Finanzierungsdschungel

Guten Morgen!

Bei unseren Bauplänen wird durch äußere Faktoren gerade ganz schön das Tempo angezogen. Wir wollen Grundstück und Haus in einer Finanzierung unterbringen und rotieren folglich gerade zwischen Bank, Hausbaufirma und Gemeinde, die uns das Grunstück verkauft. Letztere macht gerade Druck, weil wir das Grundstück schon einige Wochen reserviert hatten und sie die Reservierung nicht mehr verlängern, weil jetzt jemand Interesse hat, der sofort kaufen würde. Da wir dieses Grundstück unbedingt kaufen möchten, muss jetzt also recht schnell die Finanzierung stehen und damit auch der Hauspreis festgeklopft werden. Alles gar nicht so einfach...

Es geht um insgesamt rund 370T (inkl. NK usw.). Wir waren bislang bei unserer Hausbank. Die schlägt eine 100%-Finanzierung vor (wir haben 40T EK plus Eigenleistung im Wert von rund 20T), vereinfacht wie folgt:
50T über KfW (Eff.55-Haus)
Rest über Ann.darlehen mit Laufzeit 10 Jahre (an 15 J. ist unser Bearbeiter gerade dran, mehr geht definitiv nicht)

Die Restschuld soll über einen BSV beglichen werden. Diesen BSV gibt es schon (110T). Wir würden unser EK hineinstecken, dann wäre er in den 10 Jahren zuteilungsreif, und die Anschlussfinanzierung bestünde quasi im Abbezahlen des BSVs. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die guten Zinsen des BSVs bleiben uns bis zum Ende erhalten, wir müssten uns also keine Sorgen über höhere Zinsen in 10 Jahren machen.

Hier lese ich aber immer wieder davon, dass BSVe in dem Zusammenhang nicht ideal sind, allerdings sollen sie meist extra abgeschlossen werden. Unserer besteht ja schon, müsste aber natürlich angepasst auf die Restschuld erhöht werden.

Was meint ihr?

Danke und Gruß,
Christiane

 

Naja, wie gesagt, müsste der BSV auf die zur Restschuld passende Summe aufgestockt werden. Unser Bankmensch arbeitet das gerade noch genau aus. Mir ist nämlich selbst noch nicht klar, ob man den 110T-BSV ausgezahlt bekommt und DANACH noch aufstocken kann...? Denn wenn wir ihn vorher erhöhen, wissen wir a) gar nicht, wieviel Restschuld in 10 Jahren (je nach SoTi) noch da ist und b) müssten ja viel mehr einzahlen, damit er zuteilungsreif wäre. Ich sag ja... Dschungel... *seufz*

 

Ja, sowas hab' ich befürchtet. Wohl ist mir bei der BSV-Geschichte auch nicht... Zudem haben wir uns folgendes überlegt: Wenn die 40T EK nicht in die Finanzierung gehen, dann müssen wir diese Summe ja mehr aufnehmen, d.h. wir zahlen Zinsen für 40T, die wir eigentlich besitzen?! Der gute BSV-Zins für nach der Zinsbindung ist dann aber teuer erkauft, oder?

Dann steige ich auch noch nicht so ganz durch, wie unsere Bank gerechnet hat. Z.B. sind dort 15T für die Außenanlagen berechnet und Nebenkosten von 7500€. Bei mir sieht das einfacher aus Korrigiert mich, wenn etwas falsch ist:

60000 Grundstück
3000 Anschlüsse
~900 Notar (1,5%)
~2100 Grunderwerbssteuer (3,5%)
~280000 Haus (Carport raus, Küche separat)
~10000 Küche
Summe: 356000€
50000 EK (ist noch etwas dazugekommen...)
Sonstige (geringe) NK können von unseren Rücklagen beglichen werden.

Also 306000€ zu finanzieren. Davon 50000€ über KfW und 256000€ als Annuitätendarlehen über die Bank.

Bei 3,39% KfW und ~ 4,0% über die Bank wären das bei 1,5% Tilgung 1388,- im Monat, bei 2% 1515,-. Letzteres wäre unser Limit. Sondertilgungen sind bei unserer Hausbank in der Regel bis zu 5% pro Jahr.

Die nächsten 10 oder 15 Jahre sähen damit ganz erträglich aus, die Frage ist eben, wie man die Anschlussfinanzierung plant. Mit angenommenen 3000,- SoTi im Jahr läge die Restschuld insgesamt nach 10 Jahren bei 218000€ bzw. 193000€. Ist es derzeit das beste, auf mind. 15 Jahre zu bestehen (20 Jahre macht unsere Bank definitiv nicht) und die Entwicklung abzuwarten?

 

Hm, okay... Rein rechnerisch dürfte es ja keinen Unterschied machen, ob wir vom vorhandenen EK (für das Grundstück müssten wir noch 13T von unseren Ersparnissen nehmen) das Grundstück kaufen und dann ohne EK das Haus finanzieren oder ob wir beides zusammen finanzieren und das Geld für das Grundstück als EK miteinbringen, richtig?

Vorteil der Trennung: Mehr Zeit und Ruhe für Hausfinanzierung, dadurch evtl. auch bessere Konditionen.

Nachteil? Bekommen wir tendenziell evtl. weniger gute Zinsen, weil die a) Finanzierungssummer niedriger ist und b) wir überhaupt kein EK mehr geltend machen können? (Abgesehen von unseren Eigenleistungen am Haus)

Anders ausgedrückt: Wenn wir eine gute Finanzierung für Grundstück UND Haus zügig hinbekommen, dann wäre es schon besser, auch beides gemeinsam zu finanzieren, oder?

Danke euch...

 

Hallo und dank für eure Antworten. Ich war ein paar Tage nicht da, deshalb erst jetzt die Antwort.

Ja, das sehen wir mittlerweile auch so. Die Hausbank wird dabei dann wohl verlieren...

Nein, wollen wir ja gar nicht unbedingt. Sie war eben unser erster Ansprechpartner, weil das Vertrauen da ist, weil die uns schon ewig kennen usw. Aber sie haben dort auch ganz klar gesagt, dass sie nicht jedes Alternativangebot mitgehen können und wir ihnen ggf. einen Korb geben müssen.

Mittlerweile haben wir noch weitere Angebote eingeholt, die teilweise deutlich besser sind. 4,25% effektiv über 25 Jahre gibt' aber gerade nirgends... (oder doch?)

Die 3T sind die von der Gemeinde angegebenen Kosten. Kanal ist da mit drin. Gas benötigen wir nicht (Holzpellets). Im Hauspreis ist alles, was mit dem Haus und dem Bau zu tun hat, mit drin. Alles alles von dir genannte und weiteres. Küche natürlich nicht, außerdem hatten wir noch keine Bemusterung, d.h. es können noch mal teurere Fliesen oder Sanitärobjekte etc. werden. Die Standards scheinen bei unserem Anbieter aber recht gut/hochwertig zu sein. Was noch fehlt (wenn ich das richtig verstanden habe), ist das Entsorgen des Erdaushubs, weil noch nicht im Detail klar ist, ob die gesamte Menge auf dem Grundstück verbleiben kann (Grundstück muss sowieso etwas augestockt werden, weil es leicht unter Straßennievau liegt).

Mit der Gemeinde haben wir übrigens auch noch mal gesprochen, sie meinen, wir dürften uns mit der Finanzierung ruhig Zeit lassen, es sei kein Problem, wenn wir den Kaufvertrag nicht gleich nach der Zwei-Wochen-Frist unterschreiben, sondern erst alles mit den Banken geklärt haben.

Grüße,
Christiane