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Vorgehensweise bei Immobilienfinanzierung

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  1. #1

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    Vorgehensweise bei Immobilienfinanzierung

    Folgender Fall:
    Ich habe eine Immobilie zum Kauf gefunden und mich mit dem Eigentümer auf einen (Ver-)Kaufpreis verständigt.

    Die Finanzierung soll neben einem regulären Annuitätendarlehen und dem vorhandenen Eigenkapital aus öffentlichen Fördermitteln (WfA-Darlehen der NRW-Bank) gestemmt werden. Da für das WfA-Darlehen gewisse Einkommensgrenzen gelten, muss ich mein Gehalt per Entgeltumwandlung reduzieren. Hierfür muss ich noch über meinen Arbeitgeber eine Direktversicherung abschließen. Erst danach kann ich die öffentlichen Mittel beantragen und vorab darf auch noch kein notarieller Kaufvertrag unterschrieben werden.

    Parallel bin ich auf der Suche nach vernünftigen Darlehenskonditionen (inklusive Zwischenfinanzierung bis zur Bewilligung des öffentlichen Darlehens), was sich aufgrund der anstehenden Osterferien ein wenig schwierig gestaltet.

    Wie zu ersehen ist, sind verschiedene Dinge abzuarbeiten, bevor ich einen Notartermin wahrnehme und den Kaufvertrag unterschreibe. Auf der anderen Seite drängt der Verkäufer natürlich auf einem schnellen Notartermin.

    Meine Frage: Wie ist nun das zeitoptimierenste Vorgehen? Da ich ja noch keinen Notartermin habe und aufgrund meiner Vorgehensweise auch noch nicht möglichst schnell einen wünsche, kann der Verkäufer noch abspringen, sofern er ein besseres Kaufpreisangebot erhält. Was würde das dann für meinem beantragten Darlehen (öffentlichen Mittel und Hauptfinanzierung) bedeuten? Muss ich die Darlehen dann abnehmen, obwohl das Haus nicht mehr zu kaufen ist bzw. muss ich den Darlehensgebern eine Vorfälligkeitsentschädigung oder andersweitige Kosten erstatten, wenn ich die Darlehen nicht abnehme?
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  2. Vorgehensweise bei Immobilienfinanzierung

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  3. #2
    Baufuchs
    Gast

    Den

    Antrag auf Fördermittel WfA kann man einfach zurückziehen.

    Für den Antrag WfA benötigt man hinsichtlich der Restfinanzierung keinen Darlehensvertrag, sondern nur eine verbindliche Darlehnszusage.

    Beim Kauf vorhandener Immobilien kann nach Antragsstellung WfA der Notarvertrag abgeschlossen werden. Die Bewilligung muss nicht abgewartet werden.

    Ist dann der Notarvertrag unterzeichnet, schliesst man den Darlehnsvertrag inkl. Zwifi über die Restfinanzierung.

    Das Problem ist die Zeit bis zur Beantragung der Fördermittel. Verkauft der Hausbesitzer in dieser Zeit an jemand anders = Pech gehabt.

    Was den Abschluss der Direktversicherung angeht, empfehle ich, diesen Punkt zuvor mit der zuständigen Bewilligungsbehörde abzuklären.
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  4. #3
    Bauexpertenforum Avatar von Marion
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    Zitat Zitat von zuluxxx Beitrag anzeigen
    . Erst danach kann ich die öffentlichen Mittel beantragen und vorab darf auch noch kein notarieller Kaufvertrag unterschrieben werden.
    Das würde ich noch mal abklären, ob ein Vertrag mit Rücktrittsvorbehalt nicht doch schon vorher möglich ist.

    Marion
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  5. #4
    Baufuchs
    Gast

    Kannst Du vergessen

    So ein Rücktrittsrecht, wie es beim Kauf von Gebrauchtimmobilien von der WfA verlangt würde, unterschreibt kein Verkäufer.

    Es sind dann nämlich im Fall des Rücktritts (vereinfacht gesagt) dem Käufer alle entstandenen Aufwendungen zu erstatten. Also auch Notarkosten etc.

    Weil das so ist, gibt es ja die Möglichkeit beim Kauf von Gebrauchtimmobilien schon vor Bewilligung aber nach Antragstellung den endgültigen Vertrag ohne Rücktrittsrecht abzuschliessen.

