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Bauen mit Architekt - ich bekomm die Krise!

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  1. #1

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    Bauen mit Architekt - ich bekomm die Krise!

    Prolog
    Im Frühsommer 2009 haben wir diverse Gespräche mit Architekten und Planern geführt. Hintergrund war die Frage, ob wir ein Grundstück zu rund 60k€ kaufen und unser Budget/Finanzierungsrahmen dann noch zum Haus passt.

    Erkenntniss dieser Vorgespräche war, dass wir mit dem Budget von rund 250k€ benötigen, was für uns Ok war.


    Drama Akt1
    Der erste Akt unseres Dramas ist hier nachzulesen. Wir haben uns mittlerweile "einvernehmlich" getrennt. Hauptgrund der Trennung war, dass kein vernünftiger Grundriss zustande kam. Der Rest, auch der "Bauchfaktor" haben eigentlich gepasst. Auf Grund der Erkenntnisse mit diesem Planer haben wir unser Budget auf 270k€ aufgestockt.


    Drama Akt2 - Vorsicht, lang!
    Auf Grund der Unzufriedenheit mit dem ersten Planer über die abgelieferten Grundrisse haben wir uns dann zwischen Weihnachten und Neujahr erneut auf die Suche begeben. Gelandet sind wir dann diesmal bei einem "richtigen" Architekten (Planer #1 war ein Bau-Ing). Es wurde die Trennung von Planer#1 und die Gründe dafür dargelegt. Hier hat es ein Gespräch mit folgendem Inhalt gegeben:

    - Wunschgröße des Hauses (rund 140qm)
    - Fussbodenheizung (obligatorisch aus meiner Sicht)
    - Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
    - Keller
    - Erreichen von KFW70 (2009) sollte angestrebt werden
    - Raumliste mit Wunschgrößen und Lagen wurde übergeben
    - Doppelgarage mit Übergang zum Haus wurde gewünscht
    - Galerie wenn möglich bzw in den Grunriss passend

    Ferner wurde die Ausstattung grob umrissen (Bäder, Flur, Küche = Fliesen, Wohn/Essen Parkett, Schlafräume Kork, Sanitär normales Mittelmaß, elektr. Rolläden)

    Als Kostenlimit für alles außer Grundstück, da mittlerweile vorhanden und bezahlt, wurden dem Architekten 275k€ genannt. Auf Nachfrage ob das zu den genannten Wünschen passe hiess es "kein Problem". Wir haben in diesem Gespräch deutlich gemacht, dass dies die Kostenobergrenze darstellt und keine weiteren Reserven von uns eingeplant wurden.


    Es wurden uns dann einige Wochen später drei handskizzierte Grundrisse vorgelegt. Zwei davon hatten eine Firstausrichtung Nord/Süd (also für solare Geschichten wohl weniger geeignet) und einer Ost-West. Der Ost-West Grundriss viel aber aus dem Raster, da er dem Wunsch nach einem ebenerdigen Erdgeschoss nicht erfüllte (einige Treppenstufen Versatz).

    Auf Nachfrage, wie sich die Grundrisse Kostenmäßig unterscheiden würden, kam dass es zwischen den Grundrissen keine Unterschiede gibt. Daraufhin haben wir uns für einen der Nord/Süd Grundrisse entschieden und diesen verfeinert. Auffällig war noch, dass alle Grundrisse nur einen Teilkeller enthielten (ist für uns prinzipiell Ok), wobei das vorher immer als sehr aufwendig und nicht kostensparend gegenüber einem Vollkeller im Vorfeld genannt wurde.

    Nach langem Nachfragen erhielten wir endlich eine Kostenschätzung: 330k€ - also 55k€ über dem Budget. Auf unsere Kostenvorgabe angesprochen erklärte der Architekt nur, dass er ja nicht beim Entwerfen die Kosten so genau im Blick haben könnte - dann hätte er uns ja den von uns mittlerweile abgesegneten Grundriss gar nicht zeigen dürfen.

