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Preisermittlung bei WEG-Anteilen mit Sondernutzungsrechten

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  1. #1

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    Preisermittlung bei WEG-Anteilen mit Sondernutzungsrechten

    Hallo liebe Experten!

    Wir interessieren uns für eine Neubau-DHH, die noch an ein bereits bestehendes Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen gebaut werden kann/soll. Wir haben uns das Grundstück bereits angesehen und mit dem Architekten (= Verkäufer) geredet. Die WEG-Situation ist hier weniger das Problem, da die Anbau-DHH durch die Teilungserklärung wirtschaftlich getrennt ist von dem Bestandsbau. Die DHH wird eine Wohnfläche von ca. 150m² haben und hat ein dazugehöriges Sondernutzungsrecht über einen ca. 90m² Garten und eine unterkellerte Garage, die schon besteht. Nutzfläche wären hier nochmal ca. 36m². Der WEG-Anteil beträgt 298,00/1000 bei 817m² Gesamtfläche. Angeboten wird das ganze als 300m² Grundstück zu 225€/m² plus 18.000€ für die Garage.
    Da die Garage ja nur als Sondernutzungsrecht definiert ist, dürfte sie aus meiner Sicht gar nicht einzeln aufgeführt sein, da es auch keinen extra Grundbucheintrag hierfür gibt, d.h. sie kann auch nicht alleine veräußert werden.
    Wie ermittelt man hier einen vernünftigen Kaufpreis? Und auf welcher Basis, Miteigentumsanteil oder tatsächlich nutzbarer Fläche laut Sondernutzungsrecht?

    Vielen Dank!
    Albert
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  2. Preisermittlung bei WEG-Anteilen mit Sondernutzungsrechten

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  3. #2

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    1) Wenn mensch schon meint, sich eine WEG antun zu müssen, dann bitte den Vertrag von einem WEG-sattelfesten Notar (EIGENEM!!!!!!) prüfen lassen - gerade bei so schicken Pferdefüssen wie wirtschaftlicher "Alleinstellung" und Sondernutzungsrecht.

    2) Eine Preisermittlung (seriös) für so eine Situation ist nichts, was ein Forum leisten kann. Und auch nichts, was ein Sachverständiger zwischen Mittag und Kaffee ausrechnet.

    3) Es gibt eigentlich nur 3 Gründe, warum EFH- und RH- ähnliche Gebäude als WEG gestaltet werden und keiner ist wirklich gut:
    a) Das Grundstück kann aus baurechtlichen Gründen nicht real geteilt werden. Was versteckt sich da?
    b) Durch die Auslegung als MFH (baurechtlich) können bei Brand- und Schallschutz geringere Anforderungen herangezogen werden - meinen die Ersteller zumindest. Folgen sind klar.
    c) Gewinnmaximierung. Die Salami in Scheiben zu verkaufen bringt mehr ein als die ganze Salami!
    Womit wir wieder beim Wert wären.

    MfG
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  4. #3
    Themenstarter

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    Die Teilungserklärung ist schon von einem befreundeten Notar geprüft worden - trotzdem danke für den Tipp!!

    Ich wollte einen Berechnungsansatz/-grundlage und keine genaue Zahl. Wie wird das denn bei EG-Wohnungen berechnet, die einen erheblichen Gartenanteil besitzen oder ein Spitzboden, der durch Sondernutzungsrecht nur von einer Wohneinheit genutzt werden darf? Das fließt doch sicher mit in den Kaufpreis ein, aber wie?

    Die durch das Sondernutzungsrecht gewonnene Fläche wirkt sich ja nicht auf den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftsgrund aus, der wäre bei uns somit niedriger als die Fläche, die wir durch das Sondernutzungsrecht nutzen dürften.

    Ferner möchte ich noch hinzufügen, dass sich nicht jeder mensch ein eigenes Grundstück mit einem schmucken EFH leisten kann, deshalb bitte nicht gleich 'verurteilen'. Danke!

    Albert
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  5. #4

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    1) Ich verurteile nicht. Ich begreife nur nicht, wie mensch sich so von anderen (den WEG-Miteigentümern) abhängig machen kann - gerade und vor allem in finanzieller Hinsicht!!!
    Ehrlich gerechnet kann ein EFH-Anbau an ein MFH nicht wirklich billiger sein, als eine DHH. Denn die Steine, der Beton, die Fliesen, .......... kosten bei gleicher Qualität das selbe.
    Und die "Alt"eigentümer wollen den Gewinn am Grundstück in irgendeiner Form refinanziert haben.

    Wenn es also günstiger ist, würde ich mal nach den Sparschweinen suchen, die da eingepfercht wurden.

    2) Eine Formel X m² Wohnfläche * Y € + Z m² Land * Faktor abcde * Bodenrichtwert gibt es nicht!!!!
    Auch nicht für "über-den-Daumen-in-den-Wind-gespuckt".
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