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Finanzierung Eigentumswohnung

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  1. #1

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    Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo,

    eigentlich ist ja hier das Bauexpertenforum aber hinsichtlich der Finanzierung einer Eigentumswohnung müsste man mir trotzdem helfen können ? oder?

    Kurz zu mir: bin 28, verdiene seit 2 Jahren eigentlich ganz gutes geld, auto abbezahlt etc., noch keine kinder in die welt gesetzt (zumindest nicht das ich wüsste:-) und nun lust auf das abenteuer eigenheim....

    beobachte den wohnungsmarkt in meiner stadt schon eine weile und werde am samstag ein faires angebot begutachten...

    super zentral, 60 qm renoviert mit parkettboden etc + eigene garage (in der wohngegend unbezahlbar)...von pricvat zu kaufen

    kosten T€ 126 VHB (wobei nach den ganzen nebenkosten ist wohl mind T€ 125 sicher) -> EK knappe T€ 10 (auto erst seit nem guten halben jahr abbezahlt)

    werde morgen mal mit der hausbank meiner eltern tel (Sparkasse; haben da eigentlich einen ziemlich guten draht) und mir ein angebot für die finanzierung geben lassen und dies morgen abend (wenn die so schnell sind) hier posten...

    da die zeit drängt wäre ich euch sehr verbunden wenn ihr statements zu der finanzierung abgeben könntet bzw falls ihr sogar was besseres (solides) auf lager habt tipps geben....


    viele grüße

    johannes

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  2. Finanzierung Eigentumswohnung

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  3. #2

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    Also Kaufpreis der Wohnung 126 VHB (ggf sitzen hier 10 bis 15 % Spielraum nach unten drin) da die Wohnung von Privat verkauft wird, lohnen sich Nachfragen, warum verkauft wird (Notsituation, Erbfall, Wegzug ?) vielleicht ergibt sich so ein besserer Verhandlungsspielraum.

    Ein Sachverständiger der ein Wertgutachten erstellt (ca 200 €) kann manchmal auch gut investiertes Geld sein. Eigentümerprotokoll, Hausgeld, geplante Maßnahmen am Objekt sollten zudem abgecheckt werden.

    Zur Finanzierung:

    KP ca 120 € Nebenkosten ca 5 Prozent (ohne Makler) = 126 000
    Eigenmittel 10 TEUR

    Finanzierungssumme ca 116 000 TEUR (96 % Beleihungsauslauf)

    Welche Laufzeit und welche Rate soll das Darlehen haben? Geben die Eltern noch weitere Eigenmittel dazu? Sind Möbel und Küche etc vorhanden? Familienplanung? Wird die Wohnung später ggf vermietet?
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  4. #3

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    erstens sehr genau hingucken.
    zweitens die kompletten Unterlagen einsehen und da auch genauestens prüfen, was los ist in Sachen Eigentümer, anstehenden Sanierungen, sonstige Probleme.
    drittens gut überlegen, wie die weitere Lebensplanung aussieht. Eine Immobilie bindet. Jobwechsel woanders hin ist nicht immer möglich, Familiengründung könnte auch ein Thema sein, da sind 60qm schnell zu klein und mit 28 sollte man schon auch daran mal denken. Vermietbarkeit prüfen, wobei ich aber ehrlich sagen muß, daß ich persönlich nur im äußersten Notfall vermieten würde, es lohnt sich selten finanziell und die Nachteile überwiegen. Ist im Fall der Fälle schneller Verkauf möglich? Doof ist, wenn man was größeres will und alle Eigenmittel in der Wohnung stecken.
    viertens prüfen, ob die von der Bank vorgeschlagenen Raten zum eigenen Einkommen passen. Gucken, ob die Eltern vielleicht einen kleinen Erbvorschuß rausrücken. Prüfen, ob man evtl. Anspruch auf irgendwelche Fördermittel hat (als Single wohl eher unwahrscheinlich, aber fragen sollte man immer).
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  5. #4
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    Hi,

    vielen Dank schonmal für die ANtworten (bzw Gegenfragen:-)


    Welche Laufzeit und welche Rate soll das Darlehen haben?
    -> Mölichst kurz...soll keine Lebensaufgabe werden

    Geben die Eltern noch weitere Eigenmittel dazu?
    -> Möchte ich nicht in Anspruch nehmen

