4,28 % für 25 Jahre Zins fest + Wohnriester ok?

Bei uns geht es jetzt mit der Finanzierung in die heiße Phase und bevor wir irgendwo unterschreiben erhoffen wir uns hier vielleicht den einen oder anderen sinnvollen Hinweis.

Grundsätzlich sieht die Finanzierung so aus:

30.000 € Eigenkapital
80.300 € von der WK Hamburg (anfäng. 0,6% Zins, 2.0% Tilgung)
50.000 € von der KfW (anfäng. 3,05% Zinz, 2,16 Tilgung)
180.000 € über Bank X (Zinsfestschreibung 25 Jahre, mögl. + Wohnriester)

Wir haben nun über zwei größere Kreditvermittler (der "Arzt" und das "Zwischending") zwei Angebot bekommen. Beide schlagen uns einen Wohnriesterkredit bei der Allianzversicherung vor mit 25 Jahren Zinsfestschreibung.

Das "Zwischending" für 4,41 % (nom.)
Der "Arzt" für 4,28 % (nom.)

Kann das sein das der eine soviel bessere Konditionen bei der gleichen Versicherung bekommt? Oder woran liegt das? Gibt es vielleicht doch Unterschiede der beiden Angebote (ich konnte keine entdecken ausser dem Zinssatz) die mal als Laie nicht sofort sieht?

Wir haben dann auch nochmal direkt bei der Versicherung den Kreditrechner angeworfen und da wurde uns sogar 4,19 %! versprochen. Wobei das eben kein richtiges Angebot war sondern nur so eine Kurzberechnung. Wir werden da mal ein richtiges Angebot anfordern.

Weiss jemand ob man als Endkunde bei der Versicherung (oder Bank) bessere/gleiche/schlechtere Konditionen bekommt als über diese Vermittler? Die werden ja von dem Kreditgeber irgendeine Provision bekommen die dieser sich bei einem Direktabschluß spart oder bekommen die Kreditvermittler durch die Masse ihrer Vermittlungen bessere Konditionen als der direkt Anfragende?

Wir sind grundsätzlich sehr zufrieden mit dem derzeitgen Zinssatz für so lange Laufzeiten und könnten selbst mit dem 4.41 % leben aber je niedriger umso besser ;-) Also wie gesagt freuen wir uns über jeden Hinweis und wenn es nur ein beruhigendes "Super Angebot - schlagt zu!" ist.

 

Da wir nach dem Hausbau nur noch Schulden haben hoffen wir sogar insgeheim auf diesen Effekt. Ordentlich Inflation und unsere Schulden lösen sich umso schneller in Luft auf

Ausserdem ist unsere Finanzierung doch recht knapp berechnet so das wir realistischerweise eher davon ausgehen müssen das wir sogar länger als 25 Jahre am rückzahlen sind. Und da alle Welt davon ausgeht das die Zinzen in 10,15 oder 20 Jahren deutlich höher liegen werden als jetzt ist in unserem Fall eine lange Zinzbindung der sicherere Weg.

 

Beim Onkel Dr. habe ich ausdrücklich danach gefragt ob die vielleicht so dreist sind die Wohnriesterzuschüsse in den Zinssatz mit einzurechnen. Entrüstete Antwort: "Natürlich nicht! Solche Taschenspielertricks macht WIR nicht!"

Na die Region in der wir wohnen und bauen werden ist bei uns ja Hamburg und das wissen auch beide Anbieter. Ein Unterschied sollte sich daraus nicht ergeben.

Wie geschrieben werden wir auch ein direktes Angebot von der Allianz anfordern. Vielleicht kannst Du als Baufinanzierungsspezialist noch meine Grundsatzfrage beantworten:

Bekommt man als Endkunde direkt bei der Versicherung (oder Bank) bessere/gleiche/schlechtere Konditionen als über Vermittler? Die werden ja von dem Kreditgeber irgendeine Provision bekommen die dieser sich bei einem Direktabschluß spart oder bekommen die Kreditvermittler durch die Masse ihrer Vermittlungen bessere Konditionen als der direkt Anfragende?

 

Ok wie die Zinsen in 10,15 oder 20 Jahren genau sind kann man kaum vorhersehen.

Was Du aber kaum bestreiten kannst ist das die Zinsen JETZT einen der niedrigsten Stände seit 50 Jahren haben.

Also ist es wohl nicht sehr unwahrscheinlich das sie die meiste Zeit in der Zukunft deutlich über dem jetzigen Satz liegen werden.

Was macht es daher also für eine Sinn jetzt einen Kredit für 10 oder 15 Jahre abzuschießen um vielleicht 0,5 - 0,7 % weniger Zinsen zu zahlen mit dem Risiko in 10 oder 15 Jahren mit einem Zinsatz verlängern zu müssen der sehr wahrscheinlich eher 2, 3 oder noch mehr % über dem jetzigen liegt???

Das Verhältnis kurzfristiger Zinsgewinn/Risiko halte ich für SEHR ungünstig.

Magst Du erklären warum Du annimmst das wir uns einem Massenverhalten mit ungünstigem Ausgang für alle Teilnehmer anschließen wollen?

 

Butter bei die Fische!

Na dann mache ich doch einfach mal den Vergleich. Werte bei Interhyp mit dem Onlinerechner ermittelt. Vorhaben Bau, Baukosten 350.000 €, Darlehensumme 180.000 €, Laufzeiten und Zinssummen mit CalcTabelle berechnet.

180.000 € Darlehensumme, 25 Jahre Zinsbindung: 4,18/4,29 (nom./eff.)
Volltilgung innerhalb der Zinsbindung ergibt 2,18 % Tilgung, Zinsen gezahlt 110.218 €, kein Risiko.