    Es folgte eine weitere Optimierungsphase mit dem Ziel der Kosteneinsparung = verkleinerung des umbauten Raumes. Die Termine fanden immer im Rythmus von ca. 2 Wochen statt und die ganze Planungsphase zog sich aus unserer Sicht wie ein Kaugummi.

    Parallel zur Ver(f/kl)einerung wurde von uns ein Baugrundgutachten (vermittelt durch den Architekten) in Auftrag gegeben. Dieses fiel leider recht negativ auf (Grundwasser, wenig tragfähig), so dass uns vom Architekten der Keller ausgeredet wurde (auch im Hinblick auf die viel zu hohen Kosten). Stattdessen sollte nun ein HWR zusätzlich zwischen Haus und Garage und Haus geplant werden. Aus meiner Sicht nicht optimal, da ein Grundriss, der mit Keller geplant wurde nun versucht wird ohne Keller passend zu machen. Mein Einwand, dass der Architekt an den Grundriss bei Vorgabe ohne Keller ganz anders an den Grundriss gegangen wäre wurde einfach vom Tisch gewischt.

    Da hierbei nun kein vernünftiger Grundriss herauskam wurde in einem weiteren Termin auf meinen Einwand hin der Erstentwurf mit Firstrichtung Ost-West verändert um den Versatz innerhalb des EG zu vermeiden. Der Architekt war erst nicht überzeugt, hat dann aber mittels unserem Input auf Pauspapier das ganze dann mal professionell umgesetzt und ist jetzt ebenfalls von diesem Grundriss überzeugt.


    Allerdings mussten wir auch hier rund zwei Wochen auf den Grundriss warten und noch weitere Tage bis zur Berechnung der Kubatur. Nochmals ein paar Tage später (der Architekt hatte sich somit über einen persönlichen Termin gerettet) kam dann per eMail eine Kostenschätzung. Diese liegt (trotz Entfall von Galerie und Keller) nun immer noch 30k€ über dem Eingangs mitgeteilten Budget.

    Es folgte ein längeres Telefonat indem ich herauszufinden versuchte, wie andere Bauherren das handhaben. Angeblich seien wir zu schwierig... Wir hätten uns ja noch nichtmal auf einen Stein festgelegt (stimmt - aber er hat uns auch nicht beraten, will HLZ und WDVS machen, weil einfacher für ihn) usw usw. Meine Befürchtung ist jedoch, dass es noch teurer wird als diese erste Kostenschätzung, was ich ihm auch mitteilte. Darauf hin bekam ich dann die Aussage, dass man das ja dann bei der Kostenberechnug und Ermittlung der Massen genauer hinbekommt. Mein Ziel des Gespräches war, ihn nun endlich zu einer Kostenberechnung zu bewegen. Das Gespräch endete auf seinen Wunsch hin mit Vertagung um einen weiteren Tag, damit er sich nochmals Gedanken machen kann. Ich verstand das so, dass er sich nochmals Optimierungen, gleich welcher Art, überlegt.

    Zwei Tage später folgte das nächste Telefonat. Hier klang dann durch, dass er sich überlegt hat die Zusammenarbeit von seiner Seite aus zu beenden. Eben weil wir ja "so schwierig" seien. Er hätte sämtliche Korrespondenz und Notizen nochmals gesichtet und einen Punkt aus meiner Liste oben hätte ich im nicht zugesandt. Dies stimmt - ist nicht in der Excel-Tabelle enthalten, wurde aber bei jedem Gespräch angesprochen. Ich habe dann gefragt, wie es nun weitergeht und ihm dargelegt, dass uns das ganze nun mittlerweile deutlich zu lange dauert - angedacht war ursprünglich ein Einzug bei Weihnachten 2010. Ferner habe ich nochmals die Kostenberechnung von ihm gefordert. Diese wird mir aber verweigert, da diese so zeitaufwändig sei und er diese nur ein einziges Mal machen möchte. Stattdessen wollte er nun die derzeitigen Pläne an Bauunternehmen geben um Preise abzufragen und zu schauen, ob mittels dieser Preise unser Budget erreicht werden kann oder nicht. Die Ermittlung der Massen soll also den Unternehmen überlassen werden, da diese das "viel besser" und schneller können.

