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Wie wird Eigenleistung gerechnet?

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  1. #1

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    Wie wird Eigenleistung gerechnet?

    Guten Tag,

    aus meinen bisherigen Beiträgen kennen vielleicht schon einige mein Projekt:

    Ich stehe gerade in Kaufverhandlungen für ein renovierungsbedürftiges Objekt aus den 60er Jahren.

    Eckdaten: 120qm WF, Grundstück 1650qm
    Kaufpreis (hoffentlich) etwa 150.000€.

    Gemacht werden müsste

    - Elektrik komplett
    - Sanitär Küche, Bad und Vorbereitung Obergeschoss
    - Wände umsetzen, bzw. durchbrechen
    - Dachdämmung

    Vieles möchte ich dabei selbst machen.
    Ich habe z.B. eine Sanitärfirma gefunden, die meine Eigenleistung in Bad und Küche später zum Anschluss bringt; ebenso eine Elektrikerfirma für die ich die Kabelschlitze ziehe, Dosen bzw. Schalter setze und die dann zum Verdrahten kommt.
    Dämmung mache ich selbst unter Anleitung eines Dachdeckermeisters.

    Was ich damit sagen will: Ich werde eine Menge Eigenleistung einbringen.

    Ich habe noch ca. 60 Urlaubstage und ggf. 2 Monate Elternzeit zusätzlich; also Stress dürfte zeitlich nicht aufkommen.

    Nun zur Finanzierung:

    20.000 € habe ich bar und flüssig.
    10.000 € stecken in einem fast zuteilungsreifen Bausparvertrag.

    Mein sonstiges Kapital ist leider gebunden, da ich mein Leben eigentlich ohne Familie und Eigenheim geplant hatte; aber es kommt manchmal anders und das ist in diesem Fall auch schön

    Somit möchte ich eigentlich den kompletten Kaufpreis finanzieren. Die Nebenkosten bezahle ich aus meinem Eigenkapital wie auch das Material für die anfallenden Arbeiten.

    Nun stellt sich mir die Frage, wie die Finanzierer meine Eigenleistung bewerten.
    Daß Eigenleistung quasi als Ersatz für Eigenkapital anerkannt wird, habe ich schon mal gelesen.
    Aber wie will eine Bank dies bewerten?
    Sollen Unterlagen vorgelegt werden? Gibt es eine Besichtigung? Oder verlässt man sich gar auf die Angaben des Kreditbeantragers?

    Ich könnte über den Bausparvertrag noch ein Darlehen über 10.000€ ohne Grundbucheintrag bekommen.
    Würde dies zum Eigenkapital zählen oder zeigt mir die Bank einen Vogel?
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  2. Wie wird Eigenleistung gerechnet?

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  3. #2

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    Ich denke mal, daß das jede Bank ein bischen anders sehen wird und es
    kommt sicherlich drauf an, in welcher Höhe Du sonstiges Kapital hast.
    Wenn Du die Verabredungen mit den Handwerkern irgendwie schriftlich
    fixieren kannst (so daß klar ist, daß Du nicht nur zuviel Bausendungen im
    Fernsehen gesehen hast, sondern das ganze wirklich durchdacht ist)
    ist das sicherlich auch förderlich. Ein detailierte Kostenaufstellung sicherlich
    auch. An Fußböden und Wände hast Du bei den Kosten auch gedacht? Ich hab da die Tage auch für 5700 Euro Material für unser Reihenhaus bestellt ...
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  4. #3

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    Hallo

    wir haben auch ein Haus aus den 60er gekauft und sind gerade dabei dieses wieder herzurichten. Bei uns heißt das: Anbau, Wände verschieben, Bäder , Estrich mit allen Leitungen, Wasserleitungen, Elektrik, Fenster, Heizung, Dämmung usw. kommt alles neu. Mein Mann macht das auch alles selbst, bzw. die Heizung sein Cousin und die Elektrik anschließen mein Onkel. Schlitze usw. zieht er selbst. Wir haben dann insgesamt ca. 140 qm Wohnfläche.

    Unsere Bank hat das Ganze so gerechnet, dass sie Eigenleistungen in Höhe von 30 T € angesetzt haben. Für das alles! Wir hatten ca. 30T € EK und obwohl wir bisher noch nicht viel Material gekauft haben, ist schon ein großer Batzen davon aufgebraucht.

    Was ich in deiner Rechnung vermisse: Notar, Grundbuch, evtl. Makler, Grunderwerbsteuer, evtl. Architekt und Statiker, je nachdem was gemacht wird. Da sind so viele Ämter die auf einmal Geld von dir wollen, das ist echt wahnsinn. Bei 150 T € Kaufpreis kannst du mit locker 15 T € an Nebenkosten (ohne Architekt und Statiker) rechnen ohne auch nur einen Stein gekauft zu haben... Da kommst du mit deinem EK nicht weit.

    Wie viel wolltet ihr denn zusätzlich für die Renovierung bzw. Modernisierung finanzieren? Wir haben mit fast 100 T € gerechnet und hoffen, dass wir damit hinkommen... Allein die Entsorgung der ganzen alten Sachen ist schon recht teuer.