Nun die von Huisje vorgeschlagene Variante:

180.000 € Darlehensumme, 15 Jahre Zinsbindung: 3,95/4,02 (nom./eff.)
, Restschuld nach 15 Jahren: 96.180 €. Um am Ende auf die "gleiche" (ganz genau gleich bekommt man das mit 2 Stellen hinter dem Komma nicht hin) gezahlte Zinssumme von 110.232€ zu kommen muß der Anschlußzins bei 4,9 % (nom.) liegen.

Liegt der Anschlußzins also niedriger macht man ein Plus, liegt er höher macht man ein Minus. Die Zinsen in den letzten Jahrzehnten lagen im Durchschnitt bei 6-7 % teilweise aber auch mal bei 10 %.

Nehmen wir mal an die Zinsen sind in 15 Jahren wieder auf einem historischen Tiefststand wie jetzt dann kostet mich der Anschlußkredit für die 96.180 € 3,5% (nom). Die gesamten Zinsen nach Rückzahlung des ganzen Kredites sind dann 103.680 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung 6552 € gespart.

Nun mal die Annahme das die Zinsen in 15 Jahren beim langjährigen Mittelwert von 6,5 % (nom.) liegen. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 117.122 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 6890 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

Und zum Schluß die Variante das ich in 15 Jahren Pech habe und die Zinsen recht hoch bei 10 % (nom.) liegen. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 130.456 €. Ich habe also im Vergleich zur Sicheren Lösung Mehrkosten von 20.238 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

Wie wahrscheinlich ist es also das in 15 Jahren die Zinsen unter 4,9 % liegen damit sich die risikoreiche Variante lohnt? Die große Mehrzahl aller Experten halten das für eher unwahrscheinlich.

Wenn ich spielen will gehe ich ins Kasino und setzte beim Roulette auf Rot oder Schwarz. Da habe ich eine Wahrscheinlichkeit von knapp unter 50% zu gewinnen. Die Wahrscheinlichkeit jetzt auf geringe Zinssätze in der Zukunft zu spekulieren halte ich für deutlich risikoreicher, besonders wenn man den geringen Gewinn sieht den es selbst bei der optimistischsten Variante zu gewinnen gibt.

 

Butter bei die Fische Version 2.0

Da hast Du recht. Das habe ich nicht gemacht und hole es hiermit nach.

180.000 € Darlehensumme, 25 Jahre Zinsbindung: 4,18/4,29 (nom./eff.)
Volltilgung innerhalb der Zinsbindung ergibt 2,28 % Tilgung, Zinsen gezahlt 110.218 €, Monatliche Rate: 969 €, kein Risiko.


180.000 € Darlehensumme, 15 Jahre Zinsbindung: 3,95/4,02 (nom./eff.) Tilgung so angepasst (2,51 %) das die monatliche Rate ebenfalls 969 € beträgt.
, Restschuld nach 15 Jahren: 87.725 €. Um am Ende auf die gleiche gezahlte Zinssumme von 110.232€ und eine Rate von 969 €/Monat zu zahlen muß der Anschlußzins bei 5,8 % (nom.) liegen.

Liegt der Anschlußzins also niedriger macht man ein Plus, liegt er höher macht man ein Minus. Die Zinsen in den letzten Jahrzehnten lagen im Durchschnitt bei 6-7 % teilweise aber auch mal bei 10 %.

Nehmen wir mal an die Zinsen sind in 15 Jahren wieder auf einem historischen Tiefststand wie jetzt dann kostet mich der Anschlußkredit für die 87.725 € 3,5% (nom). Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 9,75%. Die gesamten Zinsen nach Rückzahlung des ganzen Kredites sind dann 96.434 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung 13.798 € gespart.

Nun mal die Annahme das die Zinsen in 15 Jahren beim langjährigen Mittelwert von 6,5 % (nom.) liegen. Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 6,75%. Das ergibt eine gesamte Zinssumme von 115.355 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 5137 €. Dazu kommt die Gebühr (in der Regel mehre hundert Euro) für das Übertragen der Grundschuld beim Kreditwechsel zur Bank mit dem günstigsten Kreditangebot.

Und zum Schluß die Variante das ich in 15 Jahren Pech habe und die Zinsen recht hoch bei 10 % (nom.) liegen. Tilgung liegt bei der vorgegeben Rate von 969 € bei 3,25%. Das Hauptproblem ist dabei das ich bei der geringen Tilgung 15 Jahre statt der geplanten 10 Jahre für das Abtragen der Restschuld benötige. Das ergibt dann eine gesamte Zinssumme von 158.451 €. Ich habe also im Vergleich zur sicheren Lösung Mehrkosten von 48.219 €.
Der Einfachheit halber habe ich bei dieser Variante nicht noch mit einer dritten Kreditverlängerung nach 25 Jahren gerechnet. Das würde die Gesamtzinssumme natürlich leicht senken aber eine Katastrophe wärs immer noch ,-)

 

Unser "echtes" Eigenkapital beträgt nur 30.000 € + 10.000 € Eigenleistung also mit 11,4 % sogar weniger als Eures. Aber die Förderkredite von WK Hamburg und KfW werden von den Banken (da zweitrangig) eben wie Eigenkapital gewertet. Ohne das hätten wir uns den Hausbau abschminken können.

Meine Bedingungen habe ich ja im ersten Posting erklärt. Insofern erwarte ich schon das Antworten darauf auch meine Bedingungen berücksichtigen. Eine Kritik an meiner Entscheidung für eine 25jährige Laufzeit die von anderen Bedingungen ausgeht geht am Thema dann irgendwie vorbei.



Huisje[/QUOTE]