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  1. #1

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    Notar, Grundschuldeintragung - einige Fragen

    Hallo liebe Forengemeinde!

    Unsere Finanzierung ist von der Bank genehmigt und nun müssen die Formalien geklärt werden.
    Leider liegen uns da einige Steine im Weg und ich wollte als "Erstkäufer" gerne wissen wie der Ablauf nun sein wird und welche Zeit das ungefähr in Anspruch nehmen wird.

    Als erstes muss nun ein Vermesser kommen.
    Auf dem Grundstück stehen 2 Häuser, da es aber einem Eigentümer gehörte wurde das Grundstück nie offiziell geteilt, durch den Verkauf des einen Hauses muss das nun erledigt werden.
    Ist Verkäufersache, er trägt die Kosten dafür und gab auch den Auftrag an unser Rathaus. Von dort soll ein Vermesser kommen.

    Wenn das erledigt ist können wir zum Notar, frühestens in 3 Wochen, denn der Verkäufer ist nun in Urlaub.
    Ob der Vermesser bis dahin fertig ist?
    Was ist denn alles nötig für die Teilung der Grundstücke?

    Wenn wir beim Notar waren, wird die Grundschuld eingetragen.
    Das soll ungefähr 4 Wochen dauern.
    Erst nach erfolgter Eintragung können wir über das Geld von der Bank verfügen, hieß es. Das bedeutet in ca. 8 Wochen haben wir Verfügung über das Geld.
    Kann man diese Eintragung irgendwie beschleunigen damit wir vorher an das Geld können?
    Welchen Stellen müsste man hier dann nett antreiben?
    Da wir einige Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchführen müssen, wollten wir eigentlich die Sommerferien und somit unseren Jahresurlaub dafür nutzen und wenn ich mir diese Dauer so ansehe wird das ziemlich eng.

    Wir haben mit dem Käufer vereinbart, dass der Kaufpreis Ende Dezember 2010 zu bezahlen ist.
    Ist diese Vereinbarung irgendwie hinderlich für den zeitlichen Ablauf?

    Für uns ist das gerade ziemlich blöd wenn sich alles so hinzieht.
    All unsere Helfer haben demnächst Urlaub und einige Materialien die wir benötigen haben bis zu 4 Wochen Lieferzeit. In der Urlaubszeit könnten wir einiges schaffen.
    Zudem müssen wir auch unseren jetzigen Mietvertrag kündigen... alles ein wenig kompliziert unter Dach und Fach zu kriegen damit es dann auch passt.

    Liebe Grüße
    Lameli
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  2. Notar, Grundschuldeintragung - einige Fragen

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  3. #2

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    Bis nach der Vermessung das Grundbuch aktualisiert ist und dem Notar alle Daten vorliegen, um den Vertrag überhaupt erstmal aufzusetzen, vergeht schon einige Zeit.
    Wenn der Vertrag dann abgestimmt ist, MUSS dir eine bestimmte Zeit zur Prüfung vorliegen, 10 oder 14 Tage waren das.

    Nach der Unterschrift dauert es eine Weile, bis die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, du also weisst, dass du tatsächlich dabei bist, das Grundstück zu kaufen (könnte nämlich ein andere potentiell dazwischenkommen).

    Der nächste Schritt ist die Bezahlung von Grunderwerbsteuer und Gerichtskasse.

    Dann bekommst du die Nachricht vom Notar, dass die Zahlungsvoraussetzungen erfüllt sind und es kommt zur Zahlung des Betrags/Freigabe bei der Bank.

    Wenn der Verkäufer das Geld erhalten hat, meldet er das dem Notar.

    Der Notar veranlasst die Umschreibung im Grundbuch.

