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  1. #1

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    Finanzierungsdschungel

    Guten Morgen!

    Bei unseren Bauplänen wird durch äußere Faktoren gerade ganz schön das Tempo angezogen. Wir wollen Grundstück und Haus in einer Finanzierung unterbringen und rotieren folglich gerade zwischen Bank, Hausbaufirma und Gemeinde, die uns das Grunstück verkauft. Letztere macht gerade Druck, weil wir das Grundstück schon einige Wochen reserviert hatten und sie die Reservierung nicht mehr verlängern, weil jetzt jemand Interesse hat, der sofort kaufen würde. Da wir dieses Grundstück unbedingt kaufen möchten, muss jetzt also recht schnell die Finanzierung stehen und damit auch der Hauspreis festgeklopft werden. Alles gar nicht so einfach...

    Es geht um insgesamt rund 370T (inkl. NK usw.). Wir waren bislang bei unserer Hausbank. Die schlägt eine 100%-Finanzierung vor (wir haben 40T EK plus Eigenleistung im Wert von rund 20T), vereinfacht wie folgt:
    50T über KfW (Eff.55-Haus)
    Rest über Ann.darlehen mit Laufzeit 10 Jahre (an 15 J. ist unser Bearbeiter gerade dran, mehr geht definitiv nicht)

    Die Restschuld soll über einen BSV beglichen werden. Diesen BSV gibt es schon (110T). Wir würden unser EK hineinstecken, dann wäre er in den 10 Jahren zuteilungsreif, und die Anschlussfinanzierung bestünde quasi im Abbezahlen des BSVs. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die guten Zinsen des BSVs bleiben uns bis zum Ende erhalten, wir müssten uns also keine Sorgen über höhere Zinsen in 10 Jahren machen.

    Hier lese ich aber immer wieder davon, dass BSVe in dem Zusammenhang nicht ideal sind, allerdings sollen sie meist extra abgeschlossen werden. Unserer besteht ja schon, müsste aber natürlich angepasst auf die Restschuld erhöht werden.

    Was meint ihr?

    Danke und Gruß,
    Christiane
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  2. Finanzierungsdschungel

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  3. #2

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    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen
    Die Restschuld soll über einen BSV beglichen werden. Diesen BSV gibt es schon (110T). Wir würden unser EK hineinstecken, dann wäre er in den 10 Jahren zuteilungsreif, und die Anschlussfinanzierung bestünde quasi im Abbezahlen des BSVs.
    Ich bezweifle, dass in 10 oder 15 Jahren die Restschuld durch den BSV aufgefangen werden kann, zumindest so lange der Tilgunsanteil des Anuitätendarlehens nicht sehr hoch ist oder durch Sondertilgungen die Schuld gedrückt wird.

    Einfach mal die Daten in einen Rechner eingeben und die Zahlungsströme und Salden über 10 oder 15 Jahre genauer anschauen.

    Gruß
    Ralf
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  4. #3
    Themenstarter

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    Naja, wie gesagt, müsste der BSV auf die zur Restschuld passende Summe aufgestockt werden. Unser Bankmensch arbeitet das gerade noch genau aus. Mir ist nämlich selbst noch nicht klar, ob man den 110T-BSV ausgezahlt bekommt und DANACH noch aufstocken kann...? Denn wenn wir ihn vorher erhöhen, wissen wir a) gar nicht, wieviel Restschuld in 10 Jahren (je nach SoTi) noch da ist und b) müssten ja viel mehr einzahlen, damit er zuteilungsreif wäre. Ich sag ja... Dschungel... *seufz*
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  5. #4

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    Das soll also so aussehen, dass die KfW 50T€, die Bank 320T€ finanziert und das EK in des Bausparvertrag über 110T€ eingezahlt wird!!!
    Und das bei Zinsfestschreibungen von 10 und 15 Jahren?????????
    Das wird ein Schleudersitz in spätestens 15 Jahren, wenn nicht sogar finanzieller Selbstmord. Es sei denn, euer Einkommen steigt bis dahin derart stark an, dass ihr eine ordentliche Rate stemmen könnt.
    Rechnet eure Werte mal in einem Hypothekenrechner mit 1 oder 2% Tilgung durch. Dann wisst ihr, was in 15 Jahren da noch über ist.
    Und den Bausparvertrag auf die dann anstehende Restschuld zu erhöhen, ist auch nicht der Weisheit letzter Schluss. Bausparverträge haben nämlich die ganz schlechte Eigenart, dass sie eine sehr hohe Tilgung haben. In der Regel sind das 6%o der Bausparsumme. Also bei dem derzeitigen schon eine Monatsrate von 660,-€ - und das ist nur ein Teil eurer Finanzierung!
    Selber schlau machen, längstmögliche Zinsbindung - und die ist derzeit bei 20 Jahren - wählen, eine vernünftige Tilgung und Sondertilgungen vereinbaren!
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  6. #5