    Sind Möbel und Küche etc vorhanden?
    -> EBK ist drin...max nochma T€ 1-2 für den Rest (50 zoll TV inbegriffen :-)

    Familienplanung?
    -> Nächste 5 Jahre definitiv nein

    Wird die Wohnung später ggf vermietet?
    -> Eventuell ja...Eigennutzung für ca. 3-5 Jahre sicher...eventuell könnten es aber auch 10 Jahre werden...

    zweitens die kompletten Unterlagen einsehen und da auch genauestens prüfen, was los ist in Sachen Eigentümer, anstehenden Sanierungen, sonstige Probleme.
    -> Mach ich, hoffe die haben am Wochenende auch alles vorliegen.

    drittens gut überlegen, wie die weitere Lebensplanung aussieht. Eine Immobilie bindet. Jobwechsel woanders hin ist nicht immer möglich, Familiengründung könnte auch ein Thema sein, da sind 60qm schnell zu klein und mit 28 sollte man schon auch daran mal denken.
    -> Kann ich nicht einfach irgendwann vermieten und die Wohnung sich selbst tragen lassen? Was spricht dagegen?


    Vermietbarkeit prüfen, wobei ich aber ehrlich sagen muß, daß ich persönlich nur im äußersten Notfall vermieten würde, es lohnt sich selten finanziell und die Nachteile überwiegen. Ist im Fall der Fälle schneller Verkauf möglich? Doof ist, wenn man was größeres will und alle Eigenmittel in der Wohnung stecken.
    -> Vermietung und Verkauf m.E. kein Thema...sehr beliebte Gegend sehr sehr zentral...Kaltmiete schätze mal ca. 600 €


    viertens prüfen, ob die von der Bank vorgeschlagenen Raten zum eigenen Einkommen passen. Gucken, ob die Eltern vielleicht einen kleinen Erbvorschuß rausrücken. Prüfen, ob man evtl. Anspruch auf irgendwelche Fördermittel hat (als Single wohl eher unwahrscheinlich, aber fragen sollte man immer).
    -> Nachricht von der Bank siehe wie folgt:


    Sehr geehrter Herr XXX,



    vielen Dank für Ihren Anruf. Die Finanzierung der ETW könnte

    wie folgt aussehen:



    Kaufpreis 126.000,-- Euro

    3,5 % Grunderwerbsteuer 4.410,-- Euro

    Notar etc. ca. 1.900,-- Euro



    Eigenkapital ca. 10.000,-- Euro

    Finanzierungsbetrag 126.000,-- Euro



    Finanzierung:

    1. Bank 86.000,-- Euro, 3,85 % nom., 10

    Jahre fest, 3,94 % anf. eff. Jahreszins, 2,00 % Tilg. = jährlich 5.031,--

    Euro

    2. KfW-Wohneigentumsprogramm 40.000,-- Euro, 3,95 % nom., 10 Jahre fest,

    4,01 % anf. eff. Jahreszins, 1,41% Tilg. = jährlich 2.143,20 Euro

    Gesamtbetrag 126.000,--

    Euro 7.174,20 Euro



    entspricht mtl. 597,85 Euro



    Zur Finanzierung würde ich das KfW-Wohneigentumsprogramm empfehlen

    (Bedingung: Eigennnutzung), dadurch ersparen Sie sich

    die Aufschläge für die nachrangige Finanzierung (100 % Finanzierung).

    Dieses Programm gibt es auch mit 20 Jahre Laufzeit

    (Zinssatz 3,85 % nom.) damit würde die Finanzierung wie folgt aussehen:



    Finanzierung:

    1. Bank 86.000,-- Euro, 3,85 % nom., 10

    Jahre fest, 3,94 % anf. eff. Jahreszins, 2,00 % Tilg. = jährlich 5.031,--

    Euro

    2. KfW-Wohneigentumsprogramm 40.000,-- Euro, 3,85 % nom., 10 Jahre fest,

    3,91 % anf. eff. Jahreszins, 3,60% Tilg. = jährlich 2.978,00 Euro

    Gesamtbetrag 126.000,--

    Euro 8.009,00 Euro



    entspricht mtl. 667,42 Euro



    Beim Darlehen habe ich 2,00 % Tilgung angenommen, die können

    wir natürlich auch noch anpassen/erhöhen,

    Sie wollten ja bis zu 1.000,-- Euro monatlich bezahlen.