    Nach dem vorletzten Schritt würde ICH dich ins Haus lassen, wenn ich Verkäufer wäre. Konzentrier dich auf die Herbst- oder Weihnachtsferien, ein Hauskauf ist kein Shoppingbummel.
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  4. #3

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    Hallo Lamelli,

    zum Thema Vermessung kann ich Dir leider nichts sagen. Aber zum Prozessablauf bei/mit dem Notar.
    Die Eintragung ins Grundbuch dauert in der Regel seine Zeit. 4 Wochen wäre da schon seeeeehr schnell. Bei uns hat die Eintragung so um die 10 Wochen gedauert. Wenn man diesen Prozess beschleunigen will, muss man eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Die gewährleistet, dass nur Ihr in das Grundbuch eingetragen werden könnt und die Vormerkung kann innerhalb von ein paar Tagen vorgenommen werden. Allerdings fallen dafür Extra-Gebühren beim Notar an.
    Was mich etwas wundert ist der Termin für die Kaufpreisbezahlung. In der Regel wird der Kaufpreis mit Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig. Hier handelt es sich ja um ein Zug-um-Zug Geschäft. Solange Ihr nicht Besitzer des Hauses seid, wird es auch nichts mit renovieren. Schließlich müsste ja der Verkäufer so lange für evtl. Schäden aufkommen, die Ihr im Rahmen der Arbeiten möglicherweise verursacht. Soetwas könnte man höchstens noch vertraglich regeln, dass Ihr vorzeitig Zugang zum Objekt bekommt und für Schäden selbst haftet.
    Habt Ihr denn überhaupt schon einen Notar? Der sollte Euch das ganze Procedere am besten erklären können und auch Tipps geben wie Ihr was im Kaufvertrag regelt. Dafür bekommt er schließlich auch seine Gebühren.
    Unterm Strich würde ich Euch aber wenig Hoffnung machen, dass Ihr schnell in das Haus kommt. Bis der Notarvertrag steht, dauert es seine Zeit. Der fertige Vertrag muss dann für eine bestimmte Frist beiden Vertragsparteien zur Kenntnis und Prüfung vorliegen, bevor Ihr zum Notar könnt (wobei das einige auch kreativ handhaben).
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  5. #4
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    Zitat Zitat von lulu66 Beitrag anzeigen
    Nach dem vorletzten Schritt würde ICH dich ins Haus lassen, wenn ich Verkäufer wäre.
    Wir haben bereits sämtliche Schlüssel für das Haus erhalten.
    Der Verkäufer kennt uns, wir kennen ihn, da herrscht ein Vertrauensverhältnis.


    Zitat Zitat von githero Beitrag anzeigen
    Was mich etwas wundert ist der Termin für die Kaufpreisbezahlung. In der Regel wird der Kaufpreis mit Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig.
    Da wir den Verkäufer kennen, möchte er uns damit entgegenkommen um die nicht unerhebliche Doppelbelastung (Miete + Abtrag) während der Sanierung und Renovierung für uns zu vermeiden.
    Seine Aussage war er braucht das Geld nicht, also kann es auch erst später bezahlt werden und nicht sofort nach dem Notartermin.
    Deshalb dieser Termin für die Kaufpreiszahlung, was uns natürlich sehr recht ist.

    Da ich bisher bei meinen Recherchen kein solches Beispiel finden konnte, in dem der Kaufpreis nicht sofort fällig wird, eben meine Nachfrage ob das überhaupt machbar ist.
    Es nützt uns ja nichts den KP erst im Dez 2010 zu bezahlen wenn wir dann aber vorher nicht über das Darlehen verfügen können. Alleine mit unserem EK können wir die auszuführenden Arbeiten nicht finanzieren.

    Einen Notar haben wir noch nicht definitiv, uns nur mal umgehört und informiert.
    Wir wohnen nahe an Rheinland Pfalz und dort sind die Notare schneller verfügbar als hier in BaWü. Wenn alle erforderlichen Unterlagen vorliegen bekommt man dort in der Regeln binnen einer Woche einen Termin.
    Hier in BaWü muss man mit 3-6 Wochen rechnen.
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  6. #5

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    Wenn der Verkäufer den Vermesser beauftragt hat, würde ich mich da erstmal dahinter klemmen. Die Vermessung kann innerhalb einer Woche erledigt sein. Allerdings sind dann die Karten zu aktualisieren und im Grundbuch gibt es dann ein neues Grundbuchblatt für das dann neu entstandene Grundstück.

