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  1. #1

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    Kauf Grundstück, Teilung, Zufahrt, Entschädigung?

    Guten Abend,

    meine bessere Hälfte, unser Nachwuchs und ich suchen nach einem Haus zum Kauf.
    Eine gute Idee war offensichtlich, daß wir Flugblätter gedruckt haben und in den Siedlungen genau bei den Häusern eingeworfen haben, die uns interessieren.

    Nun haben wir etwas angeboten bekommen:

    EFH freistehend, im vorderen Bereich eines 1650qm großen Grundstücks ( ca. 20 Meter Straßenfront, 82 Meter nach hinten raus).
    Das Haus ist aus den 60er Jahren.

    An der rechten Grundstücksseite führt am Haus vorbei eine Zufahrt zur Kellergarage bzw. ins hintere, bisher als Gartenland genutzte, Grundstück.

    Die Nachbarn haben größtenteils den hinteren Teil verkauft, bebauen lassen und haben sich jeweils mit zwei Vordergrundstücken zusammengetan, um eine Zufahrt nach hinten zu ermöglichen.


    Wir überlegen, ob wir das gesamte Grundstück kaufen und später mit einem zweiten Haus bebauen lassen oder ob wir nur das vordere Haus kaufen und der Eigentümerin beim Kauf ein Durchfahrtrecht für mögliche Käufer des hinteren Grundstücks einräumen.
    Hierdurch würden etwa 3 Meter x 40 Meter unseres Grundstücks zur Fremdnutzung freigegeben.

    Für das Haus nebst Grundstück haben wir für uns selbst aus Vergleichsangeboten einen Kaufpreis festgesetzt.

    Nur mit der Kalkulation des Wegerechts (heisst es so?) haben wir so unsere Probleme.

    Wie setzt man so etwas an?
    Wird dies als monatliche Entschädigung/Pacht festgesetzt?
    Oder zieht man es vom Kaufpreis ab?
    Wenn ja, was wäre eine reelle Summe? Einfach den Grundstückswert für diesen Teil nicht mit einrechnen? Oder mehr oder weniger?

    Wer ist zunächst für die Einrichtung des Weges verantwortlich und wer muss sich später darum kümmern?
    Die Leitungen zu "unserem" Haus verlaufen nicht in diesem Weg, so daß nur der Käufer des hinteren Grundstücks in diesem Weg Leitungen verlegen müsste.
    Ich würde den vorderen Teil des Weges nutzen, um in meine Kellergarage zu gelangen.

    Falls es weiterhilft: Der Bodenrichtwert ist in diesem Bereich für 600qm bei 120€ angesetzt.

    Vielen Dank für Eure Hilfe!
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  2. Kauf Grundstück, Teilung, Zufahrt, Entschädigung?

    Schau dir mal diesen Ratgeber an. Dort findet man Infos und Antworten.

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  3. #2
    Avatar von Terra
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    Hallo,

    es gibt 3 Möglichkeiten zur Lösung.

    1. Teilung des benötigten Weges
    2. Baulast
    3. Wegerecht als Grunddienstbarkeit im Grundbuch

    Zu 1. benötigte Fläche des Weges wird raus pazelliert und verkauft. Eigentum geht an hinteren Eigentümer über.

    Zu 2. würde ich nicht machen

    Zu 3. Es wird notariell ein Wegerecht zugunsten des herrschenden Grundstücks auf dem dienenden Grundstück im Grundbuch eingetragen.
    Dieses ist eine Grunddienstbarkeit.

    Nun gibt es zwei Möglichkeiten.

    Entweder eine Wegerechtsrente pro Jahr oder eine Entschädigungszahlung einmalig.

    Zumindest gibt es bei einem Wegerecht einen Wertnachteil des dienenden Grundstücks.
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  4. #3

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    Wenn irgend möglich, ist Variante 1 der 3er vorzuziehen!
    Dienendes Grundstück bei Wegerecht zu sein, ist immer blöd.
    Dann lieber den Weg z.B. an die Grundstücksgrenze verschieben, auch wenn das einmalig baulichen Aufwand bedeutet.
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  5. #4
    Themenstarter

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    Vielen Dank zunächst für Eure Antworten!

    Variante 1 hieße für mich, daß der Weg dem hinteren Grundstück zugeschlagen würde; ich brauche aber einen Teil des Weges, um in meine Kellergarage zu kommen.

    Aber man könnte es ja so drehen, daß die Verkäuferin MIR als Käufer des vorderen Grundstücks ein Wegerecht eintragen lässt, so daß ich dann nicht dienendes Grundstück bin.
    Ich gehe aber mal davon aus, daß sie sich nicht darauf einlassen wird, weil das hintere Grundstück dann noch unverkäuflicher wird.