    Wenn man stattdessen mit Rücktrittsrecht arbeiten würde, müsste dies wie folgt aussehen:

    Für den Fall des Rücktritts ist zu vereinbaren, dass

    a) Bauherrin oder Bauherr und Ersterwerberin oder Ersterwerber einander die gewährten Leistungen zurückzugewähren haben (§ 346 BGB); hierbei sind Selbsthilfeleistungen der Ersterwerberin oder des Ersterwerbers mit dem Wert einer gleichwertigen Unternehmerleistung anzusetzen,
    b) die Bauherrin oder der Bauherr die durch den Abschluss des Kaufvertrages und seine Rückabwicklung entstehenden Kosten, insbesondere Gerichts- und Notarkosten, Steuern, Finanzierungskosten (z. B. Zinsen für Fremdmittel einschließlich Bereitstellungs- und Zwischenfinanzierungszinsen, Vorfälligkeitsentschädigung, Disagien) zu tragen oder der Ersterwerberin oder dem Ersterwerber zu erstatten hat, soweit sie von diesem getragen worden sind
    Im Falle des Erwerbs von Gebrauchtimmobilien ist Bauherrin/Bauherr durch "Verkäufer", Erstwerber/Ersterwerberin durch "Käufer" zu ersetzen.
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  6. #5
    Themenstarter

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    Ich danke euch erst einmal für Eure bisherigen Ausführungen zum Thema der Abwicklung eines Kaufes.

    Die Reduzierung meines Bruttogehaltes per Entgeltumwandlung ist mit dem zuständigen WfA-Sachbearbeiter meines Wohnungsamtes abgesprochen. Laut seiner Aussage ist das Thema Entgeltumwandlung durchaus ein probates Mittel, um sein Einkommen zu senken, wenn man so knapp wie ich an einer Einkommensgrenze scheitert.

    Nun ein anderes Thema. Ich weiss nicht ob ich hierfür einen neuen Beitrag eröffnen sollte oder ob wir das auch hier diskutieren können. Und zwar geht es um das schöne Thema der Zwischenfinanzierung.

    Für meinen Fall (in Absprache mit zwei Vermittlern von Baufinanzierungskonditionen) gibt es keinen Baufinanzierer, der eine 25-jährige Zinsbindung und eine Zwischenfinanzierung ermöglicht, insbesondere scheiden hier die momentan günstigen Versicherer (Alianz, Debeka, Hannoversche) aus, da diese die kurzfristige Zwischenfinanzierung mit in den gesamten Beleihungsauslauf berechnen, wodurch ich über 80% kommen würde und damit ein zu großes Risiko wäre. Finde ich paradox, denn wenn ich die Zwischenfinanzierung nicht benötigen würde, sondern sicher wäre das das WfA-Geld vor Kaufvertragsfälligkeit ausgezahlt würde, dann würden sich alle um mich reißen und mir Ihre Schaufensterkonditionen anbieten.

    Danach bleiben nur noch Banken über, die in den allgemeinen Konditionsvergleichen nicht mehr ganz oben stehen und auch nur 20 Jahre Zinsbindung anbieten.

    Meine Frage: gibt es eine Möglichkeit die Zwischenfinanzierung mit einem nachrangigen Darlehen einer Bank zu stemmen, damit ich die oben angenannten Topkonditionen für den Hauptkredit bekomme? Wer bietet sowas an? Verweise auf Privatdarlehen im Bekanntenkreis, Mitarbeiterdarlehen oder beleihbare Vermögensgegenstände helfen mir in diesem Zusammenhang leider nicht weiter.
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  7. #6

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    Tja das Thema Zwischenfinanzierung hatte ich mit der debeka auch.. zum Glück bin ich nicht so hoch gekommen, weil ich noch eine Grundschuld auf meinem jetzigen Grundstück habe. Dies wäre auch eine Option für dich, musst die Kosten mal gegenrechnen im Vergleich zu den schlechteren Konditionen.
    Und leider gibts keine "Ich bekomme immer die Beste Finanzierung"- Möglichkeit. Einen Tod wirst du sterben müssen, trotz deiner vielen Optimierungen bisher.
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