    Unabhängig davon kann dennoch der Kaufvertrag geschlossen werden. In dem steht dann halt, dass eine noch aus dem Grundstück xy herauszumessende Fläche von xx qm usw. verkauft wird. Außerdem lasst ihr euch in dem Vertrag eine sogenannte Belastungsvollmacht eintragen, die euch erlaubt, das herauszumessende Grundstück - das ist bis dahin ja noch eins - mit Grundschulden zu belasten, die zur Finanzierung des Kaufes und Renovierung des Hauses benötigt werden.
    Für den Fall wird dann zwingend eine Auflassungsvormerkung eingetragen, damit sichergestellt ist, dass ihr auch als Eigentümer eingetragen werdet.
    Dann kann der Notar nach Beurkundung der Grundschuld auch eine sogenannte Rangbescheinigung für die Bank ausstellen, in der der Bank bestätigt wird, dass ihrer Sicherheit nichts im Wege steht.
    Und wenn die Bank dies Papierchen hat, könnt ihr auch zweckgebunden über das Geld verfügen.
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  7. #6
    Themenstarter

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    @ecobauer
    Danke für deine Antwort, aber die Sache mit der Vermessung wird das kleinste Problem sein. Verkäufer ist nun 3 Wochen im Urlaub und ich hoffe doch, dass es bis dahin erledigt ist.
    Also wir können eh frühestens in 3 Wochen zum Notar.

    Wichtig für uns wäre also den ganzen Ablauf nach dem Notartermin zu beschleunigen.
    Gilt dafür auch das was du mit der Auflassungsvormerkung und Rangbescheinigung erklärt hast?
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  8. #7

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    Belastungsvollmachten, die zur Eintragung von Finanzierungsgrundschulden notwendig sind, beinhalten immer Sicherungsvereinbarungen, nach denen die Bank die Grundschuld erst dann als Sicherheit verwerten darf, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. Daher wird die Bank auf keinen Fall Darlehensmittel für eine Renovierung auszahlen, bevor der Kaufpreis gezahlt wurde. Der Verkäufer müsste also entweder auf die Sicherungsvereinbarung verzichten (dann müsste er aber komplett wahnsinnig sein) oder der Kaufpreis muss früher gezahlt werden.
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  9. #8

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    Es reicht auch aus, wenn die Bank dem Notar und dem Verkäufer gegenüber zusichert, dass sie die für den Kaufpreis notwendigen Mittel bis zur Zahlung des Kaufpreises zurückhält. Dann ist die erwähnte Konstruktion durchführbar!
    Das entspräche in etwa einem Aval gegenüber dem Verkäufer.
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  10. #9

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    Zitat Zitat von Lameli Beitrag anzeigen
    Wichtig für uns wäre also den ganzen Ablauf nach dem Notartermin zu beschleunigen.
    Gilt dafür auch das was du mit der Auflassungsvormerkung und Rangbescheinigung erklärt hast?
    Beschleunigen lässt sich da leider gar nix, eben im Vertrag jedoch so regeln, dass jede der Vertragsparteien - also Verkäufer, Käufer und die Bank - zu ihrem Recht kommen. Das kann zeitlich schon differieren, lässt sich vertraglich aber regeln. Vom Notar beraten lassen, der bekommt das Geld dafür ja sowieso!
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  11. #10

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    Zitat Zitat von Lameli Beitrag anzeigen
    Hier in BaWü muss man mit 3-6 Wochen rechnen.
    Wo wohnst auch du, ich hatte (Schwarzwald) innerhalb von 24h einen Termin.