    Wie würde man denn eine monatliche/jährliche Entschädigung für das Wegerecht bzw. eine einmalige Zahlung berechnen? Gibt es da keine Anhaltspunkte?

    Gruß
    Nils
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  6. #5

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    Hallo, Nils

    Hallo, Nils .

    Ich bin kein Jurist. Ich habe mir auch schon viele solche Situationen angeschaut. Und dann nicht gekauft. Das Wegerecht ist so eine Sache: Es kann klappen, muss aber nicht. Leider schreibst Du nicht, wie nah der Weg an dem Haus vorbeiführt, nur dass Ihr den Weg für die Garage braucht. Zwei Gedanken: Die Entschädigung für das Wegerecht ist seeehr gering, also ein paar Euros im Jahr. Viel wichtiger ist, wer den Unterhalt zu zahlen hat. So eine Straße muss befestigt werden mit z.B. Pflaster oder Asphalt und Regengully etc. Das kostet schon deutlich mehr als die 120 E / qm. Dann muss der Weg in Ordnung gehalten werden, das kostet Aufwand, oder hat Ihr gerade keinen Schnee ? Nicht zuletzt müssen die Versorgungsleitungen wahrscheinlich in diesem Weg verbaut werden. Auch das kann kosten und erfordert noch Leitungsrechte.....
    Vielleicht macht die Verwaltung noch Auflagen, etwa damit dort ein Feuerwehr- LKW entlang fahren kann.
    Bei einem Bekannten hat es mit dem Nachbarn gekriselt, weil seine Kinder zu oft ihr Kinderspielzeug auf dem Weg liegen ließen, während die Besucher des Hinterliegers gerne den gemeinsamen Weg zuparkten. Und wenn dann mal ein LKW Heizöl bringt, dann wird's echt eng........
    Also: Genau Lage peilen, vielleicht eine Lösung mit Extra- Grundstück/ Extra Eigentum anpeilen und mit vielen Fragen zum Fachmann, einem Notar. Oder direkt das Grundstück hinten mitkaufen.........

    Liebe Grüße

    Rheinpilot
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  7. #6
    Avatar von Terra
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    Ich erkläre das mal anschaulich an einem Beispiel:

    Gegeben: 2 Grundstücke je 500 m² a´ 150 €/m²

    Liegenschaftszinssatz 3 %

    Ewiger Kapitalisierungszeitraum

    Wegerechtsrente 300 €/a

    Instandhaltung 100 €/a

    Wertminderung des dienenden 15 %

    Verkehrswert der beiden Grundstücke:

    A ( dienendes) 500 x 150 = 75000 €
    B (herrschendes) 500 x 150 = 75000 €

    Verkehrswert unter Berücksichtigung der Wegerechtsrente:

    A

    75000 €
    +
    300 € x 1/0,03 = 10000 €
    -
    75000 € x 0,15 =11250 €
    =
    73750 €

    B

    75000 €
    -
    300 € x 1/0,03 = 10000 €
    -
    100 € x 1/0,03=3333 €
    =
    61667 €

    Alles nur Beispielangaben!
    Die Rente muss vertraglich vereinbart werden.
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  8. #7
    Themenstarter

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    @rheinpilot:
    Natürlich würde ich am liebsten das hintere Grundstück mitkaufen, weil ich mir dann keine Gedanken machen müsste.

    Nur leider übersteigt dies vermutlich meine finanzielle Leistungsfähigkeit bzw. möchte ich nicht wie viele andere nur noch für ein Haus arbeiten gehen.

    Wenn die Verkäuferin natürlich einen attraktiven Gesamtpreis machen würde, wäre mir dies am liebsten, weil man irgendwann ja auch noch ein Miets-EFH in Eigenleistung auf dem hinteren Grundstück bauen könnte.


    @terra:
    Das Beispiel hat mir schon mal sehr weitergeholfen. Jetzt habe ich endlich eine Übersicht der Größenordnung.

    Bei den Nachbargrundstücken (auch schlauchförmig) hat man einfach einen gewalzten Sandweg nach hinten laufen lassen, also relativ unbefestigt.
    Ob dies allerdings für die Ewigkeit gedacht ist, weiss ich nicht.

    Wegen Rettungswegen müsste ich noch mal bei der Gemeinde anfragen.

