kleinen Anteils im 1. Rang für die "neue" Bank besser zu bewerten.
    Das sind natürlich Dinge die funktionieren kaum mit der 0815 Onlinebank, dafür braucht´s persönliche Gespräche und am besten Unterstützung durch jemanden der Ahnung hat.

    Andere Frage:
    Wieso laufen da 3 Darlehen? Waren die alle für´s Haus? Hätte man das nicht früher schon "aufräumen" können?

    Gruß
    Ralf
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  9. #8
    Themenstarter

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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Also will die Bank die Freundin mit in die Haftung nehmen, hatte ich mir schon gedacht.

    Anderer Ansatz.

    Oben hatte ich schon die Renovierungskosten in´s Visier genommen. Wie dringend sind die Renovierungen, dass dafür 80T€ aufzuwenden wären?
    Für den Betrag könnte man (etwas überspitzt formuliert) fast schon ein neues Haus bauen.
    Doch, leider sind die tatsächlich so hoch. Nachdem ich das Haus geerbt hatte, bin ich in die Einliegerwohnung gezogen und habe den Rest des Hauses "entkernt" - also alles auf den Kopf gestellt. - Alle Fußböden inkl. Estrich raus, alle Fenster raus, Dach runter, sprich, ich habe das Haus in den Rohbauszustand zurück versetzt. Dann habe ich Dach, Heizung und Fenster neu gemacht, sowie die Drainage und Kellerdämmung. Aber es ist noch immer ein Rohbau - denn obwohl ich bis auf die sanitären Sachen und das Decken des Daches alles selber gemacht habe, steht folgendes noch an und ist für mich so veranschlagt:

    EUR 10.000,- Fassade
    EUR 7.500,- Isolierung
    EUR 10.000,- Aussenanlage
    EUR 10.000,- Fussböden (180qm)
    EUR 10.000,- Estrich
    EUR 5.000,- Innenputz
    EUR 10.000,- Elektrik (es liegt kein Kabel mehr im Haus)
    EUR 7.500,- Bäder

    + 10% Sicherheit = ca. 80.000 EUR

    Bei den Böden und der Isolierung sind es Materialpreise, weil ich es selber realisiere, bei allem anderen Angebote und Schätzungen von Firmen. Termin mit einem Gutachter habe ich morgen, bin mal gespannt, wie er das einschätzt.



    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Andere Frage:
    Wieso laufen da 3 Darlehen? Waren die alle für´s Haus? Hätte man das nicht früher schon "aufräumen" können?

    Gruß
    Ralf

    Also ich habe die sicher viele Fehler gemacht. Nachdem Tod meiner Mutter habe ich für die beiden erstrangigen Darlehen einen Prolongationsvertrag unterschrieben, der beide damals bestehenden Darlehen (eins bis 2015 und eins bis 2018) weiterführt. Die Bank war die EuroHypo und das waren die ursprünglichen Darlehen aus 1972 - die aber zwischenzeitlich 2x neu beliehen wurden (warum und für was kann ich nicht sagen). Ich habe die erstrangigen Darlehen also "geerbt" und das nicht weiter hinterfragt, weil Sie ja niedriger waren, als der Wert der Immobilie.

    Das dritte Darlehen hab ich dann aufgenommen um das Haus zu renovieren. (30.000 EUR) Ich hatte selbst nochmal ungefähr die gleiche Summe gespart und das alles ins Haus gesteckt. Ich dachte das würde reichen - aber naja - ich wurde eines besseren belehrt.
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  10. #9

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    Der Aktionismus (alles rausreissen) war in diesem Fall das schlechteste was Du hättest tun können. Aber das ist jetzt nicht mehr zu ändern.

    Das wird auch mit dem Wertansatz schwierig, denn aktuell dürfte der Wert wohl mehr oder weniger auf den Grundstückswert reduziert sein.

    Ist die Hütte zumindest zu und dicht?

    Denkbarer Ansatz.
    Verabschiede Dich von einer sofortigen Komplettrenovierung und versuche das schrittweise.
    Fassade, Dämmung, Außenanlage gleich mal vergessen. Estrich kostet xx,- € pro m2, aber keinesfalls 10T€. Mit Dämmung und Eigenleistung könnte das für 5T€ erledigt sein.
    Elektrik hast Du auch hoch angesetzt. Da reicht die Hälfte.

    Mit spitzer Feder kalkulieren, dann könnte das auch mit 40T€ zumindest wieder bewohnbar werden. Ein Luxustempel wird es natürlich nicht.
    Diese 40T€ hättest Du aber auch Reserve wenn man die aktuellen Verbindlichkeiten mit der GS Eintragung vergleicht.

    Jetzt nehmen wir die 20T€ Restschuld des freien Darlehens zusammen mit den 40T€, dann wären 60T€ zu finanzieren. Das ergibt im günstigsten Fall die 300,- € Monatsrate die Du durch den Wegfall des Darlehens sparst, evtl. ein Hunderter Mehr (je nach Tilgungsanteil).

    Dann solltest Du den Überschuss zu den 1.000,- € sparen um in 8 Jahren die 30T€ (Rest bis dahin xxT€) komplett abzulösen und/oder andere Arbeiten durchzuführen.

    Das ist natürlich nur mal eine grobe Richtung.

    Gruß
    Ralf


    Gruß
    Ralf
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  11. #10
    Themenstarter

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    Ja, das weiß ich heute auch - aber Fehler sind dazu da, gemacht zu werden.