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    Im Übrigen könnt ihr durchaus das Grundstück auch separat finanzieren, kaufen und dann in Ruhe eure Planungen weiterführen.
    Selbst wenn eine Baupflicht besteht, dürfte die erst in fünf Jahren auslaufen!
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  7. #6
    Themenstarter

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    Ja, sowas hab' ich befürchtet. Wohl ist mir bei der BSV-Geschichte auch nicht... Zudem haben wir uns folgendes überlegt: Wenn die 40T EK nicht in die Finanzierung gehen, dann müssen wir diese Summe ja mehr aufnehmen, d.h. wir zahlen Zinsen für 40T, die wir eigentlich besitzen?! Der gute BSV-Zins für nach der Zinsbindung ist dann aber teuer erkauft, oder?

    Dann steige ich auch noch nicht so ganz durch, wie unsere Bank gerechnet hat. Z.B. sind dort 15T für die Außenanlagen berechnet und Nebenkosten von 7500€. Bei mir sieht das einfacher aus Korrigiert mich, wenn etwas falsch ist:

    60000 Grundstück
    3000 Anschlüsse
    ~900 Notar (1,5%)
    ~2100 Grunderwerbssteuer (3,5%)
    ~280000 Haus (Carport raus, Küche separat)
    ~10000 Küche
    Summe: 356000€
    50000 EK (ist noch etwas dazugekommen...)
    Sonstige (geringe) NK können von unseren Rücklagen beglichen werden.

    Also 306000€ zu finanzieren. Davon 50000€ über KfW und 256000€ als Annuitätendarlehen über die Bank.

    Bei 3,39% KfW und ~ 4,0% über die Bank wären das bei 1,5% Tilgung 1388,- im Monat, bei 2% 1515,-. Letzteres wäre unser Limit. Sondertilgungen sind bei unserer Hausbank in der Regel bis zu 5% pro Jahr.

    Die nächsten 10 oder 15 Jahre sähen damit ganz erträglich aus, die Frage ist eben, wie man die Anschlussfinanzierung plant. Mit angenommenen 3000,- SoTi im Jahr läge die Restschuld insgesamt nach 10 Jahren bei 218000€ bzw. 193000€. Ist es derzeit das beste, auf mind. 15 Jahre zu bestehen (20 Jahre macht unsere Bank definitiv nicht) und die Entwicklung abzuwarten?
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  8. #7
    Avatar von greentux
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    Ich schliesse mich der Meinung von ecobauer an. Grunstück separat zwischenfinanzieren. Das hilft, die Komplexität zu reduzieren. Danach dann in Ruhe die eigentliche Finanzierung angehen.
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  9. #8
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    Hm, okay... Rein rechnerisch dürfte es ja keinen Unterschied machen, ob wir vom vorhandenen EK (für das Grundstück müssten wir noch 13T von unseren Ersparnissen nehmen) das Grundstück kaufen und dann ohne EK das Haus finanzieren oder ob wir beides zusammen finanzieren und das Geld für das Grundstück als EK miteinbringen, richtig?

    Vorteil der Trennung: Mehr Zeit und Ruhe für Hausfinanzierung, dadurch evtl. auch bessere Konditionen.

    Nachteil? Bekommen wir tendenziell evtl. weniger gute Zinsen, weil die a) Finanzierungssummer niedriger ist und b) wir überhaupt kein EK mehr geltend machen können? (Abgesehen von unseren Eigenleistungen am Haus)

    Anders ausgedrückt: Wenn wir eine gute Finanzierung für Grundstück UND Haus zügig hinbekommen, dann wäre es schon besser, auch beides gemeinsam zu finanzieren, oder?