    Bei mir hat sich der Hauskauf ca. 4 Wochen hingezogen.
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  12. #11

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    Hallöchen,

    nachdem wir bei unserer Notarin waren und den Kaufvertrag unterschrieben hatten, kam als allererstes die Rechnung vom Notariat. Nachdem ich diese Rechnung bezahlt hatte, hat sie die Kaufverträge ans Finanzamt, unsere Bank und an die Gemeinde (Grundbuch) geschickt. Ich habe dann im Finanzamt angerufen und unserem Sachbearbeiter erklärt, dass es bei uns zeitlich etwas drück. Er hat innerhalb weniger Tage die Rechnung für die Grunderwerbsteuer losgeschickt. Nachdem diese überweisen war, hat er in der selben Woche die Unbedenklichkeitsbescheinigung an die Gemeinde geschickt. Danach folgte die Eintragung der Grundschuld und nachdem unsere Bank ein beglaubigten Auszug aus dem Grundbuch vorliegen hatte, hatten wir freie Verfügung über unseren Kredit.

    Alles in allem, bis unsere Bank den beglaubigten Auszug hatte, dauerte es genau 6 Wochen.
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  13. #12
    Avatar von Terra
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    Zitat Zitat von Lameli Beitrag anzeigen
    Hallo liebe Forengemeinde!


    Als erstes muss nun ein Vermesser kommen.
    Auf dem Grundstück stehen 2 Häuser, da es aber einem Eigentümer gehörte wurde das Grundstück nie offiziell geteilt, durch den Verkauf des einen Hauses muss das nun erledigt werden.
    Ist Verkäufersache, er trägt die Kosten dafür und gab auch den Auftrag an unser Rathaus. Von dort soll ein Vermesser kommen.

    Wenn das erledigt ist können wir zum Notar, frühestens in 3 Wochen, denn der Verkäufer ist nun in Urlaub.
    Ob der Vermesser bis dahin fertig ist?
    Was ist denn alles nötig für die Teilung der Grundstücke?



    Liebe Grüße
    Lameli
    Na dann schreib ich mal was zur Vermessung. Kann sein, dass ich davon Ahnung hab oder auch nicht

    Teilungsgenehmigung schon gestellt? Kann schonmal 1 Woche dauern, manchmal auch mal 2.

    Dann wird vermessen vor Ort. Dauert nicht so lange. 1/2-1 Tag, wenn es nicht so schwierig wird.

    Dann kommt aber ein Grenztermin, an dem die Beteiligten die neue Grenze anerkennen müssen. Also der Eigentümer und betroffene Nachbarn. Ihr nicht!

    Wenn Verkäufer im Urlaub, dann ist der Termin halt danach oder er verzichtet darauf, dann dauert es aber wiederum 1 Monat.

    Dann Berichtigung des Liegenschaftskataster beim Katasteramt, dauert hier mal 3-6 Wochen. Je nach Antragsanzahl beim Amt.
    Dann muss das Grundbuchamt das Grundbuch umschreiben.

    Das kann auch mal dauern, mal 1 Woche, mal 3 Wochen, mal 2 Monate.

    Erst dann wird ja der Kaufvertrag gemacht. Mit den neuen Angaben vom Flurstück, Grundbuchblattnummer etc.

    Also, das mit der Vermessung mal nicht so leicht nehmen.
    Geändert von Terra (28.07.2010 um 16:15 Uhr) Grund: was vergessen
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  14. Schau dir mal das Bauherren-Handbuch an.. Sehr viele nützliche Infos!
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  15. #13
    Baufuchs
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    Der mögliche zeitliche Ablauf ist durchaus realistisch.

    Aber:
    Zitat Zitat von Terra
    Erst dann wird ja der Kaufvertrag gemacht
    Der Kaufvertrag kann durchaus schon vorher geschlossen werden. Stichwort "noch zu vermessende Teilfläche aus ....."

    Allerdings würde ich mind. die Teilungsgenehmigung abwarten.
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  16. #14
    Avatar von Terra
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    Ah, ok Baufuchs!

    Mit Kaufverträgen kenne ich mich nicht so aus.
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