    Ich habe ihm dann mitgeteilt, dass ich dieses Vorgehen zwar nicht für den richtigen Weg halte, aber er das bitte machen soll (hat er schon im März gesagt, dass er das macht, aber bisher war nichts passiert). Auch habe ich angesprochen, dass ich den Output aus diesen Angeboten selbst ja gar nicht einschätzen kann und ob wir mit diesen Angeboten im Budget oder weiterhin darüber landen werden. Seine Antwort war nur, dass dies besser und schneller sei als die Ermittlung der Massen und Kosten durch ihn. Un im übrigen müssten wir dann halt Abstriche machen - z.B. bei der Größe des Wohnzimmers oder anderen Dingen - alles geht bei unserem Budget aber nicht (obwohl im Erstgespräch so zugesagt). Eine Verkleinerung des Wohnzimmers kommt jedoch für uns nicht in Frage - das Wunschgröße basiert auf der derzeitigen Größe unserer Mietwohnung und wir sind nicht bereit hier in einem eigenen Haus Abstriche zu machen. Dies haben wir auch mitgeteilt. Genauso wie, dass es deutlich hilfreicher gewesen wäre im Erstgespräch zu sagen, dass das Budget nicht reicht -> dann hätten wir uns vor einer Beauftragung Gedanken über Abstriche oder das Budget machen können. Das erlebte Verhalten finde ich etwas unseriös. Aber dann wäre ihm warscheinlich ja ein Auftrag durch die Lappen gegangen...

    Uns stellt sich nun die Frage, ob wir dem Architekten noch vertrauen kann. Scheinbar besteht von seiner Seite kein wirkliches Interesse an einer Zusammenarbeit mehr. Ich habe schon seit längerem das Gefühl, dass er gut ausgelastet ist (daher auch die rel. langen Zeiten zwischen den Terminen) und wir die "Störenfriede" sind, für die er derzeit keine Zeit hat. Der Architekt war ja schon genervt, wenn ich nach der späteren lichten Raumhöhe oder des angedachten Drempels im OG gefragt habe.

    Seltsamerweise haben wir auch von diesem Architekten, obwohl seit dem ersten Termin angesprochen, noch keinen Vertrag. Die erste Rechnung sollte nach genehmigten Bauantrag gestellt werden - dann hätten beide Seiten den ersten Schritt erreicht. Diese Lösung fand ich fair. Nun haben wir, telefonisch angekündigt, eine erste Abschlagsrechnung bekommen. Diese Umfasst in etwa LP1 und LP2 komplett sowie die Hälfte von LP3. Ich muß ganz erlich sagen: Ich bin nicht bereit zu zahlen. Der Architekt hat als Vorgabe den Bebauungsplan sowie unsere Wünsche und unser Budget bekommen. Alle derzeitigen Planungen überschreiten aber das Budget, so dass dies für mich gleichzusetzen ist wie ein nicht genehmigter Bauantrag -> Ziel verfehlt.

    Auch sind wir nicht bereit nochmals "Lehrgeld" wie bei dem Bau-Ing zu zahlen. Denn ich vermute, hier wird die Forderung deutlich höher liegen. Vielleicht hofft der Architekt auch, dass wir den Abschlag zahlen um dann zu kündigen...?

    So, jetzt bin ich mal auf Eure Kommentare und Ratschläge gespannt. Bewerbungen von Architekten werden übrigens auch gerne entgegengenommen.

    Gruß
    Lönni
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  2. Bauen mit Architekt - ich bekomm die Krise!

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  3. #2

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    Was soll man dazu sagen?

    Ich bin froh, dass ich einen solchen Planungsterror nicht durchmachen musste.
    Mich ereilt aber immer mehr das Gefühl, dass man beim Bauen mit Architekten immer noch ein paar Euros in der Reserve haben sollte.
    Ist bestimmt nicht bei allen so, habe jetzt aber schon genug Beispiele (auch im eigenen Bekanntenkreis) erlebt.