    Naja - morgen hab ich nen Gutachter da - dann bin ich schlauer, was den Wertansatz angeht, aber selbst der schlimmste Fall (Grundstückswert, Fläche ca. 1200 qm) wäre IMHO kein KO-Kriterium - was ich aber nicht glaube. Immerhin sind alle Fenster neu, die Heizung komplett neu (inkl. Verrohrung) alle Heizkörper bereits angeschafft und das Dach neu geschalt, gedämmt und mit Zinkblech gedeckt.

    Sorry wegen dem Estrich, hatte hier nur aus der Erinnerung schnell ein paar Sachen zusammengeschrieben - Estrichangebot inkl. Dämmmung liegt bei knapp 3.000,-.

    Aber nun nochmal zur Grundintention - das was Du vorschlägst, daß mach ich ja seit Jahren, ohne wirklich Land zu sehen - ehrlich gesagt bin ich eher bereit einen (begrenzten) finanziellen Nachteil in Kauf zu nehmen, als mich da noch weitere 10 Jahre durchzumauscheln - mir fehlt da dann auch die Zeit dazu das in Eigenleistung zu machen - 1,2 JAhre Abends neben ner 50 Stunden Woche im eigenen Haus arbeiten ist ja schön und gut, aber die nächsten 10 Jahre?!?

    Also ich will auch aus psychologischen Gründen da endlich was sichtbares bewegen.
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  12. #11

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    Zitat Zitat von Bambam77 Beitrag anzeigen
    Also ich will auch aus psychologischen Gründen da endlich was sichtbares bewegen.
    Das verstehe ich schon, aber Dein budget gibt das anscheinend nicht her. Oder anders ausgedrückt, wer S-Klasse fahren möchte, sollte sich das auch leisten können.

    Mal ehrlich, Fassade/Dämmung und Außenanlagen sind Posten auf die Du im Moment problemlos verzichten kannst. Notfalls ein paar Eimer Farbe besorgen und dann hält die Sache wieder für ein paar Jahre.
    Betrachten wir die Sache realistisch. Die Bank hat anscheinend ein Problem damit Dir die 80T€ in die Hand zu drücken, was ich bedingt auch nachvollziehen kann. Deswegen solltest Du versuchen auszuloten bis zu welcher Grenze die Bank noch mitspielt. Die Hälfte, also 40T€, wären schon einmal ein Ansatzpunkt.

    Alles ist im Moment besser als der aktuelle Zustand, und mit 40T€ Invest sollte die Hütte in Kürze wieder bewohnbar sein.

    Betrachte mal die andere Seite. Momentan zahlst Du einen Kredit für ein Haus das Du nicht, oder nur teilweise, nutzen kannst.......also nur dafür, dass Dein Name im Grundbuch steht. Ein denkbar schlechtes Geschäft.

    Deswegen, besser den Spatz in der Hand als.....

    Gruß
    Ralf
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  13. #12
    Themenstarter

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    Mhmmm, also ich weiß ja nicht, aber bei 3.500 EUR netto im Monat und keinen weiteren Krediten muß es doch möglich sein, nen Betrag von EUR 150.000,- finanziert zu bekommen? Ich kenne Leute mit niedrigerem Einkommen, die größere Summen zum Hausbau/-Kauf realisieren mussten...
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13

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    Zitat Zitat von Bambam77 Beitrag anzeigen
    Mhmmm, also ich weiß ja nicht, aber bei 3.500 EUR netto im Monat und keinen weiteren Krediten muß es doch möglich sein, nen Betrag von EUR 150.000,- finanziert zu bekommen? ...
    Anscheinend sieht die Bank das anders, sonst hätten wir ja dieses Thema hier nicht.

    Oben war noch von einem gemeinsamen Einkommen von 3.500,- € / Monat die Rede. Dann auch noch von Provisionen, also unregelmäßigen Einkünften, und das vielleicht noch in einer Branche die schwierigen Zeiten entgegen sieht. Gemeinsam ist das Einkommen auch nur, so lange die Partnerschaft hält.
    Das sind bereits ein paar Faktoren die eine Bank nicht gerade jubeln lässt.

    Eine Bank betrachtet für eine Kreditvergabe aber nicht nur das Einkommen. Da kommt es auf mehrere Faktoren an die harmonieren müssen. Überlege mal, warum die Bank den Vorschlag unterbreitet hat das Haus auf Deine Lebensgefährtin zu übertragen. So ein Vorschlag wäre unter "normalen" Umständen völlig unlogisch.......aber vermutlich haben die sich was dabei gedacht.

    Ich vermute mal, deren Rating ist besser als Deines.

    Was passiert wenn Du das Haus überträgst?

    An Deiner Stelle würde ich mal mit einem Juristen sprechen damit Du Dir klar wirst, welche Konsequenzen welche Konstellation für Dich hat. Das ist gut angelegtes Geld.

    Gruß
    Ralf
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  16. #14

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    [QUOTE=Bambam77;445222]Also - die Bank läßt mich - auch mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung - nicht aus dem Vertrag. Um aus den bedien Darlehen mit Zinsbindung rauszukommen gibt es keinen anderen Weg.

    Erstmal grundsätzlich:Solch eine verwegene Idee könnte man unter der Rubrik Gestaltungsmißbrauch verbuchen.
    Zum Thema: Es gibt eine weitere Möglichkeit, den Kredit vorzeitig abzulösen. Bring einfach die Bank dazu, dass sie den neuen Kreditantrag - der kann dann ja ein wenig modifiziert sein - ablehnt-und lass dir das schriftlich geben. Dann kann eine andere Bank die notwendige Finanzierung inklusive der Ablösung der bestehenden Kredite durchführen und die jetzige Bank darf die Ablösung nicht verhindern. Vorfälligkeitsentschädigung fällt jedoch trotzdem an!
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