    Ach so, wenn du willst, kann ich dir mal den Bogen per E-mail schicken den wir für unsere Eigenleistungen ausfüllen mussten. Ich weiß zwar nicht, ob das immer so ist aber dann hast du mal einen Anhaltspunkt
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  5. #4

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    Je nach dem welche Bank finanziert möchte diese evtl. einen Eignungsnachweiß für die Eigenleistung haben, da die arbeiten ja fachgerecht ausgeführt werden sollten.

    Am besten eine Aufstellung machen wie z.B.:

    Gewerk Gesamtkosten Material Eigenleistung

    Sanitär 10.000€ 7.000€ 3.000€

    usw.

    Dies will die Bank ohnehin haben. Je höher die Eigenleistung, desto mehr achtet die banl darauf das Ihr auch die qualifikation dafür habt. Malerarbeiten etc kann ja fast jeder aber bei Elektrik, Sanitär und Heizung wirds schon schwieiger.

    Die Materialkosten können auch über die KfW finanziert werden.
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  6. #5
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    Mmmh,

    dann sollte ich vielleicht mal eine detaillierte Kostenaufstellung nach Gewerken basteln.

    Bisher hatte ich bei der Kfw zudem immer nur gelesen, daß Eigenleistungen bzw. das Material hierzu nicht finanziert würde.
    Im Programm 141 scheint das nun anders zu sein. Dort ist allerdings "Elektrik" nicht als förderfähig ausgewiesen.
    Gibt es noch andere Programme, in denen das Material mitfinanziert wird? Hab leider nichts weiter gefunden.

    Die Nebenkosten habe ich schon überdacht. Deswegen haben wir u.a. auch selbst intensiv gesucht, um Makler zu sparen (Flugblattverteilung an alle Haushalte in den Siedlungen, die uns interessieren. Hat auch unserem Zwerg eine Menge Frischluft in seinem Kinderwagen gebracht)
    Für kleinere Maßnahmen habe ich evt. einen Architekt an der Hand, der "mal drüberschauen" wird und Schwiegervater ist Handwerker.

    Größere Maßnahmen, wie z.B. das Herausnehmen ganzer Wände, werde ich vermutlich lieber lassen; zumindest, wenn dies einen Statiker erfordern würde.

    Stellen die Banken sich denn erfahrungsgemäß an, die Muskelhypothek anzuerkennen bzw. wird mein festgelegtes Kapital als Eigenkapital mitgerechnet, auch wenn es nicht in die Finanzierung einfließt, quasi als Sicherheit?
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  7. #6

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    Bei solch umfangreichen Umbauarbeiten stellt sich mir die Frage, ob da nicht eine entsprechende Planung vonnöten ist???
    Und wenn dann schon geplant wird, ein Architekt macht auch eine Berechnung der möglichen Eigenleistungen, die von den Banken in aller Regel anerkannt wird.
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  8. #7
    Themenstarter

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    Das Haus ist relativ einfach aufgebaut:

    Schnitt ist rechteckig; Betondecken verbaut. Hauptverteilung im Erdgeschoss, wo sie auch verbleiben wird.

    Beide Bäder direkt übereinander, Küche direkt neben dem unteren Bad.

    Somit ist der Planungsaufwand überschaubar; mir ist dafür ein Architekt einfach zu teuer (bin ja ehrlich).
    Ich will lieber auf die Erfahrung meiner befreundeten Handwerker zurückgreifen.

    Vielleicht werde ich im Verlauf der Bauarbeiten anders darüber denken, aber bisher möchte ich lieber selbst die Planungen machen.

    Anders wird es vielleicht, wenn ich einen Architekten für die Planung der KFW-Maßnahmen brauche.
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  9. #8

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    Wenn Mittel der KfW beansprucht werden sollen, verlangt diese eh eine entsprechende Berechnung durch einen "Sachverständigen". Der kann dann auch gleich die Ermittlung der Eigenleistung vornehmen.
    Die KfW finanziet in der Regel die "angemessenen" Herstellungs- bzw. Kaufkosten inklusive der Nebenkosten in den verschiedenen Programmen.
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  10. #9

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    Stellen die Banken sich denn erfahrungsgemäß an, die Muskelhypothek anzuerkennen bzw. wird mein festgelegtes Kapital als Eigenkapital mitgerechnet, auch wenn es nicht in die Finanzierung einfließt, quasi als Sicherheit?
    Die Muskelhypothek wird dann anerkannt, wenn die angesetzten Zahlen nicht utopisch sind und der Bauherr diese Arbeiten auch fachgerecht ausführen kann.
    Ein Elektriker der zuhause die Elektrik in Eigenleistung macht, wird wohl weniger Probleme haben, als der Laie der jemanden kennt, der wiederum jemanden kennt, der.....

    Man sollte die Eigenleistung auch nicht überbewerten, denn Material muss man auf jeden Fall kaufen. Also, genau aufschlüsseln wie oben schon empfohlen. Die Erfahrung, auch hier im Forum, zeigt, dass viele Bauherren ihre Eigenleistung gerne überschätzen.