    Ich persönlich hätte keinen Bock mehr auf den Kerl und würde mir jemand anderen suchen. Das Problem ist sicherlich, dass du dann aber erstmal eine ganze Stange Geld abdrücken kannst.

    Das ist wirklich das Dilemma an den freien Architekten: Man muss erstmal blind in deren Fähigkeiten vertrauen. Falls sie dann Mist bauen, muss man trotzdem zahlen.

    Wünsche dir jedenfalls, dass du in Zukunft weniger Probleme haben wirst.

    Noch drei Fragen zum Haus:
    - Wieviel Quadratmeter Wohnfläche?
    - Wieviel Kubikmeter umbauter Raum?
    - Was wurde denn als Preis für den Kubikmeter umbauten Raum angesetzt?
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  4. #3
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    Zitat Zitat von baubau Beitrag anzeigen
    Noch drei Fragen zum Haus:
    - Wieviel Quadratmeter Wohnfläche?
    - Wieviel Kubikmeter umbauter Raum?
    - Was wurde denn als Preis für den Kubikmeter umbauten Raum angesetzt?
    - Wunsch 140qm, Planungsstand 154qm, einige Räume sind halt größer geworden als unsere Vorgaben (zB Sz statt 16qm nun 22qm)
    - 800 Kubikmeter
    - mit Keller 250€ / ohne Keller nun 280€, Garage 180€
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  5. #4

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    Zitat Zitat von loennermo Beitrag anzeigen
    - Wunsch 140qm, Planungsstand 154qm, einige Räume sind halt größer geworden als unsere Vorgaben (zB Sz statt 16qm nun 22qm)
    - 800 Kubikmeter
    - mit Keller 250€ / ohne Keller nun 280€, Garage 180€
    Hm, da komme ich auf ca. 225 TEuro für's Haus und ca. 16 - 20 TEuro für die Garage. Was ist denn dann mit den ca. 60 TEuro Differenz?
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  6. #5

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    Ach so: In meinen Augen kannst du 280€ für den Kubikmeter umbauten Raum bei einem KFW 70 Haus mit KWL vergessen. Da muss man meiner Ansicht nach schon mit 300€ rechnen.
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  7. #6

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    Mal mit nem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sprechen. Wenn Sie meinen, daß der A seinen Vertrag nicht erfüllt, führt der Weg evtl über § 323 BGB.
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  8. #7

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    Idee

    Zitat Zitat von loennermo Beitrag anzeigen

    - Wunschgröße des Hauses (rund 140qm)
    - Fussbodenheizung (obligatorisch aus meiner Sicht)
    - Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
    - Keller
    - Erreichen von KFW70 (2009) sollte angestrebt werden
    - Raumliste mit Wunschgrößen und Lagen wurde übergeben
    - Doppelgarage mit Übergang zum Haus wurde gewünscht
    - Galerie wenn möglich bzw in den Grunriss passend

    Ferner wurde die Ausstattung grob umrissen (Bäder, Flur, Küche = Fliesen, Wohn/Essen Parkett, Schlafräume Kork, Sanitär normales Mittelmaß, elektr. Rolläden)

    Als Kostenlimit für alles außer Grundstück, da mittlerweile vorhanden und bezahlt, wurden dem Architekten 275k€ genannt.
    Gruß
    Lönni
    o.g. Haus + Keller + DG + Nk für 275 k€? Ist - jetzt mal von BH zu bald BH - nicht machbar!
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  9. #8

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    Also, erstmal muss ich sagen, dass ich die ganze Geschichte nur überflogen habe, somit zu den einzelnen Punkten nichts sagen kann. Und zwar aus folgendem Grund:
    Zu oft habe ich hier schon erlebt, wie aus Bauherrensicht eine völlig einseitige Sicht und -wie sich später herausstellt- auch nicht zutreffende Darstellung vermittelt wird. Also spare ich mir künftig, hierauf einzugehen.