    Danke euch...
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  10. #9

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    Das Grundstück ist dann dein Eigenkapital!!!
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen
    Nachteil? Bekommen wir tendenziell evtl. weniger gute Zinsen, weil die a) Finanzierungssummer niedriger ist und b) wir überhaupt kein EK mehr geltend machen können? (Abgesehen von unseren Eigenleistungen am Haus)
    zu a.)
    Glaube ich nicht, da die Summe immer noch hoch ist.

    zu b.)
    Da die Grundschuld auf Grudstück inkl. Haus zählt, wird der Wert des (bezahlten) Grundstücks ja mit berücksichtigt.
    Ihr solltet aber prüfen, ob man noch etwas cash in der Hinterhand behält sobald der Hausbau los geht. Erfahrungsgemäß kann man nicht alle Kosten auf x Nachkommastellen genau ermitteln, und dann ist etewas Bargeld in der Hinterhand Gold wert.

    Gruß
    Ralf
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  12. #11
    ballycoolin
    Gast
    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen

    Bei 3,39% KfW und ~ 4,0% über die Bank wären das bei 1,5% Tilgung 1388,- im Monat, bei 2% 1515,-. Letzteres wäre unser Limit.
    Blöde Anmerkung: Den Kfw-Kredit habt ihr damit nicht in den 10 Jahren komplett getilgt und wie es hier mit Anschlussfinanzierung aussieht, weiß man auch nicht...Wäre es nicht eine Alternative, den Kfw-Kredit komplett zu tilgen innerhalb der Zinsbindung und beim Rest erstmal auf 1% zu gehen und nach Ablauf des kfw-Kredits das, was übrig bleibt, durch Sondertilgungen in den Hauptkredit zu stecken? Dadurch hättet ihr beim Kfw-Kredit auch bessere Konditionen.
    Noch blöder gefragt: Warum wollt ihr unbedingt zur Hausbank? Bei der Restsumme würde ich mir das gut überlegen, ob ich nicht lieber für 4,24 % auf 25 Jahre festschreiben lasse. Was in 10/15 Jahren ist, wissen wir halt leider nicht...Und so hättet ihr Sicherheit bis zum Schluss.
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  13. #12

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    Bei Eurem Einkommen/der Finanzierungssumme würde ich definitiv auf eine längere Zinsbindung gehen (wir bekommen 20 Jahre bei der Debeka, 30 sind dort auch möglich, die Konditionen haben sich aber in den letzten beiden Wochen verschlechtert).

    Wieso wollt ihr eigentlich auf Biegen und Brechen über Eure Hausbank finanzieren?
    Wenn sie keine längere Zinsbindung anbieten, dann haben sie halt Pech gehabt...

    Ich würde mir jetzt erstmal das Grundstück kaufen.

    Noch was zu den Kosten:
    Anschlusskosten von 3 TEuro sind meiner Ansicht nach zu wenig (bekommt ihr eine Gasheizung?). Rechne mal noch 5 TEuro drauf (Kanalanschlusskosten werden oft vergessen), mit Gasanschluss noch 2 - 3 TEuro mehr.
    Sind in den 280 TEuro für's Haus alle Kosten mit drin? Was ist mit Erdarbeiten (10 - 15 TEuro), Vermessungskosten (ca. 2 TEuro), Bodenbelägen, Duschkabinen etc.?
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  14. #13

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    Mich wundert, daß noch niemand darauf hingewiesen hat, daß ein vorzeitiger Kauf der Grundstückes (der ja nicht vom EK allein getragen werden kann) das Problem mitbringen kann, daß die (Grundstück-)finanzierende Bank den ersten Rang im Grundbuch belegt und es somit schwierig werden sollte eine andere Bank für den Hausbau-Kredit zu finden.
    Also wenn Grundstück vorab kaufen dann nur variabel finanzieren, die Zinsen sollten dafür ganz gut stehen. Wenn die Zinsen wieder anziehen muß halt das Paket mit Grundstück und Haus zugeschnürt werden und fest mit der Bank des geringsten Mißtrauens finanziert werden.
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  15. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  16. #14

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    In #8 hat der TE schon erwähnt, dass das Grundstück komplett aus Eigenmitteln bezahlt werden könnte.
    Ansonsten ist es Hut wie Kappe, ob ein geringer Betrag im Grundbuch im Rang vor der Hauptfinanzierung steht. Das lässt sich aufteilen ohne Nachteile!
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  17. #15

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    Zitat Zitat von Azalee Beitrag anzeigen
    ...
    60000 Grundstück
    3000 Anschlüsse
    ~900 Notar (1,5%)
    ~2100 Grunderwerbssteuer (3,5%)
    ~280000 Haus (Carport raus, Küche separat)
    ~10000 Küche
    Summe: 356000€
    50000 EK (ist noch etwas dazugekommen...)
    ...
    aus #6

    Das mit dem Aufteilen war mir nicht bekannt...
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