    Zur Übersicht:
    Das Haus befindet sich etwa mittig auf der Grundstücksbreite, so daß zwischen Haus und seitlichem Fremdgrundstück etwa 3 Meter Durchfahrtbreite nach hinten sind.
    Die Durchfahrt läuft somit direkt am seitlichen Eingangsbereich des vorderen Hauses vorbei.
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  9. #8

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    Nielex

    1) Nie und nimmer ein Wegerecht. Sie haften für alles, was auf dem Grundstück, dass Sie ja gar nicht nutzen, passiert, weil es IHR Grund ist.
    Sie zahlen dafür Grundsteuer, Reinigungsgebühren, Instandhaltungsbeiträge bei Strassensanierungen, Regenwassergebühren und alles, was da noch so anfallen mag.
    2) Eigenes Grundstück fü den Weg oder das hintere Grundstück als Pfeifenstielgrundstück.
    3) Klären (lassen) was und wieviel überhaupt in Sachen Teilung, Bebaubarkeit usw geht. Das die Nachbarn irgendwas haben, muss nichts bedeuten.
    4) Kellergarage ist eh immer Mist!
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  10. #9

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    Hallo,

    Bekannte haben das vordere Haus vermietet und hinten neu gebaut. Vielleicht eine Alternative, denn dann gehört Ihnen alles und sie bestimmen über die kompletter Grundstücksfläche. Außerdem läuft dann der Hintersasse nicht jedesmal bei Ihnen am Fenster vorbei, sondern Sie an seinem.

    Gruß
    Bautine
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  11. #10
    Themenstarter

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    Ralf Dühlmeyer

    Also sollte ich vielleicht darauf drängen, daß das hintere Grundstück als Pfeifengrundstück angelegt wird und ich mir das Wegerecht beim Verkauf sichern lasse. Richtig gedacht?

    Wäre es denn möglich, daß man mit der jetzigen Eigentümerin dieses Wegerecht ohne Wegemiete/Instandhaltung vereinbart und eintragen lässt, quasi Entschädigung als Inhalt des Kaufvertrages?

    Oder hat dies rechtlich später keinen Bestand, wenn das Pfeifengrundstück einen neuen Eigentümer hat?

    Das Grundstück hat gewisse Eigenheiten, so daß man, auch ohne Kellergarage, diese Zuwegung fast zwingend benötigt!


    Bautine

    Wie schon gesagt: Ein Kauf des gesamten Grundstücks wäre mir am liebsten. Aber es ist eben eine Sache des Kaufpreises!
    In diesem Fall müsste ich mehr als 300.000 € finanzieren; das Risiko hierfür ist mir einfach zu hoch.
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  12. #11

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    Nein. ICH würde niemals eine Fläche kaufen, die andere per verbrieftem Recht nutzen können.
    Das schafft nur Probleme. Wenn das hintere Grundstück nur so erschließbar ist, dass der Weg von beiden genutzt werden MUSS, würde ICH die Finger davon lassen.
    Oder aber zumindest aus dem Weg eine EIGENES Grundstück machen, das beiden je zur Hälfte gehört.
    Niemals über eigenen Grund mit Rechten Dritter.
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12
    Themenstarter

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    Nein,
    ich meinte es doch genau anders herum:

    Ich kaufe nur mein Grundstück vorn ohne den Weg und lasse MIR die Nutzung des Wegerechts eintragen (trägt man dann vermutlich ins Grundbuch beim hinteren Grundstück ein).

    Derjenige, der dann das hintere Grundstück kauft, müsste mir dann die Nutzung SEINER Zuwegung unentgeltlich einräumen.....und sie letztendlich auch für mich mit unterhalten.

    Ich zeichne gleich mal schnell das Grundstück mit seinen Eigenheiten, dann wird vielleicht deutlicher, warum ich diesen Weg brauche...
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  15. #13
    Themenstarter

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    Leider steht in der linken Grundstücksecke dieser feste Stromkasten (Trafohäuschen), der nicht umzustellen ist.

    Wenn ich jetzt links vom Haus eine Garage in Grenzbebauung setzen würde, müsste ich den halben Vorgarten als Garageneinfahrt verplanen und zudem noch eine neue Zufahrt setzen.

    Der Vorgarten ist zudem westlich ausgerichtet, so daß später dort eine Terrasse hin soll; auch deswegen möchte ich ungern dort eine Garagenzufahrt hinsetzen.

    Sinnvoller wäre somit für mich:
    Garage in Grenzbebauung, aber Zufahrt von hinten; nur dafür bräuchte ich die Zuwegung zum hinteren Teil meines Grundstücks.

    Das hintere Grundstück kann nur über diese Zuwegung befahren werden, da alle anderen Zufahrtsmöglichkeiten von der Seite und von hinten mittlerweile bebaut sind......
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