    Aber grundsätzlich:
    Zitat Zitat von loennermo Beitrag anzeigen
    Prolog
    Die erste Rechnung sollte nach genehmigten Bauantrag gestellt werden - dann hätten beide Seiten den ersten Schritt erreicht. Diese Lösung fand ich fair. Nun haben wir, telefonisch angekündigt, eine erste Abschlagsrechnung bekommen. Diese Umfasst in etwa LP1 und LP2 komplett sowie die Hälfte von LP3. Ich muß ganz erlich sagen: Ich bin nicht bereit zu zahlen.
    Wenn das stimmt, wäre die Abschlagszahlung entgegen der Vereinbarung (zu früh) gestellt, somit muss (noch) nicht gezahlt werden.

    Der Architekt hat als Vorgabe den Bebauungsplan sowie unsere Wünsche und unser Budget bekommen. Alle derzeitigen Planungen überschreiten aber das Budget, so dass dies für mich gleichzusetzen ist wie ein nicht genehmigter Bauantrag -> Ziel verfehlt.
    Das kann man allerdings von 2 Seiten sehen. Es ist nämlich tatsächlich oft so, dass Budget und Wunschvorstellung des BH nicht zusammenpassen. Das wäre dann allerdings nicht dem Architekten anzulasten. Gibt es denn Punkte, wo Sie von Ihren Wunschvorstellungen abweichen würden, so dass alles finanziell passt?
    Dass der Architekt ursprünglich gesagt hat, dass das Budget passt und nach genauer Kalkulation doch zu einem anderen Urteil gekommen ist, kann man ihm m.E. nicht anlasten. Wäre natürlich schöner gewesen, er hätte von Anfang an gewußt, was preislich geht.

    Letztlich müßten sowas die Gerichte klären, ob und in welcher Höhe die Leistung honoriert werden muss. Die Gerichte können sich dann auch ein Gesamturteil bilden, was uns, da wir ja immer nur eine Seite hören, leider verwehrt bleibt.

    Zitat Zitat von baubau Beitrag anzeigen
    Das ist wirklich das Dilemma an den freien Architekten: Man muss erstmal blind in deren Fähigkeiten vertrauen. Falls sie dann Mist bauen, muss man trotzdem zahlen.
    Das stimmt so aber nicht. Wenn die Architekten Mist bauen, haben sie auch dafür geradezustehen. Da ist die Rechtsprechung eindeutig.
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  10. #9

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    Meine Meinung als Architekt:

    275 k€ sind eine enge Kiste bei den Ansprüchen, aber ggf. machbar, wenn der Bauherr nicht zu verrückte Ideen hat oder der B-Plan keine Schweinereien enthält.

    Hier ist der Kollege in der Pflicht. Der Entwurf passt weder in Euer Budget noch zum Konzept - ergo seid Ihr mit LP 2 nicht durch.
    Ich würde das sehr vorsichtig angehen, ggf.mit anwaltlicher Hilfe im´n der Hinterhand.

    **************************

    Was mich stutzig macht, ist Euer "Händchen". Einmal reingreifen ist i.O.
    Aber wenn sich die Klogriffe häufen, sollte mal geprüft werden, wie denn der Zugriff gesteuert wird.
    • Dartpfeil in die Gelben Seiten
    • Duft des Rasierwassers
    • Kompetenzprüfung
    • Empfehlung


    Einen Partner, dem mensch einen nicht unerheblichen Geldbetrag anvertraut, sollte man sorgfältig auswählen.
    Ich habe auch mehr als ein Gespräch mit Bauwilligen geführt, das NICHT zum Auftrag geführt hat und keinem von denen bin ich deswegen gram.
    Wenn es - warum auch immer - nicht passt, dann passts nicht.

    Ihr solltet also mal Eure Art, den Planungspartner auszuwählen nachdenken. Verstehts nicht falsch, aber vielleicht liegt ein Teil der Probleme auch bei Euch. Nicht weil Ihr "schwierig" seid, sondern weil Ihr Partner findet, die Euch für schwierig halten.