    Beim Darlehen sind Sondertilgungen bis zu 5 % p.a. aus dem

    Anfangsdarlehensbetrag möglich ohne Kosten für Sie.

    Dadurch bleiben Sie in der Rückzahlung flexibel.

    Pro Darlehen beträgt die Kontoführungsgebühr 12,-- Euro einmal pro Jahr.

    Weitere Kosten (z.B. Wertermittlungsgebühr) entstehen nicht.



    Beim KfW-Darlehen gelten folgende Besonderheiten:

    Alle Zahlungen werden vierteljährlich am Ende des Quartals abgebucht,

    Während der Zinsbindung (10 Jahre) sind Sondertilgungen nicht zulässig.

    Nach der Festschreibung von 10 Jahren können Sie das Darlehen ohne

    Kosten komplett tilgen oder weiterführen.

    Das 1. Jahr ist immer tilgungsfrei, es werden nur Zinsen bezahlt.



    Wenn Sie sich für den Kauf der ETW entscheiden, würde ich einen Termin zur

    Besprechung vorschlagen, rufen Sie einfach an.

    Bei diesem Termin können wir uns auch gerne über Riester-Darlehen und

    Bausparvertrags-Absicherung unterhalten.



    -> So jetzt wirds spannend..was meint ihr? irgendwie bin ich nicht 100% glücklich...KFW ist glaub nicht die optimale lösung oder?
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  6. #5

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    Zitat Zitat von estragon Beitrag anzeigen
    ...KFW ist glaub nicht die optimale lösung oder?
    Das KfW Programm hat eben den Charme, dass die Jungs nachrangig gehen. Bei 100% Finanzierungen haben die Banken sonst immer ein bischen Bauchschmerzen, und die Schmerzmittel lassen die sich in Form von hohen, oder zumindest höheren, Zinsen bezahlen.

    Falls Dir das KfW Programm "zu teuer" ist, könnte man über eine kürzere Zinsfestschreibung nachdenken. Nach Ablauf dann umschulden oder sondertilgen.

    Gruß
    Ralf
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  7. #6

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    gegen KfW spricht an sich nichts. ganz im Gegenteil, besser als ein nachrangiges Bankendarlehen.
    Zum Vermieten: erzielbare Miete 600Euro. Monatliche Rate auch 600Euro (grob). So, jetzt kommen aber noch so Nettigkeiten wie Instandshaltungsrücklage dazu und Verwaltergebühren und noch paar Kleinigkeiten, die man nicht auf den Mieter abwälzen kann und evtl. noch Sonderumlagen (und das können auch locker mal 5T€ werden, wenn was großes ansteht).
    Okay, dafür kann man vielleicht die Zinsen von der Steuer absetzen und kommt am Ende des Jahres unterm Strich mit +/- Null raus. Wenn man Pech hat, steht die Wohnung dazwischen mal paar Monate leer oder irgendetwas ist kaputt (Sache des Vermieters) und schon macht man Verluste. Und man muß sich halt mit den Mietern rumschlagen (die evtl. nicht zahlen oder immer zu spät zahlen oder die Wohnung runterkommen lassen oder alle drei Wochen was anderes haben wollen oder Stress mit den Nachbarn haben uswuswusf).

    Wenn Du nicht ewig lange abzahlen willst, dann sollten die Raten möglichst hoch sein.
    Wenn das Einkommen dazu paßt und sicher ist, würde ich persönlich (Disclaimer: das ist jetzt wirklich nur meine ganz persönliche Meinung dazu) darüber nachdenken, einen (nicht zu großen) Teil des Darlehens auszulagern und zu einem variablen Zinssatz abzuschließen. Der Zinssatz ist sehr niedrig, man tilgt also quasi nur und wäre schnell fertig. Ist einem das zu riskant, einfach eine hohe Tilgung oder SoTi wählen. 5% ist nicht überragend viel (grob 4,3T€ p.a.), mehr wäre besser, wenn die finanzielle Lage dafür spicht, daß auch wirklich sondergetilgt wird.
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  8. #7

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    Zitat Zitat von eileen Beitrag anzeigen
    Zum Vermieten: erzielbare Miete 600Euro. Monatliche Rate auch 600Euro (grob). So, jetzt kommen aber noch so Nettigkeiten wie Instandshaltungsrücklage dazu und Verwaltergebühren und noch paar Kleinigkeiten, die man nicht auf den Mieter abwälzen kann und evtl. noch Sonderumlagen (und das können auch locker mal 5T€ werden, wenn was großes ansteht).
    Okay, dafür kann man vielleicht die Zinsen von der Steuer absetzen und kommt am Ende des Jahres unterm Strich mit +/- Null raus.