    Nur mal als Beispiel.
    Stellt der Betrieb einen Lehrling hin und lässt den einen Tag lang Schlitze fräsen, dann kostet Dich das grob 200,- €. Du glaubst nicht wieviel der Junge mit dem richtigen Werkzeug an einem Tag schafft.
    Stellst Du Dich selbst hin und machst diese Arbeit, dann hast Du 200,- € an Eigenleistung erbracht.

    Fazit: 30.000,- € Eigenleistung ist schon eine ganze Menge. Dafür musst Du einige Stunden auf Deinem Bau buckeln.

    Nun zu Deinem "Eigenkapital". Darunter versteht man das Kapital das Du für die Hausfinanzierung einsetzen möchtest, nicht zu verwechseln mit Deinem Vermögen.
    Bsp.: Du hast 50T€ auf Deinem Bankkonto, 25T€ sind für die Finanzierung vorgesehen. Dann beträgt Dein Eigenkapital 25T€ und nicht wie vermutet 50T€.

    Sonstiges Anlagevermögen zählt NICHT zum Eigenkapital so lange es nicht für die Finanzierung eingesetzt wird.
    Es ist auch nicht notwendig dieses Vermögen als Sicherheit zu verwenden, denn das finanzierte Haus stellt die Sicherheit dar. Oder gehst Du davon aus, dass das Haus nach Umbau schon an Wert verloren hat?

    Gruß
    Ralf
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  11. #10
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    Zitat Zitat von R.B. Beitrag anzeigen
    Sonstiges Anlagevermögen zählt NICHT zum Eigenkapital so lange es nicht für die Finanzierung eingesetzt wird.
    Es ist auch nicht notwendig dieses Vermögen als Sicherheit zu verwenden, denn das finanzierte Haus stellt die Sicherheit dar. Oder gehst Du davon aus, dass das Haus nach Umbau schon an Wert verloren hat?

    Naja, dann wäre aber eine Abstufung der Zinssätze hinsichtlich des eingebrachten Eigenkapitals auch unnötig.

    Ich meinte es so, daß ich zwar nicht mein gesamtes Kapital einsetze, aber der Bank z.B. die Lebensversicherung als Sicherheit hinterlege, so daß im Falle einer Zwangsversteigerung etwas mehr Masse für die Bank vorhanden ist und ich im Gegenzug einen besseren Zinssatz bekomme.

    Aber der Umkehrschluss wäre dann ja:
    Bausparvertrag beleihen, erhaltenen Kredit kann ich als Eigenkapital für das "richtige" Bankdarlehen nutzen.
    Vermutlich falsch, oder?
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  12. #11

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    Zitat Zitat von nielex Beitrag anzeigen
    Naja, dann wäre aber eine Abstufung der Zinssätze hinsichtlich des eingebrachten Eigenkapitals auch unnötig.
    Nein, weil Dein EK ja das Risiko für die Bank reduziert, denn sie muss ja nur noch einen Teil finanzieren.
    Geht es um zusätzliche Sicherheiten, dann stellt sich die Bank immer die Frage, wie schnell sie diese Sicherheiten im Ernstfall zu Kapital machen kann und wie werthaltig diese Sicherheit ist.

    Eine Immobilienfinanzierung ist eine Immofinanzierung und keine Lebensversicherungsfinanzierung. Die Bank wird natürlich gerne alle Sicherheiten nehmen die sie bekommen kann, aber ob sie diese auch so bewertet wie Du Dir das vorstellst, steht auf einem anderen Blatt. Die haben dabei natürlich etwas Spielraum, aber erfahrungsgemäß werden zusätzliche Sicherheiten eher moderat angesetzt (wenn überhaupt).

    Sonst könntest Du ja 500T€ finanzieren, für 300T€ ein Haus kaufen, und die 200T€ über eine LV absichern und mit dem Geld in Urlaub fahren. Dann hätten die 200T€ aber nichts mehr mit der Immobilie zu tun, und dann würden dafür auch andere Zinssätze gelten.

    Gruß
    Ralf
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  13. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  14. #12
    Themenstarter

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    Vielleicht hatte ich das etwas unklar formuliert:

    Die LV ist ein Investmentfond, der somit quasi wie Bargeld eingesetzt werden kann; nur sind die Kurse derzeit nicht ganz so schön für mich....

    Aber ich habe schon verstanden, was Du meinst.
    Vielleicht sollte ich bei einigen Banken mal "Testvorsprechen" machen und mal schauen, was die Sicherheit "Beamter" so bringt.
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  15. #13

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    Zitat Zitat von nielex Beitrag anzeigen
    Die LV ist ein Investmentfond, der somit quasi wie Bargeld eingesetzt werden kann; nur sind die Kurse derzeit nicht ganz so schön für mich....
    Dann eben als Bargeld einsetzen und schon gibt´s keine Diskussionen mit der Bank.

    Gruß
    Ralf
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