    Oder - wie ich hier die Tage in einem anderen Problemfall geschrieben habe:
    Ihr seid der Kapitän des Schiffs mit Namen Hausbau.
    Der Architekt ist der Steuermann (oder der 1.Offizier). Er hat also dafür zu sorgen, das Schiff an das von Euch bestimmte Ziel zu bringen.
    Und wenn er meint, der Brennstoff (€) reicht nicht, muss er Euch ein Ausweichziel anbieten. Oder mehrere.
    Und er muss den Kurs so setzen, dass Ihr mit minimalem Brennstoffverbrauch schnell ans Ziel gelangt. Das widerspricht sich halt oft - dann muss der Käptain entscheiden - Brennstoff sparen bei langsamer Fahrt oder schnell sein bei höherem Verbrauch.

    Allerdings sollte man den Brennstoffvorrat nie so auslegen, dass der Hafen mit dem letzten Tropfen erreicht wird. Das führt eigentlich immer zur Havarie.
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  11. #10

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    Zitat Zitat von baubau Beitrag anzeigen
    In meinen Augen kannst du 280€ für den Kubikmeter umbauten Raum bei einem KFW 70 Haus mit KWL vergessen. Da muss man meiner Ansicht nach schon mit 300€ rechnen.
    Und selbst die finde ich schon sehr sehr sportlich und zwar selbst dann, wenn dies nur die reinen Kosten des Hochbaus und der Haustechnik wären (sog. KGr. 3 u. 4), also noch ohne bauliche und sonstige Nebenkosten. Für wirklich alles exklusive Grundstück, also auch Planerhonorare, Betriebskosten während der Bauzeit etc. halte ich das nur als wirkliches Einfachsthaus oder mit sehr hoher Eigenleistung für machbar.
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  12. #11

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  13. #12
    MoRüBe
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    öhm...

    ... also Du hattest mal bei 220 k€ für 140 plus Keller angefangen. Nu biste schon bei 275 k€ was vermutlich auch nicht reichen wird. Und das bei nun 154 qm ohne Keller, dafür mit Garage.

    Sind das denn völlig abstruse Vorstellungen die Du hast??
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  14. #13
    Avatar von alex2008
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    ist dass eine so hochpreisige Gegend oder sind da doch etwas hochpreisige Wünsche enthalten?
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    Zitat Zitat von Ralf Dühlmeyer Beitrag anzeigen
    Ihr seid der Kapitän des Schiffs mit Namen Hausbau.
    Der Architekt ist der Steuermann (oder der 1.Offizier).
    Ich denke als Bauherr ist man eher der Schiffseigner, der
    die Route vorgibt, aber nicht unbedingt das Schiff selber
    steuern und der Mannschaft im Detail können muß, was
    zu tun ist. Der Architekt ist in diesem Bild der Kapitän, der
    operativ das Sagen hat so lange er nicht Sch.. baut.

    Wenn der Schiffseigner will, daß das Schiff schneller ankommt,
    muß im klar sein, daß das mehr Kohle kosten wird. Der Kapitän
    muß ihm sagen können, daß die Kohle nur bei langsamer
    Fahrweise reicht.
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  17. #15
    Avatar von greentux
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    Ich bin da immer wieder froh, mit meinem Dipl.-Ing. doch ganz gut hinzukommen. Klar die Kosten, aber bisher wars nachvollziehbar. Einmal eigene Wünsche zw. LP3 und 5 und zum anderen der schöne Sandboden, der nicht ganz das hält, was er zu versprechen schien. Leider bot der lange Winter keine Möglichkeit der Begutachtung und so platzte das Gutachten eben in LP5. Aber ja, irgendwann habe auch ich mal gesagt: "Jungs, alles gut und schön, wir müssen 20k sparen, macht Vorschläge!" Und es kamen Vorschläge. Für etwa 15k, von denen wir dann 10k umgesetzt haben. Alles in allem noch erträgliche Zugeständnisse an unsere Anforderungen.
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