    Wenn der Kaufpreis wirklich 126T€ bleibt, wäre sie 17,5x der erzielbare Jahreskaltmiete (12x 600€).
    Das ist recht viel.

    Da eine ziemlich hohe Tilgung gewünscht ist, sieht es nach 5 Jahre bezüglich Vermietung steuerlich auch nicht rosig aus:
    Absetzbare Zinsen sind durch die hohe Tilgung schon erheblich gesunken, und liegen somit deutlich unter der zu versteuernde Mieteinnahmen. (und beim Single mit gutem Einkommen wirds merkbar)

    Ich kann ein +/-Null nicht erkennen. Ich fürchte eher für ein Minus-Geschäft.
    Nach ~5 Jahre verkaufen, wird warscheinlich nicht das gelbe vom Ei sein. Und länger drin bleiben, ist auch unsicher wegen evt. Familienvergrößerung.

    Persönlich denke ich, das EK ansparen, für ein längfristiger eigengenutzter Immobilie(egal ob neu/bestand/EFH/ETW), finanziell sinnvoller ist.

    Wenn der Kaufpreis noch kräftig runterzuhandeln wäre, sehe es selbstverständlich besser aus.



    Huisje
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  9. #8
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    das mit einer wohnung kaufen ist wirklich keine einfache geschichte.....

    ein moment denke ich ich sollte den schritt wagen...dann wieder eher nicht....

    das beste wird sein einfach die wohnung mal intensiv anschauen...alle wichtigen unterlagen begutachten und dann viell auch ein wenig aus dem bauch heraus handeln...dass es keine riesen kapitalanlage darstellt ist mir dabei schon bewusst.

    es wird halt auch sehr spannend werden wieviele leute am wochenende die wohnung anschauen bzw auch soweit interessiert sind das sie quasi auch mitbieten....

    für mich persönlich steht fest für die T€ 126 kaufe ich sie nicht...wenn der preis gegen T€ 110-115 gehen sollte dann müsste ich eben gut überlegen...

    kann noch jemand was zu den mir angebotenen zinssätzen für das darlehen der bank sagen? kfw ist ja so oder so fix aber ist das restliche angebot soweit in ordnung?

    vielen dank schonmal für die antworten....

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  11. #9

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    Zitat Zitat von estragon Beitrag anzeigen

    kann noch jemand was zu den mir angebotenen zinssätzen für das darlehen der bank sagen? kfw ist ja so oder so fix aber ist das restliche angebot soweit in ordnung?
    Im Großen und Ganzen passen die Zinssätze. Ein echter Vergleich ist aber anhand der bisherigen Daten nicht möglich.

    Bitte daran denken, Zinssätze sind nur eine Seite der Medaille. Bei einer Finanzierung kommt es auch auf das Gesamtbild an. Letztendlich muss die Finanzierung zu DIR passen.

    Gruß
    Ralf
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  12. #10

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    Etw

    Mein Rat: Die Versammlungsprotokolle ganz genau lesen. Auch ggf zwischen den Zeilen!

    Zum Preis: Wir haben auf ausdrücklichen Wunsch für meine Mutter eine ETW gekauft. Angebotspreis: 150k€ plus Garage, Zuschlag bekommen für 135k€ inkl. Garage. Wobei ich denke, da wäre mehr drin gewesen...

    Das böse Ende kam ein Jahr später bei der Eigentümerversammlung: An der Fassade muß dringend was gemacht werden (Haus ist erst knapp 10 Jahre alt). Wenn ordentlich, dann 10k€ pro WE (im Duchschnitt). Können und wollen natürlich die wenigsten - also wird nur eine provisorische Reparatur hingepfuscht...

    Ich bin mittlerweile der Meinung, dass ich nie eine ETW kaufen würde - selbst wenn ich wieder zurück in die Großstadt ziehen würde. Entweder volles Eigentum oder stressfrei zur Miete wohnen. ETW hat mM nach zu viele Nachteile. Fängt bei den Verwaltungskosten an (die habe ich als Mieter und Voll-Eigentümer nicht) und hört bei der Festlegung der Farbe des Sonnenschirms auf dem Balkon auf.

    Just my 2 cents.

    Lönni
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